蜂窝遮阳:房地产企业会计科目使用说明(四）

原文地址：房地产企业会计科目使用说明(四）作者：钢城会计网第３０１号科目　实收资本
　　一、本科目核算企业实际收到的投资人投入的资本。
　　二、企业收到投资人投入的现金，应以实际收到或者存入企业开户银行的金额，借记“现金”、“银行存款”科目，贷记本科目；收到投资人投入的房屋、机器设备等实物，应按投出单位的帐面原价，借记“固定资产”等科目，按确认的价值，贷记本科目，按帐面原价大于确认价值的差额，贷记“累计折旧”科目。如确认的价值大于投出单位的帐面原价，应按确认的价值，借记“固定资产”等科目，贷记本科目。收到投资人投入的无形资产，材料物资应按确认价值，借记“无形资产”、“材料物资”等科目，贷记本科目。
　　企业将资本公积、盈余公积转增资本时，借记“资本公积”、“盈余公积”科目，贷记本科目。
　　三、本科目应按投资人设置明细帐。
　　第３１１号科目　资本公积
　　一、本科目核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。
　　二、企业接受的现金捐赠，应按实际收到的捐赠款，借记“现金”、“银行存款”科目，贷记本科目；企业接受的实物捐赠，应按同类资产的市场价格或者有关凭据，借记“固定资产”等科目，贷记本科目和“累计折旧”科目。
　　对于投资人交付的出资额大于注册资本而产生的差额，作为资本溢价。投资人实际缴付资本时，企业应按实际收到的出资额，借记“银行存款”、“固定资产”等科目，按投资人在新增注册资本中应占的份额，贷记“实收资本”科目，借贷方的差额，贷记本科目（资本溢价）。
　　企业按规定对财产价值进行重估产生的增值，借记“固定资产”、“库存材料”等科目，贷记本科目。
　　企业按规定以资本公积转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”科目。
　　三、本科目应按资本公积形成的类别进行明细核算。
　　四、本科目的期末贷方余额为资本公积结余。
　　第３１３号科目　盈余公积
　　一、本科目核算企业提取的盈余公积，企业提取的公益金也在本科目核算。
　　二、企业提取的盈余公积，借记“利润分配”科目，贷记本科目。
　　企业用盈余公积弥补亏损时，借记本科目，贷记“利润分配”科目。企业以盈余公积转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”科目。
　　三、本科目的期末余额为提取的盈余公积结存余额。
　　第３２１号科目　本年利润
　　一、本科目核算企业本年实现的利润（或亏损）总额。
　　二、期末结转利润时，企业应将“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”科目的余额，转入本科目，借记“经营收入”、“其他业务收入”、“营业外收入”等科目，贷记本科目；将“经营成本”、“销售费用”“经营税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目的余额，转入本科目，借记本科目，贷记“经营成本”、“销售费用”、“经营税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。将“投资收益”科目的净收益，转入本科目，借记“投资收益”科目，贷记本科目；如为投资损失，作相反会计分录。
　　年度终了，企业应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的利润总额，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷记“利润分配－－未分配利润”科目；如为亏损总额，作相反会分录。结转后本科目应无余额。
　　第３２２号科目　利润分配
　　一、本科目核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结存余额。
　　二、本科目一般设置“应交所得税”、“盈余公积补亏”、“提取盈余公积”、“应付利润”、“应交特种基金”、“未分配利润”等明细科目。
　　三、企业发生利润分配业务时：
　　１．企业按规定计算出应交纳的所得税，借记本科目（应交所得税），贷记“应交税金”科目。
　　２．企业用盈余公积弥补亏损，借记“盈余公积”科目，贷记本科目（盈余公积补亏）。
　　３．企业从利润中提取的盈余公积，借记本科目（提取盈余公积），贷记“盈余公积”科目。
　　４．企业计算出应付给投资人的利润，借记本科目（应付利润），贷记“应付利润”科目。
　　５．企业计算出应上交财政的能源交通重点建设基金和预算调节基金，借记本科目，贷记“其他应交款”科目。
　　年度终了，企业应将全年实现的利润总额，自“本年利润”科目转入本科目，借记“本年利润－－未分配利润”科目，贷记本科目；如为亏损总额，作相反会计分录。同时，将本科目下的其他明细科目的余额转入本科目“未分配利润”明细科目。结转后，本科目“未分配利润”明细科目的借方余额为未弥补的亏损；贷方余额，为未分配的利润。
　　企业年终结帐后发现的以前年度会计事项，如涉及以前年度损益的，也应在本科目的“未分配利润”明细科目核算。
　　调整增加的上年利润或调整减少的上年亏损，借记有关科目，贷记本科目（未分配利润）；调整减少的上年利润或调整增加的上年亏损，借记本科目（未分配利润），贷记有关科目。
　　年度终了，除“未分配利润”明细科目外，本科目的其他明细科目应无余额。
　　三、本科目的年末余额即为历年积存的未分配利润（或未弥补亏损）。
　　第４０１号科目　开发成本
　　一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
　　企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
　　出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。
　　企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。
　　二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。
　　企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
　　企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算帐单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付帐款－－应付工程款”科目。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。
　　企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。
　　根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
　　三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记?
