九乡新闻网蛆工会把头塞进b里:【引用】房地产常见纷争法律咨询 - 春雨的日志 - 网易博客
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 21:36:12
【引用】房地产常见纷争法律咨询
法律 2010-12-21 22:28:06 阅读154 评论0 字号：大中小 订阅
本文引用自劳燕单飞《房地产常见纷争法律咨询》和大家分享这篇日志，我的看法是：恋爱期间共同出资购房
一方死亡房产怎么分割？
志强和文丽恋爱期间共同出资40万元联名购买了一套房屋，然而就在俩人结婚前，志强因遭遇车祸而去世。志强只有兄弟俩人，其父母早已过世。在文丽料理完志强的丧事后，志强的哥哥从外地赶来，要求进行房产分割。
焦点问题：双方购买的房产应如何分割？
房产律师解答：
1、首先应对俩人的共有房产进行析产。俩人共同出资购买的房产属于双方的共有财产。
如果双方已经约定了房产份额并取得了房产证，则应按房产证上载明的比例确定各自的房产份额。
如果双方没有对房产份额做出书面约定，则应按双方的出资额确定各自份额。
在出资比例无法证明的情况下，应推定为双方各占50％的份额。
2、属于志强所有的房产份额应作为志强的遗产进行分割。根据我国《继承法》的规定，被继承人死亡后在没有遗嘱的情况下，按法定继承办理。即由其配偶、子女、父母作为第一顺序继承人，由于志强父母已逝，其本人又未婚，故其没有第一顺序继承人，其房产份额应由第二顺序人继承，包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。鉴于在志强的第二顺序继承人中，只有其哥哥一人，因此该部分房产份额应由其哥哥继承。
3、文丽不享有志强的遗产继承权。由于文丽与志强并未结婚登记，因此，文丽不是志强法律上的配偶，不能作为志强的继承人。志强的房产份额归其哥哥所有后，文丽可以和其哥哥协商，通过房产有偿转让的方式使房屋产权归属于一人。
特别提示：
双方在恋爱、同居期间由于并没有登记结婚，故不存在法律上的配偶关系，因此，一方是不能成为另一方的法定继承人的。在这种情况下，除非另一方留有遗嘱，将其房产遗赠给对方。否则，一方无权继承另一方的房产。
恋爱期间共同出资以一方名义购房
产权人死亡后房产如何分割？
王先生和吴小姐在恋爱期间购买了一套商品房。房屋价款60万元，其中王先生出资20万元，吴小姐出资10万元，购房人和房产证上使用的都是吴小姐的名字，并以吴小姐的名义办理了30万元的按揭贷款。天有不测风云，就在俩人行将结婚之计，吴小姐在出差途中不幸遇难。吴小姐的父母在整理女儿遗物时，发现了房产证，并准备办理遗产过户手续。王先生知悉后坚决反对。
焦点问题：房产该如何分割？
房产律师解答：
从实际出资的角度上说，这套房产应当属于俩人共有。在俩人没有房产份额约定的情况下，应当根据双方的实际出资额确定王先生和吴小姐的房产份额。由于双方并未结婚，故王先生不能作为吴小姐的法定继承人，吴小姐的房产份额应由其父母依法继承。按此原则，可由吴小姐的父母将王先生已经支付的20万元购房款和其本人实际承担的银行月供款返还给王先生，并承担吴小姐对银行的剩余债务。然后，吴小姐的父母办理《继承权公证书》，并在取得银行同意或者还清贷款后，即可办理吴小姐名下遗产房屋的过户手续。如果王先生希望取得房产，由于其不是继承人，故需要办理房产转让手续，由其将吴小姐已经支付的10万元购房款和吴小姐本人实际承担的月供款支付给吴小姐的父母，并取得银行同意进行转按揭，承担剩余的贷款债务后方能进行房产转让。当然，在房价升值的情况下，补偿或转让的价款需要适当提高，双方才可能达成协议。
特别提示：
上述结果是在双方对出资情况并无异议情况下的房产分割方案。
如果吴小姐的父母不认可王先生出资的说法，那么，对于王先生来说，将会面临很大的风险。
由于其和吴小姐并未结婚，而房产证又在吴小姐的名下，购房合同也是以吴小姐的名义签署，这种情况本身就使王先生承担了很大的举证责任。因此，王先生必须提出其已实际出资的有效证据，比如从其个人帐户上转帐付款的书面凭证或电子记录等。如果其不能对此进行举证，则司法实践上一般将全部房产作为吴小姐的遗产，判给作为其法定继承人的父母来继承。
恋爱期间合开公司购买房产
房产登记在公司名下 分手时如何分割？
康成与宁惠在恋爱期间分别出资8万元和4万元开办了一家有限责任公司。康成任公司的执行董事，宁惠担任公司经理。公司开办3年时，康宁俩人因故分手。此时公司名下一套价值120万元的办公用房成为双方争议的焦点。该套房产系俩人用公司经营积累的利润所购买，在公司150万元的净资产中，属于最大的一宗财产。康成认为自己是公司的大股东又是法定代表人，所以该套房产应归自己所有，由其给予宁惠适当补偿。而宁惠认为，公司的日常经营主要由自己负责，自己对公司的贡献最大，所以该套房产要么归自己，由其给予康成一定补偿，要么双方各占一半份额。
争议焦点：该套房产应如何处理？
房地产律师解答：
1、该套房产属于公司的固定资产，不属于俩人的共同财产。在康、宁俩人共同出资，设立公司的情况下，公司自取得营业执照之日起便成为独立的法人实体。康、宁俩人认缴的出资已转化为公司的财产，不再属于个人所有。与此同时，俩人按出资比例对公司享有相应的股权。由于公司作为独立的法人，享有独立的法人财产权，并以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，在公司经营中，由公司出资并以公司名义购买的房产属于公司的自身资产，而并非一般意义上的共有财产，即公司财产并不直接等同于出资人的个人财产。
2、房产是否进行分配决定于公司是否解散。如果康、宁俩人决定，在俩人分手后，公司继续存续，则公司的全部资产包括房产在内不发生分割的问题。当然，在公司按照决策程序决定对外转让该房产的话，此时康、宁俩人可以通过竞价方式，由出价高的一方通过购买取得该房产的所有权。
如果俩人决定公司解散，则应依法对公司进行清算。在用公司财产分别依法支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金、缴纳所欠税款、清偿公司债务后，可以对包括房产在内的公司剩余财产进行分配。
3、在公司进行清算后双方可以按照出资比例分配房产份额。按照我国《公司法》的规定，公司的剩余财产应按照股东的出资比例分配。因此，在本案中，如果该套房产属于公司偿债后的剩余财产的话，则应按照康、宁俩人2比1的比例分配房产份额。双方可以通过竞价方式取得房屋的全部所有权，并按照上述份额比例支付给对方相应的转让费用。
特别提示：
公司的房产不能等同于股东的个人财产。在公司存续期间，公司的房产对外转让，必须经过公司章程所规定的程序。而分配公司房产只能在公司解散后，房产可以作为剩余财产的情况下，才能依照《公司法》的规定，按照股东的出资比例进行分配。
修改后的《公司法》已于2006年1月1日起施行。按照《公司法》的规定，公司股东按照实际出资比例分取公司红利。这是公司股东分享公司收益的基本原则，但是《公司法》同时也充分尊重当事人的意思自治，规定了在全体股东一致约定的情况下，也可以不按照出资比例分取公司红利。因此，在恋爱双方共同投资成立公司的情况下，如果一方认为自己出资虽少，但贡献较大，则可以与另一方协商按照约定的比例分配公司红利。如果没有这种约定，则只能按照出资比例分配红利。至于在公司解散时，再提出不按照出资比例的其他分配方案，则除非其他股东一致同意，否则由于缺乏法律依据，是不会得到支持的。
法律关系分析：
恋爱期间双方共同经营的行为，从经营主体的类型上来看，有以个人合伙经营的，也有以开办公司、企业的形式进行经营的，还有一方在另一方作为个体工商户、农村承包经营户或者另一方开办的公司、企业进行经营时提供帮助或者雇工服务的。恋爱双方用共同经营所得购置的房产，由于既可能涉及到经营主体内部关系的问题，又可能涉及到双方债权债务的问题，还可能涉及到劳动法律关系的问题，因此解决起来问题可能会相对复杂。如果双方共同经营是以开办公司的形式进行的，一般来说，由于公司注册时必须提交股东签署的公司章程，因此，对双方的争议可以按照公司章程的规定来处理，争议的解决相对其他类型容易一些。总体来说，恋爱双方共同经营而购置的房屋，根据经营方式的不同可以按照以下原则处理：
1、双方以个人合伙的方式共同经营，并用经营所得购置房产的，首先以合伙协议为解决问题的依据，并以合伙协议上载明的分配方式来确定双方对房产的出资份额。没有合伙协议的，又无法证明双方出资比例的，可以认定双方各占购房出资款的一半。但是，如果房产证办理在一方名下，而对方又举不出房产属于共同共有的证据的，则不能认定房屋属于双方共同共有。
2、双方以开办公司和具有法人资格的企业的方式共同经营，并用经营所得以公司、企业名义购置房产的，该房产在公司、企业存续期间属于公司、企业所有，在公司、企业解散后，如果该房产能够作为剩余财产的，则由双方根据出资比例进行分配。
3、以个体工商户、个人独资企业以及其他不具有独立法人资格的企业的名义购买的房产属于登记注册的投资人所有。即使存在双方共同经营的事实，但双方之间只是债权债务关系，并不存在房产属于双方共有的问题。
4、为对方开办的公司、企业或者在对方作为个体工商户、农村承包经营户经营时提供帮助、便利条件的，双方以经营所得购置的房产，有约定的按约定办理，没有约定的以房产证上载明的权利人作为认定房屋归属的依据。
5、作为对方开办的公司、企业、个体工商户的雇员与对方共同经营，并以经营所得购置房产的，房产的归属以双方的约定或者房产证的记载确定，但在没有约定，雇员也没有作为购房人或产权人的情况下，双方之间存在的是劳动合同关系，应按劳动法律法规的规定，确定双方的债权债务关系。
律师建议：
1、双方在恋爱期间共同经营时应注意签署书面协议。属于合伙经营的，双方应签署合伙协议；属于其他经营类型的，双方应签署投资协议；属于劳动关系的，雇员和企业应当签署劳动合同。即使恋爱双方不用经营所得买房，这些协议对于明确双方的权利义务、减少纠纷也是大有裨益的。
2、双方用共同经营所得购房时，应当签署出资购房协议。双方应在协议中明确购房资金的来源、房屋的归属、用途和双方的产权份额等事项。
3、在用共同经营所得购买房产时，应当根据资金归属确定产权人名称。如果双方购房时均认为共同经营所得属于双方共同共有，则最好以双方的名义联名购房，并约定好房产份额。如果双方均系经营主体的投资人，并进行了工商登记，则双方也可以用经营主体的名义购买房产。这样，在经营主体解散时，双方可以按照出资比例分享作为剩余财产的房产份额。但如果购房资金不应归于双方共同所有的经营所得的，则应按照该资金的归属确定购房人，而不应因一时冲动随便使用两个人的名称购房，以免给自己带来后悔的苦果。
