自动毛衣编织机:2011年楼市十大关系思考-专栏-BWCHINESE中文网

2011年楼市十大关系思考

1、楼市稳定与政策配合之间的关系

在判断国内房地产市场时，有一个基本出发点，即国内经济增长和不到50%的城镇人口比率，决定了国内房地产行业仍将长期处于快速成长区间，是一个当前及潜在需求非常旺盛的市场，因此要达到楼市平稳增长的政策目标，需要供应及需求两方面政策的紧密配合。近年来楼市调控政策频繁，但初期政策在搭配上的协调性不够，造成了市场扭曲，在一定程度上导致了房价在某些年份的暴涨现象。以2007年和2009年为例，这两年全国住宅销售均价分别高达17.0%和22.4%，一个重要原因是同期供应和需求的增长不成比例，当年销售面积增速与同期竣工面积增速之比均超过2.5。从更长时间段看，2000-2004年全国住宅竣工面积与销售面积之比为1.15:1，而2005-2009年这一比例下滑到了0.79:1，下滑幅度超过30%。在短期压制需求的同时供应没有及时跟上去，这对后市的反弹负有责任。

正确的选择是保障与市场各自的理性增长。所幸的是近年来政策已经逐步走入正轨，尤其保障房的力度和速度都在跟上，2010年完成建设保障性住房及各类棚户区改造住房580万套的工作任务，这是多年来保障房建设的一个新高度，2011年全国保障性住房建设计划将达1000万套，相比2010年再增72.4%，两条腿走路的格局有望在未来三年内初步形成。政策的压力指数和错误指数，将决定房产的走势，11年政策压力逐步将舒缓，错误扭曲的决策错误将不再会出现，也不会给投机者以博错的机会。

2、房产税与房地产税的关系

2010年关于房产税的讨论众说纷纭。就目前的政策导向看，正酝酿试点的房产税区分物业类型和层次、区分新增和存量，更多的是作为预防楼市后期反弹的阶段性政策。而楼市仍需要长期的规范性政策，即房地产税应该成为楼市价值在社会分配体系的转移支付，这才应该是房地产税的真正作用所在。

3、土地收益与社会公共服务的关系

土地出让是地方政府财政收入的重要组成部分，2009年，全国土地出让金收入达1.5万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%左右；2010年全国土地出让金收入或将超过2万亿元。土地收益是级差地租的体现，这一收益需要转化为社会公共服务产品，这是财产税或者物业税征收的基础。另一方面，社会公共服务包括公共城市建设和公共产品提供两个方向，目前土地收益主要体现在公共城市建设、如道路交通等上面，而在公共产品，如社区服务、安保、教育、清洁等方面体现较少，未来这两者之间的比例需要有一个转变。

4、农村土地流转与农村土地资源利用的深层协调的关系

城市化进程的持续、农村土地流转和农民进城的步伐加快，是未来中国房地产行业的基础推动力。目前中国农村人口为7.1亿人，占比53.4%；而《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》则显示，截至2005年底，全国农用地面积为657万平方公里，占全国土地面积的比重将近7成。而同期全国建设用地仅为32万平方公里，应该说农村土地利用存在着广阔的空间，但在这一过程中需要注意农村土地流转与农村土地资源利用之间的深层协调，农村土地应该得到有效合理利用，盲目开发、重复建设等问题需要避免。

5、小产权的确权与法理化之间的关系

小产权房作为商品房体系外的特殊房屋群体，在城镇化过程中有它非常积极的一面。粗粗估计，农村进城务工人员中，60%居住在工作场所的临时房屋，20%居住在城乡结合部、此外还有20%居住在小产权房，小产权房的这一角色需要得到法理确认和引导。

6、保障与市场的两条路的比例关系

近年来政府一直致力于建立保障房体系与商品房体系的双核结构，住宅市场两条腿走路。保障房建设力度非常大，2008年、2009年分别为100多万套和300多万套，2010年580万套，2011年预计达到1000万套，预计十二五的前三年仍是保障房体系的还账阶段，保障房将大量入市。但此后需要注意到保障与市场的两条腿的比例问题，保障占总体的比例应该在20%-30%之间，不同的城市会有差异，但保障过度与保障不足都要避免，协调才能走好平稳之路。

7、市场容量与增长控制之间的关系

2010年，国内出现了第一家年销售额千亿元的房地产企业-万科，而中海、保利、恒大、绿城、绿地、万达六家企业销售额也已或即将超过500亿元。十家重点企业 2010年前11月销售额达到4377亿元，占全国商品房市场份额达到10.3%。而五年之前国内百亿元房企尚且非常稀少，房企增长势头之迅猛引人注意。这同时也提出一个问题：对房地产行业而言，市场容量有多大？企业数量应该在怎样的水平（2009年全国开发企业总数超过8万家）？此外，万科在年销售额突破1000亿元后，又定下未来10年3000亿元的目标，是否存在单个房地产企业的增长内部控制问题？市场容量与单个企业的市场占有率之间是否需要适当引导？这些都是房地产行业整合过程中需要探索的关系。

8、住宅、公建与工业用地的比例关系

2010年政府史无前例的加大土地供应力度，全国30个省、市、区(西藏除外)2010年度住房用地计划供应量为18万公顷，同比增长超过135%。但土地供应在整体面积加大的情况下，还需要注意不同类型土地之间的比例，如住宅、公建、厂房等的用地比例。目前的现状是优质土地依然稀缺，如上海十二五规划中商品住宅用地仅占总数的13.6%。住宅在整个用地计划中的占比需要继续加大。

9、拆迁立法与房价和城市建设的关系

2010年拆迁立法成为热点问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已是第二次向公众公开征求意见。条例要点包括如强拆必须由法院来执行、补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格等。这些要点较好的改进了社会公平，但对于房地产行业来说，还需要注意由此而可能产生的效率问题。如补偿金额按同质房屋当时市价计算，会不会引起房价的进一步上升？而行政动迁若成为历史，如何协调城市建设速度与动迁进展之间的关系？效率与公平，是拆迁条例需要综合考虑的两个方面。

10、商业的量与质之间的关系

商业地产近年来已成为当前房地产市场的热点领域，2010年商业地产（商业营业用房）前3季度新开工面积和竣工面积分别为12975.4万平方米和3866.7万平方米，同比增长幅度分别为62.6%和29.1%，超过同期住宅和办公楼增速。但商业地产在供应迅速放量的同时，却存在着商业布局的不合理与浪费，存在严重的重开发轻经营的情况，商业地产的完整产业链尚未形成，尤其专业投资商和专业运营商非常缺乏，造成大量的商业地产由于不合乎商家需求而导致闲置浪费，出现商业地产总量过剩、但有效供应缺乏的现象。

考虑到人均商业面积的承受范围，预计未来商业地产在总量上不会有大的跳跃式的发展；但另一方面，商业地产环境需要优化。持有型商业地产比例需要上升，融资-开发-招商-运营的产业链需要趋于完善，各个链节上要有专业分工。同时还要关注不同的商业类别，如社区商业的崛起等。