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　　企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。
　　四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。
　　五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细帐，并在明细帐下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
　　六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
　　第４０７号科目　开发间接费用
　　一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公遇、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。
　　二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。
　　三、开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。
　　四、本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细帐。
　　五、本科目期末应无余额。
　　第５０１号科目　经营收入
　　一、本科目核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入。
　　二、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入帐：
　　１．转让、销售土地和商品房、应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现。
　　２．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算帐单提交委托单位时，作为销售实现。
　　３．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
　　４．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
　　三、企业实现的经营收入，应按实际价款记帐。本期实现的经营收入，借记“应收帐款”、“银行存款”等科目，贷记本科目。
　　四、本科目应按经营收入的类别设置明细帐，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。
　　五、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　第５０２号科目　经营成本
　　一、本科目核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。
　　二、企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用，借记本科目，贷记“出租开发产品”等科目。
　　三、月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。
　　四、本科目应按照经营成本的种类设置明细帐，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”“出租产品经营成本”等。
　　五、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　第５０３号科目　销售费用
　　一、本科目核算企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
　　二、企业发生的销售费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”等科目。
　　三、期末，应将本科目的金额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　四、本科目应按费用项目设置明细帐。
　　第５０４号科目　经营税金及附加
　　一、本科目核算应由当月经营收入负担的经营税金及附加，包括按规定应交纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。
　　企业开展其他经营业务，按规定应交纳的营业税、产品税、城市维护建设税和教育费附加等，应在“其他业务支出”科目核算，不在本科目核算。
　　二、月份终了，企业按规定计算出应由当月经营收入负担的经营税金及附加，借记本科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”科目。
　　三、期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　第５１１号科目　其他业务收入
　　一、本科目核算企业主营业务以外的其他业务收入，如商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
　　二、企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
　　三、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　四、本科目应按照其他业务的种类设置明细帐。
　　第５１２号科目　其他业务支出
　　一、本科目核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。
　　二、企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“其他应交款”等有关科目。
　　三、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　四、本科目应与“其他业务收入”科目相对应设置明细帐。
　　第５２１号科目　管理费用
　　一、本科目核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失以及其他管理费等。
　　二、企业发生的各项管理费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“无形资产”、“待摊费用”、“递延资产”、“累计折旧”、“应交税金”、“应付工资”、“应付福利费”、“坏帐准备”等科目。
　　三、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　四、本科目应按管理费用项目设置明细帐。
　　第５２２号科目　财务费用
　　一、本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。
　　为购建固定资产而筹集资金所发生的费用，在固定资产尚未完工交付使用前发生的，应计入有关固定资产价值内，不包括在本科目的核算范围内。
　　二、企业发生的财务费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“长期借款”等科目，发生的应作冲减财务费用处理的利息收入、汇兑损益等，借记“银行存款”、“长期借款”等科目，贷记本科目。
　　三、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结算后本科目应无余额。
　　四、本科目应财务费用种类设置明细帐。
　　第５３１号科目　投资收益
　　一、本科目核算企业对外投资取得的收入或发生的损失。
　　二、企业取得投资收入时，借记“银行存款”、“长期投资”等科目，贷记本科目。
　　企业转让、出售股票、债券，借记“银行存款”等科目，贷记“短期投资”、“长期投资”、“其他应收款”科目，借记或贷记本科目。
　　债券到期，收回本息，借记“银行存款”等科目，贷记“长期投资”、“短期投资”科目和本科目。
　　收回其他投资时，其收回的投资与投出资金的差额，作增减投资收益处理。
　　三、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
　　四、本科目应按投资收益种类设置明细帐。
　　第５４１号科目　营业外收入
　　一、本科目核算企业发生的与企业经营业务无直接关系的各项收入，包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、教育费附加返还款、因债权人原因确实无法支付而应转作营业外收入的应付款项等。
　　二、企业发生的营业外收入，借记“待处理财产损溢”、“银行存款”、“现金”、“固定资产清理”、“应付帐款”等科目，贷记本科目。
　　三、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
　　四、本科目应按收入项目设置明细帐。
　　第５４２号科目　营业外支出
　　一、本科目核算企业发生的与企业经营无直接关系的各项支出，如固定资产盘亏、处理固定资产净损失、非常损失等。
　　二、发生的营业外支出，借记本科目，贷记“待处理财产损溢”、“固定资产清理”、“现金”、“银行存款”等科目。
　　三、期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
　　四、本科目应按费用项目设置明细帐。