房地产税引发楼市制度改革

包括聂梅生、潘石屹等在内的业内知名人士认为，征收房产税已越来越近，尽管截至目前，炒作的意义仍远大于实际进展。

即将陆续召开的各地两会，房产税有可能成为重点讨论对象。北京市政协委员，中央财经大学税务学院副院长刘桓于近日向本报记者透露，他已向即将召开的北京“两会”，提交了有关北京征收房产税的提案。他并表示，支持征收房产税或房地产税的委员并不在少数。

刘桓坚定地的认为，年内试点开征房产税是肯定的，除非房地产发生大幅滑坡，从而影响到经济主体。但从目前来看，这种“除非”的情况不太可能发生。

作为一项关乎公平、关乎绝大多数人利益的税种，一场激战被再度点燃。支持者抑或强烈反对者，均以各种形式表达着自己的立场。

中国工商联房地产商会会长聂梅生此前在接受采访时曾表示，调控解决不了房地产的根本问题，关键仍在制度和体制改革。而房地产税就是制度改革的重要方面，也是解决土地财政的根本。

“狼来了”？

“狼来了”？

重庆被释放出的可能征收房地产税仅是一个导火索。尽管刘桓深刻怀疑该消息的真实性。

在搜狐焦点网举办的“2011中国地产新视角”民生地产高峰论坛上，首创集团董事长刘晓光称，“前几天碰见王石，说上海有一个新的规定，谁要是再买房，就把两套加在一起收物业税，如果不买房就不收。”他认为，“这个信息挺可怕的，也是一种信号，今年在税收方面可能会有一些措施。”

刘桓认为，目前在部分地区个别房产品种上，已经具备开征房产税的条件。“从2003年开始，有关房产税开征问题的论证或酝酿已有7年，有关各方对以房产税来调节和促进房地产市场健康成长，一直持积极态度。但房产税的开征，涉及住户的登记、产权的确认，以及对市场的影响等复杂问题，所以声音很大、诉求很多，却迟迟难出台。”

“经过十几年的发展，我国房地产市场的产权登记状况有所改进，这就为我们在部分地区选择一些重点房源，比如高档住宅等，进行房地产税收改革试点，创造了一定条件。”刘桓认为。

东北证券研究员高建认为，房产税征收的技术条件限制主要有以下几点：第一，是房地产信息系统的完善，必须能够在试点地区范围内确定购房者及家庭的存量房套数；第二，是如何评估市场价格。从目前对限购令执行情况来看，限制房产税征收的技术条件已经不成障碍了。

不过，刘桓表示，房产税方案仍然有阻力。“目前争议点在于出台方式以及以多大比例征收。”

房产税或房地产税改革，暂时也未被绝大多数民众所接受。据搜房网一项“是否支持房地产税在一线城市尽快落地”的调查显示，62.2%相关人士不支持在一线城市尽快征收房产税。他们认为，税种太多。61.6%的相关人士认为房地产税不会遏制房价过快上涨，而有53.5% 人士不希望北京版房地产税出台。60%的人认为，如果出台房产税，受影响最大的是购房者。

香港中文大学教授郎咸平1月11日在财新和新英才地产联合举办的论坛上，再次表达了反对房产税的态度，“房产税能打击到的，就是那部分长期持有房产的购房者。房产税唯一打击不了的，就是政府想打击的人。”华远地产董事长任志强认为，不应是盲目的加税，而应从整体税制改革入手，让税赋更加合理。

浙商证券戴方称，房产税的成败在于细则，免征额度、征收对象、税率等标准的制定将考验政府的智慧。大通证券研究员黄鹤提出，试点方案如果推出，可能是无论增量、存量都要征税，或家庭第一套免税，或按人均面积征收，“根据我们的观点，征税初期，税率一定不高，也未必会对多套房实行累进税率，政策刚推出时肯定有些人可通过各种方式来达到避税目的。”黄鹤认为。

取代土地财政？

刘桓认为，从近期房价反弹以及房地产高烧不退来看，2011年内出台房地产税制改革方案是必然的。“房地产税的作用是多重的。首先可以对调控起到部分效果的，至少可以挤出房地产中的水分。核心目的是打击炒房。”

刘桓支持征收房产税的另一个关键理由是，房产税对于土地财政有一定替代作用。他认为，房地产调控之所以一直收效甚微，根本原因在于过度依赖土地财政，而土地财政也是影响其他经济主体发展的主要阻碍。数据显示，近10年来，全国各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。

该看法被绝大多数人士所认同。

国家信息中心一份报告指出，房产税作为一种财产税，它的收取能够有效增加住房的持有成本，减少住房投资者投资的收益所得。在亚洲国家的一些大城市房地产税收占地方财政收入的比重一般在23%-54%之间，而我国目前占比还只有3%左右。

但业内人士认为，通过房地产税弥补地方财政不足，可能是政府征收房地产税更迫切的初衷。

北京市某区一位政府官员近期在与记者的交流中表示，该区财政收入近两年大幅增长，主要就是土地出让较多，而税收的大幅增加也主要受益于区域内在售楼盘较多。但北京也有一些区域面临无地出让的现状。

21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，理论上来讲，房产税对于根治地方财政的“土地依赖症”，降低土地出让金、控制房价等都将起到重要作用，但实际情况并非能一针见效。“一线城市土地供应紧缺，土地收入也将下行，征收房产税将成为地方财政收入的稳定来源。但很多二三线城市，则会出现另一番景象。基于对土地资源短缺的心理预期，短期内地方政府极有可能会赶在房产税普及之前，推高土地价格，从而在一定时期内助长了土地出让金的持续上涨，‘面粉’价格高于“面包”的局面将加剧。”林蕾认为。

