（记者 殷亚楠 通讯员 吴纪兖 孙毅）本报10月17日讯 职工宿舍的物业管理费原是单位的福利补贴，不需要职工本人交纳，个别职工将房屋产权对外出售后，该物管费补贴也应随之取消，改由新户主交纳。

当前，一些企事业单位宿舍并不向本单位职工收取物业管理费，但随着房改房交易日趋活跃，越来越多的非本单位人员成为房子的新主人。这些“外来人口”能否“顶替”原房主享受物管费减免权利？近日，历下区某单位宿舍的物管部门就与新业主在这一问题上产生了纠纷。

不久前，东仓房管所作为历下区房管局职工宿舍的管理单位，欲向新入住的一位业主收取物业管理费时，遭到了拒绝。该业主认为，东仓房管所属于事业单位，并非物业管理企业，不具备收费资质和收费依据，因此无权向他收取费用。

对此，东仓房管所负责人解释，历下区房管局职工宿舍建成后，一直委托其下属单位东仓房管所进行管理，负责整个宿舍院内的传达、绿化、保洁、车辆管理、房屋维修等工作。房改前，该宿舍的物业管理费作为一种单位福利补贴，由房管局定期按户数划拨给东仓房管所，并不需要职工本人交纳。房改后，个别职工将房屋产权对外出售，该户的物管费补贴也就随之取消，转由新户主自行交纳。该负责人表示，关于费用标准问题，他们也向济南市物价局咨询过，但目前还没有相关政策可以参照，因此暂按济南市物业管理费最低标准来收取。

据了解，当前，省城一些单位的职工宿舍多是由自己的后勤、房管部门来管理，这些部门大多不具备物业管理资质，也不向自己职工收取任何管理费用。我省旧的《物业管理条例》中也没有太多涉及到单位自管房的内容。但随着房改进程的加快，越来越多的单位宿舍房走向市场，物业管理部门与外来住户在收费问题上的矛盾日益突出。

广州市公安局的一处宿舍楼小区日前有两名住户接到广州市中级人民法院下发的强制执行书，被要求于限期内缴清拖欠数年的物业管理费，而该小区还有近20％的业主欠缴物管费。业主拒缴的理由是“家委会”与物管公司签订的物业服务合同无效，业内人士认为，此事揭开了单位房改房物管问题的“冰山”一角。

入住6年未交物管费

位于海珠区晓港中路的公安宿舍大楼是广州市公安局建设并分配给干警居住的住宅小区，大部分住户已在1999年办理房改房购买手续。日前被法院强制执行的住户张先生，自物管公司2001年9月入驻小区后，一直没有向该小区的物管公司交纳物业管理费，也没有支付部分水费714元和公摊电费，累计欠费近4000元。

据统计，该宿舍楼共有住户381户，按标准交费的有307户，未交费的有74户，占了该小区接近20％的比例。为了追讨欠费，该小区物管公司于2005年将小区内的两名住户起诉到海珠区人民法院，后来官司又上诉到广州中院。两审判决都认为住户应该缴交物管费，可物管公司至今没有收回一分钱，无奈之下只好申请强制执行。

从住户和物管公司向法庭提供的证据可以看出，问题的焦点主要集中在物管公司自2002年以来提供的物管服务是否合法，是否受到业主的认可。据了解，晓港中公安宿舍当年没有业委会，只是在市公安局的组织下成立了一个宿舍管理委员会，也称“家委会”。而该小区物管公司当年进驻小区正是受这个家委会的委托，并得到市公安局的同意。

但住户张先生辩称，全体业主都没有与宿舍楼的建设单位广州市公安局签订过物业管理与收费标准的协议，本人也没有与原宿舍家委会签订任何委托协议书。他认为，物管公司现在应该找家委会和市公安局追讨物管费，而不是找他。

广州市中院的判决指出，晓港中公安宿舍综合大楼基本带有福利分房的性质，在当时的情况下，根本不具备建设单位为业主选聘物业管理企业、制定业主临时公约等条件，不能完全参照物业管理法规中的有关规定。欠费业主虽然不承认物管公司的服务资格，但实际上接受了物管服务，应当支付物管费。

