恒大地产长沙演绎蛇吞象 官商勾结引爆潜规则

[导读]如何借壳一家注册资本仅为800万元的三级资质地产公司拿下价值数十亿元地块的？

文 本刊记者 吕斌 李硕秋

2011年3月25日，长沙市民伍先生委托律师，一纸诉状，将长沙市人民政府告上了法庭。伍先生请求法院判令长沙市政府向其公开长沙恒大雅苑项目在土地拍卖过程中的相关细节。

此事源于伍先生作为消费者购买长沙恒大雅苑项目住宅一事。彼时，恒大雅苑拒绝向购房者提供住房公积金贷款，而要求用户必须使用恒大指定银行的商业贷款（详见2011年1、2、3期《法人》杂志《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》、《全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则》等文）。

几经周折之后，长沙恒大雅苑在舆论压力之下已经与长沙市住房公积金管理中心建立了合作联系，并在本刊报道刊发后开始向客户提供公积金贷款服务。

但恒大事件远未到此结束，学法出身的伍先生在与恒大雅苑的开发商——长沙宝瑞房地产开发有限公司（下称“宝瑞地产”）交涉时，无意中查阅了其工商注册资料，发现其注册资金仅为800万元人民币，细心的伍先生就此发现了新的问题。

根据公开信息显示，恒大雅苑所在的地块价值数十亿元，开发面积150万平米，而一家注册资本仅为800万元的三级资质地产公司是如何通过招投标程序拿到这个项目的？

伍先生就此以特快专递的方式向长沙市政府提出了信息公开申请，要求其将恒大雅苑地块招投标细节向自己公开。但时隔60天之后，并未收到长沙市政府的任何回复，伍先生选择了与市政府打一场行政官司。

虚假违法广告面临全国举报

3月21日，在长沙采访的《法人》记者赶到了长沙恒大雅苑项目现场，发现此前经本刊披露的恒大雅苑涉嫌违规的广告牌仍矗立在已经封顶的楼盘周围，其间“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”、“顶级欧洲皇家园林”、“顶尖物业”等词语格外惹眼。

按照《广告法》的有关规定，广告宣传语中不得使用“最高级、最佳、第一”等用语，而恒大雅苑的行为显然有违法之嫌。

在最初因公积金问题与恒大交涉的过程中，伍先生已专门就恒大雅苑广告涉嫌违法一事向长沙市开福区工商行政管理局进行了投诉。但时隔数月，违法广告依然如旧。

在此前接受《法人》记者采访时，长沙开福区工商局商广科相关负责人曾表示，如果“恒大雅苑”真的存在违规使用“世界级、国际级、顶级”等词汇情况，他们在查证属实后，一定根据相关法律予以处罚。

但为何广告标语依然矗立？工商行政部门是否进行过查处？采取了何种处罚措施呢？《法人》记者再次联系了长沙开福区工商局商广科肖副科长。

“法律上是明确规定的，像‘最高级’、‘第一’等字眼是禁止使用的。但企业是否在‘擦边’，具体情况我也没看到，所以就不好说了。”肖副科长表示，如果企业使用法律禁止的宣传用语，工商部门可以责令改正、对责任人进行处理等。

肖副科长说，有关恒大地产的投诉不只一起，仅在3.15期间他们就受理了很多投诉，也派人去过项目现场实地考察，但由于不是他具体负责的，最终如何处理他并不清楚。

而关于《法人》记者提出的恒大雅苑涉嫌违法的广告为何仍在的问题，肖副科长则表示，虽然《法人》记者曾就此事专门采访过长沙开福区工商局，但由于当事人并未根据投诉程序，提交投诉材料及证据照片，在无法核实内容的情况下，工商部门暂时无法处理。但是，行政部门在面临涉嫌违法行为面前，“苦等当事人投诉”的处理方式，却不得不让人叹为观止。

