董家屯大伙房:房地产开发企业特殊经济业务的会计处理4

房地产开发企业特殊经济业务的会计处理(一)
一、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、经济适用房安置房和代建房等。
3．城市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：
1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：
(1)经营业务内容复杂
企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
(2)涉及面广，经济往来对象多
企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来，还会因商品房的代销、物业管理与中介公司、物业管理公司发生经济往来。
此外，因协议转让、招投标、拍卖取得土地使用权与国土资源管理部门和其他与土地相关的单位发生经济关系，因共同开发房地产工程项目与其他房地产企业发生经济关系。
4．开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
5．经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
6、房地产行业的商品房预售制度
根据中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定，从1995年1月1日开始实施房地产商品房预售制，这是国家对房地产行业的政策扶持。
三、特殊经济业务的会计处理
由于房地产开发企业经营活动的特殊性而形成一些有别于一般工业、商业企业特殊的经济活动，并带来其会计核算一些特殊处理（包括税务处理的特殊性）。
房地产开发企业有别于一般工业、商业企业的特殊经济事项包括：
（一）关于销售开发产品收入的确认问题
1、现房销售收入确认条件
房地产开发企业开发、建造用于出售的住宅、商业用房、及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，在开发产品完工经有关部门验收合格即作为完工产品；开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应按以下原则确认销售收入的实现；
（1） 采用一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认销售收入的实现。
【例1】
一次性全额收到购房款，并按售房合同办理好有关商品房移交手续后，应作以下账务处理：
借：银行存款—××银行
贷：经营收入（主营业务收入）
在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生的房屋销售收入填列企业所得税年度纳税申报表主表第1行次，填入企业所得税年度纳税申报表附表一（销售收入明细表）第5行次。
主表第1行次全部填报内容为：主营业务收入，销售材料、废料、废旧物资的收入，无形资产转让收入，租赁收入，出租、出借包装物的收入（包括逾期的押金收入），自产、委托加工产品视同销售的收入；
销售收入明细表该第5行次（房地产开发业务收入）全部填列内容为：包括建设场地（土地）的销售收入；商品房销售收入；配套设施销售收入；代建工程（代建房）收入；商品房售后服务收入；出租房租金收入。
借：经营税金及附加
贷：应交税金—应交营业税（按经营收入5%计缴）
应交税金—应交城市维护建设税（按应交营业税7%计缴）
其他应交款—应交教育费附加（按应交营业税4%计缴）
在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生经营税金及附加填入企业所得税年度纳税申报表主表第13行次，该第13行次填报全部内部为：企业销售（营业）收入业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等。
（2）采用分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日期确认销售收入的实现。付款方提前付款的，在实际支付时确认销售收入的实现。
按销售合同或协议确认销售收入实现时，其账务处理与例1相同。
（3）采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
按揭购房相关手续
①填制“个人住房抵押贷款申请书”一式两份。
②提供下列证明资料：
A、借款人本人及参与还款亲属的身份证、户口本的原件和复印件，借款人与配偶不属同一户口本的还要提供婚姻证明；
B、借款人为外地居民的，除以上条件外，还须提供其所在地户籍管理部门开据的户籍证明原件，或暂住证；
C、借款人所在单位的人事或劳资部门提供的收入情况证明；
D、借款人提供自筹部分购房资金的证明；
E、借款人与售房单位签订的预售合同（期房），或售房合同（现房）。其中外销商品房合同须经公证，内销商品房售房合同需经商品房所在地的商品房交易中心登记。
③程序
A、提出贷款申请→贷款审批→签订；
B、抵押借款合同→办理公证及抵押登记；
C、发放贷款→偿还贷款利息→取回产权证。
采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款实际收到日及余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现时，其账务处理与例1相同。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
根据2003年8月1实施的《江苏省房地产中介收费管理办法》规定商品房销售代理费：中介服务企业受商品房开发(建设)单位委托代理销售商品房，按成交价格总额的0.4-1.2％向开发(建设)单位收取代理费。实行独家代理销售的，按不超过成交价格总额的2.5％向委托方收取代理费。
