色河马 在线视频:物业管理案例分析题_11

案例分析题1、 清泉物业管理公司接管了丽苑商品房住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业共用部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。你认为这样的测算对吗？根据《物业服务收费管理办法》的规定，实行包干制计费方式的物业服务费用的构成应该包括哪几个部分？2、 某新建小区自2005年春季业主入住以来，不少楼房的外墙出现裂纹并渗水，有的还出现明显的裂缝，业主们对此反映非常强烈。面对这种情况，作为接管该小区的天顺物业管理公司应该做些什么工作？3、 海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应被委托方去做。请分析：（1）工程部人员这种想法对吗？（2）特种设备技术档案应包括哪些内容？ 

1、（1）测算不对。共用设备设施的大修费用应当从维修基金里出。（2）应当包括以下内容：人工费，包括管理及服务人员的工资和福利费用、劳保、统筹费、公积金等，也可以按工作岗位核算（如行政管理、保养、维护、清洁绿化、安防等）。公共设施设备日常运行、维修及保养费，包括各种维修与保养费用以及消防费用（比如灭火器的购置，锅炉的检查等）；室内装修费（办公、设备等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、电、气、油等），康乐设施费、其他杂项（比如划车位线、做指示牌等）绿化管理费（考虑办公室的植物摆放）。清洁卫生费（考虑垃圾清运、处理费，包括有害垃圾分类处理）。保安费用。行政办公费用（考虑低值易耗品采购、广告宣传、市场推广费用、法律费用等）。固定资产折旧费 。不可预见费（考虑物价上涨，突发事件等）。法定税费 。企业管理费及利润 。保险费（各种保险，火险，锅炉保险，财产损毁保险、业主和租客责任保险等）。房产税2、积极联系开发商，协调开发商处理此事。或者会同业主委员会一起，对聘请专业外墙防水公司所需费用进行测算，然后向所在地的县级房管局申请拨付维修基金，聘请专业外墙防水公司进行维修。3、（1）《物业管理条例》明确规定：物业管理公司对于接管的小区，可以将该小区的部分业务转包给具有资质的专业公司，但不得将小区的所有业务全部转包出去。工程人员想把设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责，符合《物业管理条例》的规定。（2）包括特种设备的名称、合格证明、使用说明、验收记录、维保记录等 

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