高房价不能全怪开发商    

地方政府坐享70%收益 高房价不能全怪开发商

2010-12-29 15:45:07　来源: 网易房产　

        在开发商被“妖魔化”的同时，土地供不应求造成地价飞涨，加上保障房建设缺失，地方政府无疑才是推高房价的幕后庄家。

        12月2日，万科总裁郁亮给全集团两万多名员工发邮件，宣布万科销售顺利达到千亿元，从1998年不足12亿元的销售额，到2010年突破1000亿销售规模，房改12年以来，万科用惊人的发展速度成为全球销售额最高的住宅开发商，为中国房地产历史揭开了新的一幕。

         万科的高速发展可谓中国房地产行业的一个缩影，从1998年房改至今，房地产行业的高速发展造就了一批“巨无霸”级别的开发商；但与此同时，开发商这一群体从诞生至今便一直与“暴利”、“高房价”、“腐败”脱不了干系，房地产开发商成为国内最负面的企业群体。

        在房价攀升、民怨沸腾的背后，值得我们思考的是，开发商真的是高房价的罪魁祸首？在房地产暴利链条里，谁才是最大的受益者？

天使与魔鬼

        从1998年房改至今，随着城市化浪潮的快速推进，释放了大量市场需求，带动了房价的节节攀升，也成就了大批高速成长的上市房企，像深圳派系的万科、中海、招商、金地、华侨城，粤派的富力、合生、雅居乐、保利、恒大，均是从籍籍无名的小企业发展到如今在国内举足轻重的大型上市企业。

        以保利地产为例，该公司在2006年上市之时，全年销售额仅为85.65亿元，但截至今年前11月，保利销售额已经猛增至571亿元，复合增长率高达84%，发展速度让许多非房地产企业望尘莫及，龙头企业万科2009年与2010年销售额更超越美国最大的住宅企业帕尔迪公司，成为地球上最大的住宅开发商，王石更预言，未来世界前十大开发商将来自中国。

       但与此同时，这些靠着房地产而一举暴富的开发商却始终被舆论推向风口浪尖，“暴利”、“推高房价”、“贪污腐败”每一样都跟他们脱不了干系，尤其是随着近年来房价的过快上涨，开发商几乎被彻底“妖魔化”。

        由福布斯中文版和中国建设银行在北京发布2010年《中国私人财富白皮书》报告显示，由于房地产价格近十年持续攀升，房地产行业的可观利润造就了11.6%的千万富豪，在投资方面，千万富豪选择房地产投资的超过六成，房地产几乎成了暴利的代言词，自然引发民众的“千夫指”。

        “中国房地产开发商就是中国最大的倒卖商、皮包商与中间商，大多数开发商自己并不建房，规划由政府部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商仅仅是扮演着中间人的角色，因此它们并不是真正意义上的企业”， 社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海认为。

         2009年风靡全球的电视剧《蜗居》由于揭露房地产圈黑幕，在社会上引起热烈反响，最后盛传因惹恼开发商遭停播。一部原创长篇小说《房地产官商勾结惊人黑幕：原罪》在网上连载获得非常高的点击，该小说描写了房地产领域的官商勾结、暗箱操作、中饱私囊的种种怪现状，构成了一幅触目惊心的房地产百丑图。

        难怪连被称为开发商集团“代言人”的华远集团总裁任志强也承认，自己是全国人民最想揍的第三个人。

幕后庄家

        在开发商被高度“妖魔化”的同时，我们也必须看到，在房地产这条暴利的产业链里，开发商确实占有了不小的利润，但大部分的利润通过土地出让流入到地方政府的口袋里。

       “开发商被妖魔化，这实际上是一种错误的社会道德观”，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，对于开发商的“暴利”，社会的理解存在不少误区，首先大家经常看到的上市房企收益确实十分可观，但这只是对一部分有开发项目的企业而言，由于房地产开发受制于政府的土地供给情况，拿不到地就无法开发，很多中小开发商的生存环境并不如想象中的好。

        除此之外，董藩认为，从产业发展理论角度看，每个产业都要经历诞生、成长、扩张、衰退、淘汰等各个发展阶段，现时房地产虽然正处在成长和扩张期，但总有到达衰退与淘汰的一天，“从经济学角度来看，房地产开发商只不过是一个生产企业，它无法控制房价的涨跌，只有供求关系紧张，房价才会上涨，供不应求的背后，更重要的是土地的供不应求”。

        实际上，土地供不应求已经是老生常谈的问题，尽管中央政府近几年均制定规模庞大的土地出让计划，但几乎每年都无法达标，2010年初国土部制定了18.5万公顷供地计划，但按照开发商上报数据，截止今年10月底住宅用地供应仅为3.6万公顷左右，无法完成目标已经是大概率的事情。

        土地的供不应求，自然造成土地价格的快速上涨，这无疑是推高房价的最重要原因之一。

       “现在你买一套30000元/平米的房子，其中20000元/平米是用于支付土地出让金，这意味着房地产的大部分利润都留到了地方政府的口袋里”，知名经济学家郎咸平表示，2009年，全国土地出让金达1.59万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%，2010年更有可能突破2万亿，土地出让金创新高没关系，但关键是它并没有取之于民用之于民，保障房建设一直喊没钱，中低收入阶层居住问题一直解决不了，这才是目前中国房地产最核心的矛盾。

       正如温总理所言，房价不仅有市场管理的部分，还有政府应该管理的部分，政府应该管的是保障性住房，解决中低收入者的居住难题，但保障房的缺失，恰恰是地方政府消极对待造成。

        由此来看，在开发商被“妖魔化”的同时，土地供不应求造成地价飞涨，加上保障房建设缺失，地方政府无疑才是推高房价的幕后庄家。

 

政府八年七调楼市 "合理房价"何时现?

2010-12-14 15:36:48　来源: 网易房产           从2003年以紧缩信贷为主的“121号文”开始，房地产调控整整进行了8年，但除了金融危机发生的2008年，当政府每一次推出国N条，随之而来的都是房价的报复性上涨，一次又一次地证明国N条的失败。

 12月2日，在各大门户网站的页面上，一条标题为“多地房价逆市上涨 或迎来第三次严厉调控”的新闻几乎都被挂在最显眼的位置，一位网友在跟帖里留言:“信了第一回又信了第二回，还会信第三回吗？”

从2003年以紧缩信贷为主的“121号文”开始，房地产调控整整进行了8年，但除了金融危机发生的2008年，当政府每一次推出国N条，随之而来的都是房价的报复性上涨，一次又一次地证明国N条的失败。

在这场调控与房价的“八年抗战”中，中央调控为何屡战屡败？温总理所说的“合理房价”何时才能实现？

调控打在海绵上

从2003年的121号文件、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”与“90/70”……到今年的“新国十条”，调控政策与房价进行了八年抗战，但除了金融危机发生的2008年，楼市调控之拳犹如打在“海绵”软弱无力。

“应该说中央调控的目的是好的，但每一次调控都没有打到点子上”，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹向网易房产表示，以“90/70”政策为例，政府本希望能通过调结构增加中小户型商品房供应，但实际效果并不理想，开发商有许多钻空子的办法，到了2008年政府希望通过信贷紧缩抑制房价，结果碰到金融危机，开发商不愿意拿地且降低开工量，造成2009年供不应求加剧，供需缺口引发了这两年房价的暴涨，最后造成了“弄巧反拙”的结果。

对于秦虹的看法，华东师大商学院地产系主任华伟也表示认同，他认为，房地产调控之所以出现屡败屡战，一方面是因为统计局没有为中国的房地产调控提供准备、稳定、连续、科学的数据；另一方面，地方财政又依赖于土地财政，所以对它有利就执行，不利就打太极拳，从而造成地方政府执行不力，细则就被架空。

以保障性住房为例，2009年发改委明确规定，全国土地出让金净收益10%将用于保障廉租房建设，但根据早前审计署发布的调查结果显示，有22个城市土地出让金并没有投入保障房建设，再多的规定最后只不过成为一纸空文。

中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为，地方政府的兴趣并不在于控制房价，因此他们还要靠高房价来进一步拍卖土地，所以我们的房地产表面上是市场经济，房地产的市场经济根子是非市场的，根子是非市场的，在市场末端搞市场机制，当然是一塌糊涂了。

合理房价的解决之道

今年两会前夕，温总理在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，有信心在任期内把房价保持在合理价位。但随之而来的房价报复性上涨，相信连老百姓甚至是总理本人也意料不到。房改12年已经过去，但合理房价何时才能实现？

“温总理表示有信心在任期内将房价控制在合理的价位，但什么才是合理的价位？总理并没有解释”，顾云昌接受网易房产采访时表示，按照国务院文件的阐述，房地产调控的目的是为了遏制房价过快上涨，以此来看调控的目的已经达到；但老百姓却希望房价能下降10%、20%甚至50%，到底什么才是合理房价？社会对此并没有达成共识。

他举了一个例子:夏天大家都爱穿T恤，老板买的是1000元/件，一般员工买的是100元/件，但大多数农民工买的是10元/件，那T恤的合理价位是多少？这显然是没有答案的问题，因为有钱人需要名牌，老百姓则需要性价比的产品，因此合理价格并没有固定标准，最重要的是各阶层各取所需。

“房子也一样，合理房价并没有一个标准的答案，富人我们随他买30万元/平米的汤臣一品，但只要夹心层有经适房为他们服务，低收入阶层则可以安心地居住在廉租房，不同阶层各取所需，这才是实现合理房价的根本之道”，顾云昌表示，中央调控与其天天和房价作斗争，还不如转换思维，把精力放在保障性住房上，只有坚持商品房与保障房两条腿一起走，才能解决老百姓“住有所居”的愿望，真正实现合理房价。

解铃还须系铃人

回顾1998年房改启动时，当时的设想是建立以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，但随着2003年国务院“18号文”的颁布，经适房的主体地位被商品房正式取代，房价也进入波澜壮阔的上涨通道。

解铃还须系铃人，在保证房地产作为国民经济支柱产业的前提下，要实现温总理所说的合理房价，提高保障房在住房供应体系中的比重，无疑是目前最可行的办法。

据悉，住建部日前在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420万套，且公共租赁房将占主要部分。

中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，从本次的保障房计划来看，可以说是对2003年“18号文”的一次“矫正”，如果保障房建设能跟得上计划，无论是对于抑制高房价乃至整个房地产市场的健康发展都能起到很好的推动作用。

“房地产调控的困局，在并无实质性制度变革的情况下，1000万套保障性住房表明中央政府是选择在不触动既有利益格局的前提下，寻找新的共赢方案，至少是根据各利益方的话语权能够接受达成一致的方案”，中信建投分析师魏凤春认为。  各方“分羹”房地产 高房价能全怪开发商？     地方政府是高房价的最大赢家
       调查结果显示，政府才是高房价的最大受益者，其中土地出让金占到23%-27%，如果算上税费，政府从房价中分得的份额远超70%。而且，开发商的利润，大部分都用于重新购置土地了，由此可知为何调控政策在地方总是遭遇“软着陆”。   

