衰姐们 第五季 水嶋宏:《国有土地上房屋征收与补偿条例》律师注释制胜三十六招

文：王优银

国有土地上房屋征收与补偿条例

中华人民共和国国务院令

　　第590号

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

　　总　理　温家宝

　　二○一一年一月二十一日

　　国有土地上房屋征收与补偿条例

　　第一章　总则

　　第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

　　第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

　　第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

注：关键词[委托]一、找准被告是打好官司的第一步。委托的法律关系以征收部门为被告起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条 由行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。

　　第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

　　国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

　　第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

注：关键词[举报]二、充分利用举报查处手段，对征收过程中的违法行为进行查处，如上级单位消极不作为，则充分利用复议或诉讼手段诉其不作为，以督促上级主管部门干涉、警示不法下级单位或个人，打击其违法气焰。

　　第二章　征收决定

　　第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

注：关键词[征收决定] 三、征收决定主体仅限于市、县人民政府。其他区级人民政府、管委会等机构无权征收。

注：关键词[公共利益]四、本条各款对公益利益限定的预留口都比较大，似是而非的概念贯穿（一）至（六）款，地方政府嘴大，估计现实中依此条维权不易。

　　第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

注：关键词[规划]、[计划]五、维权中要重点通过政府信息公开形式了解征收决定是否符合法定“四规划一计划”。

注：关键词[征求社会公众意见]六、征求公众意见为征收的前置程序，违反则违法。

　　第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

注：关键词[论证]、[征求意见期限]七、论证与征求意见及期限均为征收决定前置程序，违反即违法。

　　第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

注：关键词[多数]八、多数人的要求决定了被征收人必须在短时间（征求意见30日）内团结和组织起来表达自己的意愿。

　　第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

注：关键词[社会稳定风险评估]九、维稳是现今一大社会现象，被征收人在合法范围内可操作空间较大。

注：关键词[政府常务会议]十、常务会议纪要或决定书是征收的前置要件。无则违法。

注：关键词[足额到位、专户存储]十一、足额到位及专户存储是法定要件，必须具备。

　　第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

注：关键词[复议、诉讼] 十二、此虽为权利，实为限制。被征收人务必在在法定期限内（行政复议60天、行政诉讼三个月）及时采取法律手段维权，否则一旦过期，则丧失胜诉权，而且面临司法强拆的威胁。

注：关键词[国有土地使用权收回]十三、收回未到期国有土地使用权应依法先予补偿并退还相应土地出让金。不补偿无权收回。依据：《物权法》第一百四十八条  建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；《土地储备管理办法》第十二条  因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。

第十四条　被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

注：关键词[市、县人民政府]十四、起诉市、县人民受理法院为中级人民法院，一审为中院，二审为高院，级别管辖之诉权对于被征收人特别重要，要极力维护，有许多中院会违法指定辖区基层法院审理，如此二审仍为中院，不利于案件公正审理。依据：《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第一条  有下列情形之一的，属于行政诉讼法第十四条第（三）项规定的应当由中级人民法院管辖的第一审行政案件：（一）被告为县级以上人民政府的案件。

第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

注：关键词[调查结果 公布]十五、公布调查结果是法定程序，如未公布，则可对其不作为行为提起复议或诉讼。

　　第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

注：关键词[新建、扩建、改建]十六、许多地方先采取纵容新建、扩建等方式纵容被征收违法，再以违法建筑进行处罚，以达到逼迫被征收人签订补偿协议的目的，需要多加小心。

　　第三章　补偿

　　第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

注：关键词[补偿]十七、补偿中未包括承租人应得利益以及解决方法，是本条例一大漏洞。承租人作为征收利害关系人依法可行使被征收人所享有的行政复议权和行政诉讼权。

　　第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

注：关键词[类似房地产市场价格]十八、特别注意类似房地产市场价格在评估中的猫腻，补偿价格的实际情况与征收双方力量对比有着直接关系，总体上符合现阶段社会各阶层博弈的本质精神。