夫妻离婚涉及多套共有房产如何进行分割？
郑先生和胡女士结婚后用经营所得购买了多处房产，现子女均已成家立业，俩人因种种矛盾无法调和而面临离婚。目前俩人在北京拥有两套房产，分别价值150万元和250万元；在上海拥有一套房产，价值150万元；在广州拥有一套房产价值100万元。
争议问题：俩人结婚后房产应如何分割？
房产律师解答：
郑先生和胡女士分割房产的条件大致相当。在这种情况下，如果双方均认可上述房产的价值，并能就分配方案达成一致，则只需互相找补差价即可。比如由胡女士取得北京的两套房产，郑先生取得上海和广州的房产时，则胡女士应补偿郑先生75万元。若由胡女士取得北京的小套房产和上海的一套房产，郑先生取得北京的大套房产和广州的一套房产，则郑先生应补偿胡女士25万元。
如果双方能就房产分配方案达成一致，但不能就房产价值达成一致，则可采取作价补偿方式，即就四套房产的价格委托评估机构做出评估后，由获得较高价值房产的一方按照房产差价的一半给予对方经济补偿。
如果双方不能就房产分配方案达成一致，且均不愿意放弃房产所有权，则可采取竞价取得方式，由对各套房产出价高的一方取得该套房产，在四套房产通过竞价分配结束后，按照竞价时的价格由一方给予另一方补偿。比如郑先生以155万元和245万元竞得北京的两套房产，而胡女士以160万元和120万元竞得上海和广州的房产，则郑先生应补偿胡女士60万元。
如果双方均不愿意取得个别房产，则对于该部分房产可采取拍卖分割方式，由双方平分所得价款。比如，对于双方均不愿意取得的广州的房产予以拍卖后，若扣除拍卖费用后所得价款为90万元，则郑、胡每人可分得45万元。
法律分析：
在分割作为夫妻共同财产的房屋时，首先应当遵循以下基本原则：即照顾扶养子女的一方、无过错的一方、生活困难的一方等。按照这些原则确定房产的归属，并由取得房产的一方给予另一方房产价值一半的补偿。从这一意义上说，确定了子女的扶养权归属和双方的过错责任往往直接影响到房产的最终归属。
如果双方的条件大致相当，按照上述原则不能确定房产的归属，而双方又无法就房屋的价值和归属达成一致时，则应区别情况采取竞价取得、作价补偿和拍卖分割三种方式对房产进行分割。在采用这三种方式处分房产时应当注意以下问题：
1、适用这三种方式分割房产的前提是双方无法就房屋的价值和归属达成一致。在双方能就这两个问题达成一致的情况下，则人民法院按照契约自由的原则，尊重当事人的意思表示，一般不做主动干预。
2、适用竞价取得方式时，双方的条件应大致相当，并且均同意采取竞价方式。如果双方的条件不同，比如一方有过错，则因按照分割原则即能确定房屋归属，故不适用竞价取得方式。
3、在分割一套房屋时，只能适用一种方式，而分割多套房屋时，三种方式可以并用。如果夫妻双方离婚时只有一套房屋需要分割，则根据双方对共同所有的房屋的不同态度，即要么双方均主张；要么一方主张，另一方不主张；要么双方都不主张；其结果分别是或竞价、或评估、或拍卖，三种方式在同一案件中不可能同时适用。而如果有多套房屋需要分割时，对于双方均主张的房屋则可以竞价取得；对于均不主张的房屋则可以拍卖分割；对于一方主张房产而另一方不主张的，则可以评估作价。
4、在诉讼中采取这三种方式分割房产时，一般需要双方的申请或同意。司法实践中，人民法院一般并不主动确定讼争房屋的价值。而目前随着房地产市场价格的上涨，许多房产在双方离婚时的价格已远远超过了当初的购买价格，由于房屋已成为公民的生活必须品，其价值在夫妻共同财产中的分量非常之重，往往成为争议的焦点。因此双方在协商不成时，应及时向人民法院提出申请，由人民法院组织竞价、评估或拍卖，从而达到按照房屋的真实价值分割房产的目的。
恋爱期间双方共同贷款购房
实际一方负担月供 房屋如何分割？
赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房，同时，俩人联名做了总额为40万元的购房按揭贷款。之后赵男将自己的工资存款帐户作为还款帐户，每月向贷款银行交纳的月供款实际上都由赵男独自承担。房产证上载明的俩人的房产份额为各占50％。两年多后俩人未及结婚即告分手。此时赵男已经交纳月供款累计6万元，而俩人当初60万元所购的房产，市场现值也已飙升至100万元。
争议焦点：俩人分手后房产应如何处理？
房产律师解答：
首先，按照房产证的记载，该套房产俩人各享有50％的份额，因此，如果房屋出售后纯收益为100万元，则俩人每人应分得50万元。
其次，俩人向开发商交纳的60万元房价款中有40万元系通过向银行共同贷款交纳，因此，这40万元属于俩人的共同债务，俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定，共同向银行交纳月供款。而赵男银行帐户上的转帐凭证表明，赵男已经交纳的6万元中有一半是替周女承担的债务，这3万元应由周女支付给赵男。
再次，如果房屋的产权不做变动，则周女今后应和赵男共同承担银行的月供款。若房屋出租的话，还可分享房屋的租金收益。当然，周女应当承担的月供款也可以从房屋的租金收益中予以抵扣。
最后，如果双方同意将房屋的产权变更为一人，则双方可通过房屋竞价的方式，由出价高的一方取得房屋的所有权，并将对方按比例应得的价款支付给对方。举例来说，假如赵男出价110万元，而周女出价105万元，则由双方签署《房产份额转让协议》，赵男作为受让方取得周女转让的50％的产权份额，并向周女支付55万元的对价款（扣除周女应向其支付的3万元并承担周女为买房而对银行欠下的20万元债务后，实交给周女32万元），在办理过户手续后，由赵男享有房屋的全部产权。
特别提示：
婚前双方联名购房时，对房产份额的约定应以双方的实际出资为准。需要注意的是，在按揭购房时，实际出资不应仅仅以双方交纳的首付款比例为标准，而应把一方通过银行按揭贷款投入的款项计入实际出资数额。从法律关系上来说，按揭购房至少包括两个法律关系，一是和开发商的买卖合同关系，二是和银行的借款合同关系。在贷款批下来并转到开发商帐户之后，房屋价款已经全部支付完毕，联名购房双方对开发商的付款义务即告完成，以后支付的月供款只是对银行的还债，而不是对房价款的继续支付。因此，如果以一方的名义办理的贷款，则贷款总额应计入该方的实际出资数额，并以此约定房屋份额。如果以双方的名义办理贷款，则一般应视为双方在贷款总额内的出资数额相等。如果实际上由一方负担月供款，则最好以该方的名义贷款，这样才能使双方的权利义务相对等。以本案为例，月供款实际由赵男承担，那么赵男应以个人的名义贷款，在此情况下，若以双方的实际出资额约定产权份额，则赵男的全部出资额为50万元，而周女的出资额为10万元，双方分别享有房产份额的六分之五和六分之一，在房产增值时，赵男即可比原来多享有三方之一的房产增值收益。
此外，在双方共同贷款的情况下，如果月供款实际上由一方承担，则该方只是替对方承担了部分债务，其依法可以向对方进行追偿，但并不会必然引起房产份额的变化。当然，在这种情况下应注意保留还款的书面凭证，以备在争议发生时向对方追偿。
法律关系分析：
婚前以双方的名义购置房产的情形是多种多样的，有双方共同出资一次性付清房款的，有双方共同支付首付款再共同按揭贷款的，有一方支付首付款另一方负担月供款的，也有一方没有实际出资但也列为购房人之一的，等等。在发生争议时，问题主要出现在各方享有的房产权属份额与双方的实际出资额不符上。一旦双方的矛盾不能协商解决，那么司法实践上判断双方享有的房产份额主要是以房产证上的登记记载为准。如果尚没有办理产权证，则要以双方关于产权份额的声明协议为准。如果双方没有声明协议，则以双方的出资额为依据确定双方应享有的产权份额。此时需要双方对自己的实际出资额进行举证。倘若双方都不能证明自己的实际出资数额，则根据购房合同上载明的买受人为俩人以及开发商开具的购房发票上付款人亦为俩人的基本事实，一般推定为俩人共同交纳了购房款，每人享有50％的权益。这对于实际出资多的一方显然是不利的，也是该方需要尽量予以避免的。
律师建议：
1、在出资之前对出资事宜和产权份额做出约定。为了防患于未然，恋爱双方在决定联名购房后，应该在实际出资之前，签署一份《出资协议书》，或者一步到位，把将来办证和办理按揭均需要的《房屋共有产权人声明书》（见文书范本）提前出具，由于这份声明是贷款银行和房地产行政主管机关都要求提供的法律文件，而且一般还要求双方对该声明办理公证手续。因此，提前这样操作不仅可达到一份声明数次是使用的目的，也可避免双方作为恋人出具《出资协议书》感觉上的尴尬。
2、以实际出资额为依据约定双方的产权。按份共有人是按照各自的份额享有所有权、对共有房屋分享权利、分担义务的。本着谁出资谁受益的原则，恋爱双方以其实际出资额为依据来约定双方享有的产权份额，较为公平合理。万一今后分手了，也不致于因双方权利义务失衡而起纠纷。
3、办理按揭手续时，根据月供款是由双方负担还是一方负担来决定是共同贷款还是个人单独贷款。双方联名购房后，如果确定由双方共同承担今后的月供款，则可由双方作为共同借款人向银行申请按揭贷款。这种情况下，双方承担的月供款一般应大致相等。如果双方实际承担月供款数额相差较大，则最好通过书面协议予以明确约定。如果一方根本不承担月供款，就没有必要采取共同贷款的方式，以防止纠纷的发生。
4、确有证据的情况下，可以就产权登记错误提起行政诉讼。在双方联名购房的情况下，一般来说，在取得产权证后，如果一方提出产权证中记载的产权份额有误，通过诉讼请求重新确权的，是很难得到法院支持的。但是，在实践中并不排除一方通过伪造对方签名或伪造合同文件骗取主管机关产权登记的可能，这种情况下，另一方可以提供相关证据请求主管机关撤销错误的登记并予以更正。如果确有证据证明主管机关进行了错误的登记，而主管机关又拒不改正的，权利人可以以登记的行政机关为被告、把对方列为第三人向人民法院提起行政诉讼，只要证据确实、充分，人民法院一般会判决登记机关撤销错误的产权登记并判令其重新颁发房产证的。
恋爱期间购房
不能证明出资无法分割产权
[房产案例]
莉莉与小军是经人介绍认识的，2007年2月，两人决定在汉口预购商品房一套作结婚之用，当时的登记权利人为小军，但莉莉出了1/2的资金。
2009年7月，两人感情不和，小均提出终止恋爱关系。两人都要求享有房产一半的权属，对该商品房的权属份额一直无法达成一致意见。莉莉认为，购买该房子时其出资为总房价的1/2，故应视为双方各享有一半的房子产权。而小军认为购买该房子时，莉莉未出资，对该房子权属不应享有份额。莉莉拿不出证明自己出资的证明，只好起诉至法院，要求确认其享有该房子的一半产权。
[房产律师点评]
不能证明自己出资，产权无法分割。