地方政府疯狂卖地 全国争现地王

2010-12-14 15:22:50　来源: 南方周末

        核心提示：在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价将无惧调控而再续升势？

 

12月7日，北京CBD最高报价总和为238.29亿元的6幅地块在北京土地储备中心现场开标。 （CFP/图）

        在一轮轮调控之后的年末，地王为何纷纷现身？这是否意味着房价将不可遏制地继续上涨？

        在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。

        12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标——意味着北京的新地王呼之欲出。这6宗地最高报价总和为238.29亿元——这将成为北京史上最高的总价“地王”。

        不仅是北京。尽管“房地产调控”这个关键词基本贯穿了整个2010年，但临近年末的时候，仍在多个城市相继涌现“地王”——即在土地拍卖中以创出新高的价格被拍得的建筑用地。

        距离“9·29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月，更是地王频出——25日，广州、武汉、杭州三地的地王或单价地王问世；29日，温州拍出楼面价3.7万的新地王；30日，上海将年初卖出、后遭退回的地块以3倍价格作为底价再拍卖——成就了沪上新一任的地王。

        同时，多个城市的地方政府为了争取完成年初制定的供地计划，无不快马加鞭地卖地——因为他们距离设定的供地计划还差一大截。可见，地王高潮仍然会在12月内掀起。

        面粉贵了，想吃面包的人都在担心面包也会变贵。作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价将无惧调控而再续升势？

总是完不成的供地计划

         土地拍卖现场的各种景象和数据记录着2010年末“地王”的横空出世——

         一次次举牌：南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出。

        一个个天价：从总价看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，即将问世的北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录。

        一轮轮上涨：较拍卖的底价，南昌地王溢价率近200％，南京先后产生的两块地王溢价均在5倍以上，而上海即将拍卖的两幅退定地块，其底价即已是年初出让底价的3倍以上。

       11月以来，多个城市进入了“突击卖地”时间，因为他们要赶着完成年初制定的供地计划。

        经过2009年房价大幅飙升后，地方政府似乎都对卖地“信心满满”：今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18.5亿平方米，与去年全国住房实际供地7.65亿平方米和前五年平均年度实际供地量5.47亿平方米相比，增幅翻倍甚至数倍。

        不过，上半年全国实际供应土地5.6亿平方米，只完成当年计划的30％。其中，广州计划供应500万平方米，实际供应62万平方米，完成率仅12％，是当时全国完成率最低的城市。上半年实际供应量低于全年计划的城市还有深圳、重庆和嘉兴。而北京也仅为22％。到了第三季度，这些城市也未进行大规模的土地出让，所以只好在年底冲刺供地任务。

        其实，供地计划是一笔“糊涂账”。从往年来看，各地地方政府几乎很少能完成年初制定的供地任务，计划落空已成为常态。广州甚至“动态调整”、一再修改供地计划：从年初的764万平方米，缩减到500万平方米，再到后来的200万平方米。

        这跟今年前10个月土地市场低迷有关：中国指数研究院的数据显示，全国105个城市住宅用地楼面均价，1－4月是持续下降，经历了6－9月的小幅波动之后，10月又显著下降；105个城市溢价率方面，今年一季度同比增幅均保持在三位数以上，但4月之后便直线下降，6－10月则保持了同比负增长态势。

        同时，根据中邮证券对前10个月数据的统计，开发商对土地购置面积增速提高，而土地购置费用增速下降，说明土地单价有所下降。总的来说，在11月之前，全国土地供应不多，价格也不高。

        然而，今年政府加大了房地产调控力度，要求加大供地总量和保障性住房的供地量。在今年的18.5亿平方米供地计划中，保障性住房、中小套型商品房、大中高档房的占比各为33％、44％、23％。而且，国土资源部土地利用司司长廖永林曾经表示，今年的住房供地计划执行情况，将与地方的新增建设用地指标进行挂钩。对于没有按期制定住房供地计划，或者制定的供地计划不符合规定的，国土部将根据具体情况，扣减地方用地指标。

        因此，地方政府为了达标，只好选择出让较大面积优质的地块——既能激活土地市场人气，也能卖出高价。从上述拍出的地王来看，多数属于市区的成熟和良好地段，都是引人垂涎的“肥肉”。

        果然，从中国指数研究院的数据来看，全国120个城市11月土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，较10月份环比上升15％，同比增幅11％；楼面均价也较10月份的“谷底”价环比涨32％。

        乘着这个势头，赶着达标的城市都“火上浇油”：据北京市土地整理储备中心数据统计，12月份北京拟入市的地块中，居住用地有24块，总面积达到433万平方米，较11月增长112％；武汉将在月内出让59宗地逾400万平方米，创该市单月最大供地规模。

        但据国泰君安测算，每年对于住宅的刚性需求和改善性需求为新增建设面积10亿平方米，对应是每年6亿－8亿平方米的新增土地供应量。但目前无法达到这个数字的供给。

        今年前11个月，全国120个城市累计供应住宅用地近4亿平方米。“尽管这个数字接近满足基本需求，但是算上投资型需求、开发商囤地等因素，土地还是相当紧张。”一位不愿具名的地产分析师表示，这种整体紧张的状态，为地王的产生形成了推波助澜的背景。“供地多了，也不绝对意味着商品房供应会多起来。”

        从整体上来看，1996年－2009年，房地产开发企业累计购置土地面积共计37.8亿平方米，其中有12亿平方米处于持续闲置状态。2009年，北京和上海的土地闲置率高达42％和53％，远高于全国平均水平。  

开发商不差钱

       “我们对长期房地产市场是看好的。”滨江集团董秘李渊向南方周末记者表示，公司股东大会规定今年全年土地购置计划额度为110亿。11月25日，滨江集团以18.06亿竞得杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，对应楼面单价为2.57万/平方米，成为杭州单价地王。

        对此，李渊表示，不要只看到这是价格高的地王，还要看到这个项目建设的容积率很低。“结合容积率来算，地价并不高。”李渊介绍，该项目的容积率为0.9，较高层项目的2－2.5要低很多。

        容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房价中所占的比例。对于居民而言，容积率越低，舒适度越高，但也可能意味着房价更高。

        在日益高涨的房价下，要想在杭州这些一线城市“低成本获取优质土地”的可能性越来越小。海通证券就认为，虽然滨江集团在拿地风格上一贯谨慎，但是也不得不面临杭州地区土地成本不断上升的压力。

        各地产商都面临着相似的问题。以温州地王为例，对于3.7万的全国最高楼面单价，温州当地的房地产人士却认为“不算高”，甚至超过4万都不意外。因为该地块附近的一些楼盘二手房在售单价已在4万以上，而未来这一地王开发后的住宅单价被预期在7万以上。

        继续看涨的房价、快速的销售，是开发商敢于大举拿地的底气所在。尤其当凶猛的央企缺席各地的土地拍卖时，唱主角的则是具备资金实力的地产商。

        近期卖地现场频频出现万科的身影：广州“广铁南站”地王争夺战中，万科与越秀城建结盟；南京地王的血拼中，万科周旋于雅居乐等地产商逾300轮的抢牌之中。尽管这两个地王都没拿下，但刚因年度销售逾千亿而创下世界纪录的万科，其在土地市场上的进取，表明了该市场的火热程度。

        此外，保利、金地等知名开发商，也在瞄准近期全国土地的“招拍挂”。中信地产更有望以63亿拿下北京中服“地王”的其中部分。

        财大气粗的地产商看起来“不差钱”。尽管历经年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，今年1－10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32％；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3％。

        值得注意的是，“9·29”新政后，开发商的“银根”却未明显收紧。10月份，房地产开发资金中新增国内贷款逾千亿，环比9月上涨了11.34％，同比增长18.83％。

        海通证券研究员涂力磊曾预计，根据前10月的增速，开发商全年资金总量有望达到7万亿元以上，较2009年的5.7万亿明显增加。对于明年的房地产信贷，中金公司预料会较今年有所收紧，但市场反应不会比2008年更差。从资金的角度来看，明年地产投资和销售上升仍是大概率事件。

        加上销售回笼以及海外流入的资金，开发商不至于陷入类似2008年的窘况，所以有实力的开发商敢于大胆拿地。“土地之于开发商，正如布匹之于裁缝。土地是开发商最重要的原材料，有钱就会争取去买地。”合富辉煌首席分析师黎文江说，没能力拿地的弱小地产商，如果支撑不住，将被淘汰出局。持续上涨的地价实际上成了行业洗牌的“天然因素”。

        至于明年的土地市场，中金公司判断，保障房大量投资驱动下政府将力保土地市场规模，土地购置仍将维持高位，但增速下降；由于开发商资金压力加大，地价有望回落；供地郊区化趋势下地块位置品质将出现较大分化，位置好的地块溢价水平仍会较高。

疯狂的开始还是结束？

        地王频现，直接“养肥了”地方政府。在今年头10个月，上海的土地出让金收入已达到1366.49亿，雄居全国之首；较2009年全年的1025.28亿都多出33.3％。而北京直到过了11月才迈过千亿门槛：头11个月，北京土地成交总价达到1068.49亿，超过了2009年全年的928.05亿、2008年的502.69亿。此外，大连和天津的土地收入也达到900亿左右，距离千亿关口近在咫尺。

        但也有些城市显得落后。例如，广州前11个月的卖地收入222.37亿，仅为土地财政“千亿俱乐部”成员的五分之一。

        “从一线蔓延到四线甚至五线，越来越多的城市正在享受土地财政的欢愉和激情。”国泰君安的研究报告如此阐述。

         为地价“埋单”的是开发商。今年1－10月，全国房地产开发企业土地购置费达8006亿元，同比增长79.2％，占开发投资的比重达21％，全年预计将突破1万亿。同比近八成的增长、过万亿的投入、在开发投资中越来越大的占比，开发商用于买地的庞大支出预示着未来的风险。

        11月份，南昌老城区的地王拍出时，当地业内人士回忆：2007年“9·27”二套房贷调控措施出台后不久，南昌也拍出了一块地王，当年也是全城热点，但现在很惨淡。他指的是当年10月南昌正荣置业公司拍下地王后两年内不开发，后该地块被收回，而逾3500万定金被没收。

         经历过2008年金融危机的地产商都深知“现金为王”的重要性——不能因为盲目追求土地储备而损害资金链。

        “地王效应”蔓延到了二、三线城市。尽管不像一线城市出现天价地块，但部分城市的土地市场也是热火朝天。

          疯狂进军二、三城市的深圳房企佳兆业，11月份开始“买地大跃进”：在一个月内，该公司以约29亿竞得13幅土地，面积超过200万平方米，以致其总土地储备达到约1600万平方米。其中更是在一天内拿下了9块地。

