西南财经大学校园卡:降低土地增值税税负的两种方法及实例分析111

土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。

　　一、转换房产形式进行纳税筹划

　　1、按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。

　　例1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。

　　①合并核算增值额

　　增值额为900-800+l500-1000=600（万元）

　　增值额与扣除项目金额之比为600÷（800+l000）=33.33%土地增值税税额=600×30%=180（万元）

　　②分别核算增值额

　　普通标准住宅增值额=900-800=100万元

　　普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12.5%<20%，可免征土地增值税。

　　豪华别墅增值额1500-1000=500（万元）

　　豪华别墅增值额与扣除项目金额之比500÷1000=50%

　　土地增值税税额500×30%=150（万元）

　　两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少交30万元的土地增值税。

　　2、先分立后被兼并

　　根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]048号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。

　　例2：乙房地产开发公司为非房地产开发的甲公司开发2万平方米办公大厦。

　　方案一

　　乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值额为2300万元，增值率为35%，转让应缴纳土地增值税690万元（2300×30%）。

　　方案二

　　乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。

　　显然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地产公司可节省土地增值税690万元，不考虑其他因素，应采用方案二。

　　二、适当加大建造成本法进行筹划

　　房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，少交或免交土地增值税。

　　例3：甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。

　　方案一

　　销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）

　　扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378（万元）

　　增值额＝9600－6378＝3222（万元）

　　增值率＝3222÷6378＝50.52%适用税率40%，速算扣除率为5%；应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9（万元）

　　方案二

　　改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1200万元，装修之后，每平方米售价为3700元，销售收入总额11100万元，无其他变动因素。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）

　　扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5.5%＝7410＋610.5＝8220.5（万元）

　　增值额＝11100－8220.5＝3079.5（万元）

　　增值率＝3079.5÷8221.5＝38.40%适用税率30%，速算扣除率为0；应交土地增值税＝3079.5×30%－0＝923.85（万元）

　　方案2与方案1的差额＝969.9－923.85＝46.05（万元）

　　可见，提高房产售价，适度加大建造成本，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，如果是普通标准住宅，可以免交土地增值税；如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，使得土地增值税适用于较低税率，少交土地增值税。