蟾蜍皮蟾酥区别:细数房地产“很H很BL”的极品营销术！

/ 楼盘营销不循“规则”根本无法生存！

/ 开发商太“道德”是自掘坟墓！

温总前几天提出“开发商身上也应流着道德血液”，让浸淫浊世的我辈笑掉了大牙，往前推五百年，往后推五百年，都找不到这么不靠谱的纯情愿望了。

在这个亚历山大的人口高密度国家，竞争是何其惨烈！？君不见华润、保利笑傲江湖数十年，靠的也是潜规则、玩权术、拗手段，赤膊相见杀出一条“血”路才走上了道貌岸然的康庄大道。万科王石当年语不惊人死不休，“10元捐款门”更是将房地产推上了道德的制裁庭，老百姓早已将开发商定性为“无情无义无耻”的商品经济产物。

对于这些中国房地产民企的前辈，我们自然是诚惶诚恐高山仰止，必将步他们的后尘而后快！当然，总有些乳臭未干的愣头青胆敢“盲人骑瞎马，不走寻常路”，这些厮往往都死得很酣畅淋漓终生难忘，并且现在正如我一样在对某个不知趣的菜鸟谆谆教诲。

所谓在商言商，道德？简直是对一夜贪欢的余情未了，是不败于商场之前的一个“心魔”，“道德论”也必然成为商业社会里一个很傻很天真的笑柄。

温总理，真实的，你在哪里？

你站在至高无上的神坛上太久了，显然已经有点奥特曼了，您该走进民间、走进厂房、走进工地、走进售楼部，站在一线体验“营销”之多艰、“业主”之难缠！在开发商“流着道德血液”之前，先让我们撕开“国民经济支柱”“城市发展推手”的华丽外衣，零距离体验那血淋淋的房地产营销之路吧。

兵不厌诈之虚假宣传

使用指数：★★★★☆

操作方式：商品房出现以后，其价格的高昂决定了产品宣传必须具有煽动力，房地产广告迅速崛起，夸大宣传是获取购房者青睐的不二法门。

代表案例：神仙树大院，当初画册、沙盘等全方位宣传中的社区会所变成了某知名餐饮，这边厢购房者钱已交付，那边厢酒店合作也如火如荼。所谓资源的最优化配置不过如此！

瞒天过海 之 避谈硬伤

使用指数：★★★☆

操作方式：项目本身及周边配套存在重大隐患，开发商有意识地在宣传和营销口径上避谈该类硬伤，直到购房者交钱落定，才发现悔之晚矣。

代表案例：华润二十四城，对“420”地块的改造，牵动了很多人的老厂情结，也带动了成都东郊的开发进程，本是一段佳话。但在去年八月，二十四城二期墙外却出现了将要修建110kv变电站的公告牌，这对即将成为“小白鼠”的二十四城业主来说不啻一个晴天霹雳呀你可知道？

过河拆桥 之 违背承诺

使用指数：★★★☆

操作方式：为促成销售，开发商不负责任地做出各种无法兑现的承诺。另外，银行则利用政策交替期与开发商联合反价，令购房者不得不提高首付与利率，还帮开发商捶胸顿足骂政府。

代表案例：限购令出台了，很多限购出台前就签了买房合同的购房者却没能躲过此劫，尤其第二套房购买者基本都背负了要么“就范”要么“违约”的屈辱，而在面对金融机构时多数人处于弱势，只能不了了之。购房者心急似火，开发商一边凉快。

屯积居奇 之 捂盘惜售

使用指数：★★★★

操作方式：为了实现利润最大化，自然不能在市场不乐观的时候推盘，这就需要选择销售的时机。实现方法多样化，如拖延领取预售证时间、大幅提高开盘售价、后续房源转售为租、谎称进入尾盘期。

代表案例：去年嘉年华、礼顿山、熙城国际、春天广场、凤栖桐等11家开发商因公示价比售价低、项目信息披露不完全等问题涉嫌捂盘惜售，被成都市房管局当众教训了一下。而万科则公开宣誓“不捂盘”，对信息透明后的单月销售广泛宣传，两相比较，方显见风使舵的智慧。

李代桃僵 之 偷工减料

使用指数：★★★★★

操作方式：为节省成本，对宣传及合同中承诺的绿化率、容积率、赠送面积、层高、建筑材料等进行不人道的克扣、挤压，让你收房之时恨不能自插双目。

代表案例：前有建发金沙里阳台变套内，后有成都老花园所见非所得，最令人津津乐道的是东立清水河畔，那集大成者的一朵奇葩：墙体裂缝、裸埋电线只是常规常规问题有木有，底楼无架空层、更换合同约定电梯已经公然公然违约有木有？最后开发商还卷包出逃出逃有木有！此去经年，买房的迎风流泪，卖房的行注目礼！

背信弃义 之 现场抬价

使用指数：★★★☆

操作方式：开盘现场公布的价格比购房者当初咨询的报价高出不少，此时由于部分购房者已经缴纳意向金，所以在多方争取不成之后只能干瞪眼。

代表案例：中铁建在成都的第一个地产项目“果壳里的城”，被疑开盘当天抬价引起众怒，导致现场被砸。由此，央企的逐利性和诚信度也受到房地产民企的膜拜！存在竞争关系的同行们一面跌足狂笑一面鄙视啐唾沫一面继续干着更甚的勾当。

不闻不问 之 售后服务

使用指数：★★★☆

操作方式：往往银房两讫以后，开发商就光荣完成了他的“使命”，整个营销画上句号。至于售后，除了品牌开发商外基本都希望与业主“君子之交淡如水”。

代表案例：作为知名房企，中海国际社区曾经与业主展开旷日持久的售后交涉，内容涉及房屋质量、小区环境维护和物业涨价的问题，而中海多数采取了闭目塞听的鸵鸟做法，任你千磨万击，我自不闻不问，其“蛋定”功力令人佩服。

打眼望去，各行各业都在为盈利而不择手段，这些营销术也只是房地产常用销售策略的冰山一角，尽管屡遭曝光，却依然前仆后继。

“这是为什么呢”？答案是：有恃无恐。恃何者？看我但笑不语。

我站在这条污染严重的河流中已经十多年，已看穿了在当代中国的商业环境里，没有谁奸谁不奸的概念，只有谁比谁更奸的差别。

开发商打通了政府、银行、媒体的三重门，第四重门就是奔着“最大利润”去的，在这个远未规范的市场，缚手缚脚地大谈“道德”就等于“作死”。房地产的卖方链条，从立项、规划、拿地、开发...到营销、售后，无一不需要“老练世故”的修为。习惯上，我们把前者统称为“出”，而后者称之为“入”，如果不想入不敷出就只能尽量薅羊毛，羊身上没毛了我们就帮它借毛，把羊90年以后的毛都收尽了。“十二五”这么短视神吹的规划，实在很难挡住“共同利益”这滚滚向前的车轮...

什么是理想？理想早已被现实的洪流冲走淹没，只有在夜深人静时，我们才能感受到一丝丝为了大是大非而动容的生气。