草图大师pro和make:房地产交易税收政策汇编2

房地产交易税收政策汇编

一、关于调整个人住房转让营业税政策的通知 

                            ——财税[2009]157号　

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：
　　 （一）自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　（二）上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
　　（三）为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。
　　（四）自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。

二、关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知

                 —— 国税发〔2006〕108号

（一）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
　　（二）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
　　1、房屋原值具体为：
　　（1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
　　（2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
　　（3） 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
　　（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
　　经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
　　（5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
　　①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
　　②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
　　③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
　　④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
　　3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　（1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
　　①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；　②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
　（2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
　（3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
　　本条规定自2006年8月1日起执行。
　 （三）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。　

（四）各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。　

（五）各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。 　

（六）各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）和《国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》（国税发〔2005〕181号）要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜，符合条件的确保及时办理。　

（七）各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。

三、关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知

                            ——国税发〔2009〕121号

（一）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
　　（二）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
　　（三）《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
　　 1、财产租赁过程中缴纳的税费；
　　 2、向出租方支付的租金；
　　 3、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
　　 4、税法规定的费用扣除标准。

四、关于进一步明确土地增值税有关问题的通知

——滁地税函【2007】200号

为加强和规范土地增值税税收征管，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）和安徽省地方税务局《关于进一步明确土地增值税预征率有关问题的通知》（皖地税函[2007]415号）等有关规定，现将土地增值税有关问题进一步明确如下：

（一）土地增值税的预征率问题

1、普通标准住宅，预征率为1%；

2、其他类型房地产，预征率为2%。

（二）个人转让旧房的土地增值税的征免问题

1、个人转让普通标准住宅的，免征土地增值税；

2、个人转让非普通标准住宅，凡居住满５年或５年以上，免予征收土地增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税；低于３年的，全额计征土地增值税。

3、个人转让营业用房等其他类型房产的，全额征收土地增值税。

（三）个人转让旧房土地增值税的计征方式问题

对于个人转让普通标准住宅以外的房产需征收土地增值税的，按以下三种方式计征：

1、凡能取得有资质的评估机构对房屋及建筑物的评估价格的，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税；

2、不能取得有资质的评估机构对房屋及建筑物的评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，以每年加计５％计算扣除额。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计５％的基数。

3、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的１％计征土地增值税。

本通知未涉及到的其他问题，继续按国家、省有关规定执行。

五、关于滁州市土地增值税普通标准住宅的标准的通知

——滁地税函〔2007〕83号

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）和《安徽省人民政府办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（皖政办[2005]26号）等文件精神，现将我市土地增值税普通标准住宅的标准确定如下：

在清算土地增值税时，享受税收优惠政策的普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上.

（二）单套建筑面积在144平方米以下.

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

六、关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知

                        ——国税发[2005]172号

根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：

（一）《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

（二）《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

（三）纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

（四）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

（五）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

（六）享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

七、关于调整房地产交易环节税收政策的通知

                            ——财税〔2008〕137号

为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：
　　一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
　　二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
　　三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　本通知自2008年11月1日起实施。

★房地产交易建设相关税收优惠政策

一、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知

                              —— 国税函〔2008〕277号

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

二、关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知

——国税函[2009]118号

(一)本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

(二)对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
      1、企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
     2、企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
    3、企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
    4、企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
    （三）主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

三、关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知

——财税[2005]45号

（一）对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
   （二）对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

四、关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（节选）

——财税〔2008〕24号

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

　 （二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
　 （三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
　 （四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

五、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（二）规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。并且《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

★   　房地产交易税收计算公式

一、个人将购买住房出售如何计算税款？

（一）营业税：1、普通住宅:⑴超过5年（含5年），免征营业税;⑵不超过5年，营业税=（销售收入-购买房屋的价款）×5%；2、非普通住宅：⑴超过5年（含5年），营业税=（销售收入-购买房屋的价款）×5%；⑵不超过5年，营业税=销售收入×5%；（二）城建税、教育费附加、地方教育附加=营业税额×（7%、5%、1%+3%+1%）；（三）个人所得税=（转让收入-房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20%（我市目前实行核定征收，个人所得税=销售收入×1%）。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；（三）个人销售住房，暂免征土地增值税和印花税。

二、个人出租住房收入如何计算税款？

各税种计算公式分别如下：

（一）营业税=营业额×1.5%；

（二）城建税、教育费附加、地方教育附加=营业税额×（7%、5%、1%+3%+1%）；

（三）个人所得税=出租租房所得×10%；房产税=营业额×4%；

（四）土地使用税、印花税暂免。

备注：纳税人所在地在城市市区的，城建税税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，城建税税率为5%；纳税人所在地不在城市区、县城、城建税建制镇的，税率为1%。

★房地产交易税收政策热点问答

一、房开企业开发的商品房房产税问题？

答：根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

二、单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，如何征收个人所得税？

答：根据财税【200】13号《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
　　前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

三、企业为个人购买房屋，如何缴纳个人所得税？

答：根据财政部、国家税务总局《关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税〔2008〕83号）规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
　　（一）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的。
　　（二）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋或其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
　　对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

四、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款？

答：（一）房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
　 （二）营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
　 （三）城市维护建设税、教育费附加地方教育附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率），教育费附加率3%计算缴纳，地方教育附加按1%计算缴纳。

　 （四）个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
　　（五）印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
　　五、个人出租住房有何税收优惠政策？

