英雄翡翠梦魇攻略:我们脚下的土地是否安稳？

我们脚下的土地是否安稳？

                              创想律师事务所庞才友律师接受记者采访，解答《物权法》中与房地产有关问题

                              我们脚下的土地是否安稳？
                                                                                 
                                   《健报》记者  卫毅
                                                                              
                              法律指导专家  创想律师事务所律师庞才友
                                 
                              《物权法》出台之后，房地产消费当中的许多关系得到了原则上的确定，但是许多条款看上去晦涩不清，这些条款将对我们的房地产消费产生怎样的影响？本报将陆续推出“《物权法与房地产消费》”系列话题，对《物权法》中与房地产有关的细节进行解读。
                                 
                                  
                              物权，为“直接支配一定之物，而享受利益之排他的权利”。物权的客体必涉及一定的物。而土地又是人类生活中一项重要的“物”，土地权利与物权的关系成了一个重要问题。因此，我们的主题首先从土地开始。面对脚下的土地，我们提出了九大疑问，创想律师事务所的庞才友律师为我们做出了解答。
                               
                               
                              一问：
                              如今，许多城市里的人到农村承包土地进行种植，他们的做法有法律保障吗？
                              案例：
                              一位南宁人到钦州灵山县某村承包林地种速生桉，与当地签了土地承包合同，但由于收益问题，双方发生纠纷，当地村民决定提前终止合同。
                              分析：
                              根据《物权法》第一百二十八条：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”
                              土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包人进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。农村土地承包法还规定，土地承包经营权流转的主体是承包人。承包人有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。土地承包经营权流转的转报费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包人所有。
                              这位南宁市民到农村承包土地是合法的，但一定要履行相关手续。按照土地管理法管理法的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。只要他履行了上述手续，他所签订的合同受法律保护，合同不能随意被终止。
                               
                               
                              二问：
                              一些南宁人到城中村或是城市周边的农村买农民的宅基地建房子，这样的房子住得安稳吗？
                              案例：
                              南宁某单位职工赵某到淡村买了某农户的宅基地，建了自家的楼房。当初这位城里人和村里的关系好，以本组村民的名义建的楼。当他建好楼住进去的时候，与村里人发生了矛盾，村里人不希望他在此继续住下去，将他买地建房的事情告到了相关部门。土地局对此建房进行了调查，由于赵某不是本村村民，无权在此建房，其隐瞒不是本村村民的事实，提供虚假材料骗取土地局给其发证。为此，土地局撤销了给其颁发的集体土地使用权证，赵某损失巨大。
                              分析：
                              《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
                              宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。它和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。而非农民则不能获得这块土地的使用权。买农村的宅基地建房，住在里面会很不安稳。
                               
                              三问：
                              南宁的城市发展很快，许多原来村里的用地成为了黄金地段，一些投资商看上了这些土地，并投资建房，这样的投资是否稳妥？
                              案例：
                              东葛路延长线上某酒店当初就是在某村的土地上建起来的，投资商和村里签订的是土地租赁合同。几年后，村长换了之后，村民不满意酒店的一些做法，决定终止土地租赁合同。
                              分析：
                              《物权法》第一百五十条写道：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”
                              目前，农民集体还不能直接出让自己的土地使用权，使集体所有的土地使用权直接进入土地一级市场。农民集体所有的土地必须经过征收才能变为建设用地。
                              许多投资商没有经过一系列的手续，直接和村里签订租赁合同，这样的合同其实是无效的。如果谁要在集体土地上投资建设这些酒店，要依法办理相关手续，不然会给自己造成损失。
                               
                              四问：
                              在城市里，一些单位和企业的办公用地被房地产商看上，这些单位和企业将地卖给房地产商建房，这样的做法需要怎样的程序？
                              案例：
                              在南宁市雅里村一带，一家工厂的厂房用地是国家在上个世纪50年代划拨的。由于城市整治，市区工厂要往外迁。工厂希望获得建新厂房的资金，将这块地转给了某家房地产公司，与之签定了合同，但在实际操作阶段，他们遇到了麻烦。
                              分析：
                              《物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。” 

                              建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，，划拨土地没有期限的规定。
                              拍卖、招标等公开竞价的方式，具有公开、公平和公正的特点，能够充分体现标的物的市场价格，是市场经济中较为活跃的交易方式。我国国土地资源的稀缺性，决定了采取公开竞价的方式能够最大程度体现土地的市场价值。从保护土地资源和国家土地收益的大局看，采取公开竞价的方式不仅是必要的，而且其适用范围应当不断扩大。
                              这家工厂方与房地产商之间的交易并没有经过招标、拍卖等程序，这个合同是无效的，这家工厂是没办法将土地使用权过户到房地产公司名下的。
                               