成立业委会可能逃避欠费？

对于公安宿舍住户拖欠物管费的问题，广州市公安局政治部曾表示采取行政管理来处理存在问题的可能性不大，只能尽可能劝说住户交费，并希望尽快召开业主大会，成立业委会来解决小区的问题。

但该小区物管公司对此表示担心，“现在小区都没有对房屋所有权进行合法登记，何从确立业主身份？”在物管公司相关负责人看来，在未解决住户拖欠物管费的情况下召开业主大会选举业委会，容易影响选举的公正性，“我们最担心的是，欠费业主有可能作出否定物管公司服务资格的决议，从而把过往欠债一笔勾销。”

据了解，该小区已在上月11日召开了只有四五十人参加的业主大会，而组织召开的筹委会成员中有很多人员长期欠缴物业管理费。目前，已有其他业主提出反对意见，并向广州市公安局政治部报告此事，呼吁该局领导出面组织小区业主召开业主大会选举成立业委会。

据业内人士介绍，目前单位房改房小区占了物业管理市场很大的比例，而大部分房改房小区由于历史原因，都没有成立业委会，也没有制定业主公约，为物业管理制造了很多潜在的麻烦。

房改房物管服务难改善　物管收费公共用地成拦路虎

　　日前，记者从广州市国土房管局获悉：该局要求市辖各区国土和房屋管理局及当地街道办事处指导房改房住宅小区成立业主委员会，然后让该业主委员会聘请专业的物业管理公司，引入物业管理。

　　然而，引入物业管理就能提供满意的物管服务吗？从本报收到的多宗投诉来看，结论远非如此，物管收费及公共用地物权两大问题成了房改房小区改善物管水平的两大拦路虎。

　　问题一

　　物管收费多少难定

　　物管收费过高

　　东山区共和西路9栋2号楼的业主赵先生称，在2000年入住共和苑小区之前，按每平方米0.70元的标准向公司预交了前3个月的物业管理费，总面积是住宅的套内面积加上5.7平方米的公摊面积。但3个月后收费面积却成了101平方米(物管部说，业主还没有房产证前，暂时每户按101平方米收管理费)，而且每平方米0.70元的标准偏高，共和西路9栋2号楼是高层住宅，又是房改房，按照广东省物价局1999年4月16日实施的粤价［1999］90号文件的规定只能在每平方米0.50元标准以下收费。据悉，该大厦的1600多户业主和赵先生的遭遇也是大同小异。

　　负责该小区物业管理的宏威公司物管部的负责人解释说，共和苑是广州××集团的房改房，享有内部优惠政策，即在没有房产证的情况下，购房时不论业主的公摊面积大小，一律按5.7平方米收取费用，业主领了房产证后再按房产证上的面积收费，赵先生正是这种情况。对于收费标准，该负责人认为，由于双方采用的有关条例不同，争执不下，物管公司又重新让广东省物价局审批了广东省物价局粤价函［2001］481号文件，并按此标准收取，并不违规。

　　记者就有关问题向广东省房协有关负责人咨询，他认为自11月1日《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》实施之后，业主委员会(下称业委会)可与物管公司根据物管服务的质量来协商约定物管费用的高低。因此，从理论上来说，共和苑的业委会完全可与物管公司坐下来谈物管收费的问题，但从实际操作来看，似乎还难以实现。

　　建议制订最低物管费标准

　　据记者了解，一方面是房改房物业管理费该由谁交，是个人交还是单位交？这是房改房物业管理中的核心问题。一直以来，房改房物业服务费用都是由房改单位来支付的，很多公房业主都买断房屋产权，使公房变私房后，由于没有明确政策依据，很多单位都不能收物业管理费，但一些日常的物业管理还得继续做，由此背上了沉重的资金包袱。现在政策明确由个人交了，但是许多房改房住户“花钱买服务”的理念还难以接受，他们总希望少出钱或不出钱。