由于该房子登记权利人为小军，莉莉只有在提供充足的证据证明购房时自己有出资、且不是赠与小军的前提下，法院才有可能支持莉莉的主张。而现实情况是，莉莉用现金支付房款，却没有足够的证据证明上述情况，因此，莉莉的主张不可能得到法院的支持。
[房产专家提醒]
在实践中，有不少人以结婚为借口，骗取对方购房，并将自己作为产权人登记，在取得产权人资格之后马上就与对方提出分手，并要求分割房产。而在不能证明自己有出资且不是赠与另一方的前提下，一方的权益是无法受到法律保护的。
因此，在遇到以购房并成为产权人为结婚前提条件的情况时，应当有足够的警惕，小心上当受骗。
恋爱期间共同购房
分手应当返还不当得利
南宁一女子吕某某通过互联网与外籍男子W先生相恋，随后受W先生委托使用汇款为其购买住房，但在房产证上吕某某却把自己与W先生一同列为共有人。婚未成纠纷起，今天，广西南宁市青秀区人民法院依法审结了此案。法院判决被告吕某某向原告W先生返还人民币492577元。
W先生与吕某某通过国际互联网认识，双方进行交往并确定恋爱关系。W先生分五次汇款给吕某某，用于购买位于南宁市英华路2号青山丽园某房屋，共计147400澳元，按汇款时的汇率折合人民币921922元。2004年12月7日，吕某某用该款以自己和W先生的名义购得一处房产，房款及该房的装修款共758100元。之后吕某某和W先生发生了矛盾，协商不下，W先生将吕某某诉至法院，提出因双方未能成婚，要求被告返还一半购房款及剩余汇款。吕某某却认为，房屋原是为结婚而购买，双方未能结婚的原因是W先生隐瞒已婚事实，过错在被告方，且该汇款是原告自愿寄出的，因此拒绝返还。
法院认为，双方争议的焦点在于：被告取得以上款项及财产是否构成不当得利，不当得利的构成要件，是一方获得利益，而他方受到损失，获得利益与受损失之间存在因果关系，且获得利益的一方无合法根据。此案被告因原告的汇款而获利，而原告因此受到损失，且被告也没有证据证明自己获利有合法的根据，故原、被告之间形成不当得利。
原告向被告汇款共折合人民币921922元，其中为购房所支付的费用共计758100元，现原告要求被告归还购房款的一半及所余汇款，合法有据，法院予以支持，但被告已付的转让款100590元应予扣除。被告辩称汇款余款已用于双方共同生活开支，证据不足，法院不予采纳。来源：人民法院报作者：黄星航 农瑛
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1、 恋爱期间委托购房与赠予的区别？
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3、 不当得利有哪些构成要件？
恋爱期间共同出资购买房屋
一方擅自出售行为是否有效？
张男与许女恋爱期间分别出资20万元，购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能，于是，俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实，于是经其提议，俩人签署了一份出资协议，约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有，各占50％的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时，张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售，得款30万元，许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解，该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷，便打电话给李朋核实其实际买价，但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已，难道自己的5万元就这样白白打了水漂不成，能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢？
房产律师解答：
许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼，法院也很难判处张男的售房行为无效。因为，虽然对内而言，该套房屋属于俩人共有，张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言，按照产权证的记载，张男是该套房屋的唯一产权人，其是有权出售房屋的，其与李朋的买卖行为已经完成，并经登记主管机关办理了房产的过户手续，因此李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明：李朋在明知该房共有的情况下，而与张男恶意串通后，以明显不合理的低价购得房屋，否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。
由于许女和张男签署的出资协议，证明俩人是共同出资购买房屋，而不是借款给张南购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款，而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑，其只能从未经其他共有人同意，擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度，以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男，请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失，但其必须提供有效证据。
特别提示：
在一方出资但不作为产权人的情况下，如果恋爱双方约定产权共有，则应同时约定：未经一方（指隐名出资方）书面同意，另一方（指名义出资方）在任何情况下不得将该套房产对外出售，只有这样，才能有效地防止名义出资方与第三方恶意串通后，低价转让房产。如果在双方的购房出资协议中没有这样的约定，那么，隐名出资方还可将其出资款作为对其另一方的借款，要求另一方向其出具借条。这样，一旦发生争议时，隐名产权人虽然不能取得房屋的增值收益，但至少还可以依据借条保证自己的本金不受损失。
相关法律分析：
恋爱双方在婚前以一方的名义购置房屋，无论是双方共同出资、一方出资一方负担月供、还是一方出资一方负责装修，或者是上述几种情况的混合情形，对于已经出资但未登记为房屋权利人的一方即隐名出资方而言，都意味着极大的风险，会在房屋的处分、分割中处于不利地位。首先，我国《城市房地产管理法》第五十九条明确规定了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，因此在我国实行的是物权法定和登记公示制度，房产证是确定房屋归属的最重要凭证。由于隐名出资方在购房合同和房产证上都没有反映，因此，其对于房屋不享有所有权。其次，从司法实践上说，对于发生在1994年2月1日以后的同居行为，不存在事实婚姻的问题，只要双方没有领取结婚证，则同居双方购置的房产除非双方另有约定，否则不可能成为共同财产。因此，以一方名义购置的房产在一般情况下属于个人财产，不可能作为共同财产与对方进行分割。而且从司法实践上看，人民法院一般不大会轻易改变房产证上登记的产权人。再次，在双方对房屋的产权明确约定为双方共有的情况下，虽然此时隐名出资方有权参与对房产出售价款的分割。但是，如果登记为产权人的一方低价恶意处理房产，隐名出资方的损失仍然难以避免。
律师建议：
1、恋爱阶段共同出资时尽量避免以一方的名义买房。无论是共同出资、一方出资一方负担月供还是一方出资一方负责装修等，由于财产混同的形式不容易界定各自的份额，而此时法律上的产权人又只有一方，因此，隐名出资方的利益很容易受损。当然，如果完全以个人资金负担全部卖房费用，则即使结婚不成，一般也不会发生财产纠纷，故不在此限。
2、共同出资时应以双方的名义共同买房。婚前买房，出资的双方均有权要求在房产证上载明自己是权利人，因此在签署房屋买卖合同时，应将双方一并作为买方，这样，将来办理的房产证上的权利人也将顺理成章的是双方的姓名。这对于出资双方都会是一个有效的保障。
3、如果因为种种原因而不得不以一方的名义在婚前买房，也应就房产等问题签署一份协议书（见文书范本）。虽然在大多数恋人们看来，签署这种协议仿佛是一件大煞恋爱浪漫风景的事情。但是既然AA制都能流行，那么签订一份防范纠纷的协议书又有什么难为情的呢？签了并不意味着两情不会长久，不签也并不能保证天长地久。相反，真到了矛盾不可调和时，倒是有了这么一份操作依据，才不会大动干戈而好聚好散了。
4、注意保留婚前出资的各种书面证据。这样，从事后救济的角度而言，在争议发生时，一方可以根据实际情况在纠纷发生后两年内分别以财产权属纠纷、借款合同纠纷、财产损害赔偿纠纷或不当得利纠纷及时起诉对方，从而挽回自己的损失。
很多人误以为在恋爱中保留这些证据是对恋人的不信任。然而，要知道热恋中的如胶似漆并不意味着两人已经建立了法律上的任何关系，一旦昔日的海誓山盟成为昨日黄花，那么财产的纷争可能会使昔日的情侣尚不如匆匆而过的路人，此时，一切都需要用证据来说话。因此，为了届时不再给自己的伤口上再撒下一把盐，建议您在这一天不幸到来前，务必做些举手之劳的证据保留，如果您们顺利地步入了婚姻的殿堂，那么，让这些凭证成为您对于昨天辛苦忙碌的甜蜜回忆不也挺好吗？
婚后购房双方父母共同出资的
离婚时如何分割？
蒋虎和郭雅结婚后一直在蒋虎的父母家居住，虽然蒋虎是独生子，但小夫妻俩仍想搬出居住，于是便购买了一套50万元的房屋。购房时因俩人的积蓄不足，蒋虎的父母提供了10万元的购房资金，小俩口又到郭雅的父母家借了20万元，为避免郭雅的兄弟有意见，蒋虎当场出具了借条。入住新房两年后，俩人面临离婚，此时房产价值70万元。
争议焦点：房产应如何分割？
房产律师解答：
由于俩人没有向蒋虎的父母出具借条，蒋虎的父母出资时意思表示也不明确，因此，蒋虎父母出资的10万元应视为对蒋虎夫妻俩人的赠与。而蒋虎向郭雅的父母出具借条的20万元款项，应作为蒋虎夫妇为共同生活而欠下的夫妻共同债务，应由夫妻俩承担连带还款责任。据此，蒋虎父母赠与双方的10万元已作为俩人共同支付的房价款的一部分，该款项无需偿还。双方购买的房屋为夫妻共同财产，房屋的增值收益归夫妻双方共同所有。对于所欠的20万元债务，应由双方共同偿还。据此，如果郭雅取得住房并承担20万元债务的话，则其应补偿蒋虎25万元。
特别提示：
