2011年数十亿资金撤离昆明楼市

    关注昆明“限购令”满月

　　2011年1月18日，让业内人士称作“楼市退烧药”的“限购令”在昆明靴子正式落地，1月21日，各大开发商和中介收到“限购令”的房产申请登记表。这一个月来，“限购令”对昆明楼市究竟产生了怎样的影响？本报记者通过调查发现，随着楼市成交量价双双下滑，交易清淡，业界预计新年将会有数十亿资金撤离昆明楼市。

　　中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年全国商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。“如果没有政策调控的因素，由于目前商品房供应规模未明显增加，楼市成交水平可能和去年差不多，呈现相对稳定的状态，但价格涨幅肯定要远远高于现在。”　　

　　根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。

　　2007年昆明商品房成交314亿元，2008年昆明商品房成交235亿元，2009年昆明市商品房共成交387亿元，面积742万平方米，成交80383套。从2010年的宏观调控效果来看，昆明受刚性需求支撑，成交量和价格均加速上扬，预计2010年的商品房成交金额在400亿-500亿元之间。如果楼市调控将抑制10%-12%的需求的话，那么，今年昆明预计将有逾50亿元投往楼市的资金撤离，进入其他投资领域。

    2011年1月18日，“限购令”在昆明正式实施。1月21日，各大开发商和中介收到“限购令”的房产申请登记表。这一个月来，“限购令”对昆明楼市究竟产生了怎样的影响？本报记者通过调查发现，随着楼市成交量、价双双下滑，交易清淡，业界预计新年将会有数十亿资金撤离昆明楼市。

　　中投证券地产行业分析师李少明认为，在调控政策的影响下，今年全国商品房成交面积可能回到2009年的水平，即在去年的水平上回落10%左右。根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。分析人士据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。以此估算，昆明今年预计将有逾50亿元投往房地产市场的资金撤离楼市，进入新的投资领域。

　　市场

　　成交量、价双双下滑

　　在节前出台一系列调控政策和春节期间不少售楼处、中介公司放假休息的叠加影响下，多个城市的房地产市场出现“推盘低迷、交易趋淡”的情况，而昆明楼市2月2日到2月8日7天里的商品房交易量也十分寡淡，总成交套数跌至3套。

　　成交下滑正在成为事实。1月1日至31日，昆明主城四区商品房交易量突破“万套”大关，共成交12587套，环比去年12月份成交套数减少689套，环比降幅5.2%。1月份成交均价也出现回落，6300元/平方米的月成交均价与去年12月的6792元/平方米低了492元。

　　昆明“限购令”出台后一周，楼市成交量大幅增长，商品房成交面积达55.62万平方米，环比增长88.54%；成交均价为6369元/平方米，环比上涨3.97%。其中“限购令”生效当天（1月19日）成交量最大，成交18.37万平方米（2088套），乍一看，楼市成交量价不降反升，似乎“限购令”没起什么作用，可是事实并非如此，部分购房者想赶在“限购令”实施前签约，开发商也集中办理网签备案手续，促使楼市成交量大幅增长。

　　记者查询昆明房产信息网的通知，明确要求，即日起房地产开发企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行对购房人购房资格和购房家庭情况申报表填写内容的核查义务，如出现无法进行商品房合同登记备案的情况，请及时与昆明市房屋交易产权管理处商品房管理科联系。不过，这份通知是在1月21日下午下发的，实际执行时间是1月24日。

　　春节期间不少售楼处、中介公司放假休息。上上周（2月7日-2月13日）昆明成交量环比大幅回升至7.65万平方米，但仍处于低位；成交均价为5503元/平方米，环比下跌8.77%。

　　从明显走低的成交面积和成交金额来看，春节期间大部分购房者都选择了暂缓购房的脚步。虽然一周的成交数据并不能说明一切，但显而易见的是，受节前的“限购令”和“国八条”影响，消费者和开发商持观望气息日渐强烈。

　　中介

　　二手房成交量骤降50%以上

　　与新建商品房的成交量明显下滑相比，1月18日到2月18日，昆明中介都说买房少了，租房多了。近日，记者走访昆明二手房市场了解到，受春节放假和政策影响，昆明二手房成交量猛跌50%以上，可是价格依然坚挺。有专家预测，在政策的重压之下，市场进入观望期，预计到二三季度，昆明的

