葫芦娃中战斗法宝碎片:租房的学问

租房的学问

2011-03-04  文邢力

限购、限贷、加息、营业税全额增收……新一波房产调控政策抑制了房价的上涨，一些购房者因购房成本大增而犹豫、观望。目前正处于政策频繁调整期，具体执行细则还不明朗，通过租房来规避政策风险，不失为明智之举。

超负荷买房不如自在租房

在过去１０年中，房租的上涨幅度远远落后于房价的上涨幅度。如今，上海、北京等一线城市的租售比普遍在１：５００甚至１：６００以上，房产年投资回报率仅为２％至２．５％，低于一年期银行存款利率。眼下的房价显然有不小的泡沫。加上此次“新八条”和部分城市房产税的接连出台，已将中央坚决抑制房价过快上涨的决心彰显无遗。２０１１年，房价继续大幅飙升的可能性已大大降低，此时购房无疑有高位接盘的风险。

与当下买房将承受极大风险相比，租房具有极大的灵活性，不需要承担大量资金和预期可支配收入都沉淀在一套房子上的风险，租房省下的买房钱则可用于投资，既保证了资产的流动性，又有机会获得更好的回报。尤其对于工作和感情生活存在许多不确定性、资本积累处于初始阶段的年轻人来说，租房的优点更加明显。

在国外，年轻人租房生活甚至租房结婚，都是很平常的事。据美国劳工统计局２００９年发布的调查报告，在美国，５２％的首次购房者年龄在３１岁，而美国人平均２１岁开始工作，２６岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作１０年、结婚５年以后买房子。与美国人相比，欧洲人的首次购房年龄更大。比利时人是３５岁，英国人是３７岁，德国人是４２岁。日本人平均４２岁时才首次拥有属于自己的房子。

去年８月的一份调查报告显示，北京首套房贷者的平均年龄为２７岁。在当前极为严厉的调控形势下，我们应该转变住房消费观念，不必强求置业。

租房选址有讲究

有人可能会说，租房固然可以，房租的不断上涨却让人很犹豫。的确，从历史上看，房租和房价之间总是呈现接力上涨的态势：在房价高速上涨的阶段，房租相对比较平稳；当打压政策频出，房价上涨乏力，市场观望气氛浓郁时，则会引发房租上涨潮。

春节后，许多热点城市都出现了房租上涨超１０％的新闻，尤其是中低端房源，租金上涨更加明显。以上海为例，原来位于闵行区一套７０多平方米的两居室，去年下半年月租金在２８００元至３０００元之间，春节过后报价普遍提至３２００元以上。从今年１月的ＣＰＩ数据中也可以发现，虽然ＣＰＩ同比上涨４．９％，其中住房租金价格涨幅却高达７．１％，加上ＣＰＩ权重调整后房租占比上升，房租上涨对ＣＰＩ的走高“贡献可观”。

在租金上涨期，通过一些选房杀价的小技巧可以减少开支，节约成本。首先，租房时应避开热点区域，选择辐射区域租房。比如在上海中山公园、徐家汇等商业中心，房租普遍比较高，而周边的天山街道、田林街道的房租相对较低，但配套和交通并不逊色。同时也要考虑到交通和时间成本，如果光图房租便宜而选择交通不便或距离上班地点较远的偏远地区，会增加许多其他生活成本。总之，房子的位置最好选在公交车或地铁在半小时内就能到达公司的地方，不但节省交通费，节省下来的时间成本更是一笔无形资产。

租金谈判技巧多

除了上述“硬件”外，善用租房杀价技巧等“软件”，同样可以让你省下不少房租。

在看房时，先不要表露对房子有好感，可假意告诉房东自己已看中同小区另一套房子并准备付定金，只是“接到中介电话顺便来这套看看”，并把另一套房子的租金压低些；或者明确表示已在另一处支付了定金，但也很喜欢这套房子，因此请房东降低租金以补偿不能退回的定金，从而给房东降价施压。

给房子挑刺也是杀价的重要手段。比如不停指出房子的缺点，像交通不便、楼层不好、装修老旧、墙壁开裂、家电配套不足等，并用其他条件、环境更好但租金差不多的房子作比较，从而降低房东的谈判筹码和心理价位。

另外，对刚刚大学毕业的年轻人来说，“苦情戏”往往也会奏效。比如，明确告知房东自己大学刚毕业，在大城市无亲无故，收入微薄，生活压力极大，租房能力实在有限，并保证自己租房后一定会爱护房屋，定期打扫，生活检点，不会打扰邻居，还会长期租住等。不少房东会基于同情，或考虑到“房子租给他放心”而心慈手软，降低租金或不再要求涨房租。

房东总是希望房子越快租出去越好，因为“空关”也是损失，这时就可以采取两手准备。一方面，带着现金，只要价钱合适马上付定金或签约；另一方面，要是房东坚决不降价，索性抬腿就走，让房东担心失去客户。如果真的对这套房子有意，入住需求也不是很急的话，则可采取拖延战术，即不答应也不拒绝，到最后房东磨不过去往往松口降价。

当然，应对房租上涨，有些偏门办法是万万使不得的。比如，“房中房”（群租）已遭政府严令禁止，而且由群租引发的各种治安案件也层出不穷，更何况群租房的房屋结构往往会有一番“伤筋动骨”的改造，涉及到不少电线和水管的铺设变动，漏电、漏水、煤气泄漏等事故常常发生，这些隐患都会危及租客的人身安全。

合租对象要慎选

选择与他人合租也不失为一种降低租房压力的好办法，但一定要慎选合租伙伴。合租人最好是同性的同事、同学或朋友，相互了解且可以彼此照应，以免出现不可预知的风险。至于异性合租，虽然曾出现“异性合租擦出爱情火花”的报道，但异性合租的风险相对较大。尤其对女生来说，千万不可在未充分了解合租者的情况下贸然租住。如果是通过中介介绍或网上相识的合租人，一定要留下对方身份证、工作证等复印件及联系电话，以减少不必要的经济纠纷。

今后五年保障房可期

不过，对中低收入群体来说，疲于应对房租上涨和无力买房的局面可能也是暂时的。“十二五”规划已明确了“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房的供给”的指导思想，“一手抓房价、一手抓保障”也是去年４月以来房地产调控的核心。

据了解，仅去年一年，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套。而今年将是我国城镇保障性住房建设进一步加速的一年，今年的保障性住房建设计划达１０００万套。而根据规划，在“十二五”期间，我国将建成５０００万套保障性住房，按照三口之家计算的话，可以解决１．５亿城市人口的住房问题，基本实现“居者有房住”的目标。

随着保障房建设规模的不断加大，保障房申请门槛也在逐渐降低。对许多低收入租房者来说，未来几年内，将很有可能入住经济适用房或廉租房。至于收入不算太低但依然无力买房的“夹心层”租房者，将来经适房的大门也会逐渐向他们敞开。

（《理财周刊》）