         “找地”的同时，佳兆业还大笔“找钱”：11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元；12月1日，在香港发行15亿五年期可转股债券。佳兆业总裁黄传奇曾表示，今年剩余的时间，还有可能会继续拿地。

         对此，一位深圳本地业内人士摇头表示看不懂。“尽管佳兆业的负债率不高，但这样借钱买地的做法，假如资金链某个环节断裂，即可能全盘皆输。”
 

全国“地王”集体“胎动”

2010-12-14 07:10:08　来源: 中国证券报(广州)　

        核心提示： 11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。

        11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。

全国地王频出

         距离“9·29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月份，全国各地更是地王频出。25日，广州、武汉、杭州三地的总价地王或单价地王问世。29日，温州拍出楼面价达3.7万元的新地王，创下全国楼板价单价地王。

        12月3日，一个自然人击败五个开发商，夺得南昌地王，溢价率近200%。从3.3亿元拍到21.05亿元、从5.4亿元拍到36.3亿元，南京10月29日对外出让四幅土地中产生两块“地王”，溢价均在500%以上。

       12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标，6宗地最高报价总和为238.29亿元，这意味着北京的新地王呼之欲出，这将成为北京史上最高的总价“地王”。除了这块几乎没有悬念的“地王”外，青岛、佛山、厦门、温州、武汉、南京等二线城市，也将在12月份的土地出让市场中争夺“地王”。

       12月9日，上海青浦单价地王诞生，业贸投资有限公司以16.2亿元拿下赵巷镇特色居住区17号地块，折合楼板价达到21865元/平方米，溢价率达192%。

或会推高房价

         土地市场再度升温，地价再度走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。

        目前，北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元，还有更多的城市在冲刺年底卖地成绩单。业界有关人士担忧，年底出现的卖地潮、地王潮，可能导致地价推动房价的上涨。

        截至11月22日，上海、北京、大连、天津等10大城市今年前11个月累计卖地收入达6694.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余8大城市同比均大幅增加。

        值得关注的是，主要城市的居住用地成交溢价率开始升高。在结束长达6个月的盘整后，成交地价再度开始出现快速上升的态势。

        11月份全国10个主要城市整体平均的溢价水平呈高位态势，广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%，其中广州最高，为80%；北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租赁房、限价商品房和安置房等，13宗地采取“非价高者得”招标方式出让，溢价率仅为7%，成为溢价率最低的城市。

        而一旦地价反弹成为趋势，各地在“土地财政”的诱惑下，年底可能再度放开土地闸门。而如果住宅用地的成交方式不能及时进行变革，以抑制地价，则新的“地王”可能会不断继续出现，并可能由此带来房价的再度飙升。

 开发商收益排第二 暴利已难以想象         开发商是利润的第二大主体。南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。” 

一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链

2009-10-27 08:24:45　来源: 新华网-经济参考报(北京)　

        核心提示：●“政府可以说是房地产最大的赢家”●“银行是吃了买房人再吃卖房人”●推高房价——“媒体非常有用”●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”

经济参考报10月27日报道 在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。

住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。

汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。

从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”

房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。

江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。

记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。

媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”

“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。

有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。

国企疯狂抢地吹大资产泡沫为经济复苏“埋”下地雷

“国企抬价的现象很普遍，抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者，近期南京市要拍卖7幅地块，浦口区打算拿出2块地，但是现在有多家国企来争。

记者近日在江苏、江西采访时，多位基层国土部门干部向记者反映，近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。

“国土部门并不希望土地价格越高越好”

上述不愿透露姓名的基层干部说，“业内流传国家4万亿投资计划中，有2万亿经过国企下属的房地产公司流入了土地市场。一些国企拿地不计成本，今年拍出的新‘地王’可能会导致未来5至8年内房价成本居高不下。民营企业经过2007年的泡沫后拿地普遍比较理智。其实国土部门并不希望土地价格越高越好，那样只会拖累一个区域房地产的健康发展。”

这名干部向记者介绍了今年南京市的几块新“地王”：9月8日，南京市河西新城区金沙江地块拍出了15.92亿的“天价”，其楼面地价高达7553元/平方米，双双创下今年住宅类用地的新高，该区今年一季度有的住宅售价还不到7500元/平方米。抢下该地块的保利地产是由中国保利集团控股下的一家大型国有房地产企业，自7月份以来已经斥资63亿元在全国5个城市拿地，9月8日是该企业进入南京的“揭幕战”。

9月16日举行的南京国土拍卖会上，江宁区九龙湖区域诞生了新“地王”，央企中冶置业经过66轮争夺，斥资3.42亿元拿下了一幅地块，楼面地价达到每平方米3910元，比万科2007年拿下同区域一幅“地王”的价格还高了632元，成为今年江宁地块拍出的最高价。业内人士估算，项目建成后的成本会超过7000元/平方米。

国企“豪赌”土地引发新一轮房地股融资扩张

华泰证券房地产行业研究员张驰飞说，今年的土地市场像2007年一样“地王”频出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“广州地王”……，一路刷新历史纪录。但有所不同的是，今年央企手里钱多，而2007年是民企上市公司唱主角。

他向记者举例：6月30日，中化方兴以40.6亿元竞得北京广渠门一地块，成为北京“地王”；9月10日，中海地产以70.06亿元夺下了上海长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，一举夺下“中国地王”称号。这比两周前华润置地35亿元在嘉定刚刚创造的地王价整整翻了一倍。

同样在9月10日，两家国企招商地产和深圳华侨城联手，以5.3亿元总价拍得深圳宝安尖岗山一块居住用地。该块地以楼面价为1.89万元/平方米成交，刷新纪录，成为深圳新“地王”。

国企四处购地、一掷亿金的同时，引发上市房地产企业快速跟进，股市上出现新一轮融资扩张。张驰飞介绍，保利地产近期融资78亿元，金地集团也完成股市融资40亿元，万科112亿元增发计划刚刚通过股东大会，绿城也有相应融资计划。

9月22日，民企再度创造“地王”，杭州绿城集团首次进军苏州，便以61亿元的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。其中以36亿的总价拍得6号地块，楼面价28057元/平方米，预计该地楼盘价格将突破5万元/平方米，成为江苏新“地王”。

地价和房价高企带来巨大风险，最终买单的是老百姓

南昌市土地交易中心主任钱友庚说，今年2季度以来，南昌市的土地交易明显活跃，现在每一宗地都有7至8家竞争。南昌市没有有意抬高地价，但是开发企业的行为确实缺乏自律，不断涌现新“地王”对行业并不是什么好事。

2007年南昌市出现了一批“地王”，可是到2008年底，有的地价只剩下原来的二分之一。今年有2007年拍卖的三幅地块被退回来，有的开发商宁愿损失定金，因为承受不了高昂的土地成本。

钱友庚认为，今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”，迅猛的涨势是难以维持的，这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象，有的比周边房价还要高，除了制造房价上涨外，过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。

他认为，土地市场和房地产市场都有潜规则。国有企业不怕地价高，因为资产在账上，拿到地就可以再去融资再去搞项目，这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”恶性循环。“国企现在不差钱，上市公司可以圈股民的钱，但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担，最终买单的是老百姓。”钱友庚说。

萧条期间资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音

中国工商银行资产管理部研究员张兴胜说，中国的房价收入比是发达国家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍，而国际上公认的正常范围为200至300倍。

目前，上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米，周边杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是，这些都反映出我国房地产泡沫严重程度。

江苏银监局局长于学军认为，比泡沫本身更严重的，是我国缺少抑制泡沫膨胀的有效机制和社会动力。抑制房地产泡沫主要依靠政府对市场投机活动的抑制，新加坡、英国、瑞典等国均有卓有成效的措施抑制房价。我国一些地方片面理解“增加居民财产性收入”的政策，鼓励居民直接进行住房投资，将房地产作为社会投机工具使用，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，因而抑制房地产泡沫就一直缺少出台的社会动力，导致1993年、2006至2007年、2009年出现周期性的房地产泡沫。

专家们表示，资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。

当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。

专家：京沪未来十余年房价已被透支灾难性后果将比日本更可怕

学者羊慧明等业内人士表示，如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。一些经济界人士认为，当前我国一线城市的房价已经很高，风险已经很大，前车之鉴不能不重视。

事实上，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上，即以家庭户均年收入6万元计算，房价收入比已超过30倍。

京沪人均收入要达到东京的水平，起码还要15年。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将比日本更可怕。

专家们认为，我国并不是没有发生过房地产危机。海南、香港都曾因房地产泡沫破裂受严重拖累，深圳去年的房价大跌引发部分楼盘业主集体“断供”，风险陡然出现；杭州房价下跌幅度曾达到几千元，市场低迷持续时间超过其他城市。

从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。从一个企业来看，沉迷在房地产就会丧失斗志，荒废主业。

日本泡沫经济时代购买不动产越多的大企业，受到的拖累就越大。当前，内地楼市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天价，拿得起地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，他们就可以随意拔高房价，牟取惊人的暴利。

靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市，仿效香港地产模式将祸害中国社会。 (本文来源：经济参考报 作者：邓华宁、叶锋、李美娟)
 银行吃了买房人再吃卖房人 银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。 

银行是房价暴涨背后推手 被指可能最终被套牢

2010-05-10 08:00:48　来源: 中国青年报(北京)　

核心提示：在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

楼市新政给中国房地产市场带来的震荡不会只局限于“炒房客”。

早在今年“两会”期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

已被投资冲动吹大的楼市泡沫与银行房贷可谓唇亡齿寒。

中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，“它的杀伤力比以往任何时候都强”。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者“越套越牢”。

还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成“结构转型”的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的“第一刀”。

银行是房价暴涨的背后推手

虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强“观望气氛”，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者“看一看再说”的心态也较为浓厚。

北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区“炒房者”打击力很强。

中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为“中国式次贷危机”。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现“显著调整”。

美国“次贷”危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其“泡沫”形成机制自然不同。

有分析人士称，美国爆发的“次贷危机”，其金融泡沫类似“晚期癌症”，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是“全身扩散”型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行“优良资产”，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的“投机性贷款”进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国“次贷”的击鼓传花游戏相似了。

危险的是，中国银行(4.03,-0.02,-0.49%)系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。

向松祚认为，中国楼市泡沫特征有几个方面：2009年以来，我国各大中城市“地王”层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想象；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房。

“当房贷还不上时，会出现什么样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多么相似。”他说。

一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比，意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金(损失利息不算)；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。

“两会”期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。

何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而借助银行资金为杠杆，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。

他说：“这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有采取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金链中断，房价才可真正下跌。”

破解楼市“股市化”

在此次新政实施之后，有业内资深人士比喻，这是管理层力避把中国房地产市场“股市化”的强力手段。

分析人士称，在拥有多套住房的投资者手中，房产完全丧失居住属性，只剩下投资属性。投机者所占比例过高的区域，房屋就如同一支股票，一旦投机者做庄炒作这只股票，暴涨、暴跌就只是时间和幅度问题。

