芦荟饮品做法:新“国八条”难憾高价楼市

新“国八条”难憾高价楼市　　

据新华社1月27日报道，国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，专门研究部署了房地产市场的调控工作，并出台了新的“国八条”。其主要之点：　　

一是强化地方政府责任。新一轮调控措施进一步强化地方政府责任，明确了地方政府在住房价格控制目标，加大保障性安居工程建设，严格住房用地管理等方面的职责。同时还明确了约谈问责地方政府的内容。　　

二是购房不足5年转让全额征税。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。　　

三是二套房首付提高到六成。强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。　　

四是严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供给，落实保障性住房等用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，严防高价地、囤地等现象出现。　　

五是有二套房家庭本地暂停购房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。　　

这个被寄以厚望的新“国八条”能不能撼动这种高价的楼市呢？社会底层的那些老百姓能不能以一个较低的价格购买到自己的住房呢？在笔者看来，这件事确实有点玄乎，应该说是一件很难办成的事。今年的房价能不再过快的上涨就已经是万幸了。温家宝的新“国八条”概括起来说就是问责、征税、提首、限购，其调控矛头主要指向的是市场上的投机需求以及土地的有效供给，而对地方政府与开发商的价格操盘与土地财政，则只字未提。而这正是调控这种楼市的要害之所在。　　

一、  地方的土地财政与楼市的价格控制　　

对于整个楼市之牛耳的价格操盘与控制问题，这次新的“国八条”只在对地方政府的职责与问责上非约束性地提到了一些。至于在价格目标的操盘上，说到底也还是由地方政府自己酌情把握，实质上就是让它们根据GDP的增速要求和财政收支的状况灵活处置。地方政府能够按照这个新“国八条”做到的，也不过就是这种保障性安居工程建设用地的按量供给，价格上的止涨就不用指望了。因为在这种土地有效供给的问责上可以测度和量化，各地政府不可能再糊弄下去了。但对于本地楼价调控的问责，则就无法进行这样的测度和量化了。地方政府根据自己GDP的增速要求和土地财政的贡献率，想怎么调就怎么调。因为这在问责上并没有什么可以测度和量化的指标和尺度。这个新“国八条”既然没有找到地方政府摆脱这种土地财政的解套办法，那么它就只能继续睁一只眼闭一只眼地看着地方政府通过土地供给和楼盘出售价格的自我调剂，而按计划完成自己的GDP和地方财政增速指标。　　

把GDP和地方财政的按计划增长都指靠或捆绑在这种土地供给价格和楼盘出售价格的自我操盘上，这是各地政府的一个最大隐痛，同时也是一个极难解的生死套。地方的权力精英们大都一清二楚这个隐痛，但谁都不想从这上面松手。因为这毕竟是一个极易操盘的倍增器，通过它可以把自己的GDP增速调控在一个合乎意愿的目标之上，同时通过这样的操盘还可以把这种房地产变成自己财政收入的一个金库。　　

在十二五规划的增速指标尚未出来之前，各省市就竞相吹响了自己GDP5年翻番的号角。如果没有其它支柱性产业增长的拉动，这种翻番的重担又只能一如既往地压在这种楼市的自我调控肩上。所以，吹响这种GDP翻番的号角，看似很鼓舞人心，然实则却成了这种坚挺楼市的一个最大支撑物。　　

这次新的“国八条”为什么不在楼市的价格控制上量化出一个可测度的指标，比如房价与收入的比率或楼盘的限顶价格，其目的都是为地方政府按计划完成自己的GDP增速指标和地方财政收入预留一条生路。如果掐断了这一生路，地方的GDP和财政就难以再自主地增长了。这就是新“国八条”难以撼动坚挺楼价的一个根本症结之所在，也是笔者展开自己分析的一个最大的逻辑支点。　　