而对于广告标语是否违法，恒大地产长沙分公司董事长钱永华也有他的说法，在接受《法人》记者电话采访时，钱永华表示，恒大雅苑使用“世界级、顶尖”等词语并无不妥。

“不同的楼盘有不同的情况，我们有些东西就是世界级的东西，比如我们使用的奥蒂斯电梯，你能说他不是世界级的东西吗？”钱永华在电话中告诉《法人》记者，随后便以在出差路上、不方便为由匆匆结束了通话。

但与此同时，不少读者拨打本刊记者电话，称“‘恒大雅苑’虚假违法宣传远不止长沙一家，其他全国各地的‘恒大雅苑’也在虚假违法宣传。”更有读者表示，面临恒大雅苑的虚假违法宣传，他愿意向伍先生学习，在全国范围内向各地工商局举报“恒大雅苑”。

“蒸发”的信息公开申请函

在伍先生对长沙市政府提起行政诉讼之前，《法人》记者前往长沙市政府核实伍先生的信息公开申请进展情况。但奇怪的是，《法人》记者接连找到政务中心信息部、市政府办公厅、市法制办等多个部门，均未找到有关伍先生的投诉记录。别说信息申请的回馈，就连伍先生是否寄出了信息公开申请函都无法核实。

按照一般程序，公众关于政府信息公开的申请，主要由市政府信息部门受理及协调答复。但长沙市政府政务中心信息部田部长对《法人》记者表示，信息部并未接收到伍先生的申请记录。

“信息公开申请方式分为邮寄及网上提交等多种方式，有关信息公开申请也分很多种情况，不一定都会转到我们这里。”在查找了今年以来的所有申请记录之后，田部长很确定的告诉《法人》记者。

为确定接收伍先生申请函的具体部门，《法人》记者拨打了伍先生以特快专递方式邮寄信息公开申请函时，所填写的收件人联系电话“0731-88665852”，接电话者表示该部门是长沙市政府办公厅秘书处。该人士告诉《法人》记者，该部门确是信息公开申请接收部门之一，并会根据申请内容将其转交给具体落实的机构。

《法人》记者随后找到了接电话的该部门值班工作人员，也确定了该部门是长沙市政府办公厅秘书二处。值班工作人员表示，伍先生此类信息公开申请，一般会由市政府法制办负责协调答复。

《法人》记者又找到了长沙市政府法制办，该部门工作人员表示，法制办确有答复信息公开申请的职能，但相关负责人并未在场，几经联系，《法人》记者在电话中与法制办一位张姓处长进行了沟通。

张处长表示，伍先生的具体申请情况她并不清楚，法制办只能在转过来的信息公开申请记录中进行查找。但该部门一位工作人员在查找了众多资料后表示，她也没有找到伍先生的申请记录，相关内容则无法答复。

与此同时，《法人》记者根据伍先生提供的中国邮政EMS邮递单编码，在EMS查询网页上进行邮寄状态查询时，却清楚的看到，该件快递由1月22日在北京市海淀区一家邮政网点接收，1月24日即送达到长沙市人民政府，网站上显示的具体代收人姓名为“范娴敏”。记者经过进一步调查，“范娴敏”的工作地址为“长沙市市委大院收发室”。

恒大雅苑拿地过程隐现官商勾结

EMS网页上可以查询到伍先生的信息公开申请已送达到长沙市政府，但市政府多个受理信息公开申请的部门却始终找不到伍先生的申请记录，伍先生对此非常不解。

“我是有邮政的回馈单据的，网页上也能显示长沙市政府已经签收了，无论能否找到我的申请记录，时间已经过去2个月了，我只能按照程序提起行政诉讼。”伍先生告诉《法人》记者，事已至此，他只想搞清楚宝瑞地产是如何拿下这个项目的，而政府也有义务将当时土地招拍挂的程序对公众公开。

根据伍先生的调查，恒大雅苑项目的开发商宝瑞地产注册资金仅为800万元人民币，是一家仅有三级资质的小开发商，由恒大地产集团长沙置业有限公司与珠海市金揆房地产信息咨询有限公司共同出资设立，前者出资480万元人民币，持股60%，后者出资320万元人民币，持股40%。