随着户籍制度松动，交通条件改善，百姓购买力提高，全国的房地产市场正在逐渐一体化。只要有价格洼地，就一定有炒房团前去投机。

何新委员在其政策建议中提示必须关注两类投机资金拉高房价：一是国际资金，二是银行的大量闲置资金。

他对楼市泡沫可能拖累银行产生金融风险的担心，其实早在2008年房地产市场调整时，就引起一些地方银行的警觉。在深圳，当时出现过“断供”现象，让当地金融机构非常紧张。为了避免“中国式次贷危机”蔓延，一些房贷业务占比重较多的银行开始全面审查房贷资格。据称，当时对第二、三套房就开始实行“有条件支持”，比如提高首付比例从30%到50%不等。不过，2009年楼市复苏后，各地银行贷款审查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰复燃。

据业内人士透露，某些中介公司给熟悉的投资客提供低首付，这样能用更少的本金购买更多的房产，从而实现“以小博大”。对此，银行贷款机构进行监管非常困难。很多时候，银行的信贷人员本身就有很大的放贷压力，而作为相对优质资产的购房贷款，本身就很有吸引力。再加上房价上涨，银行从自身利益出发，本来就有吹大楼市泡沫的冲动。

央行刚刚发布的数据显示，今年一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。除了全国数据，在上海，4月14日央行上海总部公布的数据显示，一季度上海人民币个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元。分析人士称，这充分说明一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

事实上，正是一季度较高的房贷增速引起了银行监管层的警惕。银监会主席刘明康最近强调，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并表示各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试。

5月6日，深圳楼市新政正式面世。当地政府出台政策要求，严格执行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。

当地房产业有关人士称，深圳二套房贷已经大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就离场了，三套房停贷进一步关紧炒房资金的“水龙头”。

北京华业地产(5.70,-0.06,-1.04%)副总裁陈云峰认为，这次房地产政策主要是奔着打击投机型暴涨需求、支持自住型需求和控制投资型需求这三个层面来的。“有钱人在炒房，没钱的借钱也在炒房，如果这种局面持续下去，就有可能把中国经济拉向崩溃的边缘。”

易宪容则强调，对于遏制投机性需求新政已表现出很大决心，但仍需要严格的执行。这里关键是，银行要认定购房者到底是“居住性需求”还是“投资需求”。其一，要对购买第一套住房者贷款进行严格的审查，让一些信贷不合格者不要进入信贷市场，同时对购买第一套住房者严格禁止利用其投资。其二，新政应贯彻到各地，不能只局限在几个大城市，防止在一线城市投机炒作的资金流向二三线城市，重新把这些城市的房价炒高。

新政带给银行的阵痛不是坏事

严厉的楼市调控政策会否影响中国经济的增长？银河证券首席经济学家左晓蕾认为，目前中国政府对外坚持人民币汇率保持基本稳定，对内在当前通胀预期不断增大的形势下，央行绝对不会降低利率，更重要的是政府调控采取了最有效果的政策，直接严格地限制银行资金流入房地产市场。减少银行资金对投机性行为的支持，就等于投机收益的去杠杆化，对于遏制投机行为是最有效的。这些政策大大降低了银行的风险，也就降低了经济的系统风险。

另外，世界各国房地产泡沫经济暴发的过程，一般都是房地产价格大幅上涨三年左右，政府政策开始调控，最后刺破泡沫引爆危机，日本、美国大都如此。而中国这次是在房地产价格非理性上涨一年以后政策开始调控。换句话说，房地产的泡沫并没有被累积到一触即溃的程度。

业内人士普遍认为，房价回落确实会给银行带来信贷质量下降的隐忧，楼市新政尤其是房贷的收紧，在短期内会给市场带来负面影响，但是中长期来看，有助于调整银行的信贷结构，提高风险管理能力。

交通银行(6.65,0.01,0.15%)首席经济学家连平认为，我国个人按揭贷款业务首付比例相对较高，一般在20%-30%，而且目前又将二套房首付提高至五成。所以与国际相比，从首付比例的角度来讲，银行个人按揭贷款风险不大。

目前，各大银行针对房地产贷款的压力测试工作正在展开。交通银行表示，该行房地产业贷款总体风险可控，如果房价下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0.9个百分点。建行、农行的消息也称，20~30%的房价调整并不会影响其房贷整体质量。

民生行长洪琦则在最近的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

长期看，房地产新政的“阵痛”给银行业带来的并非完全是坏事。分析人士指出，房地产新政不仅有助于挤出房地产泡沫，防范房地产贷款的未来风险，同时对于银行的信贷结构或许也是一个有益的调整。

东兴证券银行业分析师王保伦认为，严厉的房产调控新措施，对银行造成压力来自三方面：一是房屋需求减少，二季度及以后月份富裕资金投向何处，而其他行业的资金收益又低于房产贷款，对银行未来的利息收入形成新的压力；二是需求减少和资金收紧后开发商资金回笼放缓，某种程度对银行资产质量构成压力；三是新措施将使房价下跌，抵押物贬值造成银行资产质量压力。

这也许正是银行业展开信贷结构调整的机会。在长三角、珠三角等沿海地区，中小企业的资金需求量仍然巨大，给这些企业放贷一直以来就是大型商业银行的弱项，这次调整房贷反而是个机会。另外，中国制造业进行自主创新和产业升级全面再造，对那些技术密集型企业和创新型企业，银行信贷更应该大力支持，毕竟只有企业活力恢复，经济发展的动力才能真正加强。

安信证券的最新报告称，在新政影响下，未来两三年里中国房地产市场将经历温和的调整，表现为“房价的盘整或者缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长”。

他们不认为短期内楼市会以急跌的方式进行调整。因为尽管信贷的收缩和贸易顺差的下降已经出现，通货膨胀压力也在逐步增大，但是流动性出现迅速收紧的可能性并不是太大，购房需求也不太可能出现急剧的萎缩。另外，地产新政对经济GDP增速影响有限，大约在1~2个百分点。

左晓蕾说，新政是给正在膨胀中的泡沫减少继续吹大的能量，以制止泡沫在短期内继续大幅膨胀，降低房地产风险，引导房地产市场软着陆，恢复经济整体的平稳增长态势。
炒房客与高房价共舞 当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，将在这一波复杂经济背景下发生何种演变，广受市场瞩目。 

新华社记者调查温州炒房团:开发商与房托族共舞

2010-11-29 08:34:55　来源: 中国青年报(北京)　 核心提示：当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，将在这一波复杂经济背景下发生何种演变，广受市场瞩目。记者在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链。
当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，将在这一波复杂经济背景下发生何种演变，广受市场瞩目。作为楼市的另类风向标，“温州炒房团”曾在楼市中呼风唤雨，如今是偃旗息鼓还是枕戈待旦？

开发商与“房托族”共舞

记者在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链，似乎并不甘心就此退出这曾经奢华的暴利舞台。

“至少到现在为止，市场传闻温州炒房团东山再起的消息，大部分是‘房托’的炒作。”资深的温州投资者王明(化名)告诉记者。从现象来看，每个周末，温州市都有一场接一场的房地产项目推介会，有温州本地的房产商，也有外地的，不少酒店为此应接不暇。

一位在温州当地从事房产报道的媒体人士则剖析说，温州最早由媒体组织的“看房团”，后来逐渐演变成“炒房团”，也有人专门从事炒房中介事务，成为“专业房托”：如有的人专门与房产商接洽，承接举办推介会的项目并找好场地，有的人则专门负责邀请有实力的温州老板来看项目。“一个推介会的行情价是3万到5万元，只要我愿意，天天都有房产商找我组织推介会。”这位媒体人士称。

这位媒体人士称，这种推介会是用钱砸出来的：如果推介会需要温州当地媒体报道，开发商就必须投放广告，这使得当地一些平面媒体成为获益者。“某报整版彩色封底广告的价格已经高达15万以上，而且不打折、必须先付款。地产广告成了报纸的主要创收源。”一些组织推介会的机构，甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”，营造一种项目火热的假象。但这位人士称，纵然推介会开得红火，成交量却并不高。

“好多楼盘就是利用温州人打广告，似乎温州人买了，这个楼盘就一定会升值。”王明说，在楼市调控政策干预下，温州现在许多的“房地产项目推介会”说穿了就如同一场场“假面舞会”，真心买的人并不多。有心的人多走几个推介会，甚至会发现大部分所谓的“看房人”就是那几张熟面孔，他们是拿工资的“职业房托”。

而此间更隐秘的传闻是，某些房产商和投资客签订类似期货投资合同的购房协议，如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以作为新房出售，如果到期房子还没卖出去，再由投资客真正买下。知情者坦承，类似“炒期货房”的手法，助推了楼市虚火。

揭秘温州“房托族”的“使命”

无疑，有没有房产，在很多时候已成为不同舆论阵营的分水岭，有房的人并不希望房价大跌。王明说，从这个角度看，无论是开发商、“房托族”还是普通的有房户，都在利益阵线的同一边。所以即使明知是炒作、“假面舞会”，许多知情的温州投资客并不去揭穿它，为的就是通过舆论抬高房价，“出手就能多赚点”。

此外，分析人士指出，在更宏观的“温州人经济”层面，温州人的投资与房地产业有着千丝万缕的关联，温州投资者已经从最初的“炒房者”变成深度介入房地产开发的“从业者”，也使得他们需要一支专业的“房托”队伍稳定市场情绪。

知情者称，首先，温州市当地前百强企业有较大部分都涉猎了房地产投资；其次，从全国各地温州商会层面看，光是会长、副会长级别的商人中，从事房地产业的人也为数众多；再次，还有成千上万的海外温州商人，也把不少资产用于投资内地房产。“在全军杀入的情况下，没有人愿意看到这片天倒塌，所有人都是这个链条上的成员，一荣俱荣、一损俱损。”这位分析者说。

但如果全部的推介会都是没有成交量的“假面舞会”，也很难支撑那么多房产商前仆后继、乐此不疲。

“实际上，只要楼盘肯打折，也有人愿意下单。”温州投资者陈女士称，外地楼盘到温州打折都在六七折，大大高于他们在当地的销售价和对外报价。而只要有成交量，“房托族”和开发商就开始借题发挥，炒作“温州炒房团东山再起”之类的话题，煽热楼市。

此外，不能忽视的是温州数量众多的各类民间组织中一些人打着“炒房团”的旗号招摇撞骗，混淆视听。而值得深思的是，许多开发商实际上是知道“房托”现象并认可的。王明说，房产商有时甚至只需要有从温州出发的“炒房团”到所在地售楼现场演戏就成，“他们就想让当地人知道‘狼来了’，刺激本地人赶快下单，达到销售目的”。

必须清醒看到，尽管国家针对楼市飞涨接连出台调控政策，在一定程度上遏制了投机性购房。但在当前复杂的经济形势下，“住房是最佳投资品”的论调，仍然是一种主流的市场共识。

