舞蹈演员金鑫的身高:房价疯狂——如梦方醒的租售比计算 - 房贷·车贷·其他个人贷款 - 银率网-理财论坛

来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/30 15:02:40

房价疯狂——如梦方醒的租售比计算

如梦方醒的租售比计算
　　
　　
　　 上帝已经使得房市疯狂，根据是懂得高等数学的大学生，面对加减乘除的租售比也数不清楚，也在帮助“卖拐”的赵本山“数钱”。

　　 某市的租售比已经到达738个月，出租67年一分钱也没有赚到.


　　 【国际上的租售比】 = 总房款 / 月租金 = 2００至3００个月，即合理的总房价应该是２００个月至３００个月（即17年至２5年）的租金就能收回总房款。


　　 虽然我国有城市化等情况，但是西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于100年，我国计算租金只能67年（70年土地所有权需要掐头去尾），所以我国的租售比可以取值300个月（25年），不应该超过300个月。
　　
　　
　　 计算租售比时应该扣除费用，才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。有扣除费用的租售比计算如下。


　　 2010年初，在二线城市的E市，买普通一手房100平米，单价1.5万元（包括税费），装修、家具、家电等5万元，合计从“口袋里”掏出155万元（没有按揭）。


　　 100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.75万元 - 平均每年0.45万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.3万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.21万元。


　　 【有扣除费用的租售比】 = 总房价155万元 / 每月租金净收益0.21万元 = 738个月。738个月 / 11个月 = 出租67年才能收回155万元的购房款。


　　 就是说，2010年初追高买房，花155万元，长期投资67年，在住房和土地使用权都化为乌有后、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是155万元，一分钱也没有赚到。这就是有扣除费用的租售比738个月(67年)的实际含义。
　　
　　
　　 1993年前后，五年期银行存款实际利率曾经达到百分20（利息 + 通货膨胀的保值贴补率）。2010年初，处于历史最低值的五年期银行存款利率月是3.6％，国债、理财产品、债券型基金高于此数。中美都开始实行货币紧缩政策，加息之声不绝于耳。


　　 155万用于投资67年，每年复利百分5，155万元乘以67个1.05，等于67年后口袋有4073万元。买房花155万元，长期投资67年，少赚3918万元。这就是租售比高的恶果，这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，这就是在租售比奇高必然导致房价下跌的原因。


　　 许多人指望的不是租金，指望房价还要上涨1倍。那么租售比就是122年才能收回购房款，而35年后房子就要拆迁了。房市已经相当于股市6000点，即使上涨见到10000点，还不是要回到目前的3000点。
　　 300个月 / 738个月 = 0.41。在理论上，房价应该下跌百分59。
　　
　　
　　 为什么67年的每月租金净收益总是按照0.21万元在计算？

　　 其一，实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度高于租金的增加。


　　 其二，后面10年，已经是破旧房，装修费用会增多，租金难以提价，每年闲置时间增多。 本主题由 admin 于 2010-2-25 13:29 设置高亮
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