　　春节期间，昆明楼市的整体表现可谓惨淡，不少楼盘甚至出现“零成交”。收假后，有所好转，在一些中介零星有些房屋交易。18日中午，在昆明市房产交易中心外面，等待办证的市民很少，不像以前就算是中午休息时间，交易中心门口外都围得水泄不通。到了中午2点，涉税窗口还是稀稀拉拉几个人在办理相关手续。

　　正在办理完公证手续的郭女士说，年前就谈好价格准备来办理手续了，可是受国家政策的影响，房东有所顾忌一直没有来办理，最近房东因为急需花钱，才把手续办了。一起来办理过户手续的房东也表示，其实自己也很不想卖掉这套40多平方米的房子，在“限购令”之下，哪有把房子卖掉的，他们是没有办法才卖的。

　　昆明市明信公证处副主任王海宁说，因为春节大假，很多购房者都选择了暂缓购房，再加上国家出台的“限购令”政策，让昆明的二手房交易跌入低谷。公证处从上月中旬到这个中旬的公证份数较平时少了50%以上。王海宁的说法也得到了涉税窗口工作人员的证实。“以前在交易高峰期，我们忙都不忙过来，而自从‘限购令’出台后，真是清闲了很多，接件量也减少了大约一半多。”这位工作人员说。

　　瞄准二、三、四线城市的市场

　　春节过后，“限购令”、“新国八条”等房市调控政策效果初显，云南的大理、丽江、西双版纳、腾冲、玉溪等州市房市持续走高，昆明房地产商转战州市的大趋势已不可逆转。

　　云南巨和房地产开发有限公司的副总金常秀介绍，因昆明市辖区的土地供给严重不足、地产饱和，同时迫于政府一系列“组合拳”的压力，越来越多的房地产开发商开始转战州市开发商业住宅，留在昆明的地产商也调整了战略方向，大多以开发商业和办公楼盘为主。

　　“其实昆明的地产公司早在几年前就开始向州市转移了，不少房地产商都在州市囤地。今年春节过后，很多旅游热点地区的

　　云南泰兴隆房地产（集团）开发有限总公司常务副总经理顾刚也表示，在政策影响下，二、三、四线城市已成为不少房企寻求发展的新路子。

　　面对省会城市与州市房地产持续升温、老百姓继续买不起房的残酷现实，金常秀认为，中国目前还是应该大力发展廉租房和公租房。如昆明2011年就硬性规定下新建楼盘必须拿出10％—15％作为廉租房或公租房，这将在一定程度上缓解工薪阶层的住房压力。

　　至于“限购令”、新国八条等政策，金常秀认为非常及时，“现在中国的房地产已经有不少泡沫，出台新规就是要尽早挤掉泡沫，否则负面影响太大了，其实房地产商和老百姓一样，都希望房地产业能健康有序发展。”

　　专家

　　“限购令”是否起效，两个月后见分晓

　　“限购令”是否会对昆明楼市产生实在的影响呢？昆明昊辰房地产经纪有限公司相关负责人说，在持续的行政干预和强大的舆论压力下，昆明的房价有望出现下跌，同时也影响了二手房的成交量，他们1月份谈了好几个单子，但是最终都没有成交，这都是“限购令”的作用。

　　云南财大房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，昆明楼市目前最大的问题是供不应求，而且短期内很难提供充足的供应，现在唯一的办法就是限制需求。面对“限购令”出台后的市场反应，张洪说：调控政策显效都会有一个“滞后期”，短期内成交量和房价还难有大幅明显松动，即将到来的三四月份，将成为楼市消化政策、调控效果持续显现的时间段，真正的房价调整应该在五六月份真正见分晓。

　　同样，也有专家表示，“限购令”如何起到作用，还要取决于政策的持续性和执行力。如果严格实施，那么房地产的交易量将会有所下降，大量投资性购房将会受到排挤，交易量下降，下一阶段房价将趋于稳定。

　　走访昆明房地产市场了解到，昆版“限购令”颁布1个月后，一些新的楼盘开始静观其变。做了10多年房地产开发的杨先生说，目前开发商不可能降价，他们要做的只是重新调整年度销售计划和节奏。