　　另一方面是，许多房改房小区的物业管理公司大都靠原单位进行补贴，向房改房的业主收费一直都是低标准实行，但即使这样，还是有相当的业主欠交物管费。一位房改房小区物业管理公司的经理对记者说：“业主之间出现矛盾，我们只能是进行调查、了解情况，双方都不敢得罪。哪一方对我们不满，就可能发动一批人不交物业费，加上现在广州市国土房管局对物业公司管得很严，稍有违规，就可能被吊销资格，因此我们也不敢过于强硬。以前可以用停水、停电等措施对付那些不服管的业主，现在这样做是违法的。所以，即使我们明白摩擦的双方谁有理谁无理也无法有效调解。”

　　面对房改房小区面临的物管收费难的问题，行内人士认为：当务之急不是让他们执行新的物管规定，而是要让物价局为他们制订最低的物管收费标准，这样才能让业主接受。而且，有必要出台新的法规制订业主欠费的处罚办法，确保房改房小区物管公司的合法合理收费，才能提高物管服务水平。

　　问题二

　　公共用地物权归谁

　　共和苑业主委员会的李先生告诉记者，共和苑小区是有1604户业主的大型小区，业主全都是广州××集团的职工。1998年宏威公司在未经业主同意的情况下自行对小区进行管理，至今未与业主及业主委员会签订《管理服务合同》，还擅自将小区的公用部分改建成停车场、铺面并收取费用，巨额收入归己所有，没有返还业主或业主委员会，致使业主委员会没有资金运作。

　　宏威公司的负责人告诉记者，他们公司是由广州××集团直属房建公司改制出来，在广州××集团1998年建成共和苑小区后，与开发商××集团签订了小区前期的物业管理委托合同，对小区的物业进行管理，待小区成立业主委员会后再由业委会决定是否由他们公司继续管理。

　　自从共和苑业主委员会成立后，公司一直积极与业委会协商，希望签订管理服务合同，但至今无法统一意见。共和苑小区除了业主们的住宅和楼梯面积，其余的面积产权都归大业主××集团所有，并非是业主们所说的公用部分，公司只是代为管理，收取管理费，相关的文件可在××集团查询到。

　　据介绍，即将出台的《物权法》对小区、会所、车库和绿地的归属(即公共用地及公共设施)划分为有约定和没有约定。有约定的就按照约定进行认定；没有约定或约定不明显的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　按照这个《物权法》，房改房小区也不例外。行内人士指出，房改房小区公共用地及公共设施的权属，应归原单位所有还是全体业主所有这个问题能否划分清楚，对提升房改房小区物管水平意义重大。可以肯定，如果小区公共用地及公共设施权属原单位，那么这个小区肯定难以管理。相反，提升房改房物管水平则显得容易得多。

　　问题三

　　小区治安何其差

　　共和苑小区9栋209房姓谢的业主气愤地对记者说，今年9月8日下午，谢老太在离开家不到一个小时的时间就被盗了彩电。之后谢老太向管理处反映，得到的答复是已将当班的保安开除，而对谢老太的损失则不闻不问。谢老太楼上的业主在一个月内竟连续被盗两次。据说，有业主向保安反映情况时，保安不予理睬，并说：“领导让我们看管好车就行了，其他的不用管。”业主们都说保安只管收钱不管事。

　　记者在小区内看到，白天进进出出的人非常多，各种小商小贩络绎不绝，摩托车、汽车的喇叭声此起彼伏，非常热闹。居民行走时要像在大马路上一样不时地提防身边的车辆。

　　对此，该公司负责人表示：这一带建成小区后，附近的八一小学的学生和寺右村的村民都要从小区经过。管理处曾三次与东湖派出所一起将这些人进出的门封住，但都被破坏，现在只能是对可疑的人物多加注意。另外，小区内有出租屋近200间，人员复杂，致使治安情况差。

　　对于共和苑小区治安问题，共和苑小区的业委会认为是不尽责所致的。根源在于该小区公共用地物权所有存在争议。业委会早就想建立自己的保安队伍，自己管理小区的治安问题。利用公用地、商铺的收入来维持这支队伍。但是，××集团自称小区的公共用地及相关设施是他们的，并且私自背着他们到相关部门办证，使他们建立自己的保安队伍的想法落空，小区的治安无法改善。

　　本报记者　赵南坚