浙江大学金融研究院执行院长汪炜建议，国家在管理流动性除了在房地产、农产品和大宗商品价格管理上采取调控的方法之外，还必须加快建设新的渠道，引导民间资本合理流动。
 

神秘房托族现身炒作温州炒房团东山再起

2010-11-29 08:33:45　来源: 东方早报(上海)　

在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链。

神秘“房托族”现身温州炒作 “温州炒房团东山再起”

在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链。一些组织推介会的机构，甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”。

此间更隐秘的传闻是，某些房产商和投资客签订类似期货投资合同的购房协议，如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以将其作为新房出售，如果到期房子还没卖出去，再由投资客真正买下。

据新华社杭州11月28日电 当前，市场围绕货币流动性过剩、如何管理通胀预期的争论达到白热化。楼市作为吸纳天量资金的“蓄水池”，广受市场瞩目。作为楼市的另类风向标，“温州炒房团”曾在楼市中呼风唤雨，如今是偃旗息鼓还是枕戈待旦？

“职业房托”手法揭秘

早几年红火的楼市使“温州炒房团”名震天下，如今，在楼市调控政策巨压之下，“温州炒房团”踪迹难觅。

其中一个证据是，在有着号称“浙江楼市风向标”的浙江省第十七届房地产博览会上，有一个号称百人规模的“温州炒房团”齐刷刷开专车赶赴杭州，临走却“不带走一片云彩”。这届房博会，也被称为“史上最冷房博会”。

但是，新华社记者在温州调研发现，随着“炒房团”勃兴，当地滋生出一条专业的项目推介、组团看房、购房产业链，似乎并不甘心就此退出这曾经奢华的暴利舞台。

“至少到现在为止，市场传闻温州炒房团东山再起的消息，大部分是‘房托’的炒作。”资深的温州投资者王明(化名)说。从现象来看，每个周末，温州市都有一场接一场的房地产项目推介会，有温州本地的房产商，也有外地的，不少酒店为此应接不暇。

一位在温州当地从事房产报道的媒体人士则剖析说，温州最早由媒体组织的“看房团”，后来逐渐演变成“炒房团”，也有人专门从事炒房中介事务，成为“专业房托”：如有的人专门与房产商接洽，承接举办推介会的项目并找好场地，有的人则专门负责邀请有实力的温州老板来看项目。“一个推介会的行情价是3万到5万元，只要我愿意，天天都有房产商找我组织推介会。”这位媒体人士称。

这位媒体人士还称，这种推介会是用钱砸出来的：如果推介会需要温州当地媒体报道，开发商就必须投放广告，这使得当地一些平面媒体成为获益者。

“某报整版彩色封底广告的价格已经高达15万元以上，而且不打折、必须先付款。地产广告成了报纸的主要创收源。”一些组织推介会的机构，甚至给内部员工发放补贴，并通知员工把家人带去，形成人数众多的“房托族”，营造一种项目火热的假象。但这位人士称，纵然推介会开得红火，成交量却并不高。

“好多楼盘就是利用温州人打广告，似乎温州人买了，这个楼盘就一定会升值。”王明说，在楼市调控政策干预下，温州现在许多的“房地产项目推介会”说穿了就如同一场场“假面舞会”，真心买的人并不多。有心的人多走几个推介会，甚至会发现大部分所谓的“看房人”就是那几张熟面孔，他们是拿工资的“职业房托”。

而此间更隐秘的传闻是，某些房产商和投资客签订类似期货投资合同的购房协议，如约定在一年时间内，投资客只要给了小部分定金，就可以对某套房屋有转售权，房产商也可以作为新房出售，如果到期房子还没卖出去，再由投资客真正买下。

知情者坦承，类似“炒期货房”的手法，一定程度上助推了楼市虚火。

“温州炒房团演戏就成”

无疑，有没有房产，在很多时候已成为不同舆论阵营的分水岭，有房的人并不希望房价大跌。王明说，从这个角度看，无论是开发商、“房托族”还是普通的有房户，都在利益阵线的同一边。所以即使明知是炒作，许多知情的温州投资客并不去揭穿它，为的就是通过舆论抬高房价。

此外，分析人士指出，在更宏观的“温州人经济”层面，温州人的投资与房地产业有着千丝万缕的关联，温州投资者已经从最初的“炒房者”变成深度介入房地产开发的“从业者”，也使得他们需要一支专业的“房托”队伍稳定市场情绪。

知情者称，首先，温州市当地前百强企业有较大部分都涉猎了房地产投资；其次，从全国各地温州商会层面看，光是会长、副会长级别的商人中，从事房地产业的人也为数众多；再次，还有成千上万的海外温州商人，也把不少资产用于投资内地房产。“在全军杀入的情况下，没有人愿意看到这片天倒塌，所有人都是这个链条上的成员，一荣俱荣、一损俱损。”这位分析者说。

但如果全部的推介会都是没有成交量的“假面舞会”，也很难支撑那么多房产商前仆后继、乐此不疲。

“实际上，只要楼盘肯打折，也有人愿意下单。”温州投资者陈女士称，外地楼盘到温州打折都在六七折。而只要有成交量，“房托族”和开发商就开始借题发挥，炒作“温州炒房团东山再起”之类的话题，煽热楼市。

此外，温州各类民间组织中一些人打着“炒房团”的旗号招摇撞骗。而许多开发商实际上是知道“房托”现象并认可的。王明说，房产商有时甚至只需要有从温州出发的“炒房团”到所在地售楼现场演戏就成，“他们就想让当地人知道‘狼来了’，刺激本地人赶快下单，达到销售目的”。

民间资本疏导之道

尽管政府针对楼市飞涨接连出台调控政策，但在当前复杂的经济形势下，“住房是最佳投资品”的论调，仍是一种主流的市场共识。

许多受访者称，以温州而言，当地投资者历史传统上就重视“实在”的东西，如房产、煤矿或者农产品(20.90,0.10,0.48%)，而股票、期货之类的投资品种，在他们看来比较“虚”，因此不会投入太多。

长期在杭州定居的温州人金先生就说，自己有1亿多元的资产，宁可闲在银行里等待机会买房，也不会拿去炒股，“只有20多万元在股市里玩玩”。

浙江大学金融研究院执行院长汪炜建议，政府在管理流动性时，除了在房地产、农产品和大宗商品价格管理上采取调控的方法之外，还必须加快建设新的渠道，引导民间资本合理流动。

汪炜认为主要应该大力构建新型的金融业态，如PE、VE等基金和信托产品，将目前非专业的、短期的“炒作游资”逐步引导到专业的投资工具上，稳步实现资源的有效配置。

记者了解到，在“十二五”期间，浙江将建立中小企业金融中心和民间投资管理中心，着重于构建多层次资本市场，加快推进地方融资平台的试点建设，引导民间资本进入有序的投资渠道。

“对民间资本的疏导最终应当在资本市场当中完成。”汪炜说。
 媒体也是导致高房价的帮凶 一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。   各家都说有难处 高房价能全怪开发商？   中央:调控"难度大" 有复杂的多方面因素 11月14日，温家宝在探访澳门时，有青年指出现时澳门楼价太贵。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”“这里有多方面的因素，也很复杂”。 自从08年底为应对国际金融危机，中央把房地产作为拉动内需的经济支柱，在政策上180度转向之后，中国楼市实现了超级大反转，GDP也成功保八。但是随之而来的是社会民生问题被忽略、社会矛盾不断激化。 

楼市年终盘点：调控未能阻止房地产市场回暖

2010-12-28 08:19:32　来源: 中国青年报(北京)　

2010年12月10日，为排到一个靠前的买房号，上百名购房者在成都紫瑞北街的街边排起了长队。热水瓶、躺椅、铺盖都搬来了，有的还搭起了帐篷。斜躺在椅子上的张先生说，大家得知这里的商品房楼盘11日要开盘，好多人9日下午就来售楼部外的大街上排队了。当天成都最低气温只有7℃。CFP供图

该怎么总结这一年的楼市？

这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；

这一年，市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。

12月10日，国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况。数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。

在北京，12月预售供应均价达到每平方米26599元，环比11月同期上涨了12.6%，成为最近数月的新高。而供应价格更是每平方米比10月上涨了近5000元。

也许，我们不该再以房价为惟一指标看楼市，但问题是，该以怎样的视角关注楼市？

调控措施贯穿全年

2009年楼市的疯狂让所有人担心。于是在2010年的第1个月，楼市的调控就拉开了帷幕。

1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方政府责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。

然而，意想不到的是，仅两个月之后，北京在一天之内接连诞生3个地王。

这3个地王与众不同，都由央企创造。

在北京的通州区，短短一个月的时间，房价从每平方米1万元出头飙升至3万元。许多人不看房就买房，有些人甚至买房当天就加价挂牌出售。

央企地王的不良导向催生了今年最重要的调控政策。

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式登场。与三个月前的通知不同的是，这次的通知用了“坚决”来表达对楼市调控的态度。

这个文件有10条内容，排在前两条的就是落实政府责任：

“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”

对购房者最直接的影响出现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

银行很快做出反应，购房门槛应声提高。

从这个文件开始实施时起，房地产市场立刻由火爆转入观望。华远集团总裁任志强在博客中提到，正是这个文件让楼市的销售陷入低迷，重点一线城市的销售下降幅度高达40%~60%。

尽管楼市在此之后交易冷清，但2009年已经大赚特赚的开发商显得耐心十足，在价格上不肯松口。

根据中国银行战略发展部高级经济师周景彤的监测，自今年4月17日中央出台房地产调控“新政”后，直到8、9月份，房地产成交量大幅下降，房价没有明显上涨，市场呈现“量跌价滞”态势。

我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，尽管从全年看，房价并没有出现预期的下跌，但如果没有4月17日的这个文件，房价可能会涨得更高。

也许是购房者观望了数月看不到房价的回落，没有了耐心。9月，市场销售开始稍显回暖，有些开发商开始暗暗提价。

9月29日，“新国五条”出台。房价上涨过快的城市要限制购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。这之后，深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施，限制购房。

限购的措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，楼市的交易量日渐回升。

11月、12月，住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。

“限制”成为楼市关键词

这一年的楼市调控，“限制”成为众多文件、措施的主基调。

4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外国人。

按照外管局的文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。那些在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

9月30日，深圳市率先发布限购令，厦门、杭州等15个城市紧随其后。

在住房贷款上，不仅首付比例提高，一些城市的第三套住房贷款也被停止。不仅如此，央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率。信贷被收得越来越紧。

这些都让普通人购房的门槛越来越高。在开发商一边，融资也受到限制。

9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。

“今年的调控限制措施太多了，堵的力度很大。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说，在限制措施上，更多的是针对需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了阶段性成果。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，之所以有大量的限制性措施出台，是因为增加供应需要时间，限制性措施更容易在短时间内见效。

