九乡新闻网能海上师txt:让人看不懂的中国房地产市场调控措施
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 18:44:09
随着“国六条”的推出，对房地产市场进行调控，以防投机泛滥造成房地产泡沫形成与吹大，已成为最高决策当局下达的一项政治任务。然而，在２００６年５月３０日出台的具体措施却让人啼笑皆非，实在令人不得不怀疑牵头组织的建设部官员到底想不想调控房地产市场。(chinesenewsnet.com)
对房地产市场实施调控的具体措施里，最核心的就是两条：一是把９０平方米以上的房贷首付比例提高到三成，二是把售房收入征收５％营业税的年限从两年延长到五年。建设部官员还大言不惭地宣称这是“把调整住房供应结构控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展”。然而，任何有头脑的市场分析都能得出正确的判断：建设部搞出的“新政”根本起不到抑制房市炒作的作用，恰恰相反，调控的“板子”打到了期盼房价回归理性的自住购房者身上。笔者可以肯定，如果不大幅度地更正房市调控政策，中国的房地产市场将面临全面失控的危险；但也正是因为中国房地产市场累积的风险已经越来越大，到头来监管当局还是将不得不推出今天不愿推出的政策，最后留下的只能是老百姓口中的骂名和专家们笔下的嘲笑。(chinesenewsnet.com)
先说提高首付比例：倘若炒房者的资金只能堪堪凑够二成首付，那么以此抑制房市投机还有道理。可是众所周知，“温州炒房团”的资金运作方式是成村成镇地集中资金，成片成区地收购地产。提高一成房贷首付，对于炒房团而言不过是同样的资金少买几个楼盘而已，反而降低了炒房活动承担的风险。海外基金开进中国楼市更是根本没有首付问题。可是对于那些毕业分配未久急需购买婚房的年轻人来说，首付提高一成就意味着增加了购房“原始资金积累”的难度。新规到底是在帮谁？(chinesenewsnet.com)
而房贷首付比例以９０平方米划界，更是让人莫名其妙。难道中国的商业银行想要自绝于住房贷款市场吗？近年来的新房供应结构持续偏大偏高档，几十平方米的“小户型”很大一部份是改造的旧房与动迁房，面积相对较小，单价又不可能与新盘相提并论，因此购买“小户型”的资金压力相对易于承受。于是，为了节省利息支出，自主购房者买“小户型”时多选择高比例首付加公积金贷款，以致银行在这一块房贷上赚不到多少利润。这也正是近年来银行不愿支持开发商搞“小户型”的原因之一。现在以提高首付比例拔高了购买“大户型”的门槛，势必把一大批购房者赶向“小户型”市场，导致供应不足的“小户型”价格上涨，引发新一轮的房市炒作。买９０平方米以下的购房者自己不要低首付，买９０平方米以上的购房者银行不给低首付，扛着巨大存差的商业银行准备把钱贷给谁？何况，现在已经是２００６年的年中，距离外资银行人民币业务解禁不过半年而已。以外资银行强大的资金调动和风险疏导能力，完全可以向优质客户提供一成半甚至一成的首付比例。如今硬性规定自己的商业银行搞三成首付，银监会是不是准备把中国的高端房贷市场全部拱手让给外资银行？(chinesenewsnet.com)
如果说房贷首付的“差别待遇”还有点扶持“小户型”住房的影，那把住房转让环节征收营业税的时限延长到五年就简直到了弱智的程度。在此强烈要求建设部向人民群众公开这到底是哪位老爷想出来的混蛋主意，看他敢不敢出来面对大庭广众！“个人购买普通住房超过５年转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”试问建设部的官老爷们，这种对自住购房和短线炒作毫无区分的“调控措施”到底是想干什么？占销售收入区区５％的营业税，又不分青红皂白连续五年征收，除了把二手房价格整体上抬５％还能起什么作用？二手房价给抬上去了，特别是几十平方米的“小户型”房价给抬上去了，那些僵持在那卖不出去的新盘就好卖了是不是？那些用大笔的“赞助”和贿赂把你们喂得肠肥脑圆的开发商们可真没白下血本呐！(chinesenewsnet.com)
