广东三旧改造硬启动 破解建设用地不足瓶颈

“现在我们（广州）各区已经开始对本地的‘三旧’进行调查摸底，然后编制相应的‘三旧’改造实施方案。”广州市国土房管局一位人士2月25日告诉本报记者。

三旧(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造，是国土资源部给予广东的一个特殊政策。作为省部建设节约集约用地试点示范省的一项重要内容，国土部期望广东通过“三旧”改造，促进优化城乡建设布局、促进节约集约用地等方面为全国“三旧”改造工作提供示范。

广东省政府研究中心汪一洋对本报解释，“三旧”改造的实质就是向存量要增量，来破解用地瓶颈特别是解决建设用地不足的问题。

拿广州来看，本报了解到，未来10年内，广州通过“三旧”改造，将腾挪出面积达353平方公里的建设用地，相当于其未来10年新增建设用地2.4倍。

在广东决策者的部署中，该省的“三旧”改造要实现一年内初见成效，两年内取得突破性进展。

广东省国土厅一位官员则告诉本报，广东在今年将全面铺开“三旧”改造工作，除了广州、深圳、佛山、东莞等已经开展的城市，珠三角和广东其它地区的地级市都将开展相应的试点。

广州样本

2月24日，广州市“三旧”改造工作办公室正式挂牌，并确定为正局级编制，由分管国土部门的常务副市长担任办公室主任。

该办公室的职能是，集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项。

设置这个办公室，是广州“三旧”改造迈出的实质性的一步。

日前，广州出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，并针对“三旧”中的三个方面的内容，分别出台了相应的实施意见。

“虽然珠三角其它的一些城市也在搞三旧改造，甚至在时间上还要比广州靠前，但是广州的这三个意见里面的规定，是最详细的。”广州市国土房管局宣传科人士对本报表示。

通过这三份文件，广州对改造补偿安置、资金的筹措和收益分成的方式都作出了详细的安排。

比如，针对被拆迁人的需要，可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

而融资模式也多元化，比如在旧城改造中，成片重建改造项目，采取市场开发方式进行运作，拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金；在零散改造项目中，原则上由业主自己负责修缮，由财政出资完善公共设施。

而在城中村的综合整治方面，广州采取了以村集体经济组织自主融资开发为原则。

在旧城镇更新改造项目的纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)，按8：2的比例由市、区分成。其中，区留成部分设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造。

对于城中村的全面改造，未来5年相应项目的土地纯收益的60%支出用于支持村集体经济发展，剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。

之所以类型多样，是因为“‘三旧’涉及的面太广了，多层面的利益也容易引起冲突”。上述国土房管局宣传科人士解释。

破解用地紧张矛盾

“三旧”改造政策的出台和实施的背后，是广州乃至整个广东土地资源紧缺的困境。

“省里制定‘三旧’改造政策之前，我们受委托去做过调研，发现广东的土地利用非常粗放。特别是珠三角地区，很多城市的土地开发强度都已经达到了30％以上。”汪一洋告诉本报。

比如，珠海、佛山的土地开发强度都超过了30%，东莞则超过了40％，深圳更是达到了47%。实际上，“从国外发达地区的土地开发强度来看，比如美日的一些大型城市，开发强度也就十来个点。”汪一洋说。

作为广东的一大城市，广州也不例外——2008年，全市土地利用强度已达到23%。

根据广州的土地利用规划，从2008年至2020年，广州市可使用的新增建设用地规模只有148平方公里，按广州目前的土地消耗速度，仅够3年。

“要破解土地资源瓶颈，根本出路还是在于节约集约用地，把存量土地的潜力挖出来。”汪一洋说。

本报了解到，广州“三旧”改造的意见中，一个很重要方面，就是促进了集体土地的流转。

比如，在城中村全面改造项目用地范围，以旧村的用地范围为基础，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，可以通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

对于综合整治项目，在一定条件下，允许村集体经济组织通过对旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

同时，广州还将推动对集体旧厂房用地的流转，并鼓励改造。对于重新安置的房屋产权，亦可以在按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金的基础上进行交易。

“改造过后，将改变原来旧村内的脏乱差现象，周边的基础设施也得到了完善。这不仅可以提升土地价值，缓解了住房的土地供应，而且对广州产业结构的转型也有促进作用。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江对本报分析。