全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任、北京浙江商会副会长陈俊告诉记者，限制贷款其实是限制了那些没有太多钱却有住房需要的人群。他们只能通过住房信贷实现拥有住房的目标，但限制贷款等于把这部分刚性需求排除在市场之外。对于有钱人来说，可以通过全款的方式买房。

从今年5月起，陈俊就不断接到二三线城市的考察、洽谈邀请。几个月的时间，他就考察了十五六个城市。

“这些城市的政府官员找到我，希望我能带动浙江的民间资本到这些城市建设产业园区，改造城市。”陈俊说，从目前情况看，二三线城市已经开始热了，城市改造进程加快，产业园区建设也在加快。这必然带来房地产开发的加速。

陈俊告诉记者，尽管今年是最为严厉的调控年，但浙江的民间资本依然看好房地产领域，浙江很多从事服装等传统行业的民营公司都在今年进入房地产领域。这些民间资本在比较了现有的投资渠道后，认定房地产依然是最可靠的投资出路。

“现在人民币升值压力这么大，中小企业压力很大。因为人民币升值，就意味着出口的难度在加大，国内市场又有限，资本总是要流动的，他们只能转到短平快的领域，房地产市场就是。”陈俊说，现在二三线城市招商引资的浪潮很高，浙江很多民间资本都在往这些地方流动。

房价上涨原因复杂

今年4季度，央行的一项调查显示，对当前的房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，这个数字是央行有此项调查以来的最高值。

“总结2010年的楼市，我的最大感受是调控房价真的很难。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说，原因是多方面的。

“需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。”周景彤说，在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。这两方面的原因，共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。

在需求短期不断释放的同时，出现了房地产供给相对不足的情况。

周景彤告诉记者，在国家加大房地产调控的情况下，有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓，从而使得供求向更加不平衡的方向发展。比如西部城市兰州，在2010年就没有几个楼盘开盘。

“楼市调控已经有六七年的历史了，有效果，但与公众的预期还有差距。”周景彤说，我国房价上涨，原因非常复杂。不仅与普通居民的收入有关，还与整体经济增长有关；不仅与经济发展阶段有关，还与与国民收入分配有关；不仅与市场环境有关，也与经济政策尤其是货币政策有关。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，今年的楼市调控让大家更加清楚地看到，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。

土地问题依然是陈国强眼中的房地产市场的核心问题。“如果不能改变土地供应方式，就不能促使开发商改变依靠土地自然增值营利的模式。”陈国强说，此外，地方政府需要真正下决心整治土地市场，有了这些变化，楼市的调控才能真正见效。目前地方事权与财权不匹配，使得地方政府不得不高度依赖土地财政。

而在胡景晖看来，房地产的制度性变革尚难完成，但楼市调控已经触及了一些根本问题，接下来，土地制度改革、税收制度变革都有望启动。

2011三城市调查样本：居民眼中的楼市图谱

2010-12-27 18:14:03　来源: 每日经济新闻　

2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗？热议中的房产税会否成行？如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响？在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房？

近日，《每日经济新闻》进行的“2011年房价走势调查”结果显示，多数人认为，2011年调控仍将继续，但效果仍值得怀疑。

仅37.9%受访者认为房价会跌

调查结果显示，43.90%的受访者认为，2011年，热议中的房产税将落地试点，但40.10%的人认为，房产税将会被转移给买方，从而助推房价上涨；49.4%的人认为房产税对房价影响不大，只有20.50%的人认为房产税将促使房价下降。

针对调控的另一利剑——货币紧缩，如存款准备金率上调和可能的加息(专题 )，57%的受访者认为此举对房企资金链无影响，因为房企不缺钱；即使有影响，房企仍可通过其他融资方式解决资金问题。但也有43%的人认为，货币紧缩将对房企资金链造成冲击，并最终促使房企降价促销，以回收现金流。

总体而言，对于明年可能开启的第三波调控的效果，多数人持怀疑态度。对于历次调控难见效的原因，51%的认为根源在于地方政府对土地财政的依赖；19.90%的人将其归因于中国城镇化发展带来的刚性需求；还有29.1%的人认为主要原因是民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币升值预期、中国各地区之间经济发展差距巨大，以及房产持有环节税收制度缺失等。 调查中，对于目前的高房价，94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但由于不太看好明年的调控政策，47.80%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.20%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。
38.30%的受访者明年会选择买房，不会买房的人占比为29.70%，其余选择 “再看看”。至于购买原因，40.90%的人认为在通胀压力下买房可保值，有31.50%的人是因为结婚、添小孩等刚性需求，另有19.90%与7.70%的人分别选择预期房价上涨和租金上涨。至于投资房产的品种，高达67.40%的人选择普通住宅，只有14.20%的人选择商铺，其余18.4%优先选择高端住宅、写字楼或其他房产品种。  

住建部副部长：房地产面临前所未有调控难度

2010-12-23 16:57:33　来源: 《信息时报》　

住建部副部长仇保兴发表文章称：房地产面临前所未有调控难度

信息时报讯 (记者 罗莎琳) 日前，住建部副部长仇保兴发表署名文章称，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，挑战多重而巨大。业内人士表示，一味靠提高首付、提高贷款利率、限制购买套数、增加税种等手段来打压需求，只能抑制短期投资行为，但也误伤了其他正常的购房需求。

房价调控“确实很难”

仇保兴在文中称：“当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度。”他并援引国务院总理温家宝的话称，房价调控“确实很难”，主要因城镇化的刚性需求、现有民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。

银监会主席刘明康日前也表示，市场资金仍然流入房地产市场，造成房地产价格上升，增加房产价格的波动性，这种情况需要治理。刘明康还表示，目前地方财政主要考核当地生产总值(GDP)，而地方政府的主要财政来源是土地，这些问题都要通过机制来改革。

仇保兴在文章中也提及同一问题。他指出，房价调控难还与房产持有环节税收制度缺失、地方政府对土地财政的依赖，以及中国各地经济发展差距还在持续扩大等方面有关。他认为，可以根据不同地域、不同房地产市场发展情况给予地方政府不同的房地产宏观调控政策“工具包”，使房地产宏观调控更具灵活性和针对性。

打压只能抑制短期行为

业内人士表示，尽管中国政府持续对楼市进行调控，但楼价越调越高的怪现象出现让人质疑调控的效果。

满堂红研究部高级经理周峰表示，现在政府一味靠提高首付、提高贷款利率、限制购买套数、增加税种等手段来打压需求，只能说抑制了短期投资行为，但也误伤了其他正常的购房需求。

地方政府:钱少事多 只能"卖地生财" 截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。  地方政府拿着30%的财政收入 却要负责70%的事务。统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78％下降到2004年的42.7％；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70％上下波动。 要做大GDP彰显政绩，房地产是捷径。

拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了，土地整理一下，就能到银行换取大量贷款，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？而要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕着土地做文章更短的路径了。

 

人民日报称地方政府“土地财政”不可持续

2010-12-27 08:21:37　来源: 人民日报(北京)　 人民日报发文称，不少人认为，房价居高不下的重要原因在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。“土地财政”是不可持续的。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。

阅读提示

■“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为最大的受益者

■对于城市发展而言，相比起土地出让所产生的利润，安居乐业的百姓和欣欣向荣的企业更为重要

20605元/平方米。12月16日，广州市楼面地价再度被刷新。“看来只有中彩票才能买得起房子了。”听到这个消息，在广州工作多年的王先生感叹。

当前，国内房地产市场运行面临复杂局面。一线城市房价高昂的头还没有低下，部分二、三线城市又出现上涨。不久前，南京、武汉、杭州等地也都出现高价地。为坚决落实调控措施，国土资源部12月19日发出通知，要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

除了流动性过多、通胀预期增强等因素外，不少人认为，房价居高不下的重要原因在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。更有舆论称，“土地财政”是高房价的罪魁祸首，“土地财政”不除，房价下不来。

该怎样认识“土地财政”？梳理“土地财政”的来龙去脉，厘清利弊，寻求治本之策，不仅关系到房地产市场的长期健康发展，也关系如何防范地方财政和金融风险，如何转变经济发展方式等问题。

1．土地出让金收入逐年增多

2009年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右

截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。

近10年来，各地土地出让金收入迅速增长, 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。

“‘土地财政’是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。”中国土地学会副会长黄小虎说，实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。

附着在土地上的收入，还有名目繁多的费。土地从征用、出让到规划建设等环节，土地管理、房产、财政、水利、交通、人防等部门，都会收取不菲的费用。

“如果算上以土地作为抵押向银行贷款，地方政府的实际可支配收入会更多。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平说，地方政府手中的土地和政府信用是金融机构看好的优质抵押品。近年来，特别是在城市基础设施投融资上，地方政府获得的抵押贷款增长较快。据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元。而卖地收入是还贷的主要来源。

拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了，土地整理一下，就能到银行换取大量贷款，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？而要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕着土地做文章更短的路径了。正是认识到土地的资本和资产功能，越来越多的地方开始走上了以“经营土地”来“经营城市”、“经营发展”的道路。

2．过度“以地生财” 害处多

在“土地财政”模式下，难免产生高价地进而产生高价房，有悖于国有土地为全民所有这一基本属性

客观地说，十几年来，“土地财政”对缓解地方财力不足、公共品供给融资难，创造就业机会和提升城市化水平等都有很大促进作用，功不可没。

“土地财政”为人诟病，不在于地方政府由此获得了较为充分的财政收益，而是获得这一收益的过程不尽合理、公平，以及可能带来的一系列弊端。

“土地财政”所带来的利益联接机制，最为人诟病。“存在多年的‘土地财政’，事实上造就了‘征地—卖地—收税收费—抵押—再征地’的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。”中国社科院农村发展研究所研究员王小映坦言。

要维持这一模式，并获取较高收益，就要压低补偿标准征地，再通过拍卖等方式高价出让。几万元一亩征地，几百万甚至上亿元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，让不少地方以各种形式规避上级的规划管制、计划控制和审批管理，违规违法用地时有发生，农民“被”上楼现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空前压力。而房地产业是这一模式的下游出口，城市购房者最终为高房价“埋单”。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云分析，在这种利益联结机制下，地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而当楼市出现危机，土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大，也能通过构筑政策防护墙，扭转楼市下滑趋势。“2008年，各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商，‘救市’风潮席卷南北就是例证。更令人担忧的是，这种机制像个失去控制的发动机一样，很难停下来。”他说。

国有土地毕竟是一种特殊的公共资源，如果将土地供应目标定位于地方财政的利益最大化，将有悖于其基本属性，也有悖于国有即为全民所有这一基本属性。在这种利益联结机制下，难免产生高价地进而产生高房价，房价不断上涨，就会导致住房不断向富裕家庭集中，大多数居民家庭获得住房的能力减弱、机会减少。“政府获取土地出让金及其相关收入的目的应是社会公共服务最大化，在缺少必要制度约束情况下，手段往往成了目的，损害了社会公平。”叶剑平说。