至于那条“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业商业银行不得发放贷款”，更是整个一自欺欺人的大笑话。要规避这一条实在太简单了：申请贷款时拆借一笔资金存在银行里，凑够３５％那条线；贷款一到手，立即取走该干什么干什么。至于那笔钱到底是不是开发商的自有资金，谁又能搞清楚，谁又想搞清楚？这种把资金挪来挪去的游戏，三岁小孩都不好骗，连这流手段都用上了的官老爷们当真以为天下无人了？(chinesenewsnet.com)
关注焦点：是否开征资本收益税(chinesenewsnet.com)
实际上，抑制房价上涨失控的势头所需要的政策工具非常简单：倒梯级设置的资本收益税（Ｃａｐｔｉａｌ Ｇａｉｎ Ｔａｘ）。这是成熟经济体调控市场过度投机的惯用手法，而且在新加坡等地的实践中被证明是抑制房价上涨行之有效的杀手□。举一个例子：按照房屋产权记录，接手半年内转卖的，对售房所得征收８０％的资本收益税；一年内转卖，徵税７０％；两年内转卖，徵税６０％；三年内转卖，徵税４０％；四年内转卖，徵税２０％；五年内转卖，徵税１０％；持有五年以上转卖的，徵税５％；持有十年以上转卖的，徵税归零。当然，这里的具体年限和税率要根据市场的实际状况来确定，但大体的精神就是这样的。如此一来，短线炒作根本不可能在房市中捞到任何利润，投机行为将彻底退出住房销售市场。(chinesenewsnet.com)
但这样一来，购买新盘的自住消费者也就处于一旦买下就很难反悔的境地，增加了购买期房的风险。因此与之相辅相成的就是取消新房预售制，把市场全部现房化。不仅如此，监管当局应对开发商的企业所得税实行差别税率，鼓励开发商向市场提供装修好的现房，以降低购房者的二次开销，并对目前混乱不堪的房地产装修行业起到规范作用。新盘交房从还未建好的毛坯变为立即可以入住的现房，不仅能大大提高住房的性价比，而且势必提高对开发商的资质要求，降低银行所承担的风险，对房地产行业起到当前急需的全面整合作用。(chinesenewsnet.com)
以上措施是抑制房市过热的必由之路，早一天推出就早一天取得主动；等到房市失控加剧之际再不得不推出，就只能落个里外不是人。作为市场经济的守护神，监管当局必须大公无私，而且必须敏锐果敢。越是怕得罪人，到头来得罪的人反而越多，程度也越厉害。其中滋味，自有当事人去慢慢品尝。(chinesenewsnet.com)
至于那些已经在前期入市的自住消费者，有两样东西对他们的影响极大：贷款利率和物业税。而这两方面同样正在面临一系列的变动，对其另需专文分析，在此不表。
对房地产市场实施调控的具体措施里，最核心的就是两条：一是把９０平方米以上的房贷首付比例提高到三成，二是把售房收入征收５％营业税的年限从两年延长到五年。建设部官员还大言不惭地宣称这是“把调整住房供应结构控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展”。然而，任何有头脑的市场分析都能得出正确的判断：建设部搞出的“新政”根本起不到抑制房市炒作的作用，恰恰相反，调控的“板子”打到了期盼房价回归理性的自住购房者身上。笔者可以肯定，如果不大幅度地更正房市调控政策，中国的房地产市场将面临全面失控的危险；但也正是因为中国房地产市场累积的风险已经越来越大，到头来监管当局还是将不得不推出今天不愿推出的政策，最后留下的只能是老百姓口中的骂名和专家们笔下的嘲笑。(chinesenewsnet.com)
先说提高首付比例：倘若炒房者的资金只能堪堪凑够二成首付，那么以此抑制房市投机还有道理。可是众所周知，“温州炒房团”的资金运作方式是成村成镇地集中资金，成片成区地收购地产。提高一成房贷首付，对于炒房团而言不过是同样的资金少买几个楼盘而已，反而降低了炒房活动承担的风险。海外基金开进中国楼市更是根本没有首付问题。可是对于那些毕业分配未久急需购买婚房的年轻人来说，首付提高一成就意味着增加了购房“原始资金积累”的难度。新规到底是在帮谁？(chinesenewsnet.com)
