苏州大学图书馆:[经验交流]亿万富翁曝炒房心得 炒房秘籍揭楼市真相

        2008年1月，怀揣着挖煤炭赚来的2000万RMB，我加入了炒房的行列。2009年10月，我的收益已经到了2亿，同时，我自认为当前炒房技术已经炉火纯青。首先声明，我是1992年初中肄业（差半年毕业，因为厌倦读书提前回家）。

但是对炒房子，我还是有准备的：半个月前，每天晚饭后，邻居大哥S在我家客厅里对我强化训练了炒房基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的炒房经验。

刚起步的房地产商，一般地说，还是有点钱的，但是真正要介入房地产行业，参加土地竞拍，与大鳄斗法，资本仍然显单薄。老B就是这种。我在昆明找到了老B。老B是四川人，30年前就来了昆明，从鸡贩子做起，最后成了一个大型农贸市场的老总，人熟地熟。老B看着有老乡做房地产发了，眼红，决定改行干这一行暴发一次。作为老油条，老B注册房地产公司简直手到擒来，收了老B28万的费用后，代办工商注册的中介公司15天就把注册资本金3000万元的营业执照送到了老B手里。然后老B东拼西借，存折上积攒了1200多万。

　　长话短说，老B第一次参加土地竞拍，交了600万保证金，拍得了9000万的一块地，在后面的6个月里又借又贷，3000万交给了市国土资源局。
　　
　　我在邦克酒店见到老B的时候，老B刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然，那个1米7几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发遗留在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明，老B的给经理的月工资至少6位数。我虽然没文化，可今生阅美女无数。当我第一次走进老B的楼盘销售中心，第一眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的最高领导。S哥说过，炒房必须跟房地产公司最高领导谈，知情圈子绝对划定在3人团：董事长、财务总监还有我。所以我今天说的东西，就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。
　　
　　我对老B说，我要现金买你即将开盘的房子，我要买500套，价格我说了算，2200元一平，能行就再谈，不行我马上走人不浪费时间。
　　
　　 老B说，2200？太低了，市场价4、5千呢！我说，2200不便宜了，我在厦门出2150一平，厦门现在市场1万6呢。LAST， 我与老B达成协议如下：
　　
　　我以11800万RMB一次性购买老B的540套房子，本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之20（本小区共27幢，540套房子由我选，不分等级，价格为一刀切2180/平方米）;
　　
　　老B的房子开盘当日仅提供给散户288套房源，其余全部用红色胶纸封闭。第二次（15日后）放盘388套，第三次（30日后）放588套。剩余30日后放。每次放盘中的88套为本人房源;
　　
　　老B的开盘房价暂定为6900~8700元/平（依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位）。规定开盘后每4周涨价至少1%;
　　
　　散户每购买成交我的一套房子，老B当即退还我的房款，我应得房款是该套房子的销售额全价（无论散户购房是全款还是按揭）。
　　
　　若本人所持有之540套房源12个月内全部售磬，本人与老B协议关系终止。若超出12个月，剩余房源由老B全部收回，按当时销售价格全部一次性退款给本人。
　　
　　绝密一 现在你们知道炒房团怎么炒了吧？
　　
　　绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋——缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。
　　
　　因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。 炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。
　　
　　目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。
　　
　　目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
　　
　　目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。
　　