本案中之所以一方父母的出资被视为赠与，而另一方父母的出资被视为借款，主要是因为一方没有借条而另一方有借条。在有借条的情况下，不能将父母的出资视为意思表示不明并推定为赠与的性质。但需要注意的是，在司法实践中对借条进行审查判断时，一般要求借条是诉讼到法院之前形成的，并且是子女夫妻双方或子女配偶出具的。如果到了离婚诉讼中父母才否认是赠与而又提不出上述证据的，则是得不到法院的支持的。
恋爱期间购房一方父母参与出资
离婚时房屋如何分割？
王先生与张小姐经过一段时间的恋爱后各出资10万元准备买房结婚。俩人在月光花园看中了一套30万元的精装修房屋。因购房资金不足，王先生的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给了王先生。凑齐购房款后，俩人联名购买了房屋，然后办理了结婚手续。三年后，王先生和张小姐离婚，双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议，但对王先生父母资助的10万元购房款部分，张小姐认为应作为王先生的父母对双方的赠与而进行分割，即每人仍享有一半的房产份额，而王先生则认为该款项应作为其父母对其的个人赠与，即其应享有三分之二的房产份额。
争议焦点：该房产应如何分割？
房产律师解答：
由于王先生的父母在资助俩人购房时，既没有声明提供的购房款是对俩人的借款，也没有明确表示是对双方的赠与。因此，在这种情况下，按照最高人民法院的司法解释的规定，王先生父母为其子女婚前购房的出资应视为对王先生的个人赠与。故在分割房产时，应视为王先生享有三分之二的房产份额，张小姐享有三方之一的房产份额。
特别提示：
对于父母为子女婚前购房出资的，首先应确认该款项是否是对子女的借款，若系借款则应根据实际情况确认债务人是一方还是双方，然后按债权债务处理。若确认该款项并非借款，则除非父母明确表示赠与双方的外，一般推定为系对其子女的个人赠与。在父母提供资助时意思表示不明的情况下，实践中一般可区别如下情况分别处理：
（1）王先生与张小姐结婚前购房，王先生父母提供资助，房产证记载于王先生一人名下，王先生父母的出资应认定为赠与王先生一人所有；
（2）王先生与张小姐结婚前购房，王先生父母提供资助，房产证记载于张小姐一人名下，王先生父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜；但若王先生有证据证明房产证记载于张小姐名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的，则仍应认定为对王先生一人的赠与。
（3）王先生与张小姐结婚前购房，王先生父母提供资助，房产证记载于王先生、张小姐俩人名下，王先生父母的出资应认定为对王先生一人的赠与。
夫妻共同出资，登记在子女名下的房产
离婚时是否可以分割？
唐先生和王女士目前面临离婚，双方就家庭唯一的一套房屋陷入了争议。该房屋系4年前夫妻俩用家庭积蓄以儿子的名义出资购买，房产证登记在儿子小强的名下。小强今年12岁，其表示愿意跟随母亲共同生活。由于双方都想取得房产和对儿子的抚养权而争执不下，唐先生打算通过诉讼解决房产的归属问题。
争议焦点：该套房产能否作为夫妻共同财产分割？
房产律师解答：
该套房产不应作为夫妻共同财产分割。由于该套房产登记在小强的名下，而小强又是未成年人，因此，该套房产应认定为小强的财产。虽然从购房资金的来源上来说，是小强的父母出资，但由于购房人和产权人都是小强，故购房款应视为父母对小强的赠与。在赠与实现后，非因法定事由不得撤销。如果因为父母离婚，就把小强名下的房产过户到父母一方的名下，这样做是不符合我国《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定的。所以，法院是不会将小强名下的房产判归其父母任何一方所有的。根据本案的实际情况，由于小强已满10周岁，其又同意随母亲生活，法院会判决王女士取得对小强的抚养权。这样，王女士作为小强的监护人实际上会取得房屋的居住权，并替小强管理该房产。当然，王女士除非为了小强的利益，否则，其不得处理被监护人小强的房产。
特别提示：
父母以未成年子女名义购买的房产，房产证登记在子女名下的，一般不能视为家庭共同财产。为保护未成年人的利益，该房产一般视为子女的个人财产。在司法实践中，父母离婚时要求对该房产进行分割的，法院一般不予支持。此种情况下，实际上会由取得子女抚养权的一方取得对房屋的居住权和管理权。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被监护子女的利益时，可以向法院提起诉讼要求变更子女的抚养权。
恋爱期间一方出资登记在双方名下的房产应如何分割？
白雪决定通过按揭贷款的方式购买一套商品房，婚后再将该套小户型的房子出租出去以补贴家用。在签订购房合同时，其男朋友陈世提出自己的单位可以报销物业费和取暖费，不如把自己的名字也加上去，这样，今后物业公司开具的发票拿到单位报销起来方便点。白雪爽快地答应了，考虑到陈世并没有实际出资，白雪为了避免财产纠纷，仍以自己的名义办理了个人按揭贷款，房产证下来后，白雪也并没有把房屋共有权证交给陈世。没想到后来麻烦还是出现了，在俩人因故分手时，陈世竟然要求分割房产，这下可把白雪气的够呛。
焦点问题：陈世有权分割房产吗？
房地产律师解答：
房屋作为不动产，在我国实行登记公示制度，即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。由于白雪所购房屋的产权证上是白雪和陈世两个人的名字，因此，尽管白雪没有把产权证交给陈世，但在主管机关的房屋档案中，这套房屋仍属于俩人所共有。至于白雪以自己的名义办理的个人按揭贷款，只能证明其通过银行借款支付了购房款，而不能从根本上否定陈世的产权人地位。而且把陈世的名字列入购房合同中的房屋买受人后，在主管机关的预售备案登记中以及白雪出具的房产份额的声明等一系列材料中都会出现陈世的名称，这对白雪是相对不利的。所以，尽管从道义上说，陈世做法很无耻，但由于白雪举证困难，故很难把陈世从产权人中除名。而在房屋产权人名称不变更的情况下，陈世是有权享有的房产份额的。
特别提示：
婚前购房在一方出资的情况下，不要轻易把另一方的名字加在购房合同中，因为房产证中的产权人是以购房合同中记载的买受人为准的。一旦使没有出资的一方成为产权人，则在售房时不仅需要取得该方的同意，而且在其要求分割房价款时，司法实践中一般都会按照产权证上记载的份额支持其提出的财产分割请求。
定金交纳数额不足
毁约照样赔偿违约金
由于见到约定出售的房子房价飞涨，房主张女士不愿再以原定价格出售房屋，便以缴纳定金不足为由要求与购房人王女士解约。双方为此闹上法庭。记者上午获悉，海淀法院日前作出判决，要求房主张女士向王女士支付违约金10万元。
今年1月，张女士与王女士签订商品房买卖合同，将其位于海淀区枫涟山庄的一套房屋以96.8万元的价格转让给了王女士，其中包括近30万元的装修款。合同中约定，王女士在签订合同时即支付相当于房价款10％的定金，但同时又约定，定金具体金额以实际收据为准。当天，经协商王女士将5000元定金交给了中介公司，中介公司作为代收人向她出具了收据。
但到了今年7月，张女士见该地段房价高涨，便不愿再以原定价格出售房屋，遂以王女士未按10％的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。在这种情况下，王女士要求张女士按照合同承担违约金。双方协商不成，王女士遂将张女士告到海淀法院。
海淀法院经审理认为，合同中虽然约定王女士在签订合同时即支付相当于房价款10％的定金，但同时也约定定金具体金额以实际收据为准，而中介公司根据合同有权代收定金。在这种情况下，王女士交纳5000元定金并未违反合同约定。相反，张女士以王女士交纳定金数额不足为由拒绝履行合同，于法无据，构成违约。最终，法院根据王女士的请求，判决张女士支付违约金10万元。
该案的主审法官告诉记者，根据我国合同法的规定，当事人可以在合同中订立违约金条款，约定违约金的计算方法；同时，当事人也可以订立定金条款，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。在合同同时包含违约金和定金条款时，没有违约的一方当事人可以自由选择适用对其有利的条款，最大限度地保护自己的权利。在该案中，王女士如果要求适用定金条款，则可要求张女士双倍返还定金即1万元；而她选择适用违约金条款，则可得到10万元的赔偿。
中介违反约定未办理过户
法院判决双倍返还定金
北京中大恒基房地产经纪公司在和客户达成口头协议并收取定金后，未能依照约定办理房屋过户手续，被客户诉上法庭。日前，北京市第一中级人民法院作出终审判决，以被告北京中大恒基房地产经纪公司未能履行协议构成违约为由，判令被告人双倍返还客户定金9万元。
北京美伊房地产经纪有限公司于2005年4月30日与北京中大恒基房地产经纪有限公司的职员孙某达成口头协议，孙某为美伊公司书写便条一张，内容是“中大恒基以肆拾肆万伍仟元将西直门大钱市胡同1号1103室房屋订给美伊地产，中大恒基不再另行出售，五月一日法定假日过后配合美伊公司方客户办理过户手续”。美伊公司于当日交给孙某4.5万元定金，由中大恒基公司开出收款收据。假期过后，因房主不同意此交易价格，中大恒基公司未与美伊公司办理房屋过户手续。双方为此发生纠纷并诉至法院。
中大恒基公司认为，其公司职员孙某在无房主委托和其授权的情况下，将其本人承租的房屋，以中大恒基公司的名义给美伊公司书写便条并收取美伊公司的定金。时至今日，美伊公司既没有向中大恒基公司支付购房款，也未通知中大恒基公司办理过户，中大恒基公司亦没有对该房屋另行出售。因此，中大恒基公司没有违约，不应当将收取的定金返还给美伊公司。
一中院认为，孙某作为中大恒基公司的业务员具有对外开展业务的职责，其在与美伊公司商谈房屋订购事宜时是以中大恒基公司的名义进行的，且孙某向美伊公司收取买房定金后将该款交给中大恒基公司后，中大恒基公司向美伊公司开具了收款收据，故应认定中大恒基公司对孙某与美伊公司达成的买卖合同的认可。孙某向美伊公司出具便条的行为属于代表中大恒基公司的职务行为，故应认定中大恒基公司与美伊公司基于该便条形成了合法有效的买卖合同关系。
根据孙某向美伊公司出具的便条，可以认定中大恒基公司曾向美伊公司承诺于2005年5月1日法定假日过后配合美伊公司客户办理过户手续。此后，中大恒基公司未履行订房协议，构成违约，应承担相应的违约责任。中大恒基公司作为收取定金一方，其未能履行协议，依法应当双倍返还定金。故一中院依法作出上述终审判决，判令中大恒基公司双倍返还美伊公司定金9万元。
办理二手房过户
需要准备哪些资料
