九乡新闻网蓝白色遗爱记百度云:口头协议绝非正式合同-口头合同-
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 13:35:44
原本是关系很好的邻居，连买卖二手房这么大的事也仅仅通过口头承诺，来个所谓的“君子协定”，结果，房价疯涨最终导致一方毁“约”，这样的“人情买卖”在房地产交易中倒并不多见，却警示人们不动产买卖绝非儿戏，必须订立正式的买卖合同，必须要有规范的文本。
事件：婚宴上订立口头协议
王、乔两家是邻居，平日里走动颇多，两家关系也非常好。去年5月1日，双方应邀出席另一朋友女儿的婚庆宴席。两家人坐在一起，谈着谈着便谈成了一桩房产交易。
原来，乔夫人谈及自己的女儿也即将成婚，婚后打算出国。乔夫人便委托中介公司将女儿名下位于江苏北路的一套住房出售，售价是43.5万元。王先生听后当即表示，如果是这个价格，他们家有意向购买，希望乔夫人直接把房子出让给自己，这样可以省却中介的佣金，对两家都有好处。乔夫人表示完全可以考虑，双方是好邻居，把房屋转让给对方也可以放心。但她又表示，女儿的出国时间可能会在2003年8月起至2005年8月份这段时间内，在等待签证期间该住房暂时不能出售和办理过户手续。王先生购房心切，表示这些都关系不大，自己可以等乔夫人的女儿出国后再来收屋。
说着说着，乔夫人又提起女儿将办婚事急需资金，希望能向王先生借款10万元。王先生说，钱就不用借了，可以先支付给乔夫人一部分钱，作为房款的首付，乔夫人也表示同意。于是，王先生当日便给了乔女士6万元，此后又在6月22日支付了4万元，9月12日支付了2万元，先后3次，共支付给乔夫人12万元，乔夫人出具的收据上也言明系作为房款支付，余款交房付清。
房价涨卖方撕毁承诺
就这样，双方在没有订立任何买卖书面合同，更没有到交易中心备案登记的情况下，仅仅通过口头协议，谈好了一笔房产交易。可是，市场形势发生了很大变化。半年过后，乔夫人对这笔买卖感到异常后悔，决意不再履行当初和王先生订立的口头协议。
这半年正是上海中心城区房价疯涨的阶段。半年过后，乔夫人女儿的房子市场价已经突破了50万元。2004年3月，乔夫人告知王先生，由于房价上涨，要求以高出原价10.5万元的价格，即以54万元出售房屋。否则，原来的房子便不卖了。王先生当然不肯，双方协商不成后，王先生对乔夫人提起诉讼。
矛盾：买方说合同已实际履行卖方说口头承诺不算数
被告乔夫人为了保住房子不卖，提出了一系列不能卖的理由。她说，首先，她自己实际的意思是向王先生借款而非卖房;其次，自己无权卖房，房子的产权人不是乔夫人自己，其丈夫与女儿才是产权人，并出具了丈夫乔先生坚决不同意卖房的书面证词。
乔夫人代理律师在辩护词中也提请法庭注意：首先，乔夫人与王先生之间订立的合同是买卖房屋的口头承诺而非合法的房屋买卖合同。房地产交易法规规定必须订立书面合同而非口头合同。其次，房地产权利人不是出卖人乔夫人，乔夫人的行为侵犯了权利人(其丈夫和女儿)的利益，乔夫人的行为属于无权代理，事后也未经权利人追认，故属于无效合同。合同法第36条规定，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，原告王先生仅支付了不到总房价三分之一的房款，不能适用合同成立的法律规定，只有当交付的房款超过总房价三分之二时，才能适用合同成立的法律规定。
而原告王先生认为，自己与对方是多年老邻居，因对方既需要卖房又需要借钱，因此“雪中送炭”支付了12万元借款，并约定作为购房款，付款后也天天盼着乔家的女儿能够早日办完出国手续，从而可以将房子过户