腾讯nba女主播小益微博:为什么中国开发商缄口不谈欧洲?

为什么中国开发商缄口不谈欧洲?

 马可中国——汉文化重建博客

            开发商无疑是中国先富的人群，自然也就是有条件先走出国门的人群。可是，为什么听不到他们谈论或者评价欧洲房地产声音?难道他们没来过欧洲?难道房地产开发的概念不是来自西方?

           答案是否定的！他们不仅来过，而且人数众多。你从那些蓝色风情啦阳光海岸啦欧洲小镇啦等欧洲题材的楼盘名称就可见一斑！那么，为什么他们不介绍欧洲的房地产经验呢?答案是，天机不可外泄！去过欧洲的人一看就明白，欧洲没有我们中国特色的房地产开发！

   欧洲的城市，大多像佛罗伦萨这样看不见高楼大厦，要找也要去郊区

         第一，欧洲到处是平房，到处都是钉子户，中国式的房地产开发根本行不通！

           海外华人中流传这样一个经典笑话：说一个开放商考察团在山上的米开朗基罗广场眺望佛罗伦萨全城时，有人忍不住大喊：天哪，这里到处是平房！欧洲人都是大傻瓜，居然不懂房地产开发！我们为什么不来欧洲发展呢?等知道欧洲国情后，这位开发商就再也不吭声了！

           没错，欧洲到处都是矮趴趴房子，小高层以上的房子难觅踪影。欧洲城市，只有巴黎、法兰克福、热那亚和那不勒斯等少数城市能看到一些高楼大厦的是踪影，绝大多数城市最高的，不过是100多米的大教堂。这里面有一个不成文的规定：任何建筑不得高于城市主座教堂。另一方面的原因是，这些城市的住宅都是个人私有财产，根本不可能进行大规模的房地产开发。只要有一户不愿意走，动迁计划就得泡汤。私人财产是受法律神圣保护的，皇帝老子来了也得按法律办事。

                    即使在国道边，这样的钉子户也随处可见

           更重要的是，在欧洲人眼里那些老房子就是文物，难能说扒就扒呢？二战期间德国的大多数城市被夷为平地，战后德国人几乎全部按照原样重建起来，还不惜血本，做到了修旧如旧！

           有鉴于此，欧洲的企业往往规模都不大。一个楼盘三四栋房子就是大楼盘了！房屋销售也主要靠中介公司来代理。等到了楼盘往往找不到售楼处，找到了也看不起眼。买房子的人对此也不在乎。地球人都知道，羊毛出在羊身上！

           第二，最适合居住的地方在乡下、在山上，市中心住的多是是贫困户和外来移民。

                             山上，诗意一般地居住

          欧洲城市人口都不多，超过300万的屈指可数。是欧洲人口少吗?答案是否定的！这是一个计算方式问题。欧洲的城市就是市区，不包括农村。我们往往拿中国一个省的概念来和欧洲城市来比较人口数量，这是一个概念上误区。如果欧洲也这么计算，巴黎、柏林和罗马等大城市，总人口都在1000万左右，和我们的大城市相差无几。不同的是，欧洲城市人口白天在城市工作，晚上回到乡村的房子居住。一部分则是工作日在城市居住，周末去乡村的家里休闲。现在欧洲的主城区大多是上百年的旧房子，里面居住人群，不是外地人，外来移民，就是相对不富裕的群体。

          其实，不用科学计算我们每个人都会明白这样一个简单的道理：随着企业的外迁，城市的主要污染来自于汽车尾气，而城市就是车辆最多的地方，空气质量要比乡村差得多！乡村才是最适合居住的地方。过去因为洼地潮湿，欧洲人习惯住在山上，现在也没有改变！

          第三，CBD未必需要和零售店铺一样去挤市中心，只要规划合理在哪都一样!

