艺术体操孙妍:专家：住房的合理价格水平到底是什么

专家：住房的合理价格水平到底是什么        ●温总理在2010年的政府工作报告中坦称，居民住房等一些涉及群众利益的突出问题解决得不够好，指出：要“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。            ●最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，最高收入户的房价收入比仅为最低收入户的10.8%，二者的绝对差达到20.24,并且这种差距还在扩大。             ●北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。新华社在今年的“两会”特稿中称，要破解12道民生“考题”，高房价问题首当其冲。面对房价过高的现实，温家宝总理在今年的政府工作报告中坦称，居民住房等一些涉及群众利益的突出问题解决得不够好。为此，温总理在报告中指出：要“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。                  抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，是国家对房地产业宏观调控的出发点，只有做到了这一点，才有可能使房地产持续健康发展，充分发挥房地产业对经济增长和改善人民群众住房条件的积极作用。                  那么，什么是合理的住房价格？笔者认为应从以下三个方面来考量。                合理的房价应与居民收入水平及经济发展相适应               1、房价与居民收入水平是否相适应，主要看房价收入比               房价收入比是将房价与居民收入关联起来看问题，是衡量房价是否合理的一个非常重要的指标。其合理范围虽没有国际惯例（世界银行对96个国家〈地区〉的统计资料显示，各地房价收入之比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。世界银行的标准是5，联合国的标准是3，美国目前是3，日本是4），但房价收入比仍是一个全球通用指标，它是指一个国家或地区，在某一个特定时点上，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比。从国外房地产市场发展的统计规律来看，在正常的房地产形势下，一些比较重要的数量关系是：普通居民的住房开支占家庭收入的20%-30%左右，在此情况下，房价收入比在3-6之间。一般说来，当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价，住房市场不具备健康发展的条件。当房价收入比在5左右时，存在着大量的有支付能力的住房需求，房地产市场进入黄金发展时期。当房价收入比小于3时，说明已进入高收入社会，住房问题已基本得到解决，房地产市场已度过了它的黄金时期而进入衰退期。我国地域广阔，各地经济社会发展水平差异大，因此，房价收入比也有差别，目前，一般都在10左右，大城市高一些，小城市低一些。到2006年11月，我国北京、上海、广州、深圳四地的房价收入比分别为为13.55、15.55、12.67、15.76，超过正常值的2倍。             有少数专家对“房价收入比”的对房价高低的检测作用持怀疑态度。对这种怀疑，我认为，除怀疑的理由不充分难以服人外，其怀疑之后也没有提出更好的衡量办法。今年1月23日晚央视新闻频道播了个专题，叫“政府官员买不起房，你怎么看？”说的是广州市某政府机关的一位副处长买不起房。为什么买不起？用广州的房价收入比12.67：1即能诠释清楚。有人会说，在高房价收入比的形势下，住房不是照样热销吗？这个现象背后的原因很复杂，但热销背后也不乏这种现象——2006年央视经济频道报道了一则案例，北京市一白领在购房后不久由于失去原来的工作，因还不起按揭的月供而被迫将卧室全部出租，自己住在客厅里。在今年3月24日晚央视新闻频道人物新周刊栏目上，理财规划师刘彦斌说：“买房月供以不超过家庭月收入的30%为宜，最多不能超过50%，超过50%则为房奴”。按照这个标准，《2006年统计年鉴》显示，以30年按揭为例，只有中等偏上收入户有靠贷款购房的能力，其月供/可支配收入为50%，中等收入户为65%，最低收入户为208%。对此，央视国际频道2006年12月22日对房价的点评是：“房价持续、非理性上涨，房价水平与居民收入水平越来越背离，虚高的房价抑制了居民正常、健康的社会投资和消费，透支了居民的未来消费”。             上述分析之所以都将房价与居民收入联系在一起，是因为离开居民收入谈房价高低就成了抽象的“经院哲学”，没有任何意义。因此，还应该认定这个指标是最管用的指标，除了这个指标外，也没有更科学的计算办法。只不过使用这个指标时，不要简单求全国范围的平均数。由于中国居民的收入差距太大，用简单的平均数还不能很真实反映中国居民购房能力的差距。《学习时报》载金之林所著文章称，中国不同收入群体的房价收入比差距很大，以2005年为例，最低收入家庭的房价收入比很高，为22.69；最高收入家庭的房价收入比很低，只有2.45；高收入户的房价收入比也较低，是4.1。最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，最高收入户的房价收入比仅为最低收入户的10.8%，二者的绝对差达到20.24,并且这种差距还在扩大。因此，计算房价收入比不仅应具体到城市，而且应分高、中、低三个不同收入群体分别计算，并按管理学上的“8020”原理，以占人口比例80%的中低收入群体为主要对象，计算考量该城市的房价收入之比是否在合理的范围内。       ●媒体公布的2006年全国房价涨幅为5.5%、北京房价涨幅10.7%的数字我认为是有保留的，如果客观上是这个数字，消费者的反映就不至于那么强烈。              ●投资投机性需求长期存在，因此，房价也不可能没有泡沫，关键是要将之控制在合理的范围内。              2、成长期的房价涨幅应与经济发展状况相适应              房地产有它产生、成长、成熟、衰落的发展过程。