答：根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
　 （一）营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
　 （二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率），教育费附加率3%计算缴纳，地方教育附加按1%计算缴纳。

（三）个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

（四）房产税：以租金收入4%计算缴纳。

（五）免征城镇土地使用税。

（六）免征印花税。

六、企业纳税人出租经营房屋，房产承租方用于经营应如何缴税？

答：（一）营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　  (二)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税 人 所在地不同适用7%、5%、1%三档税率），教育费附加率3%计算缴纳，地方教育附加按1%计算缴纳。

　（三）企业所得税：年终汇算清缴。
　（四）印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

（五）房产税：以租金收入12%计算缴纳。
　七、企业按市场价格向个人出租用于居住的住房，应如何纳税？

答：（一）营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　 （二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率），教育费附加率3%计算缴纳，地方教育附加按1%计算缴纳。

（三）企业所得税：年终汇算清缴。

（四）房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。

（五）印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

八、个人无偿赠与不动产是否征收营业税？

答：新修订的细则第五条，个人将不动产或者土地使用权无偿赠送他人，视同发生应税行为。

九、个人无偿赠与不动产、土地使用权，哪些情形暂免征收营业税？

答：根据财税【2009】111号《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》规定：个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税。

（一）离婚财产分割；
　  （二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
　 （三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
　 （四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

十、个人无偿赠与不动产如何办理营业税免征手续？

答：（一）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证”书、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》； （二）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》； （三）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

上述证明材料必须提交原件。

十一、个人将受赠不动产对外销售是否征收营业税？

答：个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售，应照章征收营业税。

十二、个人将受赠的不动产对外销售时其购房时间是如何规定的？

答：对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

十三、自建住房转让是否缴纳营业税？

答：根据财税【1999】210号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，个人自建自用住房销售时免征营业税。

十四、“自用5年以上”和“家庭唯一生活用房”是如何规定的？

答：“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

十五、房屋产权无偿赠与，哪些情形不征收个人所得税？

答：根据财税[2009]78号《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

 除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

十六、房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税？

答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

十七、因市政规划及建设需要，部分或全部拆除的房屋占用的土地，是否征收土地使用税？

答：对纳税人由于市政规划及建设的需要，被部分或全部拆除的房屋占用的土地，不论纳税人是否变更土地使用权，经当地主管税务机关审查核实后，均不再征收城镇土地使用税。

十八、契税税率有4%、2%、1%的，请问适用条件是什么？依据是什么？

答：根据《安徽省契税暂行办法》1998年1月4日安徽省人民政府令第100号，财政部和国家税务总局2008年10月22日出台了 《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》精神。
（一）适用税率4%减半征收的条件（2%）。个人购买普通住宅，房屋面积不超过144平方米，暂减半征收。
（二）适用税率4%的条件。土地、商业用房和其他房屋面积超过144平方米。
（三）适用税率1%条件。一是有县房产局出具首次购房证明；二是住房面积在90（含90平方米）平方米以下；三是合同签订日期要在2008年11月1日以后。（三个条件需同时具备）。

（注：契税目前由市财政部门负责征收，详情请咨询：3087823）

十九、公有住房购房时间如何确定？

答：根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二十、个人办理免税手续时，应向税务机关提供哪些资料？

答：(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料；（问答十）
　　(二)赠与双方当事人的有效身份证件；
　　(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
　　(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
　  税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

二十一、个人转让离婚析产如何征收个人所得税？

答：析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，分属各共有人所有。通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税。其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例；个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。

★   房地产交易税收政策具体案例

为帮助市民更好理解个人房屋交易有关税费政策，我们特举几个实例供市民参考。

个人房屋交易通常涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税等6个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

例1：张某2010年2月，因工作调动离开滁州，现打算出售2004年12月单位房改唯一生活普通住宅，张某应如何纳税？

根据相关政策规定：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；个人转让住宅的，暂免征土地增值税和印花税。

例2：张某2009年5月从开发商处购置一套80平方米的住宅，税费合计24万。为改善居住环境，2010年2月，张某决定卖掉现有的唯一住房，打算购置一套120平方米左右的房屋税费合计45万。旧房转让30万，张某应如何纳税？

营业税：（30-24）×5%=0.3（万元）；城建税、教育费附加及地方教育附加：0.3×11%=0.033（万元）；个人所得税：30×1%=0.3（万元）（纳税保证金形式暂缴纳，在一年内购置新住房，按新住房购置价格占旧房售价比例退还。张某新购置住房45万元，应全额退还）；印花税，土地增值税暂免缴纳。

以上税费合计：0.3+0.033=0.333（万元）

例：3市琅琊区王某临时将两室一厅的住房，每月按照900元出租给因“大滁城”建设，旧房被拆迁暂没安置的张某居住10个月，取得收入9000元。王某应缴纳多少税款？

营业税：900×10×1.5%=135（元）；城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：135×（7%+3%+1%）=14.85(元)；个人所得税：（900-800）×10×10%=100（元）；房产税：900×10×4%=360（元）

以上税费合计：135+14.85+100+360=609.85（元）

备注：1、契税目前由市财政部门负责征收，咨询电话：3212620；

2、纳税人在房地产交易过程中遇到的具体涉税事项，咨询“12366”纳税服务热线；

3、房地产交易中心咨询电话：3087823；

4、具体的税收政策以正式文件为准，本宣传材料归集的税收政策截止至2010年3月，今后如有新的税收政策，则按照最新文件执行。

                                   滁州市地方税务局 

 二〇一〇年三月