还有业内人士分析，即使开征房产税，也改革不了土地财政的现实，地方政府只是多了一个税收来源而已，他们没有动力放弃土地财政这个唾手可得的宝贝。如此，现实仍将严重背离房地产税改革者的设计初衷。

房产地税开征后有可能成为“十二五”期间地方政府重要的收入来源。高建认为，房产税一旦出台，短期内肯定会对市场产生实质性的影响，尤其是对潜在投资者和已经投资多套住房的投资者产生较大的影响，进而抑制投资性需求，但影响有多大，还得看具体出台的税率和征税条件确定。

众疑问待解 房产税开征不成熟？

第一太平戴维斯最近做了一个房产税税基、税率的测算，样本是上海。得出的结论是，税率1％，上海（也基本适用于其他城市）若对所有房产征税，则每年征税额840亿元，对地方政府收入的贡献率是25％，此后每年递增；若只对新房征税，2011年预计可征40亿元，财政贡献率仅1.5％。

不同的征税方式，房产税的贡献有着本质的区别，同样，其调控效果也截然不同。但目前所有传递的信息中，不管是重庆还是上海的版本，对所有房产征税的可能性最低。如果只是后一种，房产税的意义无疑大打折扣，难免有些上马仓促之嫌。

外界对房产税一直存在较大的反对之声，不是反对房产税本身，更多是担心运用不当，反而浪费了这一强力的调控工具。1月11日，复旦大学管理学院产业经济学系副教授、住房政策研究中心执行主任陈杰在同策房地产发展趋势论坛上坦言，房产税或物业税的开征还没有达到成熟条件。

开征房产税的主要目的，从一开始外界就有“主要是为调控甚至打压房价”的误读，尽管经过较长时间的重新认识，“增加地方政府财政持续稳定收入渠道，缓解土地财政的恶性循环压力”的主要目标已被更多人认识，但以传闻中的方案，要实现这一目标，困难重重。

以上述第一太平戴维斯的模型测算，截至2010年第三季度末，上海住宅存量约为4.8亿平方米，二手房的价格为17500元/平方米，全上海的存量住宅价值总量则为8.4万亿元。参考2009年上海地方政府收入2500亿元、地方政府财政赤字450亿元，若对所有房产征收1％的房产税，将产生840亿元税收，助推地方政府总收入达到3340亿元，该税种对财政的贡献率达到25％。

若只对新房征税或者部分高档住房征税，情况就大不一样了。2011年，预计上海的住宅供应总量为2000万平方米，参考一手房价格20000元/平方米，2011年新增住宅的总值为4000亿元，2011年的房产税征收额则为40亿元，地方政府总收入达到2540亿元，该税种的贡献率仅为1.5％。第一太平戴维斯在报告中指出，政府需扩大征税范围，方可从物业税（房产税）上获得足够多的收入。

由于当前的房地产现状，房产税还被赋予较高的调控期待。

40亿元的税收，与目前上海的年房产交易契税收入相仿。而契税即使一再上调，其调控效果如何，在过去几年的房价疯狂中早已被证实。

沪上房地产资深人士柴一峰撰文指出，房地产投机吸引力如此之大的原因之一，是业主不需每年缴税，因此购买房屋并空置等待房价上涨的成本相对较低。增加房地产的投资成本，是调控思路之一，但我们面对的却是房价持续多年越调越高的事实。40亿元的税额相对4000亿元的新增住宅价值，对房地产投资的震动远远不够。

难点在于，对所有房产征税，即使在重庆、上海两个试点城市，当前也似乎不具备这样的条件。换言之，时机未到。陈杰坦言，当前媒体和公众对房产税所抱的期望过高，如果没有相应的公共财政机制改革，来确保房产税“取之于民、用之于民”，房产税将仅仅成为广大老百姓新的一个负担。

现在，不少业内人士对这样一种房产税的调控效果，愈加趋向于观望。花旗环球大中华区首席经济学家沈明高1月11日公开表示，房产税对国内房地产市场的影响不大。由于国内房产市场的刚需存在，房价大幅回落会对市场造成冲击。上海、重庆两地试点房产税，只是对市场有一定的调整，不会造成拐点的出现。

陈杰也表示，从长远来看，房产财富增值的相当一部分理应通过合理的税收手段转为全社会共同所有，由全民分享，体现了税收参与社会财富再分配的功能。

“引入房产税在政治上十分棘手——部分原因在于，政府害怕，如果房产税造成房价急剧下跌，可能会引发业主的强烈反弹。”柴一峰则直言，因此，房产税会逐步推行，先从一两个较大的城市开始。

房产税在具体征管实施中同样存在较多不确定。

中房信CRIC研究中心分析师杨晨青指出，在实际征收环节首先要面对的问题即是如何约束物业业主，使其按时缴纳税款。假如房产税不能做到按期征收、转而变成在出售环节一起缴纳，则此时的房产税将和目前存量房交易时的营业税、个人所得税等税目完全等同，卖方完全可以将需要缴纳的房产税转嫁给购房者，其持有成本也丝毫没有增加。如此一来，房产税将彻底失效。

杨晨青同时担忧，外界对房产税的期望普遍较高，而一旦实际出台的细则对市场的打压力度小于市场预期，甚至不排除政策利空出尽后楼市出现报复性反弹的可能。

华远董事长任志强近日即公开表示，“在现有的基础上加税可能就是昙花一现，我不是说反对房产税，而是说应该在现有的税制上进行税改。”

但不容置疑的一点是，即使房产税不好使，2011年的楼市调控更要进一步加强、调控措施更需要科学升级。“2011年无疑又是一个楼市调控年。”世联研究报告指出，2011年楼市政策将主要体现在三个方面：继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策；政策力度的加强；政策覆盖面拟扩大。