观澜章阁路口:广东省高级人民法院审理物业服务合同纠纷征求意见稿2011－4－1

 
    为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律、行政法规和司法解释的规定，结合我省审判实际，制定本意见。
一、关于诉讼主体
1、业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。
业主委员会作为诉讼当事人的，由其指定人员参加诉讼事宜。
2、业主委员会起诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求以及进行和解、调解的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。
如业主大会制定的管理规约概括授权业主委员会参加有关诉讼活动、行使诉讼权利的，业主委员会可提交该管理规约代替前款规定的授权决定。
3、涉及全体业主共同权益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼；大型住宅小区成立多个业主委员会的，由多个业主委员会作为共同原告进行诉讼。
具有本意见第13、14条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起在合理期限内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的,有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。
4、符合下列情形之一的，物业使用人可以作为诉讼当事人参加诉讼：
（1）物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同而引起的纠纷；
（2）物业使用人因违反法律、行政法规或者管理规约而引起的民事纠纷。
二、关于物业服务合同效力的认定
5、具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款可以认定为无效：
（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；
（2）建设单位违反《物业管理条例》第十一条的规定，在住宅小区业主委员会依法成立后，仍继续选聘物业服务企业并与之签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认的； 
（3）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；
（4）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主追认的；
（5）建设单位违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业服务费用权利的。
6、合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业服务费用；如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可按当地政府规定价格或指导价格的最低价格支付物业服务费用，但双方约定的物业服务费用低于该最低价格的，按双方的约定支付物业服务费用。
三、关于物业费纠纷的处理
7、房屋已具备交付条件且物业服务企业已提供物业服务的，业主应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。
8、物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照行政主管部门的指导价格计算物业费。
9、业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。
当事人约定的滞纳金数额过分高于迟延支付物业费造成的损失的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。减少后的滞纳金可按所拖欠的物业费总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
10、2009年10月1日以后，物业服务企业收取的物业费超出当地政府部门指导价的最高价格，业主以物业服务企业违规收费为由提出抗辩或者请求退还超出部分的物业费的，应予支持。但物业服务企业的收费标准已经当地价格主管部门核定的除外。
四、关于民事责任的承担
11、业主委员会可以请求建设单位移交住宅区规划图等建设资料、提供共用部位和共用设施设备、代管的专项维修资金、按规定配置的物业服务用房及建设费用已分摊入房屋销售价格的商业用房等。建设单位无正当理由拒绝移交的，应承担赔偿责任。
12、物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：
（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；
（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；
（3）有其他不履行合同义务行为的。
13、物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。
14、物业服务企业未按《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定履行查验和接受资料义务，造成物业共用部位、共用设施设备的缺陷未能及时发现，导致业主不能在法定或约定期限内向建设单位主张权利而遭受损失的，物业服务企业应承担相应的赔偿责任。
15、物业服务企业不依约定的服务项目履行必要的报告、通知或者提示等义务，造成业主权益损害的，物业服务企业应依其过错大小承担相应的赔偿责任。
16、物业服务企业无正当理由侵扰业主的生活或宣扬、披露业主的隐私，造成业主相关权益损害，业主可以请求其停止侵害、恢复名誉、赔偿损失。
17、业主拒绝为物业服务企业提供必要的协助，使物业服务企业无法全面、适当履行物业服务合同，物业服务企业可以此作为其未能完全履行合同的抗辩事由，请求减轻或免除责任。
18、业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，业主委员会或物业服务企业可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
物业服务企业对业主或物业使用人违反物业服务合同或法律、法规、管理规约的行为采取“罚款”措施，业主或物业使用人请求物业服务企业返还该款项的，应予支持；但“罚款”性质实为违约金的除外。
19、物业服务合同对财物保管有约定的，从其约定。
物业服务合同对财物保管没有约定，物业服务企业尽到了必要的安全保障义务的，物业服务企业不承担赔偿责任。
20、物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆收取费用，如果发生车辆损害或者丢失，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。
物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位收取物业费或者管理费，如发生车辆或者车辆内的财产损害、丢失，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。
21、物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系；应当采取发卡、登记等管理措施的封闭式小区未对合法进入住宅小区的车辆采取发卡、登记等管理措施的，应视为形成无偿保管合同关系。如发生车辆或者车辆内的财产损害、丢失的，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。
22、因共用部位、共用设施设备存在不安全因素导致业主、物业使用人或第三人受到人身、财产损害，物业服务企业不能证明自己没有过错的，应当承担相应民事责任。
23、业主、物业使用人或合法进入住宅小区者在物业服务区域内因第三人的行为受到人身、财产损害，有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务，受害人请求物业服务企业赔偿损失的，可根据物业服务企业的过错大小、收费标准等因素，合理确定物业服务企业的赔偿责任。
24、业主拖欠物业费，物业服务企业擅自采取停水、电、气等措施，造成业主损害，业主请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。
业主拖欠水、电、气等费用，物业服务企业受水、电、气供应机构的委托，停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，不予支持。