根据“恒大雅苑”的宣传数据，伍先生计算出该项目的开发面积为150万平方米，而《长沙市房地产开发企业资质管理办法》却明确规定，宝瑞地产这样的三级资质开发商只能“同期开发的总规模可以承担建筑面积15万平方米以下的综合开发、小区土地开发、房屋及基础设施和配套设施的开发经营业务，或与其投资能力相当的工业民用房屋的开发经营业务。”

显然，宝瑞地产是不具备开发恒大雅苑项目的资质的，但目前的事实是，宝瑞地产已经拿到了该地块，且盖出的房子正在长沙大卖特卖。

“在土地招标中，首先要看其是否通过了招拍挂的程序。”知名地产律师孟宪生在接受《法人》记者采访时表示，若没有经过招拍挂程序或程序违法，则均属无效。

孟宪生表示，根据《政府信息公开条例》的规定，政府有向公民公开信息的义务，政府可以主动公开，公民也可以申请其公开，这是对政府形成监督的一种重要手段。

由于长沙市政府并未就伍先生的信息公开申请作出答复，宝瑞地产在运作恒大雅苑项目的过程中究竟存在哪些“猫腻”，尚不得而知。但无论从恒大雅苑销售火爆的房子、依然矗立的涉嫌违法的广告牌还是疑窦丛生的开发资质来看，长沙恒大雅苑项目仍有许多“秘密”有待揭开。

恒大地产潜规则

有悖依法行政

潜规则盛行的房地产业无疑是官商勾结的腐败重灾区，政府部门通过依法行政来打击地产行业潜规则已刻不容缓

文 陈真诚

3月28日下午，中共中央政治局就推进依法行政和弘扬社会主义法治精神进行第二十七次集体学习。胡锦涛总书记在主持学习时强调，我们必须增强全面推进依法行政、弘扬社会主义法治精神的自觉性和主动性，加快建设社会主义法治国家。无疑，要建设社会主义法治国家，就必须要加快制订或修订相关法律法规，完善健全相关法律体系，更要做到真正有法可依、有法必依。

而就目前中国经济实践来看，与法治精神相对立的是，由于部分政府部门或相关权力机构未能依法行政，更因为相关利益驱使，在一些行业尤其是房地产行业中盛行潜规则。所有潜规则，首先是与相关法律法规相违背的，是不能“见光”的“游戏规则”，具有相当程度的隐蔽性，一般难以被察觉，但为行业内多数参与者普遍接受或“遵循”。

一旦潜规则在某个行业内盛行，必然说明这个行业肯定在某些方面出了问题，其结果就是扭曲这个行业内的正常“游戏规则”，使部分行业参与者因此获得非正常利益而其他参与者的利益则受损，并最终使广大消费者的利益受损。

恒大地产长沙引爆房地产潜规则

《法人》杂志在2011年第1期、第2期先后以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》为题，对恒大地产集团拒绝住房公积金贷款、垃圾短信、与地方政府合谋拿地以及在拿地、开发、销售等环节上涉嫌虚假广告的4大行业潜规则进行了详细的披露，再次引爆了房地产行业潜规则，引起了行业内和社会各界的普遍关注。

《法人》报道称，2009年7月1日施行的《长沙市住房公积金管理条例》第34条明确规定：企业在预售或者现售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。对选择住房公积金贷款或商业银行贷款的购房人，企业应当实行同等销售价格，不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款购房人的附带条件。而恒大地产集团旗下位于长沙月湖地产板块的楼盘“恒大雅苑”，却拒绝公积金贷款。“恒大雅苑”的认购书规定购房者只有两种支付购房款的途径：一是一次性付清房款，二是商业银行贷款，拒绝公积金贷款，这直接剥夺了当事人公积金贷款的权利。对于相当一部分购房者来说，他们并不了解自己享有要求开发商提供住房公积金贷款的权利。对于少部分知道权利的购房者来说，恒大地产则用折扣诱导他们放弃公积金贷款。

