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来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 14:47:25
镇平县政府法制办：案例分析与对策（三）
发布日期：2008-7-31
来源于：河南省政府法制网
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【案例】
我县某局下属一国有副食品公司，因资不抵债依法申请破产，法院在审理该公司破产案件时，将该公司6亩多的办公用地（用地性质为划拔土地），委托某中介机构进行了土地价格评估，井对该地进行了拍卖，后向县国土局发出了协助执行通知，要求协助办理土地使用权过户的有关手续。
【评析】
近年来，随着社会主义市场经济的发展，国有企业破产案件中涉及国有土地使用权的经济案件日益增加，法院在审理此类案件时，一般采取将企业土地视为企业破产财产由法院进行拍卖处置的办法，本案即是法院处理企业破产案件时，在处置企业使用土地上常用的方式。在破产企业土地处置上，应注意以下几点：一是法院是否有权直接对土地使用权进行拍卖；二是对出让土地使用权和划拨土地使用权的处置有何区别；三是一般估价机构是否具有价格评估资质；四是若企业破产，其原有划拨土地如何依法进行处置。
（一）关于国有土地使用权拍卖问题。国有土地既是资源又是资产的双重属性和政府既是所有者又是管理者的双重身份，决定了国有土地使用权拍卖不同于一般意义的实物拍卖，不能照搬一般实物的拍卖程序，一般判决案件中的实物拍卖可以由法院直接进行，而国有土地使用权的拍卖是政府进行土地使用权出(转)让的一种具体方式，根据全国人大常委会有关解释，土地使用权拍卖不纳入《拍卖法》调整范围，因此，无论企业用地性质是出让还是划拨，法院都不能简单地按照《拍卖法》规定，直接进行拍卖处置。根据《土地管理法》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》规定，国有土地使用权拍卖应由县级以上人民政府土地行政主管部门按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》组织实施。
本案中，法院在进行划拨土地使用权拍卖处置时，没有经过土地管理部门同意，这样，一方面造成了司法权侵害行政权，另一方面，法院处置划拨土地使用权，使本应由政府统一组织进行招标拍卖挂牌出让的土地使用权脱离了政府的统一土地交易管理，而且法院在进行土地使用权拍卖时，往往信息披露不充分，公开程度低，造成土地使用权在有限范围内处置不规范，使土地资产不能够充分变现，很容易造成政府土地收益大量流失。
（二）关于企业划拨土地使用权是否列入破产财产问题
企业破产，其使用的划拨土地是否列入破产财产进行处置，多年来一直没有明确，因此，在处理破产企业划拨土地使用权时，有的以破产财产由法院直接进行拍卖偿还债务，有的过户到社会保险部门抵交破产企业职工养老保险，有的由企业私自进行转让，只有很少一部分由县政府收回并依法处置．但今年实施的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中明确规定，从2003年4月18日起，凡以划拨方式取得的国有土地使用权在企业破产时，该土地使用权不作为企业破产财产进行处置，应由县级以上人民政府收回，并依法处置。根据这一司法解释，企业破产时，不仅企业对划拨土地使用权无权进行处置，法院也无权进行拍卖处理，而应由县级以上人民政府依法予以收回，并根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》进行招标、拍卖或挂牌出让。
（三）关于土地使用权拍卖中土地估价问题
国有土地使用权进行拍卖，必须建立在科学估价基础上，因此，必须依照国家产业政策先对土地使用权价格进行科学评估。现在社会上参与土地评估的机构很多，审计事务所、价格事务所、房产交易所、土地交易所及其它一些社会中介机构都能参与土地使用权价格评估。虽然制定了土地的基准地价和标定地价，但由于土地使用权这一标的的特殊性，再加上一些不确定的外界因素，许多非事业性评估机构在估价时不能做到公正、公平、合理的评估价格，评估价格往往低于实际应有价格，从而造成国有土地资产熄性流失。
【对策】
