房产税政策使地产调控进入全行政化时代

　　房地产似乎成为了中国永久的焦点话题，而中央政府对这个行业的调控则不断为它的热度加薪填火。就在兔年春节前，一系列调控政策再次突然降临，“新国八条”的出笼以及重庆、上海分别试行的房产税政策让舆论又一次把“史上最牛调控”的称号捡起。

　　在很多人看来，此次调控“虽身形够凌厉，但落地欠铿锵”，不过，我们却从中发现其比以往的调控措施显示出的明显不同，对地方政府更加具体和严厉的督促和问责除了彰显中央“不达目的誓不罢休”的决心之外，也让整个房地产调控思路重新呈现出全面行政化的色彩。

　　2011年1月25日，在中国社会科学院工业经济研究所、《中国经济学人》杂志和《中国经营报》共同主办的“透视中国宏观经济论坛”上，参加论坛的人士认为，新一轮的调控措施仍未解决房地产市场的根本性问题。“房地产患上了综合征，其症结在于经济结构扭曲，不单是房地产本身的问题。”杨少锋认为，流动性之“水”过于泛滥，尤其是在房地产领域，必须首先解决流动性的出路问题。从住房制度来说，中国不能只有单一的商品房供应体系；从投资渠道来说，也不能只有股市和房市。

　　“房地产问题已不再仅仅是房地产本身的问题，而是整个经济问题。”杨乐渝认为，不能让全部资金集中在房地产行业上，要把房地产开发与国家产业规划结合在一起。“要鼓励开发商转型，未来的发展商将是产业运营商和城市运营商。单一的房地产开发模式在未来是走不通的。”他表示。

　　住建部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴分析说，总体来看，楼市调控政策不断向“精准”调整，针对性在增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，强调住房供应“双轨制”。

　　陈国强则判断，楼市调控从此走向常态化。“下一步可能就是通过房产税来强化和改进健全房地产税收体系。”

　　据《中国经营报》报道

　　1月26日，空前严厉的“新国八条”横空出世；1月27日，新华社发出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点；当晚，上海、重庆推出房地产税试点方案；而后财政部又联合国家税务总局再针对营业税出台落实细则。

　　多项政策密集出台后，记者注意到，沪上21世纪不动产、中原地产、德佑地产等多家房产中介门店“门可罗雀”。短短几天时间，上海房地产从去年年末的“翘尾”行情一下子变得寒气逼人。

　　影 响新政没激发降价冲动

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　　对中高端需求打击力度最大

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　　房企观望或将推迟开盘

　　这次调控政策之猛已让开发商们感到寒意袭人。一家专注做高端住宅的开发商内部人士向记者坦言，由于去年商品房热销，公司目前“手有余粮”、资金充裕，不存在降价冲动，但对未来的销售压力甚为担忧。“集团对我们的要求是‘开盘售罄’，但目前政策针对的就是改善型和投资型买家，这正是我们的主要客户群，销售压力可想而知。”

　　“现在我很庆幸我们公司的保守作风。去年迅猛扩张、大量拿地的企业今年可能会很惨。”一家港资开发企业内部人士表示。

　　针对一系列新政的出台，万科集团对记者表示，影响房地产市场的因素比较复杂，未来市场走势还需要进一步观察。

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　　一季度末房价或回调

　　对于未来房价是否会下跌，高级分析师付琦认为，这次政策动用的是行政手段，哪怕房价降下来，不符合买房条件的还是不能买房，开发商降价不一定能促进销售。开发商如果觉得降价无用的话，降价冲动就不会太大。

　　罗亚东则认为，2011年二手房市场整体交易量可能与2010年持平或略有增长；而房价方面，在经过了2月份春节传统淡季与新政影响的僵持期之后，3、4月份政策效应将逐渐释放，可能出现5%至10%的合理回调，下半年起随着交易量回暖，价格将呈现平稳复苏的状态，整体会在2010年的房价基础上呈现出正负5%左右的波动。

　　高级分析师章惠峰认为，房产税试点对投资性购房需求影响深远，对第一套房的刚性需求及第二套住房的改善性需求影响很小。从两市的实施办法来看，重庆的房产税实施办法影响相对较大，上海影响相对较小。无论从税率、计税标准等方面都可以看出，重庆房产税对打击高档住宅和投资性需求力度更大。   

　　据《上海证券报》报道

　　声 音

　　未来存量房必然征税

　　嘉宾　张泓铭　上海社科院城市与房地产研究中心主任

　　尹伯成　复旦大学房地产研究中心主任

　　话题

　　存量房会否计入征税

　　“如果单纯对增量房而不对存量房征收房产税，显然是不公平的。目前上海作为试点，在试验阶段主要采取针对增量房征税的举措，很重要的一点就是希望对社会的震动面小一点，阻力也会小一些。不过，一旦房产税正式全面实施，一定包括现在房屋数量已经超标的人群。”

　　“现在先征收增量，而不征收存量，是因为有一些技术难题还没有解决，而且阻力会很大。如果房产税全面铺开的话，存量总是要计入的。“但这需要全国人大立法来解决。上海在试点阶段计入存量，这一点可能性不大。”

　　全国版方案如何实施

　　“此次上海、重庆两地试点的办法不相同，也可能预示房产税将来在全国推开时，国家只做一些原则性规定，而赋予各地方根据当地实际情况有一定的实施权限。不过，即使是上海，房产税的版本还需要进一步细化。目前上海的房产税方案中，还是有一些不太明确的地方，比如，在上海房产税方案中，对于新购的首套住房并没有给出明确的面积限定。”

　　“会有一个细则出来对房产税的征收条件做进一步的细化。27日晚间出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》是一个基本政策，里面只是一些原则性的东西，具体如何做还需要有一个细则。比如关于新增首套房屋的购买，我想，会与人均60平方米联系起来。预计之后出台的细则对很多种情况，比如征税时是3个人，但突然减少了一个人的人口变动情况，都会有详细的展开说明。”

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