为揭露恒大地产与银行勾结拒绝向购房者提供住房公积金贷款的行业潜规则，去年8月9日，长沙的伍先生一纸诉状控告宝瑞地产（长沙宝瑞房地产开发有限公司是恒大地产在长沙的合资公司）拒绝提供住房公积金贷款。其后，伍先生又向长沙市建委、长沙市工商局、长沙市住房公积金管理中心三个单位实名举报恒大地产公司在长沙的5个楼盘都涉嫌违规。然后，去年12月27日，伍先生又以行政不作为为由起诉长沙市建委、长沙市住房公积金管理中心。事情曝光后，恒大地产长沙“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某国有控股银行长沙一支行行长曾亲自造访伍先生，希望通过提供优厚的条件以私了此事，但被伍先生拒绝。

继揭露恒大地产在长沙开发的楼盘“恒大雅苑”拒绝向消费者提供住房公积金贷款后，伍先生又做了三件事：一是向长沙市政府递交政府信息公开申请函，要求政府公开相关信息说明“800万的注册资本，怎么拿下价值几十亿的土地？”；二是起诉恒大地产发送垃圾广告短信，并涉嫌将其手机号码透露给第三方；三是向长沙市开福区工商行政管理局投诉“恒大雅苑”发布违规和虚假广告。

在恒大地产被《法人》杂志曝光后，房地产行业潜规则问题再次摆在了公众的面前。

无疑，房地产潜规则及其利益链主体都是相关受益者，其背后则是社会弱势群体受害，不但使部分人群的利益受到侵犯，造成了现实性的不公，而且扰乱了房地产市场的正常秩序，不利于房地产市场的健康发展。

可问题是，为什么房地产潜规则能够如此长久地盛行？

潜规则盛行的房地产业是官商勾结的腐败重灾区

最近，除《法人》杂志曝光恒大地产集团拒绝住房公积金贷款等四大行业潜规则外，房地产业内一系列涉及行业潜规则的个案也相继曝光。

3月28日，国家发改委网站发布消息称，2010年12月23日，江西云星房地产开发有限公司在第二期房源只有102套的情况下，发布公开选房须知宣称：“后期房源最早也将于2011年上半年面市，其均价将极有可能突破8000元/平方米”，“此次2号楼房源以略高于一期开盘价格水平的补充供应，可谓稍纵即逝的置业良机”，故意散布商品房将要涨价的信息，吸引消费者购房。结果，这一涨价信息诱发了抢购，该房地产开发公司向521名购房者收取了“诚意金”521万元，商品房的实际销售均价被哄抬到每平方米8000多元，并由此引发了群体性上访事件。为此，江西省赣州市物价局近期对江西云星房地产开发有限公司在销售商品房过程中以价格欺诈的手段欺骗消费者的价格违法行为进行了查处，江西省赣州市物价局责令开发商退还违规收取的“诚意金”和各项代收费，并处以法定最高额度50万元的罚款。事实上，江西云星房地产开发有限公司的做法，一度是房地产市场颇为流行的营销手段，是房地产行业的潜规则之一。因此，房地产业内人士认为，对开发商处以最高额度50万元的罚款的处罚决定，虽然对于规范房地产市场有警示意义，但违法成本过低，难以产生威慑作用，打击效果可能有限。

3月23日和24日，昆明中级人民法院开庭审理昆明“华西·滨湖国际生态城”特大诈骗案。据报道，昆明市检察院的指控显示，推出“华西·滨湖国际生态城”这个楼盘的云南君信投资有限公司和昆明宁山房地产开发有限公司，是被告人杨庆荣等人利用虚假出资成立的空壳公司，他们谎称与华西村合作投资65亿元，对永胜村进行“城中村改造”，开发“华西·滨湖国际生态城”，通过书店购书、互联网下载获得了经典户型图，做成了宣传材料后大打广告，最终诈骗成功。一个没有“五证”、从未开挖过一铲子的房地产楼盘“华西·滨湖国际生态城”项目，仅凭一堆虚假的广告宣传，竟然骗走了1700多人的2.771亿元。