            巴黎的拉德芳斯中央商务区规划在市区西部，也不过这么几栋高楼！

          欧洲城市，除了法兰克福和巴黎，你找不到传说中的城市中央商务区。法兰克福算是有CBD，巴黎的拉德芳斯新区名称含义是卫戍区或者防卫区，规划在巴黎西郊的一片荒地上，兼具防空备战的功能。其他城市呢，所谓的办公区域多在城乡结合部。如罗马，主要商务区在市区南部的埃乌尔新区。意大利的米兰也大致如此。

          CBD是办公的地方，只要交通方便完全没有必要去挤市中心什么繁华地带。以CBD就是市中心这样的思维定势去规划中央商务区，只能让城市交通拥挤雪上加霜！

          鉴于上述因素，欧洲的房地产业一直处于相对均衡的发展态势之下，城区和乡村的住房价值差异很小，价格几乎是一样的。比如，一套两室一厅的房子(约80—90)，售价约为25—30万欧元左右(注意，请不要将欧元换算成人民币，如果以工资收入来比较，欧元和人民币可以等同来考虑。欧洲的公务员往往到退休才能拿到2000欧元的月薪)。不同的是，在乡村买到的可能是新房，而在市区内买到的是旧房子。需要说明的是，欧洲的旧房子也有明卫和阳台，设计也比较合理。另外，欧洲没有百年大计这种说法，建筑质量也无须担心。这样房地产市场，最大的受益者是政府，也是老百姓！由于没有动迁，到处都是古城，个个都有旅游观赏价值。去过欧洲的中国公民都知道，欧洲不仅大城市古色古香，中小城市甚至偏远小城镇也美丽无穷，一辈子也看不完！

          接下来的问题就是，社会住宅供需矛盾如何解决。这个问题也不难，难就难在确定为谁解决住房。

          社会富裕阶层不需要政府考虑，有钱不愁买不到房子。一套别墅，40万、80万，甚至100万，200万欧元，到处都是。再不行，可以自己买块地，愿意怎么盖就怎么盖。欧洲的特殊社会机制导致富豪并不多，所以这一块不是问题。中高收入阶层，也可以照此办理。真正需要解决的，还是更多的工薪和公职阶层，以及特困家庭。

          公务员这一块，一般是用政府建房出租的形式来解决。罗马的公务员只要提出申请，就可以得到180平方米的房子，每个月只需交100欧元的租金。公务员去世，儿女可以继续租住。条件就是必须做合格的公务员，被免职就得搬出去。少数贫困家庭，可以从教会和政府两个渠道获得免费住房。最需要解决的，就是普通工薪家庭。一是政府提供的廉租房和限价房，另一个主渠道就是健康的房地产模式，使工薪阶层的收入和房价成一个合理的比例。工薪家庭只要努努力，就买得起房子。如果房价高得离谱，政府也就只能有心无力了！

          2004年以前，中国的房地产还算合理。但是，畸形的开发理念和疯狂土地暴力，为2005年以后的房地产上演最后的疯狂埋下了伏笔，导致今天房地产已经无药可医。即使现在人民币和欧元拉平了，中国的商品房价格还比欧洲高一倍之多！这样的楼市，还有救吗?一个简单的事实是，普通通的商品房建筑成本每平米不超过1000元人民币，高层住宅也不过是2000元人民币略强一点，底层和高层的合理售价应该是2500和3500才比较合理。在8000和10000以上高价的背后，是开发商和政府赚了个脑满肠肥。

          有人认为中国的土地所有制和欧洲不同，所以欧洲的模式无法借鉴！这恐怕就大错特错了。恰恰是土地国家所有，才为最大限度满足普通公民的居住需要提供了可能。土地国有，意味着人人有份儿，为什么给来百姓建房，老百姓还要出钱买呢?这不是一个悖论吗？

          为贫困家庭提供廉租房，为工薪阶层建设一些限价房，这并不是难事。限价，自然不是天价。有城市提出小户型每套60万元限价，这还叫限价吗？限价限在每平方米普通住宅2500元，高层3500元以内，才是合理的价格。政府把土地出让金，让给老百姓，才能刺激新一轮的房地产市场！至于现在积压的房子，就只好让政府和开放商把吃下去的暴利，再吐出来了！