蒙面歌王9进3视频:土地竞拍问题求解

1、土地标明是住宅用地，如果想在下面建二层商城上面做公寓，可否?如不可以，需要做变更，变更后需要补交那些费用？

-----公寓也是住宅的一种形式，这个是可以的；但是商城问题需要和规划部门商谈，二类居住用地，一般可兼容小于20%的商业配套，要是卡的紧的话，要补交商业部分的土地出让金。

    2、土地竞拍最后的中标价包括，各项税收，规费吗？如不包括需要缴的费用百分率是多少？

-------应缴纳以下税费：
    1）城镇土地使用税
　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。
　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
　　2）.印花税
　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

   3、竞拍后需要更改容积率需要如何操作？需要补交费用如何计算？
   -----改容积率，需要国土、规划等政府部门审批，具体程序如下：
   1）建设单位持规划审批相关文件向国土部门提交书面申请；
   2）国土部门自受理申请之日起3日内，依据城乡规划局部门审批的规划条件，委托土地评估中介机构进行土地评估、测算，土地评估中介机构应当在7日内出具土地评估、测算报告；
   3）国土部门参考有关土地评估中介机构评估结果，结合相邻地块现时市场楼面价，在7日内核算提高容积率应补缴的土地出让金，拟订供地方案，报地方国有土地出让联席会审定后，在媒体上公示，公示无异议的，报当地政府审批；
   4）供地方案经当地政府批准后，国土部门应当在5日内与土地使用者重新签订《国有建设用地使用权出让合同》或签订补充合同；
   5）土地使用者应当在土地出让合同或补充协议签订后20日内补缴土地出让金及相应的税费；逾期不补缴的，视为自动放弃申请调整容积率。
   6）国土部门核算调整容积率需补缴土地出让金时，按下列方法测算：
应补缴的土地出让金=提高土地容积率所增加的建筑面积×市场价格的楼面地价。
补缴土地出让金的基准日为当地政府批准调整的时点，原出让合同出让土地使用期限不变。市场价格的楼面地价以土地评估价格作为参考，若原土地使用者取得土地时为“净地”，应补缴的土地出让金为上述计算方法所得出的全部价款；若原土地使用者取得土地时为“毛地”，政府仅收取了土地纯收益，应补缴的土地出让金为上述计算方法所得出让全部价款的政府收益部分（按原出让土地政府收益占土地出让总价款的比率计算）；若原土地使用者取得土地时既有“净地”又有“毛地”，分别按上述方法测算补缴土地出让金。
   7）建设单位凭财政部门出具的容积率调整已全额补缴土地出让金的凭证，到城乡规划、国土和住房建设行政主管部门申请办理容积率调整后的建设工程规划许可、土地使用权转让、出租、抵押、继承、赠予、土地年检和施工许可、房屋预售或销售许可证等手续。
   8）调整容积率及补缴土地出让金审批过程中发生的专家论证费、公示费、评估费等费用由申请单位或个人承担。申请单位或个人在提出申请时，应当一并向城乡规划、国土部门预交上述费用，由城乡规划、国土部门具体结算，实行收支两条线，多退少补。

    4、土地竞拍时应注意的事项、再举牌时有没有什么技巧性？

    土地使用权拍卖出让基本程序
　　1）土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。
　　2）竞买人报名参加竞买并索取有关文件资料。
　　3）在约定的时间、地点并按以下程序公开拍卖：①拍卖主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、规划要求以及其它事项。②公布拍卖起叫价。③竞买人按规定方式竞相应价，最后应价最高者为竞得人。④现场签订《拍卖成交确认书》。⑤公证人员对拍卖活动进行现场公证。
　　4）竞得人在约定时间内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并缴纳全部地价款。
　　5）竞得人依法办理土地登记领取土地使用证书。
竞买者的竞价策略：
     （1）最优价格法，若竞买者旨在竞买成功后做部分开发后便转让，以获取更高的价格，最好采用“最优价格法”。其基本做法是：竞买者先进行市场调查，分析将拍定的土地再转让的市场前景，并测算出再转让的最高价格。然后，再确定此转让的最低盈利及从拍定到再转让之间的各种费用、开支。在此基础上，用再转让的最高价格减去可能的盈利及有关费用等，就是参与竞价的最优价格。
     （2）高价止刹法，对于经济实力较为雄厚，又不打算转让的竞买者而言，可以采用“高价止刹法”。其基本做法是：在土地拍卖中，竞买者在别人开价的基础上，打破逐级加价的常规，而是开出比别的竞买者高出几个级别的价格。这种凭藉资本雄厚、竞争力强等优势的竞投方式，可在心理上、气势上吓倒对手，从而起到竞拍的止刹作用。
     此种策略一般的做法是把起拍价到自己的心理底价分成几个档位，分几次止刹，每一次止刹都要紧密观察其他竞买者的反应，及时调整档位。
    （3）谨慎跟价法，指竞买者每次以不高于规定幅度加价，很谨慎地跟着别人加价，当别人的加价超过自己的承受能力时，即作放弃。这种方法竞拍，买定时会因价格不高而欢喜，未拍定时也会因无力追涨而不悔。“谨慎跟价法”如今多为资本较少的竞买者所乐于采用。
     不过采用此种方法的，也可在拍卖中观察其他竞买者出价的情况，估计他们认可的大约市场价值，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低，及时调整。不过在拍卖中参照别人的出价而适当调整自己的底价需要非常有经验的竞买者才可以做到。