　　荣成地产相关负责人说，市场已经反映出成交量下跌，但从市场看，开发商应该不会马上降价促销。但也不排除部分开发商由于资金压力大和追求规模开发效应，率先降价促销。

    “限购令”的实施让部分买房者选择观望转而租房，加之年后大批打工族返昆，带动租房市场迅速升温。近日，记者走访昆明部分中介市场了解到，节后市区单间、套一房等热租小户型告急，不少房东坐地起价月租金加价两三百元。虽然租房市场一片红火，但是中介老板依然叫苦，他现在过的是一头冷（售房）一头热（租房）的日子。

　　房屋租金节节高

　　没商量

　　2011年以来房屋租赁市场依然十分火热，细心的市民会发现在自己小区附近新开张的房屋中介不在少数。在白马小区、白龙小区附近荣成房产等中介公司都选择新开分店，房屋租金的价格也较去年相比高出不少。在白马小区一家名为昆明安都房地产经纪有限公司内，一套兴杰花园2室2厅1卫1厨的一套普装房屋，月租金1400元，这个价格比年前高出了200元左右，而同2010年初相比高出600元。3室的房屋价格在1800元—2000元不等。“你如果嫌贵，旁边城中村有一套住房400元，一个人住也自在。”该中介的负责人说。年前每月300元左右的城中村房租价格也在不断上涨。

　　想观望

　　目前， 昆明版“限购令”落地满月，昆明楼市成交量已出现下滑趋势，成交均价也已步入降温通道。相比之下，房屋租赁市场的租房价格却是水涨船高，不少房东为了转嫁购房成本，只能在租金上做文章。加上春节后的时间节点，租房需求量大增也为一些房东“坐地起价”提供方便之门。

　　在创意英国小区外的一家中介的负责人谢女士说：“春节前，务工人员返乡导致大量房源空置，加上前期国家政策的出台，营业税全额征收新政的执行，不少原打算出售房屋的房主也开始进入观望期，从而将手中空置的房源转售为租，这是导致租房房源充足的原因之一。”走访发现，“限购令”出台以及卖房税率的提升，贷款折扣的取消等措施，在打压投机购房的同时，也波及了刚性需求，让很多预备买房的人不得不暂时打消了念头。

　　在棕树营一家中介的张先生说，年前他的一个客户看中的一套50多平方米的屋子，总价近40万元，由于该客户经济上比较紧张，看好房子后，打算在年后签合同付款，没想到年后税率的提升，这套房子要多交1万元的税，由于当前的通例都是买房者为卖方者缴税，无奈之下，该客户不得不暂时放弃了买房。采访中发现，有住房需求的人由于政策的原因暂时放弃买房的情况非常普遍。

　　一纸禁令

　　难挡群租热

　　难监管

　　临近春节，住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》在2月1日正式实施，对市场中将房屋分拆、隔断“化整为零”的群租行为明令禁止。其中规定，出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。该办法对于刚毕业的大学生和农民工来说，收入不高的他们在高房租的背景下，生活堪忧。

　　在对多家房屋中介咨询有无床位、隔间出租时，大多中介表示现在昆明市场房源还算充足，因此很难找到。在棕树营小区内，2009年毕业的小魏去年底租住了一套一室一厅的房子，月租在600元，其月收入在1500元左右。为了省钱，她把自己的表妹喊过来一起住，在阳台上隔出一个小间，两人平摊下来一个月住房加水电花去400元，让收入不高的他们省了不少钱。“我们是在政策出来前就租了房子，后来房东也没有找我们说什么。”对于出台的《办法》小魏很无奈。“现在什么都在涨，好不容易找到这个房子可以省点钱，还不允许群租，让人怎么过。”小魏说。

　　在福德村，由于邻近南坝人才劳务市场，加之正值用工的高峰期，来城中村中租住房屋的农民工十分多。在记者走访后得知，这些人中有不少是和自己的老乡或者朋友共同租赁一间房子，租住几个月后便会回家或者重新寻找工作。“去年来的时候才100多一间，现在有些都300多了。”来自曲靖的老陈说，他和2个老乡租住在一起打地铺。在得知有规定不允许“群租”后，老陈笑言自己租住的房屋虽然人多，但是没有隔成多个小间。“房租都那么高了，还不让人合租，那以后还不如在老家打工呢。”旁边的一位老乡帮老陈搭腔。