答： 一、办理个人普通住屋买卖过户。应提交：
1 、房屋所有权证；
2 、买、卖房屋申请表；
3 、房地产买卖契约；
4 、双方当事人身份证或合法有效证件；
5 、税收完税证明；
6 、房产证原件。
二、办理单位房屋买卖过户。应提交：
1 、房屋所有权证；
2 、买、卖房屋申请表；
3 、房地产买卖契约；
4 、税收完税证明；
5 、营业执照；
6 、法定代表人资格证、身份证、委托书；
7 、受托人身份证或合法有效身份证件、印章；
8 、受让人身份证及合法有效身份证件；
9 、属全民单位房地产过户的，须提交上级主管部门同意买卖的证明；属集体单位或股份制单位房地产过户的，须提交职代会或董事会同意买卖证明； 10 、房产证原件。
三、办理房改房买卖过户。应提交：
1 、房屋所有权证；（含房屋产权证和国有土地使用权证）
2 、买、卖房屋申请表；
3 、房地产买卖契约；
4 、双方当事人身份证件；
5 、税收完税证明；
四、办理法院裁定房屋过户。应提交：
1 、房屋所有权证或房地产合法有效的证件、资料等手续；
2 、协助执行通知书、裁定书和判决书或支付令、调解书；
3 、属查封房屋须提交原查封单位的解封通知书；
4 、税收完税证明；
5 、受让人身份证或合法有效身份证件。
无权处分房屋买卖合同无效
依法应返还财产赔偿损失
2005年8月12日，童璐妮因出国留学，遂将其位于北京市海淀区西三环路127号花园公寓14号楼1608号房屋，以及北京市海淀区增光路150号的3间平房交给被告张继军居住、管理。
2005年12月16日，被告张继军因做生意急需资金周转，在未取得童璐妮同意的情况下，欲将童璐妮拥有的3间平房对外出卖。
北京天籁文化公司的职工李学明因结婚急需购买房屋，2006年8月13日得知张继军要出卖房屋，便请中间人与张继军协商买房。8月17日张继军和李学明达成购房协议后即签订书面二手房买卖合同。该合同约定，张继军将其所有的3间平房以2万元的价格卖给李学明，李学明先交1.4万元给张继军后即可居住，余款6000元在2个月内付清。
2006年8月25日，李学明按合同之约定将1.4万元交给张继军，9月2日张继军将房屋交给李学明居住使用。2006年12月8日，童璐妮从海外来电，告知张继军，年底会从国外回来，并打算和一外国男孩回国结婚，要用三间平房，请张继军帮忙打扫和整理这三间平房。被告张继军见事情马上就要暴露，便向原告李学明称自己卖房没有事先考虑好为由，要求与原告李学明解除二手房买卖合同，请原告李学明尽快搬出。
原告李学明认为，自己已按合同的约定履行了义务，并将购房款1.4万元交给了张继军，且自己已经搬进房屋实际居住了，因此该房屋应当归自己所有，自己没有义务再搬出。如果有义务，那便是按合同的约定在规定的时间内将剩余的6000元交给被告张继军就行了。
后因双方意见分歧很大，无法达成一致。被告张继军怕童璐妮知道自己的行为，便多次找到原告李学明，要求其搬出。原告李学明无奈于2007年2月7日，以二手房买卖合同有效且自己已经搬进居住，房屋应当归自己所有为由，起诉至北京市海淀区人民法院，要求法院确认房屋买卖关系有效，依法维护自己的合法权益不受非法侵害。
【法院判决】
北京市海淀区人民法院经审理认为，被告张继军对三间平房不具有所有权，因此被告张继军就没有权利处分这三间平房。且在本案中，被告张继军处分这三间平房也没有得到其朋友童璐妮的同意和授权。因此，被告张继军处分三间平房的行为是无效的，即被告张继军和原告李学明之间签订的二手房买卖合同是无效的。被告张继军应当返还原告李学明购房款。根据《民法通则》第58条第2款之规定，判决如下：
一、原、被告签订的二手房买卖合同无效；
二、原告李学明应当返还所购买的房屋，被告张继军应当返还原告李学明的1.4万元的房屋价款；
三、被告张继军应当补偿原告李学明的经济损失即1.4万元的法定利息692.34元。
【争议焦点】
1．无处分权人同他人签订的二手房买卖合同是否受到法律的保护？
2．二手房买卖合同无效后，其法律后果应当如何处理？
【律师点评】
一、无处分权人与他人签订的二手房买卖合同是无效的合同，其行为不能受到法律的保护。
本案属于无处分权人处分他人财产的行为。根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这里所指的处分他人财产，是指财产的买卖、赠与、转让、设定抵押等。以处分他人财产为内容而订立的合同，处分财产的一方当事人应当在订立合同时就对该项财产享有合法处分权或者当事人处分财产的行为应当获得权利人的合法授权，否则，其行为侵犯了权利人的财产权，所订立的合同因侵犯他人的利益而无效。
在本案中，被告张继军对这三间平房没有所有权，因此对这三间平房也没有合法的处分权。被告张继军和原告李学明在签订二手房买卖合同时，被告张继军既没有取得房屋的处分权，也没有获得童璐妮的同意和授权。签订合同后更没有得到童璐妮的追认。因此，被告张继军在签订二手房买卖合同时，已经侵犯了童璐妮的合法权益。
综上所述，被告张继军在没有处分权的情况下，和原告李学明签订的二手房买卖合同是无效的。因此，被告张继军在没有处分权的情况下处分他人房屋的行为，是不能受到法律保护的。
二、在本案中，李学明应返还张继军管理的房屋，张继军也应返还李学明的1.4万元的价款，张继军还应当补偿李学明的经济损失即1.4万元的法定利息。
二手房买卖合同被确认无效后，必然产生一定的法律后果，应当依法予以适当处理。我国《民法通则》第58条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”因此，二手房买卖合同被确认无效后，自始就没有法律约束力，但这并不意味着无效二手房买卖合同不发生任何法律后果。
对无效房屋买卖行为，有两个方面的问题需要处理，一是无效二手房买卖合同所造成的财产后果；二是无效买卖的违法行为。无效二手房买卖合同的无效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，对无效二手房买卖合同的处理方式也不尽相同。
我国《民法通则》第61条第1款规定：“民事行为被确为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”同条第2款规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”
根据上述之规定，对无效房屋买卖所引起的财产后果，按不同情况，处理方式有三种，即“返还”、“赔偿”、“追缴”。
1．返还原房屋：如果一项房屋买卖被确认无效，那么当事人依据该行为所取得的房屋应返还给对方。由于房屋买卖行为被确认无效，依据该行为取得的房屋也就失去了合法依据。房屋所有人对已交付对方居住或使用的房屋享有返还请求权，房屋买受人有返还该房屋的义务。当然，如果房屋买卖双方当事人并未实际交付房屋，那也就不存在返还房屋的问题。
如果原房屋已灭失不能返还时，可以适用赔偿损失的方法。
2．赔偿损失：房屋买卖被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖行为无效的原因在于一方当事人的过错的，有过错的一方当事人，应当向对方当事人赔偿因其过错而遭受的经济损失。房屋买卖行为因双方的过错而无效的，应当各自承担相应的责任，即依据各自过错的大小，致害的多少，而承担其应负的责任。
3．追缴财产：房屋买卖双方恶意串通，实施损害国家、集体或者第三人的利益的；或者私买私卖私有房屋，转手倒卖谋取暴利的；或者伪造证据，倒卖他人房屋的，如果双方当事人都是故意的，则追缴双方当事人取得或约定取得的财产，一律收归国有。如果一方是故意行为，则故意的一方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方并赔偿损失，非故意的一方已经从对方取得或约定取得的房屋或价金，应当收归国有。
在实践中，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第三人的利益。这主要有两种情况：
一是共有人擅自出卖共有房屋。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的情况。“善意”是指第三人在主观上没有过错，即对部分共有人擅自出卖共有房屋之事实不知情；“有偿”是指第三人在客观上支付的买房价款是比较公平合理的。在实践中，保护善意、有偿买房的第三人的合法利益时，可以作如下处理：第三人（买方）是善意、有偿取得该共有房屋，过错完全在卖方，而且买方已交付全部或者大部分房款，并已实际占有、使用、管理了该房屋，又无其他违法行为，如果否认买卖关系则显失公平，则可认定买卖关系有效。对因此而给其他共有人造成的损失，由擅自出卖共有房屋的人赔偿。
二是无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人。对此，除了宣布房屋买卖无效外，一般情况下，买受人都应当返还原房屋。但同时具备以下两个条件时，可以不返还原房屋：（1）被出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领；（2）买受人必须是善意取得，即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非法的房屋买卖原则上应返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存在，就要采取赔偿价金的方法处理。如果买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，再由出卖人负责追还房屋；出卖人还应向买受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此而造成的损失。如果买受人是恶意取得（即买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买），所有人既可以向出卖人请求返还，也可以直接向买受人请求返还，而且房屋价金应没收归国家所有，买受人不得要求返还，同时还可以对出卖人处以罚款。若所有人不存在，出卖人所得的价金，应由房屋管理部门收归国有。
综上所述，在本案中，被告张继军与原告李学明签订的二手房买卖合同，因民事行为违反法律规定而无效。根据我国《民法通则》第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案中，原、被告双方对造成二手房买卖合同的无效都有一定的责任，因此，应各自承担相应的责任。亦即，原告李学明应返还被告张继军无处分权的房屋，张继军也应返还李学明已支付房款1.4万元，同时，张继军还应当补偿李学明的经济损失即1.4万元的法定利息。
