蓝色档案陈思璇:密集成立信托计划 房产大鳄绿城被疑资金链告急

浙江在线03月07日讯 今年以来，国家对房地产行业的调控不断升级，从提高准备金率到加息，从房产税到国八条，部分开发商紧绷的资金链也在面临不断的挑战。在限购背景下的杭州楼市，各大论坛纷纷爆出，杭州的地产大鳄绿城资金再告急，集资动作很大。那么绿城的资金链是否会出问题，在这轮长周期的调控下是否又遭遇像08年的资金链问题呢？来看《新闻007》记者的调查。
内部集资10万起募 年收益12%
这几天，杭州各个论坛上关于“绿城”两字出现的频次特别高，相关的网贴主题集中在“绿城集资”上，一个题为“宋员外又开始民间借贷”的帖子引起了网友的广泛关注。这个帖子提到：借贷年利率是12%，是通过浦发银行信托的，为期两年，就是说你借给“宋员外”也就是绿城100万，一年后能得到12万，第二年的本金就是112万，这样两年的复利可以达到25%,也就是投入100万元，两年可以有25万元的收益。那么，浦发银行有在操作这样的信托产品吗，这样的信托产品是向社会公开销售的吗？记者随后找到了杭州的一家浦发银行的支行。
浦发银行杭州某支行：“绿城委托工商信托在操作。(投进去安不安全)绿城信托进来，放贷就停。(年收益多少)10%。”
这位工作人员说，绿城的这项集资不是直接由银行来具体操作，而是委托杭州工商信托。“杭州工商信托”是一个怎样的机构？按照浦发银行工作人员的说法，记者找到了这家位于杭州庆春路上的杭州工商信托。这家信托机构承认，他们在具体操作绿城的这部分资金的信托。
杭州工商信托工作人员：“(我去银行问过，现在绿城的信托都是通过工商信托委托)绿城内部募集资金必须通过金融平台，通过我们这边走。”
杭州工商信托的工作人员说，绿城的这次集资并不是面对社会公开募集，而只是面向绿城的员工，而通过工商信托这个平台来避税。“(一定要从你这走一走，不然非法的)对。(你们光给他走啊)这个和银行还是有一定区别的，走我们这边的话，变成一个信托产品的话，信托产品是不扣税的。”
随后记者向绿城员工求证。据绿城集团内部人士称，这是由绿城控股集团有限公司向员工进行阶段性融资。
绿城房产员工：“最多就是亲戚朋友凑钱。(多少起借)10万。(有上限吗)没有上限。”
这名绿城员工说，融资起点额为10万元，不设上限。贷款期限为2年，预计员工年收益率12%，期满一次性还本付息。就关于内部集资，绿城还有内部发文，主要内容是：因绿城控股集团有限公司下属项目公司开发建设的需要，绿城控股集团有限公司拟向外阶段性融资。绿城员工需在2月28日前通过所在单位、部门的工会小组向集团工会上报出资人员名单及金额。并于3月10日前与集团工会签订《委托合同》。
绿城房产员工：“上个礼拜就已经截止报名具体融款数额。”
绿城信托计划密集成立 一个信托计划募集20亿
在现在整个信贷收缩的情况下，对房地产开发商来讲，信托可以说是房地产商筹措资金的唯一通道，绿城上个月不仅通过了内部筹措集资做成信托产品，今年1月份以来，信托计划涉及多个地区多个项目。
在杭州工商信托，相关工作人员透露，他们近期跟绿城会合作一个比较大的信托项目。
杭州工商信托工作人员：“现在还没定，这个计划可能会很大，我现在也不方便跟您透露。另外还没有完全确定。这个我确实不能跟你说。”
杭州工商信托的工作人员还透露，绿城不但在杭州有这样的信托项目，在全国各地都有这样的信托项目，项目的募集资金都很大。“绿城是遍地开花的，他跟我们合作的也有，跟其他信托公司开发的也有，近期也会有合作的机会。他跟其他银行也有合作，包括发公司债，方式是很多。”
