被催眠的校花小柔未删:解析房产商“断粮”降价

解析房产商“断粮”降价
2011年03月22日 13:14:00 　来源： 半月谈网 【字号大小】【收藏】【打印】【关闭】


最近一段时间，一个有趣的迹象让一些大城市的居民感到好奇：越来越多的垃圾短信开始成为开发商传播房源信息的平台，这种情况在近几年原本财大气粗、不可一世的地产行业中比较鲜见。国家统计局近日发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月份相比，2月份住房价格环比下降的城市个数增加5个，价格上涨的城市个数减少4个，同比涨幅回落的城市有31个。

“新国八条”和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，楼市降价潮似乎悄然来袭。限贷与限购的联合压力下，房价下降趋势是否可持续？降价阶段将会持续多久？地产行业的冬天来了吗？
降价与优惠推销增多
3月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到21000元/平方米，最低价格为19000元/平方米起。
随后，万科在北京的“万科长阳半岛”第6批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前价格持平。同时，第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，相当于每平方米优惠了1000元。即便如此，该楼盘当日推出的118套房源中，最终被认购75套，认购率仅为63%。
记者上周末到北京几处新开楼盘销售现场进行实地调查发现，远洋一方等地产项目售价均有下跌迹象。其中，于13日取得预售许可证的丰台区某项目，成交均价为35310元/平方米，比43508元/平方米的拟售均价下降19%。
北京东五环外的远洋一方润园项目打折幅度也较大，根据北京市房地产交易管理网数据，该项目300套房源拟售均价为25289元/平方米，截至20日下午5点，成交均价为21181元/平方米，降幅达16.2%。另外一个备受关注的项目绿地花都苑的拟售均价为17491元/平方米，成交均价为14543元/平方米，降幅接近17%。
上海同样出现了新盘低价入市。位于浦东的中海御景熙岸开盘，精装修房源以2万元/平方米的均价推出，推出的358套房源几乎销售一空。开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右。据披露，在上海，位于浦东一项目3月初开盘的实际报价是前期网上参考价的7 .6折，甚至比周边的二手房还要便宜。
成交量萎靡 房产存量增加
北京市统计局、国家统计局北京调查总队15日联合发布消息：今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173．9万平方米，同比下降18．9％。其中，住宅销售面积为132．3万平方米，同比下降21．1％，呈两位数大幅下降。
摩根大通最近发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。搜房网监控中心统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比下降。
以北京为例，前一周成交套数达1056套，成交面积为10.4万平方米，环比下降16.08%。从更长的时间的段来看，京版“国八条”调控政策已执行月余以来，北京楼市成交量持续低迷。据披露，新政执行首日截至3月18日，北京市新建商品房网签总量为3504套，环比新政执行前一个月下跌42.1%，与去年同期相比跌幅为20.8%。
以万科为例，2009年万科的开工面积仅有561万平方米，2010年初则将新开工面积大幅提高至855万平方米，而实际上2010年新开工面积达到1248万平方米，相比年初计划增加了46%。开工面积即将转为市场供应，销售却急剧放缓，房企存货或大量增加。万科和保利地产的存货都已突破1000亿元，同比大幅增加，华侨城、中华企业、华发股份和嘉凯城等四家公司的存货也在100亿元以上。
易居中国上海房屋销售有限公司执行总经理孙华良表示，限购是导致成交量下滑的重要因素，目前不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。房产商资金“断粮”
据记者对已经发布2010年年度经营情况的40家开发商的粗略统计，其归属于母公司的净利润累计为298.66亿元，同比增长了37.88%。不过，这40家开发商截至去年年底的负债合计达到6035.05亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56%。
一位市场分析人士给记者算过一笔账，2010年时依然是楼市丰收年，以上述40家开发商为例，即使未来的利息成本不变，按照目前的盈利水平计算，这些房企要还清债务就要不吃不喝20.21年。
债务骤增直接加重开发商的财务成本，以万科为例，2009年该公司的信托借款利率在5.35%~5.45%之间，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飙升到10.2%。“因为房地产企业要靠贷款，一旦没人给他提供这种资金了，那么部分开发商很快就瓦解了。”中央党校经济学部副主任韩保江教授曾表示。
Wind数据显示，已披露年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。
“限贷”和“限购”联合效应显现
对于房价迅猛上涨势头是否真正得到遏制，国家行政学院研究室副主任丁茂战说，这次房价是真降了。他说，房价上涨势头减弱，下降趋势出现，估计这种情况还会延续。房市成交量跌得太狠，供给和需求的天平要寻找新的均衡点，这个新的均衡点必定要从下行价格区间去寻找。
最近几年，国务院和地方政府，接二连三出台调控政策。所有这些措施，都是打压投机需求，削弱炒作跟风，在供给充足的情况下，开发商可以扛得住一时，扛不住长远，房市价格最终要由市场说了算，卖方市场扛不住是迟早的事。
关于调控措施能不能松动，丁茂战认为，调控至少近期仍然不能放松。第一，流动性充裕，富裕家庭越来越多，市场仍然存在刚性需求；第二，买卖双方与政府博弈已成规律，都在观望政府是否有决心把调控进行到底。如果政府真的下定了决心，房价必定要降，如果政府确有其他顾虑，在政策上有所松动，房价将重拾升势。
不少专家持相同看法，他们表示，从总体数据看，房价依然“涨多降少”，而且这几年，房地产市场的超常规发展使得房价基数过高，因此尽管目前房价出现回落，但仍然保持相对高位。本轮调控如若不达到效果，政策很难放松。
中央民族大学经济学院副院长张建平认为，“量价”的变化，意味着房地产市场已经对日益严厉的房地产调控“组合拳”作出了反应，可以说，此轮宏观调控效果会逐步显现。张建平认为，解决当前的高房价问题最见效的手段，就是限贷和限购。而从房价问题根源来看，住房保障的缺位是问题的根本。
各方倾向下半年降价预期
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，目前正向房企降价的窗口期靠近，预计还有2~3个月时间。在他看来，二三月是房地产业的恐慌期，4月之后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大。
“中央要求地方政府出台房价调控目标，但到现在为止很多城市都没有表态，很多开发商也是在等政府政策。”东莞某开发商负责人私下告诉记者。
21世纪不动产分析人士指出，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但今年三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。国泰君安研究人士也指出，从目前资金情况看，如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。因此，短期虽然一些企业资金面已经恶化，但没有很大的破产压力。要等到年底时真正的压力才会出现，房企大面积的降价销售有可能出现在下半年。
来自中国房地产协会的一位高级分析人士则预判：“2011年下半年，全国大部分房地产企业都将遇到资金紧迫的问题。但是如果他们从现在开始降价销售、加速回流现金的话，资金链还是可以得到一些缓解。”（综合经济参考报、中国证券报、中国经济周刊、广州日报及人民日报海外版等媒体稿件）
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