（一）关于法院如何处置破产企业土地使用权问题
在此应视土地使用权性质区别对待。（1）对于出让土地使用权拍卖。根据《城市房地产管理法》及国务院规定，出让土地使用权拍卖，应报有批准权的县级以上人民政府批准，由县级以上人民政府土地管理部门组织实施。因此法院处置出让土地使用权，不能直接进行拍卖处置，应及时与土地管理部门进行沟通，土地管理部门提前介入，由土地管理部门依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对企业破产土地，面向社会，公开进行拍卖，然后政府收取40％一60％土地出让金后，由法院对剩余资产依法进行处置．依此，就确保了政府土地收益不致再流失。
（2）对于划拨土地使用权。根据最高人民法院司法解释企业划拨土地不属于破产财产，法院不能对划拨土地按破产财产进行处理．土地管理部门应在企业依法申请进入破产程序时及时收回企业划拨取得的土地使用权，符合土地储备条件的由土地储备中心按规定统一收购储备，不符合土地储备条件的，由土地管理部门依法进行处置。
（二）关于法院擅自拍卖企业攻产土地，或是未经土地管理部门同意裁定将划拨国有土地使用权转让问题。涉及土地使用权变更的，国土局不予办理土地变更登记手续及规划用途变更手续；涉及建房的，建设部门不予办理建筑审批手续；涉及房产过户的，房产部门不予办理房产转让手续，土地管理部门要对那些虽经司法程序，但违反《土地管理法》及《城市房地产管理法》等法律法规，进行土地转让的非法行为坚决予以查处，堵塞哈法”形式掩盖下的土地收益流失途径，
（三）关于土地价格评估管理问题。土地管理部门应协调物价、计委、工商，财政等部门对各个价格评估机构进行清查澄底，要根据原国家计委、国家土地管理局《关于对具备土地价格评估资格的中介服务机构进行确认的通知》，对评估机构的资质进行审核确认，审查其是否具有土地评估资质，评估人员是否具有土地评估价格师资格等，杜绝那些不具备资质的评估机构从事土地价格评估，将具有土地评估资质的评估机构予以公示，使土地评估从根本上得以规范，尽可能减少县政府土地收益在评估环节上的流失．同时，县国土局在办理有关土地转让过户手续时，对那些无土地评估资质的评估机构所作的评估报告不予认可。
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发布日期：2008-7-31
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【案例】
我县某局下属一国有副食品公司，因资不抵债依法申请破产，法院在审理该公司破产案件时，将该公司6亩多的办公用地（用地性质为划拔土地），委托某中介机构进行了土地价格评估，井对该地进行了拍卖，后向县国土局发出了协助执行通知，要求协助办理土地使用权过户的有关手续。
【评析】
近年来，随着社会主义市场经济的发展，国有企业破产案件中涉及国有土地使用权的经济案件日益增加，法院在审理此类案件时，一般采取将企业土地视为企业破产财产由法院进行拍卖处置的办法，本案即是法院处理企业破产案件时，在处置企业使用土地上常用的方式。在破产企业土地处置上，应注意以下几点：一是法院是否有权直接对土地使用权进行拍卖；二是对出让土地使用权和划拨土地使用权的处置有何区别；三是一般估价机构是否具有价格评估资质；四是若企业破产，其原有划拨土地如何依法进行处置。
（一）关于国有土地使用权拍卖问题。国有土地既是资源又是资产的双重属性和政府既是所有者又是管理者的双重身份，决定了国有土地使用权拍卖不同于一般意义的实物拍卖，不能照搬一般实物的拍卖程序，一般判决案件中的实物拍卖可以由法院直接进行，而国有土地使用权的拍卖是政府进行土地使用权出(转)让的一种具体方式，根据全国人大常委会有关解释，土地使用权拍卖不纳入《拍卖法》调整范围，因此，无论企业用地性质是出让还是划拨，法院都不能简单地按照《拍卖法》规定，直接进行拍卖处置。根据《土地管理法》，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》规定，国有土地使用权拍卖应由县级以上人民政府土地行政主管部门按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》组织实施。