不仅如此，保障房的增供及其用地的价格也很值得疑虑。这次新“国八条”只是量化了这种保障房用地的供给比率，但在它的价格构成与其土地价格所占的比率，也同样没有作出半点的量化和约束。这种用地的供给价格又是一个可以按照自己意愿进行操盘的掌中物。这样的土地供给可以很方便地贴上一个保障房用地的标签，至于它的供给价格能不能也保障到那些社会中低阶层能够买得起的价位上，这只有再看地方政府的恩赐了！仅仅通过问责的办法，让一些供给出去的土地贴上保障房用地的标签，而不去通过限定这种土地供给的价格以此保障它能被社会的中低阶层能够买得起，这样的问责和保障又还有什么意义呢！到头来不还是让人空欢喜一场。　　

二、  投资投机性需求的遏制与挤兑　　

价格应该让市场上的供求力量自主决定，这一点没有错。同时，这也是市场经济的一个基本要求。但这样的市场，也必须是一种竞争性的市场。只有这样的市场，政府的价格监管才不会直接干预进来。政府和市场虽然各有自己的边界，但政府的守夜和无为，却是有条件的。在一个供求均衡能够进行自发调节的市场里，政府的市场监管当然会坚守自己的守夜和无为之责；但如果供求异常，投机横行，市场不能自发调节自己的均衡，政府的市场监管就不能再无为了，该出手时就必须出手。按照这样的监管理念，这次新“国八条”把自己的矛头直指市场上盘踞已久、屡屡作乱的社会炒房资金或投资投机性需求，如果单从这种决定价格的供求因素上看，这样的调控无疑都是对路的。它的基本意向有三：一是通过征收房产税和住房转让销售收入税的办法，增加这种投资投机性需求的持有成本；二是通过提高二套房的首付率和银行信贷的利率，增加这种投资投机性需求的购买成本；三是通过二套房的本地限购阻截这种投资投机性需求的直接进入。如果这样的措施能够到位调控，这对那些投资投机性需求而言，实则就是一种灭顶之灾。这样的需求必将竞相逃离这个市场。　　

当然，为了让这样的措施能够调控到位，新“国八条”中的这几条旨在遏制和挤兑这种投资投机性需求的措施，也还需作出进一步的细化与配套。比如，持有成本的增加上，可细化一个具体的时间表，运用10～15年房产上的征税，让其耗尽血本、所剩无几。在二套房的限购上，还要通过人口普查和房产登记的途径，把每一个家庭的住房情况摸查清楚，并通过实地察看和凭家庭身份证购买的办法，堵截那些非生活必需用房的购买者。比如一个三口之家，只有到了其子女谈婚论嫁的时候，才允许其申购二套房。　　

另外，也还可以通过提高这种购房信贷利率的办法，增加这些社会炒房资金的还贷压力和持有成本。只有通过这样的挤兑，才可能把那些投资投机性需求从这个市场彻底地驱赶出去。　　

没有了这种持续刚性的需求，楼价的继续上涨也就从需求一端失去了自己的内驱力和支撑点。但要注意的是，我们也不能对这种需求的作用抱多大的指望，毕竟这里基本上是一个卖方市场，价格上的话语权多被转移到了供给这一端，是囤积惜售的开发商在对这种价格的形成进行操盘，需求这一端的定价权很少。单单遏制和挤兑这种市场上的投资投机性需求，只能减少一点它对价格上涨的拉升力，但对这种价格的下跌基本上产生不出多大的压力。因为把这些投资投机性需求挤兑出去了，原先被其挤兑出去的真实需求又会以同样的数量填补进来。所以从需求的紧缩上拉动价格的下跌，这基本上没有什么多大的作为。　　