“土地财政”还造成资金过度流向房地产领域，不利于优化经济结构。从近几年情况看，房地产已成为“吸金场”，甚至一些生产服装、家电的大企业也纷纷转型做起了开发商。“这不是好现象，毕竟，土地的增值是虚拟的，没有哪个国家可以依靠房地产来实现国富民强。”叶剑平说。

地方政府土地抵押收入的增长，则加大了金融风险。审计署公布的情况表明，审计调查的18个省、16个市和36个县本级，截至2009年底，政府性债务余额合计2.79万亿元。从债务余额与当年可用财力的比率看，有7个省、10个市和14个县本级超过100%，最高的达364.77%。“这些贷款很大一部分依靠土地出让收入来偿还。当行情看涨、土地出手顺利时，政府可以通过丰厚的土地出让收入归还银行贷款，一旦房价大幅下行，土地价值必定下降，薄薄的抵押合同书力量究竟有限，银行、财政所承担的风险显而易见。”叶剑平说。

“土地财政”的收取和使用还严重透支未来收益。黄小虎说，各用途出让的土地达40年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，势必损害子孙后代的利益，相当于“寅吃卯粮”。

“土地财政”也是不可持续的。一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。“城市化进程还有20年左右就会达到70%的平稳期，‘土地财政’之路只能是短期选择，绝非长久之计。”邹晓云说。

3．“土地财政”怎么改

推动地方政府财权与事权相顺应，规范土地征收行为、用好土地出让金收入

地方政府也有苦衷。一位沿海城市的官员告诉记者，城乡基础设施建设、保障房建设、农村土地整理等都需要保持一定的财政支出规模，钱从哪里来？现实情况是，仅靠税收远远不够。

“1994年的分税制改革，找到了困扰多年解决中央和地方财政关系的正确思路。但没能很好地解决省级以下各级财政的关系问题，更关键的是，在现实运行中，财权与事权相顺应的原则没能有效坚持。地方税体系没有成形。”财政部财政科学研究所所长贾康说。

统计数据显示，自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78％下降到2004年的42.7％；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70％上下波动。而1994年以来，省、市政府也在想方设法增加集中度，财力逐步向省、市集中。

“土地是地方政府拥有的最大资产，面对‘钱少事多’的现实难题，‘土地财政’逐步成为地方发展的一个重要手段。”王小映说。

“‘十二五’期间，中央和地方政府在事权的税权分配会更加合理，搞建设项目、抬高地价增加土地出让收入等地方政府的短期行为将逐步消除，地方对‘土地财政’的依赖将逐步减小。”贾康说，“这两年财政部代理地方发行债券来弥补地方预算收支差是个好办法。虽然每年仅2000亿元，但是可以置换和替代地方隐性负债，减少其以地生财的冲动。”

有专家指出，城市的土地属于国家所有，自然就应由政府来获得相应的土地收入，关键在于用好这笔钱，规范土地征收行为，减少整个过程中的不公平、不合理因素。

为加强土地出让金的管理，2006年，国务院下发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，要求将土地出让收支纳入地方预算，但仍有许多地方政府没有严格执行这一政策。今年4月，审计署公布的情况表明，有11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1％。

去年底，财政部、国土资源部等五个部委又联合下发通知，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。

邹晓云说，在现行的制度框架内，房产税也是一个增加地方稳定财源的选择。不少国家也有“土地财政”，但不是靠卖地，而是靠征收不动产税来实现。在房屋持有环节征税，既能给政府带来稳定的财源，也能抑制住宅投机。

只要可以从农民手中低价征地，并向市场高价供地，地方政府就很难放弃对建设用地征用的垄断权。从制度层面上解决这个问题，还要加速推进征地制度改革。“缩小征地范围，提高征地补偿标准，规范政府征地行为是征地制度改革大方向。”叶剑平说，国家已提出，除公益事业以外，要减少征用农民土地，当前，要加快从法律上界定“公共利益”，同时还要打破政府垄断土地一级市场的格局，推动集体建设用地的流转，让地方政府逐步从土地经营者的角色中淡出，成为纯粹的管理者，而不是主导者。

在新的历史条件下，改变“土地财政”的过程，也是贯彻落实科学发展观的过程。谁能占领未来战略产业的制高点，谁就能在世界竞争格局中占据优势。如果我们还在纠结于房地产是不是支柱产业，还在算计着土地出让等相关收入所带来的“财务自由”，还在追求着眼前的GDP和显化的政绩，就有可能错过历史给予中华民族复兴的宝贵机遇。

土地永远是一种稀缺资源，对于一个城市发展而言，相比起土地出让所产生的种种“利润”，安居乐业的百姓和欣欣向荣的企业更为重要。城市化的目的是什么？发展为了什么？应该好好想想这个问题了！

深圳房价同比上涨四成 市委书记坦言无法降房价

2010-12-23 01:57:53　来源: 第一财经日报(上海)　 核心提示：受房地产调控影响，前11个月深圳新建商品住房销售面积遭腰斩，但均价仍同比上涨四成。深圳市委书记王荣表示，因为房价，大家都感到在深圳生活成本高，但政府无法降低房价，这不符合市场经济规律，但可以提供更多的保障性住房等高福利。

第一财经日报12月23日讯 深圳市房地产研究中心昨日公布了深圳前11个月的房地产市场统计数据，受房地产调控影响，前11个月深圳新建商品住房销售面积遭腰斩，但均价仍同比上涨四成。

在12月21日召开的深圳社会建设工作会议上，深圳市委书记王荣坦言政府无法降低房价，“因为房价，大家都感到在深圳生活成本高，但政府也不能把房价从二万元一平方米压至一万元或八千元，不符合市场经济规律，但可以提供更多的保障性住房等高福利。”

根据深圳市房地产研究中心发布的《2010年1-11月份深圳市房地产市场运行情况分析报告》，1至11月深圳全市新建商品房销售面积326.4万平方米，同比下降50.9%，其中新建商品住房销售面积281.67万平方米，同比下降54.5%。

而11月份，深圳新建商品住房成交面积为32.44万平方米，环比10月减少20.7%，这是深圳新建商品住房成交面积连续两个月下滑。

各月及整个上半年的同比数据显示，深圳楼市成交量已步入下降通道。

但新建商品住房成交均价仍同比上涨四成。按照登记备案的情况，1至11月深圳新建商品住房成交价格为每平方米20452元，同比上涨41.8%。

深圳房地产投资增长总体上没有明显增长，这或许为下一轮市场供需矛盾埋下隐患。1至11月，深圳房地产开发投资398.34亿元，同比增长4.4%，住宅开发投资272.57亿元，同比增长8.3%。新建商品住房新开工面积337.10万平方米，同比增长4.3%。
银行:需保证20万亿房贷安全 防止"负资产" 到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。 房价暴跌危及超20万亿房贷安全。危险的是，中国银行系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。  

银行是房价暴涨背后推手 被指可能最终被套牢

2010-05-10 08:00:48　来源: 中国青年报(北京)　

核心提示：在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

中国青年报5月10日报道 楼市新政给中国房地产市场带来的震荡不会只局限于“炒房客”。

早在今年“两会”期间，全国政协委员何新就在小组会发言时说，在京沪深广等大城市不断推高房价的人并不仅有房地产商，还有银行。因为，多数炒房大户都是利用银行按揭和银行贷款作为资金杠杆，从事囤房、炒房。他说，如果房价暴涨之后暴跌，最终被套牢的会是银行。

已被投资冲动吹大的楼市泡沫与银行房贷可谓唇亡齿寒。

中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，市场不应低估了本轮楼市调控政策，“它的杀伤力比以往任何时候都强”。他认为，这次新政基本上要把中国房地产转变到国计民生的角度上，转移到民生和居住的角度上，这种本质性变化，将会让房地产投机炒作者“越套越牢”。

还有分析人士称，更重要的是，中国经济需要完成“结构转型”的历史重担，2010楼市调控应该是管理层挥起的“第一刀”。

银行是房价暴涨的背后推手

虽然近期各地并未出现房价暴跌现象，但北京、上海、深圳等大城市楼市交易量下跌趋势较为明显。业内人士称，调控新政正在使市场产生较强“观望气氛”，除了手中房产较多的个别投机者选择迅速套现外，多数有房者可能选择观望，等走势明朗之后再说。同时，购房者“看一看再说”的心态也较为浓厚。

北京通州链家地产一位分析人士称，这次新政较为犀利，主要从控制需求入手，尤其对于非本地居民的购房审核限制，这对很多跨地区“炒房者”打击力很强。

中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚一直把这一轮房地产投机之风形容为“中国式次贷危机”。去年年底他就断言，中国房地产市场会在今年一、二季度出现“显著调整”。

美国“次贷”危机爆发，主要源于银行机构把房贷资产证券化，把大量不合格房贷产品层层打包做成金融产品卖给投资者。对于还没有将资产证券化当作银行主流业务的中国楼市，其“泡沫”形成机制自然不同。

有分析人士称，美国爆发的“次贷危机”，其金融泡沫类似“晚期癌症”，银行系统把房贷资产充分证券化了，其资产毒垃圾已卖到全球资本市场，是“全身扩散”型的系统危机。相比来说，在中国房贷资产还属于银行“优良资产”，通常以居住为诉求的购房贷款者信用度是不错的。不过，房价持续上涨甚至暴涨，诱导大量的“投机性贷款”进入楼市，一旦这类房贷者把还款能力完全建立在房价上涨的预期上，这就已经同美国“次贷”的击鼓传花游戏相似了。

危险的是，中国银行(4.03,-0.02,-0.49%)系统恰恰因为缺少房贷证券化的金融工具，无法转移贷款风险，房贷金融衍生产品的“池子”本来就很小，房价暴涨后如果暴跌，其风险更会直接由放贷银行承担。

向松祚认为，中国楼市泡沫特征有几个方面：2009年以来，我国各大中城市“地王”层出不穷；几乎所有楼市开盘之日，排队选号人潮汹涌，盛况超乎想象；各地楼市销量与日俱增，连创新高；不少购房者采用贷款、典当等多种信用方式购房。

“当房贷还不上时，会出现什么样的状况呢？这种信用方式购房，与美国次贷爆发之前是多么相似。”他说。

一系列数据可能检测我国的房地产市场泡沫的严重性。比如，租售比。北京平均租售比高达1∶546，最高达到1∶700，上海租售比高达1∶500，深圳租售比高达1∶480。全国主要省会城市平均租售比超过1∶300。租售比是衡量楼市投资收益之指标。1∶500的租售比，意味着假若依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金(损失利息不算)；房价涨幅与人均收入涨幅之比。此比例北京超过5倍，上海超过7倍，深圳超过6倍。

更重要的是投资或投机比例。全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。投资或投机氛围已经笼罩中国楼市。