从庭审中透露出的种种信息表明，资金不足就开发、项目工程边批边建边卖、五证不全就预售等等目前房地产行业、金融操作中盛行的种种“潜规则”，已成为了行骗工具。

2010年10月17日，长沙一楼盘“凯富漫城”的售楼部被愤怒的客户砸毁。据报道，在开盘前，该楼盘的前期广告中，宣传起价2788元/平方米，明显低于周边楼盘售价，引起众多消费者认购VIP卡，共售出VIP卡981张，收取VIP会员费981万元。而最终的房价，即便经过打折优惠后，实际签约均价为3450元/平方米，远远高出宣传起价，而且不少认购VIP卡的“蓄客”们并不能买到房。就这样，该楼盘违规销售商品房，以低价吸收VIP会员“蓄客”、以“饥饿”销售法人为制造“房源紧张”氛围、肆意抬高房价这些在房地产圈心照不宣、让购房者无所适从的“潜规则”，引发了非常严重的事态。事件发生后，湖南省住房和城乡建设厅对开发商和代理公司分别处于罚款和降低开发资质的处罚。

此外，在土地市场也盛行着潜规则。在房地产市场中，土地闲置是个存在已久却总不能得到有效治理的问题。政府部门对土地后期管理重视不够，地方政府与开发商之间利益链之下的房地产行业潜规则——实际上成为大量土地被闲置的幕后推手。比如，由于管理部门对拿地开发商资质审核不严，一些土地项目因开发企业资金实力不足而闲置；一些开发商在拿到土地后，通过转让交易（部分甚至实为内部企业之间的转让交易）而延长土地开发时间，使土地闲置；由于司法程序流程过长，部分开发商故意将土地拖入司法程序，利用土地的法律关系不明导致土地无法开发而使土地闲置，获取土地增值收益。尤其是，由于土地的开发周期拖得越长，开发商获得的土地溢价就越高，而与闲置土地可带来高额利润相比，开放商囤地违规成本非常低。于是，房地产行业流行着“拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润”的潜规则。一些开发商，拿到土地开发权后，就申请修改规划，在政府部门的配合下，以调整规划来拖延土地开工建设。

多年来，一些开发商以转让、打官司、调规划、拆迁补偿未完造成遗留问题等等手段，囤积了大片闲置土地，导致土地市场调控政策难以得到真正落实执行。受贿金额超过1589万元并于2008年底被一审判处死缓的重庆市规划局原副局长梁晓琦承认，在房地产规划、开发领域中存在一种“潜规则”，让他感到“非常惧怕”。

依法行政 严惩潜规则

事实上，政府有关部门或着说相关官员，往往掌握着资源配置权、项目审批权、行政处罚权等诸多权力。在房地产开发领域，尤其如此。从最初的设计立项，到一二级土地开发、出让，再到投资建设和销售，每个环节都存在政府部门的指导、审批和监督。可是，由于政府不能做到依法行政，由于一些官员的权力往往难以受到有效制约和监督，使社会存在可滥用权力的空间，于是出现了官商利益一体化：官员可利用其谋取最大利益，用权力为企业的利益最大化开辟违法途径，企业为获取在竞争中不可能得到的利益而向权力靠拢，并用财力影响权力的实施。

不能不承认的是，如今，官商利益一体化已渗透至房地产市场的每一个角落，已成为潜规则的温床和保护伞。潜规则导致企业经营成本提高，使老百姓的生活成本提高，也使得房地产调控政策出现了信任危机，损失了政府的公信力、诚信度，甚至还影响到整个社会经济发展。

也不能不承认的是，有些地方政府或官员与房地产经营企业合谋利益，往往不能依法行政。有些地方政府有法不依，执法不严，放任潜规则泛滥，对开发商的违法违规行为查处不严厉，导致很少有开发商真正被查处、被处罚。即便有开发商被查处、被处罚，但违法违规成本太低，没有给开发商带来真正的压力。

