九乡新闻网腾讯手游人工客服电话:房价会跌多少
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 12:46:12
文/陈思进
2006年底回国时，按照国际通用的房价收入比和房价房租比计算了一下，发现那时北京、上海的房价就已经超过合理比例了。回来后，我写了好几篇文章，介绍了国际的那些计算房价的合理比值，劝诫国内的读者，最好不要追高。
也就是从那时开始，每次和国内亲友电话聊天，房子越来越成为我们的中心话题。每次他们都反问我，你不是说国内的房价已经高得不合理了，已经有泡沫了吗?那怎么房价还在涨呢?看来你那套“理论”不合适中国。
我每次都得解释，其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫，是在1996 年，离真正破灭还有五年之久。而就在这五年间，网络股的指数又涨了150%!
最近我回国，又在北京、上海零距离领略了房价，可真不能用“贵”来形容了，那是“超贵”了，已然超过纽约的平均房价了!同时，我发现北京、上海的亲友们 (包括幼儿园小学中学大学的同学们)，要么没房子，要么就有好几套。对于那些有钱的人来说，他们都说房价还不算贵，那是“刚性需求”的结果，房地产又是中国支柱产业，所以房价肯定不会跌。而对于那些普通工薪族来说，如果没有房子的，哪怕降一半价格，他们还是照样买不起。很显然，在国内一线城市，房市基本是富人们的游戏，早就不能简单用是否有泡沫来说事儿了。
事情往往是这样，当绝大多数人都说房价不会跌的时候，政府突然使出一系列杀手锏，令人震惊!更有消息灵通人士透露，北京或许在6月30 前要开征地产税。如果该政策出台，那就意味着中国房地产调控政策，比想象的要严厉得多。
转瞬之间，从坚信房价绝对不会降，到大家都在预测降多少，并且都分析得有条有理，各种百分比都有：从5%的微调，一直到50%的折腰!昨晚，我上海的一个表弟来电话，他要求我也来凑个热闹，“算算”北京、上海的房价能跌多少。
这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的房市有过研究，先谈谈美国的情况。就拿美国当作中国的一面镜子吧。
其实，美国从英国的殖民地、到独立，直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6到1.8倍，普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制的印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称之为里根“革命”。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从 1971 年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从1.6倍，一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……
而随着金融海啸发展到金融危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50% 以上，可依然还在“跌跌”不休。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时，看到的居然是残垣破壁——房子被银行收去拍卖。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10 年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连一倍都不到。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
房市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，不仅会渐渐地跌，也是会像自由落体一般，一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。在美国，用房价除以月房租，如果在160倍以下，那就是合理的房价。而目前的中国，因为不用交房产税，合适的比例应在200倍以下。中国那位打工皇帝唐俊，就是用这个尺度来计算的。因为房价与房租之比远远高于200倍，所以唐骏一直租住高级公寓，很显然租比买划算。
写到这儿，北京、上海的房价一旦下跌，可能会跌多少，大家心里应该有一把尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%;而当年香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了70%……
注：关于国内的房价，从07年开始我写了一系列的文章。因为我知道中国的情况和国外很不相同，所以从来就没有预测过何时会跌，更不去推算跌多少，我所有的文章都只是分析国内的房价对于普通百姓的收入而言是否合理，（只是从金融技术层面分析，包括是否对土地的真正拥有等），仅此而已。