注：关键词[复核评估][鉴定]十九、复核评估与鉴定，在多年的拆迁实际中基本流于形式，沦为拆迁人的压制工具，体制不改，建议不要通过此途径抱太大希望。

　　第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

注：关键词 [评估机构选定]二十、评估机构的选定是被征收人的权利，要运用好，如被剥夺选择权，则评估报告无效。也可直接导致司法强拆不能进行。

注：关键词 [独立]、[公正]、[不得干预]二十一、党领导一切，基层党委不是单位也不是个人。评估机构的资质也是被征收人要考虑的。

　　第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

注：关键词 [补偿选择权]二十二、被征收人有对安置方式的选择权，如被剥夺，则征收决定违法。

第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

注：关键词 [补偿选择权]二十三、搬迁费一般不会很多，在实际维权中可列项，但不作重点。

第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

注：关键词 [停产停业损失]二十四、停产停业损失此弹性极大，公司、企业等业主可重点争取。而该补偿是支付给作为实际经营的承租人还是产权人需要进一步界定。实践中易产生产权人与承租人之间的纠纷。

　　第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

注：关键词 [违法建筑]、[调查、认定]二十五、对违法建筑的认定权在城乡规划部门。如有自建房的业主，维权要提早到此环节，在违法建筑的认定和处罚阶段，采取行政复议或诉讼手段，可有效增加谈判筹码。否则一旦被认定则可能面临不予补偿的后果。

　　第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

注：关键词 [补偿决定]二十六、此时的行政复议和行政诉讼对于被征收人特别重要，如果错过了上述二十一条的维权过程，此时万万不可再错过。否则司法强拆就在眼前。

　　第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

注：关键词 [不得暴力]、[断水、断电]二十七、有相关单位采取违法手段逼迫拆迁，可通过检举、复议、诉讼等手段进行综合打击。任何忍让的结果只能是让违法行为变本加厉。

注：关键词 [禁止建设单位参与搬迁]二十八、有目前环境中，一旦穿上“城管”“特勤”“保安”的马甲似乎不太方便辨认。没有处罚措施的规定似乎不太给力。

注：关键词 [不复议、不诉讼]二十九、此条已充分提醒广大被征收人，在法定期限内提起复议和诉讼的重要性，建议可先复议后诉讼，有效保护房产实际寿命。以时间换金钱，以增加谈判筹码。

注：关键词 [申请人民法院强制执行]三十、做好以上维权手段可有效维护被征收人的合法权益，但基层院长官不及市委下的政法委书记，法院“先予执行”的贯彻地方政府征收决定，被征收人必须做好维权工作，避免强拆。呼吁最高人民法院出台司法解释禁止征收诉讼过程中的“先予执行”行为。

　　第二十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

注：关键词 [分户补偿、公布]三十一、知情权是被征收人重要的权利，可充分利用，如此权利受到侵害，可采取行政复议或诉讼的方式维护自身权益。

　　第四章　法律责任

第三十条　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

注：关键词 [上级]三十二、须知官场微妙，有此条作为依据可有条件的把“上级领导”拉下水，让其主持公道。如其不作为，则亦可采取行政复议或诉讼的方式维护自身权益。

　　第三十一条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

  注：关键词 [刑事责任]三十三、对征收过程中的违法犯罪行为要充分的采取公诉或自诉等多种手段进行打击。目前虽然直接效果可能稍差，但对于间接的维护自身权益、增加补偿还是非常有帮助的。

　第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

注：关键词 [阻碍征收]三十四、维权不违法是我们被征收人的底线，大家一定要特别注意，被征收人处于弱势地位没有违法的资本。对于集体自发维权代表更是要切记，要理性，不要冲动。

　　第三十三条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十四条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

注：关键词 [虚假、重大过错评估报告]、[吊销]三十五、此条较好，对于今后遇到侵害被征收人权益的评估机构或评估人员要充分的进行打击，迫使其尽可能公平、公正的进行评估。在行政诉讼中也要充分调动评估人员出庭作证，以子之矛攻子之盾。

　　第五章　附则

第三十五条　本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

注：关键词 [不得行政强拆]三十六、从今日以后，行政强拆已经被扔进历史的垃圾堆中，祝目前还没有被行政强拆的被拆迁人今晚好梦。明天及时采取法律手段，避免司法强拆。特别注明，以上所列各项维权手段综合运用，采取“组合诉讼”维权效果更佳。“组合诉讼”的具体操作方法详见王优银律师的《组合诉讼在民告官案件中的具体运用》一文。