三、  开发商的囤积惜售与政府的市场监管　　

这次新的“国八条”基本上没有从市场的供给与营销一端寻求这种价格的理性控制，也就是说它基本上没有拿开发商的囤积惜售与价格操盘进行开刀。在楼市的调控上，开发商的市场营销也是一个不能忽略的环节。绿豆、大蒜、糖、油等农产品在前一段时间的暴涨，不是需求拉动上去的，而是市场上的营销寡头通过自己的垄断性收购和挤牙膏式的限量惜售哄抬上去的。正是它们的价格操盘，这也才把物价抬升到了一个极高的价位上。调控价格的矛头应该多指向这种市场寡头的营销环节。新的“国八条”应该动用自己的反价格垄断法严厉打击这种生产、销售环节上的囤积与惜售。也还应该通过这种楼盘成本价格的构成审计为其厘定出一个指导性的销售价格，以此阻止它们通过自己的囤积惜售与价格操盘、哄抬价格、牟取暴利。政府的市场监管还应该通过自己的价格跟踪与干预，阻止这种楼盘价格非成本推动性的上涨。开发商的楼盘预售价格必须报备到市场的监管部门。任何人都不允许随意性的抬高价格，除非出现供求的异常拉动。政府的角色不纯粹是市场经济的守夜人，它还应该引领和监管整个市场的自发运作。政府的市场监管必须给架构一个基本的活动框架，以让价格的运作自发调节整个市场供求的均衡。　　

在价格的市场形成上，开发商当然拥有自己无可争辩的定价权。但在这种卖方市场上，市场监管部门的临时性的价格干预也是必不可少的。如果我们听任开发商自主定价，那么这一基础民生产业就可能因为它们的垄断经营而沦为一种吸食民脂民膏的暴利行业，就可能把社会中低阶层其他方面的消费需求挤兑的所剩无几。　　

让这种产业在GDP和地方财政的增长上一产独大、这绝不是什么好事，而实则是一种祸害。对于这种产业上的结构问题，新的“国八条”根本就没能认真对待。　　

楼盘作为一种耐用消费品，它本身就为开发商的囤积惜售和哄抬价格提供了一种极便利的条件。如果没有银行信贷的紧缩和催逼，它自身很难产生多少降价销售的内在压力。没有这样的紧缩和催逼，它依然会在一个较高的价位上保持一种姜太公钓鱼、愿者上钩的悠闲姿态，等待那些急需住房的人前来购买。它绝不会像一些农鲜产品的销售那样，一旦过了某个时点就必须进行亏本式的清仓拍卖。在市场的营销上，它可以慢慢地等待、慢慢地熬。最终熬不住的只能是那些急需住房的购买者。　　

所以，新的“国八条”没有动开发商的市场营销与产品定价上的半根毫毛，这实际上就已经命定了这一轮的楼市调控在价格控制上又将无果而终，它将依然按照自己的逻辑推动着这种楼市的价格不断地冲向自己的新高。正所谓“长江后浪推前浪、一浪更比一浪高。”　　

面对前一段时间各地楼价的疯涨，一些人调侃道：“现在这年头，管物价的不是总理，而是总经理。”其意是说有能力管住这种物价疯涨的已经不是我们的总理了，而实则各地大大小小的总经理。温家宝从网上听到这个调侃，也只能无奈地苦笑一下。如果政府的市场监管不动用自己的价格干预，事情的发展也只能如此了。　　

综上所述，新的“国八条”在今年依然很难撼动这种价格坚挺的楼市。北京的地产巨头　任志强　先生在自己的博文中评论这个新“国八条”的政策效应时，也传达出与之类似的看法。原本指望在今年楼价下跌一定空间后再入市买房的人，看来又只能空欢喜一场了。　　

面对这种屡创新高的楼价，究竟应当作出什么样的调控呢？　　

单单从需求的紧缩上想办法是不行的，也还需从保障房的增供、价格的市场监管、房地产信贷的紧缩以及开发商囤积惜售的打击上寻求综合性的对策。如果只堵一头、不及其余，到头来只能是白忙活一场。现在的楼市就像一个四处渗漏和决坝的水库，只堵其中的一个口子根本就没有什么用。只有从上面几处一起用力，才可能撼动这种价格坚挺的楼市，并通过更多真实需求的购买而出清这个使用价值被闲置多年的市场。　　

在今年根本不能指望保障房的增供能把这种楼价的下跌折腾出来，毕竟它的大规模开工建设才刚刚开始，要产生作用还需等待一定的时日。现在的指靠就只能看地方政府与开发商的恩典了。　　

让新“国八条”用自己的铁拳更多地砸向这种卖方市场开发商的囤积惜售与支撑地方虚高政绩的土地财政吧！只有如此，这种楼市的解套才真正有盼头。　　

　2011年1月30日　初稿于论道书斋    胡显达