2010年十大城市卖地收入8752亿元

早报记者 赖汀雨

2010年，被称为“史上最严厉楼市调控年”，同时，2010年，也是有史以来全国十大城市土地出让金收入最多的年份。

中国指数研究院统计出去年全国土地出让金收入最高的10座城市，发现这10座城市的总收入比前一年要多出3000多亿元，达8752.41亿元，增长率超过54%。

值得一提的是，从土地收入的增幅和土地拍卖溢价率的数据来看，二三线城市都表现出极强的上升势头。究其缘由，业内专家普遍指出，开发商布局二三线城市的运营模式可见一斑。

土地出让金创新高

“受宏观调控的预期影响，去年地方政府出让的优质地块并不多，土地拍卖的火爆场面还不如2009年。”龙湖集团的一位负责人说。

即使如此，北京、天津、武汉、南京等城市的土地成交均价依然较前一年大幅猛增，南京的土地成交均价的上升幅度甚至超过了60%。而根据中原集团研究中心的监测，北京、南京、天津等12个重点城市的土地流标率，却由2009年的18%，下跌至6%。

中国指数研究院的统计显示，2010年，前十席城市领走了全国120个城市土地收入的46.5%，达到8752.41亿元。全国120个城市的土地出让金为18814.4亿元，同比增加50%，按此比例推算，预计2010年全国土地出让金收入为23865亿元。而前十位城市的土地出让收入很可能占到全国的1/3。

值得一提的是，在北京、上海分别以75.5%和47.6%的收入增幅，继续领跑全国土地收入前十城市时，广州和深圳却从前十城市中迅速跌落，广州的年度收入仅为361.86亿元，深圳更只有155.5亿元。究其缘由，有业内专家指出，广州、深圳这两个一线城市的土地收入的减少，仅是因为受限于城市发展的规划容量，没有新增用地。根据中原集团研究中心的年刊，深圳和广州的土地出让年度计划完成率均比2009年同期大幅增加，深圳的土地出让计划完成率更是由2009年的23%上升至2010年的75%，但是出让面积锐减了12%。

与其相反的是，大连、武汉、南京等城市过去一年集中爆发，土地出让收入增长幅度超过了100%。

其中，大连更是以1157.75亿元的土地出让收入，超过320%的增长幅度，名列全国第三。

二线城市集中爆发

单从数据来看，在土地出让金排名前十的城市中，二线城市占据了绝大部分，土地出让金的增幅也尤为突出，其中，大连成交1073亿元，同比增310%，长沙成交165亿元，同比增长182%，哈尔滨成交217亿元，同比增长116%，武汉成交764亿元，同比增长107%。

中国指数研究院华东分院研究副总监陈延彬告诉早报记者，“二线城市土地出让金的大幅上涨主要还是此类城市在去年土地供应方面有了明显的提升，同时，由于一线城市住宅用地的紧张，加上保障房用地面积的增加导致开发商向二线城市转移。”

但必须指出的是，并非所有的二三线城市的土地收入都大幅猛增。

除上述几个城市，其他土地出让收入增幅排名靠前的二三线城市，绝大多数增幅没有超过50%。土地出让金收入主要集中在省会城市及经济比较发达的东部沿海城市。

中原集团研究中心年刊提供的有关数据显示，东部城市在土地市场所占的份额前所未有地猛增，由2009年的64.31%，提高到去年的近68.8%。而西部城市所占的份额由2009年的17.4%下跌至2010年的14.11%。

陈延彬说，上述二线城市土地出让收入的增长，更多显示的是未来房地产业的热点城市，比如大连、武汉，主要集中在东部沿海区域，这主要在于政府对于区域战略因素的考量。

三线城市大步前进

尽管今年中小城市占全国土地出让金“大蛋糕”的份额并没有扩大的迹象，有些甚至还减少了，但陈延彬认为，这并不代表开发商对中小城市的土地资源没有兴趣，恰恰相反，这些城市正是开发商目前争夺的“大粮仓”。

最好的例子是中国指数研究院对全国120个城市拍卖土地的溢价率调查排行。上述排行显示，溢价率高的绝大多数是三线城市，一二线城市仅上海、广州、海口、南宁四个，其他的都是三线城市。

陈延彬说，三四线城市之所以占全国土地出让蛋糕的份额不增反减，和这些城市原先土地价格过低有关。从溢价率排行来看，开发商对这些区域的兴趣浓厚。

他提供的一份全国2010年住宅用地溢价排行显示，全国土地溢价拍卖排名高的地块，几乎都集中在三线城市，其中四川自贡就入榜三次，四川南充、江苏昆山入榜两次。

十城市中，除了上海、大连、重庆和无锡四城市外，其他城市住宅用地价格的上涨幅度明显大于住宅用地面积上涨幅度。

二三线城市发展空间较大，土地供应面积的增加和土地价格的上涨共同推动土地出让金的上涨。大连、重庆和无锡三城市住宅用地成交面积同比分别增长212%、36%、98%，增幅远高于成交均价增幅，土地出让金上涨得益于土地出让面积的大幅增加。

陈延彬说，2010年住宅用地价格的上涨，代表着今明两年楼市价格的走势。特别是在那些2009年出让的高价地块周围，预期的高房价已经开始影响周边的新建楼盘和二手房的价格。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，土地价格的高涨，让“面粉”价格变得更贵，这给2011年房价的调控带来了很大的阻力。