当一幢空关10年的老房子和一块空置15年的地皮，“相遇”在历史建筑保护性开发利用的课题里——

外滩2号，一个新案例

日期：2011-04-18 作者：王蔚 来源：文汇报                      
    一幢空关10年的老房子，一块空置15年的地皮，在经过一番谋划和运作之后，成就了外滩历史建筑保护性开发利用的一个新案例。
    
    外滩2号——曾经的东风饭店，今天重启大门，与身后空地上新建的塔楼一起，成为“上海外滩华尔道夫酒店”。
    
    拥有外滩2号等15幢外滩历史建筑的上海久事公司董事长张惠民在接受本报采访时说，至此，外滩面朝黄浦江的“第一排”老房子，已基本完成更新改造和功能转型，金融机构和高端的酒店、会所、餐饮、商业陆续入驻互为邻居——上海这一道引人瞩目了近百年的风景线，在一如既往典雅凝重的外观风貌之下，新鲜活力和年轻气息正如涨潮般涌动不已。
    
“由薄变厚”和“第一排效应”
    
    坐落在中山东一路近延安路口的外滩2号，是一幢英国古典主义风格的建筑，先后容纳过“上海总会”、国际海员俱乐部、东风饭店，1998年关闭，等待改造。
    
    外滩历史建筑的保护性重塑，一般采用单幢更新改造模式，像外滩3号、6号、18号、27号，都是先例。这样做，建筑体量对新的功能定位是一个限制条件。外滩2号建筑面积约9000平方米，空间不算大，改建来做什么才好？
    
    外滩2号背后，有一块5000多平方米的空地，是锦江国际集团的。1993年经由批租拿地后，因为找不到最好的开发项目，一搁再搁，一直空在那儿。
    
    是不是可以做一回加法？2008年，张惠民和锦江国际集团董事长俞敏亮决定携手。久事有房产开发的经验，锦江有酒店管理的优势，正好合作建一座面朝黄浦江的高端酒店。老建筑+新地块，既可解决老房子空间不足的窘迫，又能给新酒店一个有历史感文化感的依托和“第一排效应”。此后双方合资成立上海新联谊大厦有限公司，将外滩2号及周边地块、街坊纳入一个“总盘子”，一边对历史建筑修旧如旧，一边在空地上新建与老房子风格协调的酒店新楼，并对附近的广东路51号街坊实施综合改造。
    
    这开创了外滩改造的一个新模式：从“第一排”历史建筑延伸向背后的街区，由“薄”变“厚”，提升综合效应。
    
精细还原的“旧”和大胆开创的“新”
    
    打开外滩2号尘封了10年的大门，大家一时被眼前破旧不堪的场面吓到了。碎裂的地砖、朽蚀的护墙板……而这幢建筑里被人传说最多的“远东最长吧台”，完全不见踪影。想不到它依然挺括的外壳里面，昔日的风采和活力，已几乎荡然无存。
    
    幸好，档案馆里能找到许多历史记录和图片资料，可以为修复还原提供蓝本。上海新联谊大厦有限公司负责人说，他们下了决心，要“精细”还原、修旧如旧。因为此前的一些历史建筑改造项目，已经造成遗憾：内部大幅度弃旧换新，以适应新的使用功能要求，这样做省事得多，但只保留老房子外壳原样的做法，是对城市记忆的不负责任。
    
    如今，挑高10米的大堂里，当阳光从拱顶玻璃透入，照在大花白和黑色相间的大理石地面上，精致典雅的细节毕现，让人心动。殊不知，这些100年前的地砖，许多已经有了裂纹，修复地面，是把每一块地砖取下，打磨抛光，再把反面换成正面，一一贴回。破损的柚木地板、护墙板和木门，则一块块编了号，小心拆下来，送去工厂修复，再装回去。
    
    大堂左手边，在原来上海第一家“肯德基”开店的位置，拥有“远东最长吧台”的廊吧重新现身。34米长的红木吧台，一直延伸到东端窗户。大理石柱、彩色玻璃窗、木护壁，每个元素，都是历史照片中的样子。廊吧的空调，藏在贴墙的酒柜里，出风口是雕花的橱门——历史建筑改造，让人犯愁的一道难题是如何把加装的空调、消防设施“藏起来”，这里找到了巧妙的解决方案。
    
    还有一样“藏起来”的大东西，在地下——170个地下车位。“停车，是外滩建筑功能转型的大障碍。”张惠民说，经过反复论证，他们大胆决定建一个深达5层的地下室，而在“逆作法”施工中，他们以周全的措施完美保证了地上结构的安全。在外滩密集建筑下的这次深基础开挖，为今后这里地下空间的利用作了开创性的尝试。
    
选对新业主和“交钥匙工程”
    
    在外滩2号综合改造启动之初，携手双方已经打定主意：黄浦江畔最经典的建筑，一定要引入世界最著名的酒店。
    
    100多岁的纽约华尔道夫酒店，是有足够的历史感和文化感的。它在纽约的地标性历史建筑，曾经出入无数政要名流，留下许多传说。华尔道夫与外滩，似乎有着内在的契合。不过，这张希尔顿集团的“顶级王牌”，多少有点高傲。它不是不向往上海，但前些年造访过上海一些地方后，终究没有来。这回的外滩2号，终于让从没离开过美国本土的华尔道夫真的动了心……
    
    外滩2号开始书写它的下一段历史，而在它边上，外滩1号这些天正加紧修旧如旧。为了避免新业主随意改动历史建筑内部结构，近年来上海久事公司不再把外滩老房子直接租出，而自己精心修缮完毕，才交钥匙。外滩在更新，我们对城市文脉的认识、态度和保护性开发利用的方式，也在更新。
    
    本报记者  王蔚