舒伯特作品集:中国投资杂志

城市综合体：商业地产风向标6月30日的国土资源部北京土地整理储备中心，方兴地产（中国）有限公司以40.6亿元高价成功竞得广渠路15号地块，这一数据在当时也刷新了北京土地市场上最高总价和最高单价两项纪录，使该地块成为不折不扣的“双料地王”。面对纷沓而来的质疑，方兴地产拍卖会后表示：“广渠路15号地具有极高的可塑性，是一个非常稀缺的大型综合体项目，预计项目建成后总建筑面积可达近40万平方米”。在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，“新地王+高端城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会秘书长朱凌波指出，中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。  什么是城市综合体在同一个区域购物、工作、休闲、吃饭乃至住宿，我国早在1000年前就已实现。《清明上河图》中描绘了12世纪北宋首都开封城的极盛景象，可谓是城市综合体的雏形。城市综合体（英文为HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。万达商业规划研究院常务副院长赖建言告诉《中国投资》，目前城市综合体作为混合用途的开发是源自以前集合镇在许多方面的演化，里边包含了生活、工作、娱乐等元素，它使得空间利用最大化，令人赏心悦目。赖建言认为，18世纪工业革命后，高层建筑在城市中的大量产生与运用，为综合体的发展创造了前提。由于单一的高层建筑往往引发了包括环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等多个问题，城市综合体便应运而生。如今，城市综合体已成为城市发展的方向。美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能协调。在后来的开发中，开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。此后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。在我国，超大空间尺度和通道树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样性相匹配，成为多功能的聚集焦点。另一方面，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。  发挥更大的城市空间效益玫瑰石顾问公司董事谢国忠曾经给中国经济开出一张与城市化和综合体的发展紧密相关的药方——设计25座超大城市，每个能容纳3000万人口，以快速城市化，启动经济增长模式的改革步伐。工业化是城市化的核心动力，第三产业的发展则给城市化提供后续动力。随着城市化程度的不断提高，城市的范围越来越大，过去的“逆城市”化现象（到郊区居住等），实际上是城市扩张、向大都市发展的初始阶段。从美国大都市区的发展历程来看，城市的大都市区形成，城市的中心区也由原来的单中心向多中心发展，而城市综合体即是城市多中心的有机组成部分。截至2007年底，中国城镇人口已近5.9亿人，城市化水平达到40%以上，且正处于加速期。比照发达国家70%的城市化率及发展趋势，中国的城市化进程还有预计30年的高速成长空间。上海城市规划提出：2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平超过85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。从数据中可以看出，城市化的进程中会产生多个城市综合体，来承载城市发展过程中巨大的产业需求和生活需求。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。以城市综合体理念开发的沈阳华府天地总占地面积17万平方米，规划总建筑面积约190万平方米，容积率高达12。同样以城市综合体理念开发的裕景·大连中心总占地约6.23万平方米，总建筑面积约80万平方米，容积率达14。石家庄勒泰中心占地6.5万平方米，建筑面积达54万平方米，容积率约为9。容积率的大大提高，将单位产出也拉上一个新的台阶。不仅如此，各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36%，而节能收益则可以提升42%。据中国社会科学院2009年《城市蓝皮书》统计，截至2008年末，我国城镇化人口为6.07亿。麦肯锡2008年3月预测称，按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于2025年达到9.26亿，到2030年将突破10亿。未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选项。  规模化配套服务效应城市综合体的商业模式，越来越受到投资商和开发商的青睐。近几年，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。朱林波告诉《中国投资》，从现实意义上看，一般一个城市综合体的投资至少需要20-30亿，这是对政府的招商引资工作成效的体现。同时，它也是一个提升城市消费力的拉动引擎。做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力，如果酒店、商场是开发商自己持有的，在银行只能提供短期贷款的前提下，综合体就是一个很好的商业模型：公寓、写字楼可以销售，开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转，以此支持酒店和购物中心的运营。比如万达集团的产品将来就可以打包发行REITs，完成一个资产、资金、资本梯度运营的投资模型。这是开发商愿意做综合体的重要原因。对于市民而言，综合体是一个全天候的生活消费娱乐中心，可以满足人们的多种需求。由于综合体的体量都很大，往往能拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升以及区域内公共交通系统的升级。万达置业有限公司副总经理殷慧勇向《中国投资》表示，从万达城市综合体的发展实践中，基本可以看出中国城市综合体与商业业态的融合过程：从单个商业建筑体到多个建筑体组成的建筑群；从单一的商业零售到不同业态的组合；从满足单一的商务、商业需求到具备酒店餐饮功能。殷慧勇认为，实现城市综合体的不同功能，需要各种业态的复杂组合，各种业态间在对客户群体的共享过程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通过自身的服务获取不同客户群体带来的经济收益。这体现了城市综合体的规模化配套服务产生的经济放大效应。比如，购物人群会给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士会选择就近购物；出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻等。这种连锁反映的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入驻和大量投资客的追捧。  必须重视风险链管理城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应负的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。“通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑”，北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说。实际上，一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的，多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。城市综合体应当是各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。鄂丽华指出了当下部分开发商普遍存在的一种开发弊端，即为了追求利益价值，疯狂提升可快速变现的销售型物业比例，如住宅、写字楼等。这导致了整体项目后期无法实现可持续性运营，放弃了长期现金流的收入。“城市综合体的不同业态属于不同的专业领域，在管理上，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域，管理购物广场的团队不可能去管理办公楼，需要培养不同的团队去管理、运营城市综合体不同的业态”。殷慧勇认为，如果开发商能够在每个领域培养一支独立的团队，在总体上，又能使这些独立的团队有共同的调控目标，就能比较好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。