【例2】
在按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，应作以下账务处理。
借：应收账款（银行存款—××银行）
贷：经营收入（主营业务收入）
借：经营税金及附加
贷：应交税金—应交营业税（按经营收入5%计缴）
应交税金—应交城市维护建设税（按应交营业税7%计缴）
其他应交款—应交教育费附加（按应交营业税4%计缴）
在向中介服务企业支付商品房销售代理费时：
借：销售费用（营业费用）
贷：银行存款—××银行
在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生的销售佣金填列企业所得税年度纳税申报表主表第14行次，填入企业所得税年度纳税申报表附表三（管理费用、销售费用明细表）第3列第18行次（即销售费用-销售佣金）。
主表第14行次全部填报内容为：填报本期发生的管理费用和销售费用。已计入“销售（营业）成本”的有关费用不得重复扣除。
佣金会计核算：采用权责发生制处理。
内资企业：《扣除办法》第53条规定，允许扣除的佣金，必须同时具备；非雇员非公务员，非回扣、非贿赂。
第一，必须具有独立从事中介服务的单位和个人：国税函[2004]1002号；
第二、必须支付了价款，并取得合法的凭据（营业税专用发票）；
第三，向个人支付的佣金不得超过服务金额的5%。
②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
【例3】
借：应收账款（银行存款—××银行）
贷：经营收入（主营业务收入）
借：经营税金及附加
贷：应交税金—应交营业税（按经营收入5%计缴）
应交税金—应交城市维护建设税（按应交营业税7%计缴）
其他应交款—应交教育费附加（按应交营业税4%计缴）
③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
该方式在销售实现时，其账务处理与【例1】相同。
④采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
该方式在销售实现时,其财务处理与【例1】相同。
（5）部分商品房采取带装修的销售方式进行销售的，应按以下原则确认收入的实现
①带装修商品房销售的合同，如果只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收入实现。
②如果商品房销售合同与装修合同一分为二，销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入，各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收入的实现。
税法规定：即使分二份合同，只要房屋销售行为之前发生的装修支出，一律按销售不动产税目征税。
对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
2、期房销售
（1）企业销售未完工开发产品所取得的收入（包括定金）作为预售收入。
（2）预售房屋的工程进度应达到多层结构封顶、高层主体结构完成2/3以上后，房地产开发企业方可要求购房人办理按揭贷款手续，相关收入确认时间与现房按揭销售相同。
（3）房地产开发企业、销售代理企业进行商品房预售应在开户的商业银行设立商品房预售款专控账户（应作为企业会计核算规范化管理建议）。商品房预售所得的款项按规范化管理应存入专控账户（专控开户行全年借方发生额合计数应与“预收账款-预收购售款”贷方发生额合计数相符），用于相应的工程建设或用于归还房地产开发工程贷款。
（4）企业应按开发项目设置明细账进行销售收入、预售收入的核算。
（6）账务处理：
①企业收到预售收入（预收购房款，包括按揭购房从银行转入的款项）时：
【例4】
借：现金（银行存款）
贷：预收账款—预售收入－××项目
同时，按规定计算预缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税：
借：预收账款—预售收入－××项目预缴企业所得税
预收账款—预售收入—××项目预缴营业税
预收账款—预售收入—××项目预缴城市维护建设税
预收账款—预售收入—××项目预缴教育费附加
预收账款—预售收入—××项目预缴土地增值税
贷：应交税金—××项目预交所得税
应交税金—预售收入—××项目预缴营业税
应交税金—预售收入—××项目预缴城市维护建设税
其他应交款—预售收入—××项目预缴教育费附加
应交税金—预售收入—××项目预缴土地增值税
②企业按规定上交时：
借：应交税金—××项目预交所得税
应交税金—预售收入—××项目预缴营业税
应交税金—预售收入—××项目预缴城市维护建设税
其他应交款—预售收入—××项目预缴教育费附加
应交税金—预售收入—××项目预缴土地增值税
贷：银行存款—××银行
预收账款—预售收入－××项目（预售收入部分）
贷：经营收入或主营业务收入（全部房款）
在期房交付客户收到购房余款时，规范账务处理仍应贷记“预收账款-预收售房款”科目，然后将该全部房款转入主营业务收入科目。
④冲回已预缴的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税：
借：应交税金－应缴所得税
应交税金—应缴营业税
应交税金—应缴城市维护建设税
其他应交款—应缴教育费附加
应交税金—应缴土地增值税
贷：预收账款—预售收入－××项目预缴所得税。
预收账款—预售收入—××项目预缴营业税
预收账款—预售收入—××项目预缴城市维护建设税
预收账款—预售收入—××项目预缴教育费附加
预收账款—预售收入—××项目预缴土地增值税
（该科目的贷方发生额反映企业预售收入－××项目结转销售收入对应的已冲回预缴的所得税款、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税）。
