舞蹈练功房用地胶:社科院2011年《住房绿皮书》： 中国应警惕经济房地产化

社科院2011年《住房绿皮书》： 中国应警惕经济房地产化

绿皮书警告说，中国经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。同时，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

　　中国社科院财政与贸易经济研究所和社科文献出版社昨天联合发布的2011年《住房绿皮书》，呼吁中国警惕经济房地产化的风险，并指出，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　绿皮书说，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，仅2009年就有近30家房地产公司借壳上市。涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

　　绿皮书警告说，中国经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。同时，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

《住房绿皮书》指出，中国35个大中城市商品住房平均房价泡沫为29.5%。郑州是（上图）泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市。（中新社）

　　七城市泡沫指数高

　　另外，绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

　　绿皮书采用的泡沫指数取值在0至1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

　　绿皮书还指出，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。

　　前日，中国社科院发布的《经济蓝皮书》就指出，今年中国城镇居民的房价收入比是8.76，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝才可买一套房。以目前的收入及房价相比较，85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。

　　房租大幅上扬

　　新发布的《住房绿皮书》称，2010年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。

　　《住房绿皮书》统计，2010年住房租金结束了金融危机后的颓势，出现了较大幅度的上涨。2010年第一季度全国住宅租赁价格指数同比上涨1.9%，第二季度房价因调控而涨幅下降，但租金却突然大幅度上扬，全国住宅租赁价格指数同比上涨10%，第三季度则延续涨势，同比上涨12.1%。北京同比则上涨高达18.2%。

　　绿皮书分析认为，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。

　　随着城镇化速度加快，大量新进城居民和相当一部分还没有能力买房住的居民仍然靠租房生活，如此高涨的租房价格让租房者生活成本大大提高。此前就有研究者认为，中国的消费者物价指数（CPI）中居住类价格的权重过低，目前消费者租房所承担的费用越来越高，并没有真实地反映到CPI中。

　　明年房价料稳中有降

　　昨日发布的绿皮书预计，明年第一季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；第二季度地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；第三季度市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第四季度调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。

　　社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在发布会上说，明年中国住房价格稳中有降的主要原因有：中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略；预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。

　　但倪鹏飞也指出，中国房地产调控面临十大挑战，其中包括：中国宏观经济对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难；房地产较高的行业毛利率和较低的进入门槛，让大量企业向房地产转移；货币供应宽松导致房地产市场资金暴增，即使货币供应收紧也不能导致房地产市场资金锐减；政府土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决；房地产调控过久对市场行为各方的压力越来越大，使调控力度削减；保障性住房体系没有建立；国际游资对中国房地产虎视眈眈。

　　为应对这些挑战，倪鹏飞建议高层要坚定调控决心。他说，很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志继续调控。中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心，“不动摇，不妥协、不松懈。”

　　倪鹏飞认为，官方调控房地产市场的政策目标应该保证投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归，对于不同的城市制定不同的指导性的价格目标，细化调控方案，通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的；大幅度增加保障性住房投资。