记者发现，绿城正在实施的几个信托计划已经在网上曝光。其中北京信托?绿城房地产集合资金信托计划募集资金最多，募集20亿资金。这项计划由招商银行深圳分行在操作，操作的项目是绿城的青岛房产项目。
招商银行深圳分行工作人员：“年收益8%上下浮动，起募资金300万。”
绿城另外还有两个信托计划都是上个月月底成立的。一个是委托给北京华融国际信托的，绿城舟山等应收转账款转让信托计划，这个集合资金信托计划募集资金三亿多，另外一个是委托在上海的中泰信托，信托计划项目绿城御园股权收益权，这个项目信托资金共规模也有两亿五千七百万。就这三个项目，就有近26亿的募集资金。
08年也曾资金紧张 这次能否安然度过
在去年的房企排行中，万科依然是当之无愧的老大，年度销售突破千亿大关。绿城老大宋卫平曾经放出豪言说“千亿目标两年就能达到”。但是，在09年杭州十大总价地王中，有4个是绿城创造的，这就意味着绿城的疯狂拿地对资金链将大受影响。据去年绿城中期的报告显示，绿城的负债率当时就已经达到了158.8%，这个净资产负债率是业界所有的房企的第一位，那么，这一次，在信贷紧缩的大背景下，绿城能否熬过这个资金紧张的发展瓶颈？绿城集团内部集资，并不少见。早在2005年，绿城集团通过委托信托公司办理资金信托的方式，向内部员工募集资金，用于“金沙港”项目的开发，5万元起募，到期后将一次性还本付息，年收益率为12%。绿城的“丁香公寓”项目也曾采用这种融资方式。每次融资活动的年收益率并不相同，最高的时候曾达到15%以上。在2004年，绿城集团位于杭州的深蓝广场项目也曾向内部员工募集资金，每份在5万元以上，投资回报率为9%。那么，这次内部集资是因为资金紧张吗？
绿城集团员工：“(绿城老总)去年压力大，度假去了，年底就回来了。”
对于资金压力，绿城方面表示不方便做回答。
绿城集团员工：“资金压力我不方便做回答，特别是对于一些比较敏感的话题，还是由专门的发言人来发言。现在政策也比较多，说太多也不太好。”
对于这样集资行为，有房地产同行在网上发表评论，欣盛老总李晓桃发表评论说：绿城在集资了，两年，每年12%的收益，说明确实资金紧张了，意识到这一轮的调控会比以往长了。有投资专家认为，绿城如此大动作的募集资金，资金压力非常明显。
杭州赢商商业投资管理有限公司执行董事方芳：“那说明绿城资金一直紧，负债率也一直比较高，而且09年拿地，包括现在可售房源上高档房比较多，新政下对豪宅冲击比较大的。在成交量上可能有所影响。”
这家投资公司专家认为，在目前限购的背景下，对改善性房源，尤其是高档住宅影响非常大，这也直接导致了开发商回笼资金的压力比较大。绿城相关人士曾表示，今年绿城预计可售房源将超过1000亿元，但是2月14日晚间，绿城集团公布其今年1月销售业绩。数据显示，绿城1月实现合同销售1896套，销售面积约27万平方米，合同销售金额为人民币52亿元，相比上个月下降约50%。所以在这样的节点上，资金成了考验开发商在新政背景下的核心问题。
杭州赢商商业投资管理有限公司执行董事方芳：“绿城要解决资金来源问题，要做好过冬的准备，尤其要展开各种融资渠道。无论是对外你去募集资金也好，对外发信托也好，要有资金储备，家有粮食心不慌。”
在新政调控的背景下，房地产各种渠道都在监管，如果信托收严的话，无疑是给开发商融资渠道又加了一个紧箍咒，资金不但考验开发商能否在新政背景下能够安然过冬，同时对信托的监管也考验政府楼市调控的决心。我们期待政府和包括绿城在内的开发商一起走出一条双赢的道路。