西贝猫风格:巴曙松：从日本经济与房地产泡沫中得到的反思

　　日本在1965年到1966年期间，房存量大约2800万套，1966年到1976年的十年间，共建房超过2500万套。这说明日本在1975年的年底，把以前的全部旧房更新了。同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右，人均房间数也超过了1％。

　　第三个阶段是1976年开始的第三个十年，这是日本泡沫发展的十年。这个时期，无论国际，还是日本国内，经济方面出现很多显著变化。在此十年，日本兴建住宅的数量大为减少，累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套。从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。

　　但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来的冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性资金大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

　　第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。资产负债表修复需要比较长的时间，资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。

　　我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，这些都是我们可以借鉴的经验。宽松货币政策即使在供求没有大的变化的情况下，也有可能形成形成泡沫，这是需要我们警醒的地方。这是我讲的第一点。

　　第二点，日本房地产市场，不同时期增长的重点、主导力量都不同。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从1955年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26％，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要的是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高、工业的发展，产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太大的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？

流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收，这个时期主要重点在工业用地的增长，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。

　　第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导了第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概在10％左右。而且1969年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？是土地供给明显扩大。

　　再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了，这个时期经历了一个平稳的增长。

　　1970年到1974年地价明显上升，1973年增速达到25％，五年平均增长率达到19.3％。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。

　　第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了这个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征：第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅价格倒是平稳。从地价上升率来看，1985年、1986年、1987年，商业地价上涨率分别是12.5％、48.2％、61.1％。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，从而平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张得很快，表现在规模上。第三个阶段是日本泡沫形成的最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。

　　日本房地产市场，有很多是值得我们参照借鉴的。从发展环境来看，我们大概跟日本第二个十年有点类似。

　　保障性住房这一关是我们必须要过的。因为经济的发展需要保障这一部分劳动者的基本住房需求。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概1966年到1975年这个时期，它的经济复合增长率大概9％左右。人均可支配收入也在2000多美元。在产业结构上，日本第二产业占41％，我们是48％，所以房地产在整个行业产值占比是10％左右。

但是，跟日本相比，我们住房市场有几个特征：存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中1997年房改以来新建的只有50万平方米。日本1975年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数是0.8-0.9。

　　从未来发展看，我们关注房地产泡沫，实际上更应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

　　我们从日本这个演变的趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的。