本案中，法院在进行划拨土地使用权拍卖处置时，没有经过土地管理部门同意，这样，一方面造成了司法权侵害行政权，另一方面，法院处置划拨土地使用权，使本应由政府统一组织进行招标拍卖挂牌出让的土地使用权脱离了政府的统一土地交易管理，而且法院在进行土地使用权拍卖时，往往信息披露不充分，公开程度低，造成土地使用权在有限范围内处置不规范，使土地资产不能够充分变现，很容易造成政府土地收益大量流失。
（二）关于企业划拨土地使用权是否列入破产财产问题
企业破产，其使用的划拨土地是否列入破产财产进行处置，多年来一直没有明确，因此，在处理破产企业划拨土地使用权时，有的以破产财产由法院直接进行拍卖偿还债务，有的过户到社会保险部门抵交破产企业职工养老保险，有的由企业私自进行转让，只有很少一部分由县政府收回并依法处置．但今年实施的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中明确规定，从2003年4月18日起，凡以划拨方式取得的国有土地使用权在企业破产时，该土地使用权不作为企业破产财产进行处置，应由县级以上人民政府收回，并依法处置。根据这一司法解释，企业破产时，不仅企业对划拨土地使用权无权进行处置，法院也无权进行拍卖处理，而应由县级以上人民政府依法予以收回，并根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》进行招标、拍卖或挂牌出让。
（三）关于土地使用权拍卖中土地估价问题
国有土地使用权进行拍卖，必须建立在科学估价基础上，因此，必须依照国家产业政策先对土地使用权价格进行科学评估。现在社会上参与土地评估的机构很多，审计事务所、价格事务所、房产交易所、土地交易所及其它一些社会中介机构都能参与土地使用权价格评估。虽然制定了土地的基准地价和标定地价，但由于土地使用权这一标的的特殊性，再加上一些不确定的外界因素，许多非事业性评估机构在估价时不能做到公正、公平、合理的评估价格，评估价格往往低于实际应有价格，从而造成国有土地资产熄性流失。
【对策】
（一）关于法院如何处置破产企业土地使用权问题
在此应视土地使用权性质区别对待。（1）对于出让土地使用权拍卖。根据《城市房地产管理法》及国务院规定，出让土地使用权拍卖，应报有批准权的县级以上人民政府批准，由县级以上人民政府土地管理部门组织实施。因此法院处置出让土地使用权，不能直接进行拍卖处置，应及时与土地管理部门进行沟通，土地管理部门提前介入，由土地管理部门依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对企业破产土地，面向社会，公开进行拍卖，然后政府收取40％一60％土地出让金后，由法院对剩余资产依法进行处置．依此，就确保了政府土地收益不致再流失。
（2）对于划拨土地使用权。根据最高人民法院司法解释企业划拨土地不属于破产财产，法院不能对划拨土地按破产财产进行处理．土地管理部门应在企业依法申请进入破产程序时及时收回企业划拨取得的土地使用权，符合土地储备条件的由土地储备中心按规定统一收购储备，不符合土地储备条件的，由土地管理部门依法进行处置。
（二）关于法院擅自拍卖企业攻产土地，或是未经土地管理部门同意裁定将划拨国有土地使用权转让问题。涉及土地使用权变更的，国土局不予办理土地变更登记手续及规划用途变更手续；涉及建房的，建设部门不予办理建筑审批手续；涉及房产过户的，房产部门不予办理房产转让手续，土地管理部门要对那些虽经司法程序，但违反《土地管理法》及《城市房地产管理法》等法律法规，进行土地转让的非法行为坚决予以查处，堵塞哈法”形式掩盖下的土地收益流失途径，
（三）关于土地价格评估管理问题。土地管理部门应协调物价、计委、工商，财政等部门对各个价格评估机构进行清查澄底，要根据原国家计委、国家土地管理局《关于对具备土地价格评估资格的中介服务机构进行确认的通知》，对评估机构的资质进行审核确认，审查其是否具有土地评估资质，评估人员是否具有土地评估价格师资格等，杜绝那些不具备资质的评估机构从事土地价格评估，将具有土地评估资质的评估机构予以公示，使土地评估从根本上得以规范，尽可能减少县政府土地收益在评估环节上的流失．同时，县国土局在办理有关土地转让过户手续时，对那些无土地评估资质的评估机构所作的评估报告不予认可。
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