九乡新闻网鬼吹灯听书艾宝良:房地产企业土地增值税筹划及计算征收方法
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/20 02:36:22
房地产企业土地增值税筹划及计算征收方法 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，
然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元） 转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元） 扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）
六、会计处理
1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实际上交时： 借：应交税金-应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08
转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物，即人们简称的转让房地产，取得收入的单位和个人，应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税 房地产转让取得的增值额是取得的收入与扣除项目之差，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本费用、相关税金及其他扣除项目，适用税率实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%，增值越多，税率越高。 收入8000 可扣除项目3500 用分级距地方法分步计算 土地增值税怎么计算 增值额=8000-3500=4500
增值税和扣除项目比率=4500/3500=1.2857*100%=128.57%
第一部分是扣除额的50%，即1750万，适用30%的税率,1750*30%=525
第二部分是扣除额的50%未超过100%的，即3500-1750万，适用40%的税率,（3500-1750）*40%=700
第三部分是扣除额的100%未超过200%的，即4500-3500万，适用50%的税率, （4500-3500）*50%=500
应纳土地增值税=525+700+500=1725
合作建房这种方式指一方出钱，一方出地，双方共同建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。
假如富民房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与利国实业公司合作建造办公大楼，资金由利国实业公司提供，建成后按比例分房。对利国实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即使将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对富民房地产公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 分散经营收入的筹划 随着人们生活水准的提高和全面建设小康社会进程的加快，居民对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。
在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工（毛墙毛地）时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。 土地增值税是如何算的？为什么做精装修可以减少上税？ 一般来说有三种缴纳办法：第一，最简单的按照税务机关规定的税率核定征收；第二，找房地产评估公司出具土地重置评估报告，按照重置评估价征收；第三，按照房产买卖差价再扣除相关合理费用后计征。
这里所说的做精装应该属于第三种方法。 0
一、把握两个概念
（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，
然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元） 转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元） 扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）
六、会计处理
1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实际上交时： 借：应交税金-应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08
转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物，即人们简称的转让房地产，取得收入的单位和个人，应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税 房地产转让取得的增值额是取得的收入与扣除项目之差，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本费用、相关税金及其他扣除项目，适用税率实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%，增值越多，税率越高。 收入8000 可扣除项目3500 用分级距地方法分步计算 土地增值税怎么计算 增值额=8000-3500=4500
增值税和扣除项目比率=4500/3500=1.2857*100%=128.57%
第一部分是扣除额的50%，即1750万，适用30%的税率,1750*30%=525
第二部分是扣除额的50%未超过100%的，即3500-1750万，适用40%的税率,（3500-1750）*40%=700
第三部分是扣除额的100%未超过200%的，即4500-3500万，适用50%的税率, （4500-3500）*50%=500
应纳土地增值税=525+700+500=1725
计算该税涉及的内容之繁多为其他税种无法比拟，稍有不慎或筹划不当，会给企业带来沉重的税收负担。土地增值税的筹划一般有三招：
利用借款利息的筹划 房地产开发完工之前的利息费用企业会计制度规定从事房地产开发业务的纳税人，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（三项期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发的纳税人，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。这样，就可以大大增加扣除项目金额，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。
房地产开发完工之后的利息费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的。允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。
合作建房这种方式指一方出钱，一方出地，双方共同建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。
假如富民房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与利国实业公司合作建造办公大楼，资金由利国实业公司提供，建成后按比例分房。对利国实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即使将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对富民房地产公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 分散经营收入的筹划 随着人们生活水准的提高和全面建设小康社会进程的加快，居民对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。
在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工（毛墙毛地）时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。 土地增值税是如何算的？为什么做精装修可以减少上税？ 一般来说有三种缴纳办法：第一，最简单的按照税务机关规定的税率核定征收；第二，找房地产评估公司出具土地重置评估报告，按照重置评估价征收；第三，按照房产买卖差价再扣除相关合理费用后计征。
这里所说的做精装应该属于第三种方法。 0
房地产企业土地增值税筹划及计算征收方法.
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