胡惟庸:2011年初楼市清冷 房价怪圈能否被打破

    厦门楼市也同此凉热。面对2011年初这股小寒流的袭来，众多开发商和大量购房者那根敏感的神经——房价走向——或重新揪紧。尤其让刚需购房者重燃希望的是：厦门房价下行在2011年是否能如愿以偿。

    在新一年之初多空博弈，力量的天平似乎又暂时略为倾斜到空军一方。

    政策+市场貌似利好空军

    靠着最后一周成交火热喷发，2010年年末厦门楼市激情燃烧。本网数据统计显示，2010年12月 ，商品住宅成交量2273套，月成交量成为2010年4-17新政以来最高。但这一切在2011年元旦期间戛然而止，成交瞬间从高峰坠落低谷：元旦以来至1月5日，厦门商品住宅总共仅成交235套，日均47套，相比于元旦之前一周日均近150套的“岁末燃情”，堪称冰火两重天。

    反差如此之大，业内分析人士普遍认为，面对2010年12月成交回温迹象，年末新一轮国家层面的“再调控”喊话与举措，二次加息效应的发酵，再加上原本预期限购令或到期停止的落空，以及厦门楼市2011年供应放量格局，或让不少购房者觉得在对赌楼市中“握有更多的筹码”。

    上述种种因素造成需求萎缩，尤其对投资投机需求形成利空，影响了其中部分需求暂不入市；与此同时，部分购房刚性需求，受此影响也暂缓入市，特别是在获悉厦门未来楼市供应放量之下，“以时间换价格空间”尤其成为不少刚性购房者的如意算盘。

    从厦门楼市供给面来看，厦门新景祥数据预测，2011年之后未来3年，厦门全市供给量将在1300万平方米之上，远高于历史最高点，其中2011年全年预计有400万平米以上住宅面市，几乎是2010年厦门全年成交量的2倍——2010年，厦门全市住宅成交约217万平方米。

    供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这或意味着，未来两个季度甚至更长时间内，厦门楼市尤其是岛外楼市，房价面临下行压力。

    “不需要新增调控政策，单从2011年厦门楼市供应放量状况来说，房价出现回调的可能性不是没有。”厦门旺荣房地产总经理王世忠说。

    事实上，从2010年末中央高层先后再度表态“房产调控不放松”看，地方政府不放松调控或也可预期；而近日银行层面再次传出，银行贷款或将收窄，除了限贷、提高贷款利率，另涉及开发贷收缩，这将增加开发商自筹资金压力。

    此外值得一提的是，尽管2010年9-29二次调控加码，似乎对厦门楼市的一时影响不大，但此番厦门延续“限购”和“限贷”等政策，这些政策的“后发效应”也将逐步显现，这对楼盘销售、资金回笼也将形成利空。

    从调控政策、市场竞争等导致的外在压力，到信贷、融资、销售等导致房企资金链趋紧的内在压力，这些或让一些购房者相信：不排除在今年上半年，有一批开发商会迫于资金压力，做降价促销，而出于此，他们也暂时不急于入市。

    房价上行并非无力可支

    尽管楼市成交僵局似乎带给购房者以期待，但有厦门业内人士认为，2011年上半年，房价将继续企稳，而下半年则变数颇大，上行、下行都有可能。

    “货币发行超发，中央政府又不能引导新的投资渠道，当商品房成为投资性产品，房价肯定是边调控边上行。”厦门新景地集团总经理许奎南不久前如是表示。在他看来，厦门楼市如果仅靠商品房，始终满足不了刚性需求和投资需求。特别是投资性需求，在楼市供不应求的状态，它更可能会被无限放大，“不打破商品房的循环圈，房价还会持续上升。”

    但要打破这一循环圈并非易事。从根本上来说，这需要保障性住房的大规模建设以及合理分配制度，从目前看，这些方面尚有不少的瓶颈，另外对需求来说，也远水救不了近渴。

    此外从实际供应看，开发商资金紧张固然可以通过降低房价、加快资金回笼，来增加现金流充裕程度；但更可能的是，通过暂停购置地块、减缓新增项目的节奏和规模，来节省资金保证企业正常运营，同时力保房价。这意味着新增商品房供给减少，反而可能刺激投资投机需求。

    从新增供应看，开发商可以通过暂缓建设、延迟推盘等手段来保房价、过难关，然而，这些非常举措可以实施于一时，但不能持久。不过，到今年二季度之后，政策和市场也或有可能利于开发商这方。

    政策方面：最大的变数是为保经济增长，银行信贷可能有所宽松，同时，房地产带动经济增长更被指望。理由是：2011年年初这几天人民币升值加快，再加上预期通胀高企难下，2011年出口带动经济岌岌可危，而国内消费长期萎缩，在此之下，投资将被寄予厚望，房地产因此受益。

    市场方面：人民币升值、通胀效应等可能造成实体资金、居民财富，再度大量转向房地产，特别是在2010年厦门房价同比2009年又大有上涨的诱惑下，楼市需求有望水涨船高。