（5）预收购房款情况下可能存在的问题：
①长期不入账情况：在收取购房定金时（或类似定金性质），是否存在使用自制凭证而暂时不入账现象，以及特别关注账龄在三年以上的预收账款是否存在应转收入而未转收入的情况；
②入错账：关注应付账款、其他应付款、应收账款、其他应收款科目贷方发生额是否存在属于预收购房款业务，以及施工单位、材料供应单位以工程款、材料款以冲抵购房款是否作预收购房款处理。
③跨期入账：关注按揭银行银收企未收未达事项，年末应关注银行已收企业未收的未达事项；
税务机关房地产行业检查预售房款时，必要时应抽取《购房合同》进行核对。
3、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（3）账务处理
出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。
为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：
“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。
“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。
对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
江苏省地方税务局补充意见
关于开发产品的出租、自用问题
1、企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。
临时自用是指使用不超过一年，具体判断方法为：开发产品已经自用，且距开发产品完工之日不满一年。
超过一年的，应视同销售。
2、《通知》第一条第（五）项第2点中的临时租赁是指租赁期不超过一年的，超过一年的应转为经营性资产，视同销售（企业所得税视同销售，并非营业税视同销售）。
3、开发产品自用或转为经营性资产的，在资产的税务处理中，应按照视同销售的价格计价，以后出售时再按销售固定资产确认收入实现。
4、企业在开发项目立项时作为自用、经营性资产的，可作为自建固定资产，不视同销售，在资产的税务处理中，按照实际发生的成本计价。
关于视同销售价格的计算
收入＝开发产品成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
①出租开发产品增加的核算。
【例5】
企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本转入出租开发产品。
借：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品——××项目
②收到开发产品租赁收入时：
【例6】
借：银行存款—××银行（现金）
贷：主营业务收入（其他业务收入）
同时按营业税—租赁税目的规定计提各项税、费（具体分录略）
③出租开发产品摊销的核算
【例7】
出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限（以固定资产-房屋建筑物折旧年限处理），计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品年摊销率＝（1－净残值率）/预计摊销年限×100%
出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额＝应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
企业按月计提出租产品摊销时：
借：主营业务成本—出租产品（其他业务支出）
贷：出租开发产品—出租产品摊销
④出租开发产品修理的核算
【例8】
出租开发产品在租赁期间发生的修理支出
修理支出金额不大
借：主营业务成本—出租产品（其他业务支出）
贷：银行存款—××银行（现金）
修理支出金额较大，为了均衡各月的成本负担
借：待摊费用—出租产品修理费用
贷：银行存款—××银行（现金
借：主营业务成本—出租产品（其他业务支出）
贷：待摊费用—出租产品修理费用
修理支出金额较大转入“待摊费用”会计科目，应在一年内待摊完毕。
在企业所得税年度纳税申报时应将全年发生的房屋销售成本填列企业所得税年度纳税申报表主表第12行次。
③预售商品房确认销售收入实现时：
借：银行存款或应收账款（补交差额部分）
主表第12行次全部填报内容为：填报各种经营业务的直接和间接成本，以及销售材料、下脚料、废料、废旧物资发生的相关成本，无形资产转让的直接支出，取得租赁收入发生的费用，出租和出借包装物的成本，自产、委托加工产品视同销售结转的相关成本。
⑤出租开发产品减少的核算。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价作账务处理：
借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入——商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品——出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品——出租产品”账户。
【例9】
某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为1,200,000元，该房屋账面原值为2,000,000元，账面累计已提摊销额为1,000,000元，现企业已收到一张金额为1,200,000元的支票或现金时并将房屋移交买主。
①收到房屋销售款时：
借：银行存款 1,200,000
贷：主营业务收入——商品房销售 1,200,000
②房屋销售当月末结转其销售成本时：
借：主营业务成本——商品房销售 1,000,000
出租开发产品——出租产品摊销 1,000,000
贷：出租开发产品——出租产品 2,000,000