　　实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。
　　
　　显而易见，房地产的泡沫是由：1、愚民的政府政策，2、贪婪的商业银行，3、无德的富人阶层，4、无辜的中华文明（安家立业是成年标志）这四个条件促成的。
作者：cofrmen　回复日期：2011-02-07　23:16:19　   　　一外地煤老板都可以这么这么杀价
　　
　　那规划局的小舅子不是可以叫地产老板直接倒贴送上房子了………………呵呵。
　　
　　市长的侄子不是可叫地产老板倒贴，还要把小米送上………………
　　
　　不过是农民猜皇后娘娘的金扁担而已………………
作者：cofrmen　回复日期：2011-02-07　23:37:37　   　　资金实力不够强悍的地产商一搬是这么操作的：
　　1、因为土地出让金必须拿到土地的时候就交。而你如果有了基础你就可以去银行拿土地当抵押贷款。
　　所以开发商一般需要准备前期费用，土地出让金费用，建基础的费用……这部分费用大概占整个房价的20%~30%
　　其余的费用靠银行贷款和逐步发售来筹集。
　　2、当然全部贷款会导致资金成本太高，所以房子还在图纸上的时候，就可以开始内部买。价格大概是开盘价格的50%~70%，数量大概是整个盘的15~20%。当然这种房子，除非关系特别的，否则是不会买的。天大个人情呀。而且你没点背景，对开发商不了解，你敢买只存在于图纸上的房子吗？？？这种买肯定只会签个内部协议，没啥法律效率，因为卖的非法，买的更非法，搞不好还可以扯到非法集资上去。
　　3、这种以开盘价50%~70%买的房子，首付比例一般都很高，因为开发商要你的资金建房子，而房子连影子都没有，银行是不给贷款的。所以首付很高，至少50%以上，甚至全款。
　　4、然后就可以靠这些钱撑到房子封顶，开始发售，这个时候资金就不用愁了，就算碰上房市不振，打折10%保证就抢的打破头。当然如果没撑到房子封顶，房市就不振，预售发行受阻，那就比较悲剧，08年很多开发商就这么挂掉的。
　　5、房子开盘，开发商就不怕了…………因为资金已经不是问题，而房子每年都涨价，我为啥要着急买呢？？？所以一批一批的放，表面上说没有了，但是其实房子都转到另外一个物业公司或者中介公司名下。
　　为啥要转物业公司…………呵呵，在物业公司可以以房子作抵押贷款60~70%…………所以很多烧饼YY限购可以打击炒家…………那是不可能滴。注册一家物业公司，你就可以贷款炒了。
　　
作者：cofrmen　回复日期：2011-02-08　00:08:16　   　　下面来说说楼主的帖子荒谬在什么地方。
　　1、把拿地想的太简单了，以为去土地交易中心拍卖就可以。幼稚，你在当地没点背景，就算你规划许可证，开工许可证拿到手，都可以把你搞废，让你迟迟无法开工，2年不开发土地就收回哟………………
　　多少外地开发商就这么被当地政府玩死的，方法很简单。看新闻文钉子户自焚啥的很多吧。你的那块地上，整个钉子户，再暗示媒体的报道口径………………你就完了。2年一到…………呵呵呵。
　　2、其次是规划关，你没点背景，人家玩死你一点难度都没有。
　　3、想以30%的售价就拿那么多套房子，08年省城的土地拍卖一般都在300万以上，好点的600万都可能。9000万能拿多少地？？？算他300万城边上20亩而已，很小的楼盘。
　　20亩地就算他是100米高层，容积率4，也才5.3万平方。算他一套100平方，也就520套。如果是50米高层…………估计也就200多套。多层么，100多套。
　　他老人家一口气就把人家房子全部拿完了…………还是2200的价格。还500套，100米高层建安造价至少在1500以上。
　　然后土地成本，每亩300万，容积率4，楼面地价1100左右，
　　也就说，这个房子的土地和建设成本在2600,每平方。
　　别着急还有税费，大概是总价的20~30，就算20% 以6900为计算基数，税费为1380。
　　当然还有啥资金成本等等就不计算了，单算建安，土地，税费，这个房子成本为4000￥左右，
　　也就是说，每平方亏1800￥。这可能吗？？？
　　4、按照楼主编的，先540套，然后又288套，然后又388套，在然后又588套。总共1800套。20亩地要建1800套，房子估计得建到300米以上去，那个建安费用…………估计得弄到3000~4000一平方
　　
　　所以，可以得出结论，那个要2200买房的人不是煤老板，而是超级赛亚人。
　　那个卖鸡的不是奸商，而是大圣人。
　　要2200买房的超级赛亚人，威胁买鸡的老板，不买就把地球打爆，鸡老板为了挽救世界，只好自己拿出几个亿，挽救地球，很狗血剧本，建议投稿好莱坞。
　　
　　
　　
　　
作者：cofrmen　回复日期：2011-02-08　00:09:24　   　　还扯啥秘诀
　　
　　不过是听过点道听途说的东西，那三流文笔瞎编的街头小报故事