朱大鸣：房价不一定进入下降通道 五事实支持

　　报道说，楼市进入了“倒春寒”：限购政策效果逐渐显现，多数重点城市成交量继续大幅下滑。与此同时，从3月开始一些大型开发商开始积极降价促销，同时刻意放缓拿地节奏，以控制较好的资金链应对市场风险，这预示着房地产市场基本面的拐点或将提前到来。

　　事实上，这次来的倒春寒并不是真正的倒春寒，而是政策冷藏室所致。 限制交易等于部分冻结了市场，相当于变相冻结人民币的用途。按说人民币是政府信用的体现，但是，限购令以及限外令却已经不承认了。这里我们称之为价格失灵吧，因为价格已经扭曲了现实的关系。

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　　诸多城市是真的出现了冷藏现象。从数据上来看，35个城市中楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。其中，海口成交量跌幅最大，达76.62%。重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中深圳跌幅最大，达51.77%，其次是天津，跌幅为47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上涨的重点城市仅为上海和广州，涨幅分别为9.14%和3.87%。

　　不过，借此就说房价进入了下降通道，还是为时过早。这次成交量下降的主要原因，主要有四点：

　　第一，限购令和限外令，这种行政手段，切实冻结了部分资金，致使一部分资金不能进入楼市，从需求上限制了市场成交量。

　　第二，开发商主动规避了政府的打压风潮，和宏观调控硬碰硬，已经成为最不明智的选择，我们也多次警告开发商们，不要惹得已经失去理智的政策，再火上浇油。事实上，没有只涨不跌的房价，只有傻乎乎的信心。

　　第三，楼市短暂周期使然，前段时间，楼市火爆，透支了当前的市场成交量，但是，楼市并没有真正熄火，房地产的引擎还在燃烧。

　　第四，买卖双方都在选择观望，市场不可能一直火爆，随着行政干预手段和金融手段的实施，连合法性都不足的房产税都出炉了，供给双方，在这个时间关口，选择观望也是正常的。炒楼资金有可能向高利贷资金转化，为一些撑不住的开发商，提供高额的血液能量。

　　但是，房价却不一定进入下降通道，有以下事实支撑着。

　　第一，政策还是从抑制需求出发，没有解决需求问题。也就是说，房价上涨的基础，并没有根本消除。而且，压制需求还会积累更大的需求，这些需求终有一天压不住，还会爆发报复性大反弹。

　　第二，房价下降的成本基础没有降下来，房价进入下降通道可能性基础不大。允许政府高价卖地，不允许商人高价卖房子，这种做法违背规律，不会长久。

　　第三，房价上涨的货币驱动因素没有改变。如果价值尺度不断变小，价格如果不变大，那才是笑话。2005年以来，由于人民币大幅度升值，货币供应量大幅度增加，房市和劳动力成本大幅度提高。与其说美国用高油价和高材料价格轮番冲击中国制造，还不如说，这些因素在驱动中国的房价和生存成本。但是，这些因素并没有消失，短期内也不可能消失。

　　第四，多如牛毛的税费没有降下来，还是会转嫁到房价上来，最终由购房者买单。中国十年房价上涨，很大程度上是税费驱动的，这是一个显著的特点。

　　第五，资本实际利润不断高涨，交易成本和建造成本都在不断上升，很多开发商能够借高利贷，就是期待今后能够弥补这种差价，不会立即死去。从某种意义上来说，资本的高利率迫使中国房价必须不停地涨，才能弥补损失。

　　当然，说房价没有进入下降通道，是从中期角度来说的，如果从短期角度来说，波动是正常的，别妄想房价只涨不跌，但也别期望房价不现实的暴跌。上升盘整和回调，都是价格运动正常行为，没有什么大不了的，主要还是看房市运行的总体趋势，作为理性的人，应当客观地看待市场行为。

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