如果处于产生、成长阶段，且房价收入比还在合理的范围内，其房价的涨幅应与经济发展状况相适应。 首先，放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于GDP的增幅。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭撰文指出：“房价绝对不能超过GDP增长率。超过了GDP增长率，就意味着超过整个社会财富的增长率，意味着住房交易的既得利益者极大地侵占了社会财富，有财富分配极大不公的严重弊病”。2006年全国GDP增长10.7%，就全国而言，低于10.7%的房价涨幅是正常的。官方媒体公布的2006年全国房价涨幅为5.5%、北京房价涨幅10.7%的数字我认为是有保留的，如果客观上是这个数字，消费者的反映就不至于那么强烈。              其次，从居民的经济和心理承受能力的角度分析，房价涨幅可以超过通货膨胀率或货币贬值率，这种超过是不动产所特有的自然补偿机制在起作用。但它应不高于居民可支配收入的增长幅度。如果超过它，将导致城市自住购房居民和租赁住房居民生活水平的绝对下降。2006年全国城镇居民人均可支配收入为11759元，实际增长10.4%。假如房价收入比已经保持在合理的范围以内，房价涨幅又低于居民可支配收入的增幅，居民在经济上和心理上应该接受得了。假如房价收入比已突破合理范围，即使房价涨幅低于居民可支配收入增幅，也非正常。这时应通过调控涨幅矫正房价到合理范围内。房价收入比反映某一特定时点上，一个国家或城市的静态指标，居民可支配收入增长是动态指标，动静结合，双向衡量，一般可以看出房价状态，并对房价是否理性、是否属于合理的价格水平作出评判。               二、分析房价泡沫是否在合理范围内               在市场经济条件下，适当的泡沫是避免不了的，适当的泡沫可以成为市场的润滑剂，是有益的。房地产市场也一样，投资投机性需求会长期存在，因此，房价也不可能没有泡沫，关键是要将之控制在合理的范围内。国际上，把住房的投资投机性需求的警戒线确定为住房销售量的20%以内。这个指标公认是比较合理的。借鉴这个指标，在具体操作层面较难统计把握，因为我国尚未建立诚信制度。从另一个侧面来说，一个城市的房地产投资投机性需求是否在20%以内，可以通过房屋的售租比价来考察衡量。               售租比价，是指一个城市的某一特定地段或该城市总体平均的单位面积售房价与单位面积月租金的比值。在市场有效运作的条件下，如果房租偏低，就会有较多的人放弃购房而选择租房解决居住问题，如果房租较高，有购买能力的人就会较多的地购买住房并用于出租以取得收益。在这两种情况之间，通过市场将会自发地形成一个比较均衡的比例，即一个恰当的售租比价。从市场经济国家的情况看，正常的售租比价应当在200-300之间。               售租比价200-300的区间，即与住房的投资投机性需求20%以内的指标相联系而吻合。               据房地产中介机构调查，北京市2006年二手房售租比价在242-286之间，逼近300。一位金融专家解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200：1至300：1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。住房出租的收益率低于4%，即说明可供出租的房屋超过市场需求，进而说明投资投机性购房比例超过了20%的警戒线，意味着房价泡沫太大。       ●北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。            ●要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价——因为土地有限所致增加市场供给有限，使房价以价值为基础微幅波动。                 三、合理的房价应以房屋价值为基础微幅波动       2005年8月25日《北京现代商报》透露，新华社记者在福建调研发现，当地房地产开发平均利润率为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。财政部2006年11月6日公布的第12号会计信息质量检查公告显示，检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均利润仅为12.22%，而实际利润率为26.79%，隐瞒利润超过一半。《江西日报》2007年4月4日载《黄金地段“限价房地块”流拍的反思——开发商企盼多少利润？》一文说“有行业人员坦称‘当前地产开发的利润多在40%左右，20%的空间（利润），谁看得上？’”很多经济学家也认为房地产开发企业的利润率远远高于社会平均水平。                  从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。                  2007年4月6日，《法制晚报》公布北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。                  明确了上述原则后，在落实和操作层面，对应占房地产开发总量70%以上的中小套型的普通商品房，可在公布房价成本或测算社会平均开发成本的基础上，加上社会平均利润，作为土地出让时对房屋限价的依据，或者以同区域商品房价的70%左右为限价依据，限房价竟地价。而经济适用房的开发利润率还应不高于3%。                  有人说，房价是市场问题，应由市场解决，住房问题才是社会问题乃至政治问题，不能完全托付市场解决。这种将房价与住房完全割裂开来的看法，等于将商品的二重属性——价值和使用价值完全分离，这在理论上既不符合政治经济学原理，也不符合辩证法，在实践中也是行不通的。                  住房和其它任何商品一样，都有价值和使用价值二重属性，而价值是价格的基础，因此住房和房价如同一枚硬币的正面和反面无法分开。要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价（因为土地有限所致增加市场供给有限），使房价以价值为基础微幅波动。