房产律师提醒消费者
注意房屋买卖交易风险
房产律师根据长期处理房屋买卖合同纠纷的执业经验，提醒二手房消费者在房屋买卖交易中应当注意如下几点，以防止二手房交易风险。
1、核实二手房交易中各方主体资格：
（1）核实产权人的真实性，防止一些别有用心的人利用假资料冒充房屋所有权人进行二手房合同诈骗。本律师已经在博客中以“利用合同诈骗，二手房买卖值得警惕”一文予以提醒。请消费者注意，以免上当受骗。
（2）二手房有些不仅仅为一人所有，而是二人以上的人共有，对这种共同所有的产权的二手房，必须要所有共有人同意，取得书面证据，否则，只要有一人不同意，那么将导致二手房买卖合同无效。
（3）在夫妻存续期间，有的二手房产权证书上虽然是夫妻中一人名称，但其财产一般也属共同财产，除非有约定为夫妻一方所有，一定要夫妻双方同意或有证据证明产权人对产权享有完整的产权证明，否则，未署名的夫妻一方声称不知情，对买卖合同予以反悔，产生纠纷引起不必要的争议和损失。
（4）根据有关法律的规定，出售的二手房中的原租户享有优先购买权，二手房交易前一定要履行原租户放弃购买的手续。以免产生纠纷。
（5）核实房地产经纪公司的资质，以及经纪人的资格证明，防止上当受骗，在交易中产生纠纷，给投诉带来困难。
2、查明产权的真实状况：
（1）在深圳这个房地产产权多元话的情况下，一定要查明交易的二手房产权的性质，是商品房还是经济适用房，还是农民房，是不是完全可以在市场上自由转让。否则，很可能交易不能，致使二手房合同无效，带来麻烦。
（2）查明产权使用的年限，这对于消费者是否购买二手房，用什么价格来购买这个二手房很有参考价值。以免吃亏后悔。如反悔时就造成违约，纠纷也是难以避免的。
（3）查明交易的二手房有无设立抵押。如果是抵押的房子，合同上也要约定清楚赎楼的条款和违约责任。
(4) 有些二手房在交易前可能由于纠纷，已经诉讼保全，被法院查封，这样二手房是不能交易的。
（5）是否具有房产证，这也是一个交易的关键问题。但是二手房的房产证不能狭义的理解，实际上能够预售功能的商品房一般都视为具有房产证权证，可以自由转让。这些本律师经办的案件中已有体现，并已经写成案例发表在本律师的博客中。
3、签订合同时，一定要仔细考虑合同约定条款：
（1）条款要具体明确，要具有可操作性——签订二手房买卖合同时，买卖双方应对合同的交易双方的真实信息，如联系地址，联系电话等，付款方式、付款时间、资金监管银行和帐号等、有谁赎楼、按揭的数额、余款怎么支付等，交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担、原二手房家私怎么约定等等作出明确的约定。
（2）条款要符合法律规定，合同的约定不能违反法律条文和法律原则，否则属于无效条款，这不但没有法律约束力，而且误导了消费者。如有些二手房交易当事人根据签订的《二手房预售和居间合同》中约定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则以付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在收取定金后不信任合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。”的条款，对合同进行解除，法院在审理时一般都不予支持。
4、二手房买方在付款时要慎重：
（1）付款的手续要齐全规范，有的二手房买卖双方在收付房款或定金时时，只根据二手房经纪人要求在合同上写一个收条，买方没有卖方的收条，卖方也没有收到款项。实际上都由二手房经纪人或经纪公司收取。手续很不齐全规范，发生纠纷对调查事实有很大的影响。
（2）消费者在二手房交易中，收款和付款一定要留有证据，如在银行监管也要持有凭据，不能掉以轻心。
（3）最好分期付款。从目前二手房交易市场出现的风险来看，二手房的买方在交付房款时最好根据房屋交易的进度来支付房款，这样能够控制交易风险，不然像前个阶段发生房地产经纪公司倒闭，老板卷款逃匿。对二手房的交易人确实是个损失，也给二手房交易当事人心中留下难以抹去的阴影。
（4）资金要有银行监管。通过二手房交易出现的一些突出问题。政府的管理部门行业协会是乎也认识到房地产经纪公司监管资金存在着很大的风险。所以推出《二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本。文本要求二手房交易买卖双方约定指定的银行对交易资金进行监管。大大的减少了房款的风险。
（5）按揭付款的要求。在支付房款时，大部分二手房交易人都是按揭付款。但随着政府和银行的宏观调控，对按揭贷款的额度并不是一成不变的。所以，要约定按揭的额度和银行不批准的部分款项如何支付，否则必将带来纠纷。
5、二手房交易方应将应缴纳的费用明确约定：
（1）税费的承担一般税收法律政策已作规定，但二手房交易的实践中，一般都由交易人自己商定，所以要逐项约定。
（2）在支付各类费用中，最好要求房地产经纪公司和经纪人列出明细表，这样也会减少风险。
6、严格选择房地产经纪公司
（1）一般要选择口碑好、信誉好的经纪公司，这样的公司对你提供的信息相对要诚信一些，便于你判断，不会产生误解。
（2）最好要有实力。因为有实力相对的说，经纪公司也怕风险，即使发生纠纷，交易双方也好进行索赔，如没有经济实力，即使打赢官司也难以执行。
（3）在二手房交易中，消费者要查看经纪公司的资质证书，在办理各类手续时，要加盖公章。如委托经纪人具体操作，要收留有盖章的授权委托书，查看经纪人的上岗资格证书，最好上政府房地产管理部门的网站进行查询。这不但有利于二手房交易，而且为以后一旦出现纠纷，处理时留有证据。
7、聘请二手房专业的律师事务所和律师参与二手房交易的全过程。
有些消费者总认为律师只是打官司，为了减少购房成本，不到发生纠纷打官司的地步，不想聘请律师。本律师认为这种想法于深圳这个二手房交易平凡、交易市场繁荣和交易程序复杂是极不相称的，这是一个误区。因为二手房交易当事人不是法律工作者，更不是二手房发的法律专业人士，要想防范风险，聘请二手房专业律师参与是必不可少的，这不但不会增加二手房交易成本，反而会促成二手房交易成功，减少纠纷，减少二手房交易当事人为交易中所花费的时间和精力，实际上降低成本起到重要作用。最好聘请二手房律师参与二手房交易的全过程。那如何聘请律师，本律师提醒消费者，应该考虑以下主要三个方面：
（1）必须诚信。在和律师沟通和交往中，看律师讲的是否真实，言之有理、言之有据，是否有吹嘘或夸大其词的言论、虚构身份等。使之判断律师是否诚信。
（2）服务专业。因为二手房交易涉及到很多综合法律法规和专业的法律法规，还有多种政策，并且不断完善更新，所以，不是以二手房交易为主要服务对象专业的律师，不是具有一定的律师执业经验是难以胜任的。是对付不了千变万化的发杂案件的。
（3）收费合理。律师收费政府是有标准的，不要听之信口开河。
现主要提醒消费者注意以上几点，以后再根据交易市场出现的新问题不断更新和完善。说的不对，请指正。
婚后继承房产
是否属于夫妻共同财产
案例一、遗嘱继承
金先生自幼父母双亡，由爷爷抚养长大。1999年金先生不顾爷爷的反对与离异后的蒋女士结了婚。2000年金先生的爷爷在向律师咨询后办理了遗嘱公证，将包括房产在内的全部遗产指定由金先生个人继承，并在遗嘱中申明该房产不得作为金先生和蒋女士的夫妻共同财产。2002年老人去世后，金先生将房产过户到了自己的名下，继承的其他钱物用于家庭开支。2005年底金先生和蒋女士开始发生矛盾并逐渐升级，现双方面临离婚。
争议焦点：蒋女士有权分割金先生继承的房产吗？
房产律师解答：
从金先生爷爷设立的公证遗嘱的内容看，其已将遗产指定由金先生个人继承，故根据我国《婚姻法》第十八条的规定，金先生继承的房产属于个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。
特别提示：
假如金先生的爷爷去世时没有设立遗嘱，则适用法定继承。因金先生的父母早逝，故由金先生按照我国《继承法》的规定，代位继承其爷爷的遗产。由于此时金先生继承的房产属于在婚姻关系存续期间取得，按照我国《婚姻法》的规定，应作为其与蒋女士的夫妻共同财产。而本案中，由于老人设立了遗嘱且明确表示遗产只归一方所有，故金先生在婚姻关系存续期间继承的房产仍应视为其个人财产。
案例二、法定继承
江英的父亲去世多年。江英在母亲的供养下读完了中专，并与郭辉结了婚。婚后不久因郭辉交友太广、时常夜不归宿引发夫妻矛盾，俩人口角不断。本来盼望独生女儿有个好的归属的江英的母亲对此忧心忡忡，在一天夜里因心脏病突发而去世。料理完母亲的丧事后，江英坚决要与郭辉离婚。郭辉提出离婚可以，但江英继承的其母亲去世时遗留的房产应作为夫妻共同房产分割。
争议焦点：郭辉的主张有依据吗？
房产律师解答：
如果江英的母亲在去世前未留有将房产指定为只归江英本人所有的遗嘱，则江英在其与郭辉婚姻关系存续期间继承的房产属于夫妻共同财产。在双方离婚时该房产应作为夫妻共同财产分割。因此，此种情况下，郭辉的主张是有依据的。
特别提示：
在被继承人没有指定遗产只归继承人一方个人所有的情况下，继承人在夫妻关系存续期间继承的房产属于继承人的夫妻共同财产。因此，本案中江英的母亲在看到女儿、女婿婚姻存在危机、而本人身体又不好的情况下，应当及早通过设立遗嘱的方式，将房产指定为归江英个人所有，这样，才不至于出现江英继承的房产又被作为夫妻共同财产分割的结果。
借名购买经济适用房
法院判房屋归名义产权人所有
[案例]
2002年，被告宋先生与原告潘先生协商一致，取得潘先生的身份证，以潘先生的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的经济适用房一套。同年4月9日，宋先生又以潘先生（借款人）的名义向银行贷款22万元，用于购买上述房屋。虽然房屋产权人登记为潘先生，但潘先生未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋先生在该房内居住。
2007年1月潘先生向法院起诉，要求宋先生向其腾退系争房屋。
宋先生辩称自己与潘先生协商一致取得潘先生身份证，并以潘先生的名义购买。购房所有费用及多年物业费均系其支付，该房自己实际居住至今，自己系诉争房产的真正所有权人。宋先生并提出反诉，称自己与潘先生之间构成委托管理，虽然购房相关手续均是以潘先生的名义办理，且潘先生是诉争房屋名义上的所有权人，但根据本案事实可以确定，潘先生并非实际购房人，要求判令潘先生将讼争房屋办理变更登记、过户至反诉人名下的义务。