因此，面对房地产行业盛行潜规则的现实，一方面，政府要加紧法制建设工作，完善立法，政府不应该过于依赖经济政策、行政命令来代替法律手段进行房地产市场调控，另一方面，政府要严格执行已有的法律法规和行政制度，严格执行调控政策，严厉打击腐败，严厉打击潜规则，不要使法律执行、政策执行、问责成为空话。尤其对已经曝光的房地产业中涉及潜规则问题的案件，政府要认真查处，严厉惩处涉及到的企业和个人，杀一儆百。

黄文仔：

我最反感地产商做虚假宣传

作为一个企业，应该诚信为本。每个企业，每个人，都需要有道德，一个人离开了道德，生存还有什么意义？

文 本刊记者 廖卫华

“我最反感地产商虚假宣传！” 全国政协委员、以敢“放炮”闻名的广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔掷地有声地说。3月7日，在全国“两会”驻地接受《法人》记者采访时，黄文仔对当前地产行业的一些不良风气进行了抨击。

虚假广告、垃圾短信、拒绝公积金贷款、与地方政府合谋拿地。本刊今年第1期、第2期、第3期先后以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业四大潜规则》、《全国人大代表提交建议 剖析恒大地产4大行业潜规则》为题，对我国知名房地产企业、港交所上市公司恒大地产在拿地、开发、销售等环节上暴露出来的4大行业潜规则进行了详尽披露。报道刊发后，各大主流网站纷纷转载，引起社会各界的广泛关注和强烈反响。

《法人》：现在很多地产企业在卖房子的时候，爱使用一些眩目的夸大其辞的宣传，虚假广告、垃圾短信，还有拒绝公积金贷款等。我们杂志最近两期一直在关注以知名品牌恒大地产为代表的房地产企业暴露出来的行业潜规则，您怎么看待这些问题?

黄文仔：个别企业的这些行为，我是非常反感，我不是反感恒大。我想说，无中生有和欺骗没有什么两样。我不是吹牛，你看我星河湾的广告，我从来不吹，我都是很注意这些社会效果。一直以来，我们坚持的理念就是，做得到就说，做不到，就不要说。你刚才说的一些开发商拒绝公积金贷款的问题，在我们这里，所有的贷款一律都办，不会给客户任何限制。我们从来没有拒绝任何客户，也没有下过任何这方面的指示。

《法人》：有句古话叫“人而无信不知其可也。”我们知道诚信是一个企业的根本，可为何现在那么多开发商背离了诚信道德？

黄文仔：作为一个企业，应该诚信为本。每个企业，每个人，都需要有道德，一个人离开了道德，生存还有什么意义？特别是有理想和尊严的人，离开了道德，生存就没有了意义。

所谓的那些企业如何如何的，你们可以调查它的业绩，调查它的客户满意度。拿10个、8个知名的房地产品牌一起调查下，看业主的满意度，看它的信誉度有多高，对于不好的企业可以曝光。

《法人》：我知道，这次两会，关于温家宝总理“房产商的身上应该流着道德的血液”这句话的理解，你已经不知道被媒体问了多少遍了。但是我还是想再问一次，总理的这句话是不是意味着总理觉得房产行业在道德上还是有一些问题，您觉得现阶段开发商的道德水准如何？

黄文仔：温总理也没有说，发展商没有道德血液。我不回应了，你说期望也好，你怎么理解都可以。我说过，我们开发商身上流着非常多道德的血液。很多房产商也关心社会，比如扶贫，其中不少还是人大代表、政协委员，他们都有一腔热情，爱社会，爱自己的国家，爱自己的民族。当然，确实有一些开发商为了追求利益不顾其他，但是那毕竟是极少数。

目前的道德现状，都有一个发展的过程，一步步来。政府对房地产的管理，也正在慢慢规范起来了，监督和自律都需要。