而房贷首付比例以９０平方米划界，更是让人莫名其妙。难道中国的商业银行想要自绝于住房贷款市场吗？近年来的新房供应结构持续偏大偏高档，几十平方米的“小户型”很大一部份是改造的旧房与动迁房，面积相对较小，单价又不可能与新盘相提并论，因此购买“小户型”的资金压力相对易于承受。于是，为了节省利息支出，自主购房者买“小户型”时多选择高比例首付加公积金贷款，以致银行在这一块房贷上赚不到多少利润。这也正是近年来银行不愿支持开发商搞“小户型”的原因之一。现在以提高首付比例拔高了购买“大户型”的门槛，势必把一大批购房者赶向“小户型”市场，导致供应不足的“小户型”价格上涨，引发新一轮的房市炒作。买９０平方米以下的购房者自己不要低首付，买９０平方米以上的购房者银行不给低首付，扛着巨大存差的商业银行准备把钱贷给谁？何况，现在已经是２００６年的年中，距离外资银行人民币业务解禁不过半年而已。以外资银行强大的资金调动和风险疏导能力，完全可以向优质客户提供一成半甚至一成的首付比例。如今硬性规定自己的商业银行搞三成首付，银监会是不是准备把中国的高端房贷市场全部拱手让给外资银行？(chinesenewsnet.com)
如果说房贷首付的“差别待遇”还有点扶持“小户型”住房的影，那把住房转让环节征收营业税的时限延长到五年就简直到了弱智的程度。在此强烈要求建设部向人民群众公开这到底是哪位老爷想出来的混蛋主意，看他敢不敢出来面对大庭广众！“个人购买普通住房超过５年转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”试问建设部的官老爷们，这种对自住购房和短线炒作毫无区分的“调控措施”到底是想干什么？占销售收入区区５％的营业税，又不分青红皂白连续五年征收，除了把二手房价格整体上抬５％还能起什么作用？二手房价给抬上去了，特别是几十平方米的“小户型”房价给抬上去了，那些僵持在那卖不出去的新盘就好卖了是不是？那些用大笔的“赞助”和贿赂把你们喂得肠肥脑圆的开发商们可真没白下血本呐！(chinesenewsnet.com)
至于那条“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业商业银行不得发放贷款”，更是整个一自欺欺人的大笑话。要规避这一条实在太简单了：申请贷款时拆借一笔资金存在银行里，凑够３５％那条线；贷款一到手，立即取走该干什么干什么。至于那笔钱到底是不是开发商的自有资金，谁又能搞清楚，谁又想搞清楚？这种把资金挪来挪去的游戏，三岁小孩都不好骗，连这流手段都用上了的官老爷们当真以为天下无人了？(chinesenewsnet.com)
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实际上，抑制房价上涨失控的势头所需要的政策工具非常简单：倒梯级设置的资本收益税（Ｃａｐｔｉａｌ Ｇａｉｎ Ｔａｘ）。这是成熟经济体调控市场过度投机的惯用手法，而且在新加坡等地的实践中被证明是抑制房价上涨行之有效的杀手□。举一个例子：按照房屋产权记录，接手半年内转卖的，对售房所得征收８０％的资本收益税；一年内转卖，徵税７０％；两年内转卖，徵税６０％；三年内转卖，徵税４０％；四年内转卖，徵税２０％；五年内转卖，徵税１０％；持有五年以上转卖的，徵税５％；持有十年以上转卖的，徵税归零。当然，这里的具体年限和税率要根据市场的实际状况来确定，但大体的精神就是这样的。如此一来，短线炒作根本不可能在房市中捞到任何利润，投机行为将彻底退出住房销售市场。(chinesenewsnet.com)
但这样一来，购买新盘的自住消费者也就处于一旦买下就很难反悔的境地，增加了购买期房的风险。因此与之相辅相成的就是取消新房预售制，把市场全部现房化。不仅如此，监管当局应对开发商的企业所得税实行差别税率，鼓励开发商向市场提供装修好的现房，以降低购房者的二次开销，并对目前混乱不堪的房地产装修行业起到规范作用。新盘交房从还未建好的毛坯变为立即可以入住的现房，不仅能大大提高住房的性价比，而且势必提高对开发商的资质要求，降低银行所承担的风险，对房地产行业起到当前急需的全面整合作用。(chinesenewsnet.com)
以上措施是抑制房市过热的必由之路，早一天推出就早一天取得主动；等到房市失控加剧之际再不得不推出，就只能落个里外不是人。作为市场经济的守护神，监管当局必须大公无私，而且必须敏锐果敢。越是怕得罪人，到头来得罪的人反而越多，程度也越厉害。其中滋味，自有当事人去慢慢品尝。(chinesenewsnet.com)
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