昌平区人民法院一审判决该房屋的所有权归宋先生。潘先生不服提起上诉。
中级人民法院认为潘先生取得的是经济适用房，而经济适用房是保障性质的政策性商品住房，故对宋先生反诉请求不予以支持。潘先生持有系争房屋权属证书，主张宋先生腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。宋先生抗辩诉争房屋系其出资购买，且进行装修使用至今，因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系，可另行解决。
二审法院改判房屋所有权归潘先生所有。
[律师点评]
借用他人身份证件以他人名义购买房屋引发的房屋权属纠纷中，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。
实际出资人是否有权要求名义产权人将房屋转交并办理过户呢？关键看双方的委托合同关系是否存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如果不存在委托合同无效情形，实际出资人可以通过协商或诉讼途径要求名义产权人办理过户手续。
本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。如果仍保护实际出资人的合同权利，不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。
城镇居民购买农村宅基地房屋买卖合同的效力[案例]
孙某某原为板凳沟村民，赵某某系海淀区城镇居民，1988年11月7日，赵某某与孙某某签订房产卖契，将自己在石景山区黑石头板凳沟村处原有房屋七间卖与赵某某。双方向北京市石景山区房地产管理局交纳了相应房屋买卖手续费、房产登记费及契税等费用，赵某某向孙某支付了7000元房款，孙某某将七间房屋交付赵某某，后赵某对上述诉争房屋七间进行了翻、扩建，原有房屋现已不存在。
孙某某现以赵某某是城镇居民，其买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益为由起诉到法院，要求法院确认房屋买卖合同无效，并判决被告赵某某返还房屋。
赵某某辩称，合同已经实际履行，买卖行为经房地产管理局确认并盖章，自己一直在系争房屋内居住，而且原来的房屋已经被翻建，要求驳回原告起诉。
法院经审理认为，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案，原、被告间买卖行为已完成。赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。
最后法院判决驳回了孙某某的诉讼请求。
[律师点评]
有关城镇居民购买农村房屋的合同效力问题，北京法院处理的原则和上海法院的解释虽然在文字表述上略有差异，但具体精神基本相同，而且还有相互补充和借鉴的地方。
北京法院主张农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。首先，认定买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。其次，确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。最后，法院认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。
上海法院则认为应当根据购买人是否同乡人员，是否取得有关组织批准，是否履行完毕和是否实际居住进行认定。同乡人员买卖有效，经过批准的买卖有效，实际履行完毕而且实际居住的一般不认为无效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。双方当事人应各自返还房屋及购房款。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
房产中介居间合同如何签订
需要注意哪些法律问题
答： 卖房方和购房方通过中介公司介绍，达成购买意向的，中介公司均会在《上海市房地产买卖合同》签订前，要求双方先行签署《房地产买卖居间协议》或类似协议。
签订这类协议的主要目的，在交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全部条件时，由其中一方（通常是买受方）先行提出大致的交易条件。若对方能够接受并签署，则视为双方对交易条件基本达成一致。在约定期限或条件具备时，双方即按照约定签订合同。
律师建议，签订房产中介举荐合同时，注意以下问题：
首先，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报法。
其次，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于 “ 黑收费 ”。同时根据《关于规范上海市居住房屋买卖，租赁中介经纪服务收费的通知》规定：居住房屋买卖中介经纪服务费不超过成交价的 2% 。
其三，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介经纪费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费。
其四，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利 “ 霸王条款 ”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。
其五，买卖过程中各期支付金额、期限及方式等；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。
农村宅基地上私有房屋买卖合同的效力如何认定
城镇居民到城市近郊的农村从农民手中购买农用房屋，因城市扩张导致该房周围房价升值，卖主要求返还房屋，买主不予退还，遂引发纠纷。对于该类纠纷，实践中作为出卖方的农民多以合同无效为由诉请购买者返还房屋。影响比较大的如宋庄画家村的多起农民诉画家房屋买卖合同纠纷案等。
农村房屋买卖根据交易主体主要可以分为以下三类：本集体经济组织成员之间农村房屋买卖、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖、本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖。
一、本集体经济组织成员之间农村房屋买卖一般应当认定为有效
本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，由于购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
二、应当区别各种情况慎重对待。
本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效；如果未经有关组织和部门批准，而且合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；虽然未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
三、本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖一般认定无效。
认定城镇居民购买农村房屋无效的理由主要是国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 《土地法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。
实践中也有地方或者法院认定协议有效的案例，其主要理由是：《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 因此，农村住宅并非不可出卖，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。另外，我国《农村承包经营法》第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。” 该条原则上赋予了农民处分自己承包的土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，那么农村宅基地又可以流转。
特别提示：
农村房屋买卖合同的效力由于涉及的政策性比较强，最高院尚未就此出台统一明确司法解释。具体案件中认定协议效力还应当考虑个案的具体情况，比如购买人是否属于同一个乡的成员、同一个区的成员、甚至属于外省市农民有不同的效力，买卖合同成立后购买人身份从农村居民变成城市居民，购买人家庭成员中有农村居民，购买人是否有两处住宅，城镇居民的购房协议是否经村委会同意，城镇居民购房人原先也是同村居民或者家庭成员有农村居民，城镇居民购房以后在将房屋转卖给农村农民等。有些情况可以导致本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同无效，另一些情况可以导致城镇居民购买农村房屋买卖合同有效。
未取得产权证书订立房屋买卖合同的效力
不动产登记与合同效力之间没有必然的联系，房产登记仅起物权公示作用，并没有决定买卖合同是否有效的职能。
上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第4条再次阐述了该院在2005年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）的观点，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》37条第6项规定，“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”， 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第九条已经明确，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”结合以上两个规定，并不能得出未办理产证房屋买卖合同无效的结论。