                              五问：
                              南宁的许多单位和企业都在集资建房，这些单位、企业与房地产商直接签合同就可以了吗？
                              案例：南宁青秀区某公司有一幢办公楼，这是70年代划给该公司建办公楼和食堂的用地。2006年，该公司的办公楼搬到了另外的地方。原来的地方空了出来，该公司决定将原来的用地建成住宅小区。这个项目并没有报相关部门审批。建房方案出来之后，一些已经有房的职工把自己的购房指标早早地卖给了别人。但是，这个项目最后没有得到相关部门的批准，那些买卖指标的人之间产生了纠纷。
                              分析：
                              《物权法》第一百四十条规定：“用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”
                              我国法律对以划拨方式使用建设用地的用途有着明确的规定，建设用地使用权人应当严格依照其用途使用土地。以出让方式设立的建设用地使用权，不同的土地用途其出让金是不同的。建设用地使用权出让合同中对土地用途都需要作出明确的规定，擅自改变约定的土地用途不仅是一种违约行为，也是违法行为。
                              建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后，认为改变的土地用途仍符合规划，同意对土地用途作出调整的，根据目前的规定，还需要报市、县人民政府批准，然后出让人和建设用地使用权人应当重新签订建设用地使用权出让合同或者变更合同相应的条款，并按照规定补交不同用途和容积率的土地差价。
                              显然，这家公司与房地产商之间的交易是不合法的，买这样的购房指标也是没有保障的。
                               
                              六问：
                              南宁的一些房地产商在获得土地之后，抵押给银行获得贷款。建楼房的时候，将在建的楼房再抵押给银行进行贷款，由于房产整体抵押给银行，购房的住户迟迟得不到房产证，这样的现象原因何在？
                              案例：江南星光大道旁有一家房地产公司建了楼房卖给住户，房地产商后来跑了，银行起诉开发商，然后将房子给拍卖了，而这些楼已经卖给了许多住户，这些住户现在才发现，开发商根本没有办法给他们办房产证。
                              分析：
                              《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 
                              抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
                              由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有权依法转让，必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题；同样，建设用地使用权依法转让，也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。
                              由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让。所谓“房随地走”，就是转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应该一并转让。这一原则体现在有关法律当中，比如城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
                              实现抵押权，必然带来抵押财产的转让，因此在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋所有权和建设用地使用权同时转让。
                              但一个问题是，房地产开发商既将土地又将房屋一并抵押给银行，住户既交了钱，房产证又没办法拿到，出了问题之后，住户的损失将会非常大。住户买房子不仅要看其是否获得土地使用权，还要看其是否已设定了抵押，如果土地和房屋都设定了抵押，那风险就大了，购买时要千万小心。这是目前《物权法》可能存在问题的地方。
                               
                              七问：
                              一些人在缺钱的时候将建在自家宅基地上的房屋抵押给债权人，但还债期限到了，他们仍然还不了钱，他们的房子就这样没了吗？
                              案例：
                              在南宁津头村，有一位村民由于欠款，将自家的宅基地抵押给了向他借钱的人。说是在五个月内如果不还的话，这个房子就可以抵押给这位债权人，5个月后，这位村民还是还不了钱，债主找上门来，认为这座房子是他的了，叫这位村民搬出去。
                              分析：
                              《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”法理上称这一规定为禁止流押。
                              《物权法》第一百八十六条说：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”就是关于禁止流押的规定。
                              抵押权人和抵押人签订抵押合同，从形式上看好像是自愿，但实质上是否自愿，是否没有胁迫是很难判断的。就像消费者与某些具有垄断地位的生产者、经营者签订的合同，形式上消费者都是自愿接受的，但他不接受又能如何呢？真正公平的做法是通过制度保障。禁止流押不仅对抵押人公平，也要保证对抵押权人公平，如果流押合同订立后，因抵押财产价格缩减导致债权无法满足，对债权人也是不公平的。当然有人会说，这是债权人愿意承担的风险。但事到临头，哪个债权人不会追悔莫及呢？这与股民在股市上赔本是一个道理。
                              津头村这位村民不必担心自己的房子变成别人的，他和债权人签订的合同是没有法律效力的。
                               
                               
                              八问：一些人在借钱的时候往往用房产证作抵押，对方拿到这些房产证是不是就万事大吉了？
                              案例：
                              在仙葫开发区，钱某在一块地建了楼，然后将这块地抵押给了李某，得到了借款。但是，李某并没有办抵押登记。钱某因为还向张某借了大笔的钱，当他还不起这些钱的时候，张某将钱某告上法庭，法院将楼收走，拍卖之后，张某得到了赔偿，而拿着房产证的李某却没有得到。
                              分析：
                              《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
                              不动产抵押是在不动产上设定负担，直接关系交易第三人和后位抵押权人的利益，为了便于第三人与抵押人进行交易时作出合理预期，避免遭受损害；也为了方便债权人查看抵押财产的权属关系以及抵押权的优先地位，以决定是否接受该物抵押担保，设定不动产抵押应当办理登记。
                              财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。不动产抵押登记，可以使得抵押财产的物上负担一目了然，使实现抵押权的顺序清楚明确，有利于预防纠纷，保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全，保障经济活动的正常进行。
                              拿到房产证做抵押并没有万事大吉，如果不做抵押登记，房产证就是一张无用的纸。
                               
                              九问：
                              许多人认为采矿可以发大财，纷纷到村里买地开矿。
                              案例：
                              南宁某公司老板到武鸣买了村民的地，认为这些地是他的了，就在上面开起矿来，他的行为被视为违法。
                              分析：
                              《物权法》第四十六条：“矿藏、水流、海域属于国家所有。”
                              矿产资源是国民经济和社会发展的重要物质基础，只有严格依照宪法的规定，坚持矿藏属于国家所有，即全民所有，才能保障我国矿产资源的合理开发、利用、节约、保护和满足 
                                  
                              各方面对矿产资源日益增长的需求，适应国民经济和社会发展的需要。
                              买地的人应该了解到：买了地，只是获得了地表的使用权，地下的矿藏并不属于你，如果你要在此地上开矿，还需要办理审批手续。