九乡新闻网英风侠烈的意思:一套房子的真实成本计算
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/26 08:35:04
一套房子的真实成本计算
建设一个楼盘究竟需要多少资金，一套房子的真实成本到底又是多少?房价是否真的跌到了成本价?记者先后采访了多位房地产的业内人士，给广大的购房者细细算一笔账。
土地价格是最大的成本
“开发一个楼盘的费用主要分为地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用，目前来看，费用最大的一块应该算是土地成本了。”宁波天启开启机构资深业内人士于峰军表示。他认为近两年拿地的开发商目前来看，基本没有多大利润可言。
为了验证业内人士的说法，记者从宁波市国土资源局在去年12月份公布的一个土地出让数据来看，某开发商在高新区以16000万元的价格拿到了一块21758平方米的土地，容积率为2.5。那么该房产公司拿到的出让地价接近3000元每平方，这里面已经包括了土地征用费、耕地占用费、安置养老费、拆迁补偿费、土地补偿费等等所有款项。
建筑成本每平方只要1000多元
“多层的建筑安装成本一般在1000元每平方米以下，小高层的建筑安装成本在1200元每平方米，而高层的建筑成本一般在1500元每平方米左右。”宁波天启开启机构于峰军说。所以地价和房价的成本都可以非常清晰地算出来。“去年开始开工的楼盘，购买钢筋、水泥等建筑材料基本上都是拿到了最高价格，所以建筑成本还要考虑30%左右的涨价幅度。”一位房地产界人士向记者表示。记者例举的这个楼盘，如果要建多层与小高层的住宅群，那么建安成本平均要在1300元每平方。这样土地加房屋的成本大概在4300元每平方。
配套加营销费用占两成
记者了解到，开发商在拿了地、造好房子以后，还需要建设很多配套设施。“配套建设费用，也是开发商成本的一部分，其中的收费项目有一两百项之多。”一位不愿意透露姓名的开发商负责人说，这部分费用，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。这些费用平摊到每平方米面积估计在500元左右。
最后一块费用就是销售运营费了。某开发商介绍，这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、纳税等，一般不会超过商品房销售价格的10%。
开发商：开个楼盘年收益不到10%
记者粗略地计算了下，高新区的这个楼盘，地价、建筑安装成本、配套建设费用、销售运营费等四块费用总计5300元每平方。其中土地上的成本占到总成本的50%以上。如果开发商按照每平方米7000元的价格出售，获利大概是32%，但考虑到房产开发是一个周期达到3年的行业，平均每年的回报率只有10%左右。再考虑到开发商许多资金需要向银行支付利息，所以高新区该楼盘按照每平方米7000元开盘的话，每年的利润连10%也不到。
◎关于目前北京房价
陈云峰：五环附近1万/平方米较合理
作为研究房地产政策的专家，政协委员洪亚敏说，从2006年到2008年上半年，北京房价经历了一个快速上涨的阶段，这种涨幅让市民难以承受。
作为房地产行业的业内人士，陈云峰以北五环立水桥区域为例，大胆曝光房地产内部成本情况。他说，目前北五环地区政府公布的土地价格为4000元/平方米，开发商按照这个价格从政府买地。拿到地块后，开发商在开发时还有许多成本，包括钢筋、混凝土、电梯、水电气暖等建筑安装成本，这部分成本大约需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼儿园、人防设施、地下车库等小区配套设施的建设成本，以及房地产开发公司聘请人员等一些间接成本，每平方米的成本就达到了7500元—8000元。此外，开发商还需要从开发中获得利润，“以赚取20%的利润来估算，天通苑立水桥区域的房价，只要不高于一万，就是比较合理的价格。”陈云峰说。
针对北京房价降到多少相对合理，陈云峰分析说，五环附近的房价1万元/平方米，四环1.3万—1.4万元/平方米，三环房价在1.7万—1.8万元/平方米。“我认为这样的房价就比较合理了，指望房价再回到2004、2005年的水平不太可能”。