有观点认为，一般应当认定无效，但在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效，其法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高院的这一解释仅仅是针对商品房的，对二手房并不适用，而且其发布时间是2003年，上海市高院的解答时间是2005年，因此，上海地区未取的产权证的二手房买卖合同只要符合合同有效要件，应当认定为有效。
产证是夫妻一人的名字
需要加配偶名字如何办理
答：需要区分房产是夫妻一方的婚前财产，还是双方的婚后共有财产。
一、如果是婚后共有财产的，比较简单，夫妻双方凭结婚证、本人身份证及房产证，即可以添加配偶作为房产共有人，需要缴纳的费用主要有 100 元的登记费、 5 元的权证印花税。 。
二、如果是婚前一方的个人财产，如果想将配偶添加为房产的共有人，一般通过部分赠与或者部分买卖的途径办理。
部分赠与按赠与的部分房屋经过专业部门评估后的评估价值的 2% 来收取公证费，受赠人按照 1.5% 比例征收缴纳契税。
部分买卖 5 年以内房龄房产还是 5 年以上房龄房产，所缴纳的税费有差别。
5 年以内房产部分买卖，按照出售部分 1. 5% 缴纳契税， 按其取得的售房收入金额的 5. 55% 征收营业税及附加税，个人所得税按照 转让收入的 1 ％核定应纳个人所得税额，土地增值税居住不满 3 年转让， 按转让收入的 0.5 ％征收，居住满 3 年未满 5 年的减半征收， 过户过程中还 需要缴纳的费用包括 100 元的登记费、 5 元的权证印花税、房屋评估价 0.05% 的合同印花税。
5 年以上房龄房产的部分买卖，按照出售部分 1. 5% 缴纳契税， 过户过程中还 需要缴纳的费用包括 100 元的登记费、 5 元的权证印花税、房屋评估价 0.05% 的合同印花税。
律师建议，婚前个人房产，添加配偶为共同产权人， 5 年以上 房龄房产建议通过部分买卖方式办理， 5 年以内房产通过部分赠与方式办理。
二手房户口不迁出
上家需支付违约金
[案例简介]
2008年6月22日，史小姐通过中介向张女士购买了位于闵行区沧源路上的房屋一套。由于当时房屋户籍中挂靠有他人的户籍，故双方在合同的补充条款中约定，张女士应于2008年12月21日前迁出房屋内的所有人的户口，双方就此在购房合同中增加了“届时不迁出，卖方每日支付违约金500元”的条款。但是，直至2008年12月21日，张女士因故未能按约将留置的他人户口迁出，双方为此发生纠纷。经查，被告至今未将上述房屋内的他人户口迁出。
由于卖房人张女士没有将户口迁出，史小姐认为，张女士未将出售房屋中的户籍迁出，已构成违约。故提起要求张女士承担违约责任的共135天，买房人史小姐诉至法院请求依约判处张女士支付违约金6.75万元。
张女士却自有苦衷。称户口不属于本人，实在是力所不能及的事情。当时一直努力想将该户口迁出，但未能成功。原因有二，一是户口是第三人，现在在国外根本无法联系；二是此人是自己的的前夫，公安机关不同意办理迁出事宜，故无法将其迁出。另外，当初约定的违约金过高，请求法院予以降低。
日前，闵行区法院在查明张女士未能将第三人户口迁出确实存在客观原因的基础上，作出张女士支付延期迁转户口的违约金5000元的一审判决。
[律师评析]
在二手房买卖过程中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，下家如果诉讼提出要求上家迁走户口的。根据上海市高级人民法院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中的解释，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
但是买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间，并且写清楚“违约责任”，即如果到了规定的时间户口还没迁走，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院将会判决违约方赔偿违约金。
本案中，双方对于迁出户口问题的约定属于影响当事人签订买卖合同的重要因素，史小姐要求违约方张女士承担违约责任的意见具有合理性。合同法规定,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是，根据实际情况，双方约定的违约金计算标准过高，且张女士已经在积极履行约定义务，因此，张女士的违约确实存在客观因素。鉴此，张女士要求减少违约金数额计算比例的意见，可以采纳。史小姐要求张女士支付违约金的诉请数额，可酌情减少并予以支持。
[法律链接]
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
定金合同、居间合同与房屋买卖合同的关系
摘要：签定房屋买卖居间合同并支付定金后，由于双方无法就户口迁移、房屋交付、过户、税费、贷款、租赁等问题达成一致的，卖房人应当返还定金。定金合同、居间协议、意向协议等不等同与房屋买卖合同。
案情简介：
2010年，张小姐与王先生通过中介公司签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定了具体的价款，支付方式及房屋交付方式，并约定签署正式买卖合同的时间，居间合同签订后，张小姐支付购房定金10万元，后由于在买卖合同签订时，双方未能就王先生的全家户口迁出问题达成一致意见，导致无法签订正式买卖合同，张小姐要求王先生退还已支付购房定金，王先生认为张小姐到期不购买房屋，构成违约，拒绝退还定金，张小姐随委托本律师诉至法院,要求退还定金，并支付同期银行贷款利息（至实际退还日）。
法院裁判：
法院裁判认为，张小姐通过中介方居间介绍与王先生签订的《房地产居间合同》中，关于买卖上海市*区*路*弄*8号*室房屋的内容系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务，张小姐要求取得无户口遗留的房屋具有合理性，双方就该事项问能达成一致意见，导致无法签订正式买卖合同，王先生应当将收取的定金返还于张小姐。其以张小姐违约为由拒绝返还定金的意见，不符合客观事实，应当承担相应的法律责任。最终法院判决：王先生于判决生效之日起十日内向张小姐返还购房定金100,000元，并支付该款自2009年01月12日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
房地产律师：
买卖双方在协商签订房屋买卖合同的过程中因针对迁出户口是否设定押金及违约责任等问题产生分歧，并最终未能达成一致意见，而上述问题属于影响当事人签订买卖合同的重要因素，且在居间合同中并未作出明确约定，故双方最终未能签订房屋买卖合同属于不能归责于双方的原因，而王先生收取的定金仅仅是签订正式《上海市房地产买卖合同》的担保，在对正式合同重要条款不能达成意见时，双方对此均不承担违约责任。显然本案王先生拒绝退还定金不能得到法院的支持。
由于此类房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议一般只是房屋买卖双方（即上家、下家）就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但尚未就房屋买卖所涉及的具体内容（如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度、付款方式、付款时间、交房手续、出卖房屋现在是否有银行抵押贷款，有银行抵押贷款的则如何注销抵押、出卖房屋现在是否有租赁合同在履行，有租赁合同在履行的则何时终止租赁合同履行、出卖房屋内现在是否有户口未迁出，有户口未迁出的则何时迁出户口、水电燃气等更名过户手续及其费用承担等等）达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的上、下家仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议的只是就房屋的“买”与“卖”具有合意，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任（如适用定金罚则），但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。
相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
房屋贷款政策变化
是否属于不可抗力
因房贷新政导致购房者首付比例增加和持有成本的增加，使购房者纷纷以国家政策有变为由退房或者解约，导致新商品房和二手房买卖合同纠纷一时增多。那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢？我国《合同法》规定不可抗力可以免责，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要发生不可抗力使合同不能履行或者不能实现合同目的，双方都可以解除合同，且不需向对方承担任何责任。那么什么是不可抗力呢？
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件： A.不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件；B.不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。
不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。根据司法实践，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如 ：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。
然而，这次国家对房地产出台的新政旨在打压过高的房价，抑制投机炒房活动带来的不利影响，不是不可预见的因素，也不具有偶然性。理由是：一、过去，2007年出台过类似的调控政策；二、房价虚高到了泡沫阶段，已经高到了全国人们喊打的地步了，作为投资或者普通购房者理应该预见到国家可能有严厉调控房地产市场政策出台，且国家相关部门一再先期强调将遏制房价过快上涨，特别是春节前后一段时间，但是很多投资者或者购房者并没有在乎国家的这个打压房价的迹象，仍大量进行投机活动或者高位购置房产，显然是有所预见但是轻信市场仍还会大涨。所以本律师认为本次国家对房地产出台的新政不能作为购房者不可抗力解约的法定理由，但是不排除可以作为情势重大变更，予以变更合同，甚至解除合同。