“两会”期间有关物业税争论很多，全国政协委员何新对此持反对意见。在他看来，此举只会抬升房价，而不会压抑房价。因为累积的物业税将加入转让的二手房价，成为刺激二手房价上升的因素，又会传导到一手房市的房价，促其继续上涨。对于要购买居住房的众多升斗小民，加征物业税则会直接加大其购房资金压力。

何新认为，房价暴涨的核心关节是银行。他表示，如果国家真想使房价下跌，就要管住银行资金，抑制其进入房市。其中，对炒房者利用他人身份证，填报假收入证明套取银行按揭贷款，从而借助银行资金为杠杆，大量囤房、炒房，这种行为更应严查。

他说：“这也是当前各地闲置空房甚多，然而房价升升不止的根源及秘密所在。而炒房大户的这种操作，主要是通过房产销售公司与房贷银行联手进行。只有采取措施使囤房炒房者数量减少，使来自银行的炒房资金链中断，房价才可真正下跌。”

破解楼市“股市化”

在此次新政实施之后，有业内资深人士比喻，这是管理层力避把中国房地产市场“股市化”的强力手段。

分析人士称，在拥有多套住房的投资者手中，房产完全丧失居住属性，只剩下投资属性。投机者所占比例过高的区域，房屋就如同一支股票，一旦投机者做庄炒作这只股票，暴涨、暴跌就只是时间和幅度问题。

随着户籍制度松动，交通条件改善，百姓购买力提高，全国的房地产市场正在逐渐一体化。只要有价格洼地，就一定有炒房团前去投机。

何新委员在其政策建议中提示必须关注两类投机资金拉高房价：一是国际资金，二是银行的大量闲置资金。

他对楼市泡沫可能拖累银行产生金融风险的担心，其实早在2008年房地产市场调整时，就引起一些地方银行的警觉。在深圳，当时出现过“断供”现象，让当地金融机构非常紧张。为了避免“中国式次贷危机”蔓延，一些房贷业务占比重较多的银行开始全面审查房贷资格。据称，当时对第二、三套房就开始实行“有条件支持”，比如提高首付比例从30%到50%不等。不过，2009年楼市复苏后，各地银行贷款审查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰复燃。

据业内人士透露，某些中介公司给熟悉的投资客提供低首付，这样能用更少的本金购买更多的房产，从而实现“以小博大”。对此，银行贷款机构进行监管非常困难。很多时候，银行的信贷人员本身就有很大的放贷压力，而作为相对优质资产的购房贷款，本身就很有吸引力。再加上房价上涨，银行从自身利益出发，本来就有吹大楼市泡沫的冲动。

央行刚刚发布的数据显示，今年一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。除了全国数据，在上海，4月14日央行上海总部公布的数据显示，一季度上海人民币个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元。分析人士称，这充分说明一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

事实上，正是一季度较高的房贷增速引起了银行监管层的警惕。银监会主席刘明康最近强调，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并表示各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试。

5月6日，深圳楼市新政正式面世。当地政府出台政策要求，严格执行差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。

当地房产业有关人士称，深圳二套房贷已经大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就离场了，三套房停贷进一步关紧炒房资金的“水龙头”。

北京华业地产(5.70,-0.06,-1.04%)副总裁陈云峰认为，这次房地产政策主要是奔着打击投机型暴涨需求、支持自住型需求和控制投资型需求这三个层面来的。“有钱人在炒房，没钱的借钱也在炒房，如果这种局面持续下去，就有可能把中国经济拉向崩溃的边缘。”

易宪容则强调，对于遏制投机性需求新政已表现出很大决心，但仍需要严格的执行。这里关键是，银行要认定购房者到底是“居住性需求”还是“投资需求”。其一，要对购买第一套住房者贷款进行严格的审查，让一些信贷不合格者不要进入信贷市场，同时对购买第一套住房者严格禁止利用其投资。其二，新政应贯彻到各地，不能只局限在几个大城市，防止在一线城市投机炒作的资金流向二三线城市，重新把这些城市的房价炒高。

新政带给银行的阵痛不是坏事

严厉的楼市调控政策会否影响中国经济的增长？银河证券首席经济学家左晓蕾认为，目前中国政府对外坚持人民币汇率保持基本稳定，对内在当前通胀预期不断增大的形势下，央行绝对不会降低利率，更重要的是政府调控采取了最有效果的政策，直接严格地限制银行资金流入房地产市场。减少银行资金对投机性行为的支持，就等于投机收益的去杠杆化，对于遏制投机行为是最有效的。这些政策大大降低了银行的风险，也就降低了经济的系统风险。

另外，世界各国房地产泡沫经济暴发的过程，一般都是房地产价格大幅上涨三年左右，政府政策开始调控，最后刺破泡沫引爆危机，日本、美国大都如此。而中国这次是在房地产价格非理性上涨一年以后政策开始调控。换句话说，房地产的泡沫并没有被累积到一触即溃的程度。

业内人士普遍认为，房价回落确实会给银行带来信贷质量下降的隐忧，楼市新政尤其是房贷的收紧，在短期内会给市场带来负面影响，但是中长期来看，有助于调整银行的信贷结构，提高风险管理能力。

交通银行(6.65,0.01,0.15%)首席经济学家连平认为，我国个人按揭贷款业务首付比例相对较高，一般在20%-30%，而且目前又将二套房首付提高至五成。所以与国际相比，从首付比例的角度来讲，银行个人按揭贷款风险不大。

目前，各大银行针对房地产贷款的压力测试工作正在展开。交通银行表示，该行房地产业贷款总体风险可控，如果房价下降30%，该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，个人按揭贷款不良率将上升0.9个百分点。建行、农行的消息也称，20~30%的房价调整并不会影响其房贷整体质量。

民生行长洪琦则在最近的媒体见面会上给出了更为乐观的答案，称即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

长期看，房地产新政的“阵痛”给银行业带来的并非完全是坏事。分析人士指出，房地产新政不仅有助于挤出房地产泡沫，防范房地产贷款的未来风险，同时对于银行的信贷结构或许也是一个有益的调整。

东兴证券银行业分析师王保伦认为，严厉的房产调控新措施，对银行造成压力来自三方面：一是房屋需求减少，二季度及以后月份富裕资金投向何处，而其他行业的资金收益又低于房产贷款，对银行未来的利息收入形成新的压力；二是需求减少和资金收紧后开发商资金回笼放缓，某种程度对银行资产质量构成压力；三是新措施将使房价下跌，抵押物贬值造成银行资产质量压力。

这也许正是银行业展开信贷结构调整的机会。在长三角、珠三角等沿海地区，中小企业的资金需求量仍然巨大，给这些企业放贷一直以来就是大型商业银行的弱项，这次调整房贷反而是个机会。另外，中国制造业进行自主创新和产业升级全面再造，对那些技术密集型企业和创新型企业，银行信贷更应该大力支持，毕竟只有企业活力恢复，经济发展的动力才能真正加强。

安信证券的最新报告称，在新政影响下，未来两三年里中国房地产市场将经历温和的调整，表现为“房价的盘整或者缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长”。

他们不认为短期内楼市会以急跌的方式进行调整。因为尽管信贷的收缩和贸易顺差的下降已经出现，通货膨胀压力也在逐步增大，但是流动性出现迅速收紧的可能性并不是太大，购房需求也不太可能出现急剧的萎缩。另外，地产新政对经济GDP增速影响有限，大约在1~2个百分点。

左晓蕾说，新政是给正在膨胀中的泡沫减少继续吹大的能量，以制止泡沫在短期内继续大幅膨胀，降低房地产风险，引导房地产市场软着陆，恢复经济整体的平稳增长态势。

银监会压力测试考验银行20万亿涉房信贷安全

2010-08-07 08:35:13　来源: 华夏时报　

银监会下令压力测试：若房价下跌50%-60%

8月5日，《华夏时报》记者从银监会人士处获悉，银监会已于7月底要求商业银行进行压力测试，本报曾于4月20日率先报道了银行能承受房价下跌两到三成；这次银监会设置的前提是假如房价下跌五到六成，银行将会出现什么样的状况、不良贷款会增加多少、损失情况等。

此前，银监会要求商业银行按季度进行压力测试，上述为银行业三季度压力测试内容。

为何银监会会做如此假设？熟悉压力测试的人士表示，所谓的压力测试就是在极端的情况下银行的表现状况，看是否能经受得起这种突变。银监会设置这样的状况表明：管理层对房价下跌在做准备，但是，这并不意味着房价真的能跌一半多；房价下跌两到三成已经在开发商和银行圈中达成共识。然而一旦房价掉头向下，跌破了三成，由于心理、惯性等原因，短期内跌一半不是完全没有可能的。

到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。

本报测算，工商银行(4.26,0.03,0.71%)、农业银行(2.72,0.00,0.00%)、建设银行(4.87,0.04,0.83%)和中国银行(3.52,0.03,0.86%)开发贷款与个人住房抵押贷款(以下合称“涉房贷款”)4.7万亿，占四大行总贷款的24.05%。涉房贷款占比最小的是农行，绝对额也最小。建行内部对房贷提示风险始于2009年中，其个人金融部总经理要求该行谨慎发放房贷，并对风险较高的开发商停止放贷。中行涉房贷款最多，且在房价上涨最快时发放的涉房贷款最多、最快。

假如房价暴跌

20万亿“沾”房贷款受威胁

一位商业银行人士对本报记者表示，假如房价最多跌六成，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击，形成大量的不良贷款是必然的，尤其是在房价上涨中放贷最猛的最先受到威胁；反而是农村信用社受到的冲击最小，因为农民的住房不能用于抵押，而农信社服务对象主要是农民。

银监会主席刘明康在4月的经济金融形势通报会上披露，到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，央行数据显示，3月末，全部金融机构本外币贷款余额为45.4万亿元，按照刘明康的说法，有高达9万亿的房地产贷款，其中，四大行依然是最多的。

刘明康还表示，加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，据信，有20万亿元左右。

一旦房价下跌态势形成，首当其冲的自然是银行，难怪房地产开发商放话，要死银行先死。

而较早前商业银行对房贷的压力测试显示，银行一般都能承受房价下跌30%。

作为银行业的监管机构——中国银监会则没这么乐观。

接近银监会的人士表示，银监会之所以让商业银行测试房价下跌50%—60%，主要是因为，一旦房价形成下跌态势，即便达到下跌20%—30%的调控目标，但是，由于投资者和购房者有着买涨不买跌的普遍心理，房价继续下跌六成不是没有可能。这跟股市的上证综指从6124点，直落跌到1664点一样，只用了一年的时间。

“一些商业银行对自身压力测试过于盲目乐观，对房价下跌给银行造成的系统性认识不足，应对不充分，也是银监会发出这样命令的原因之一。 即便银行与房地产相关的信贷资金损失10%，也是2万亿，何况，假如房价真的下跌60%，银行的损失远远会高于这个数据。银监会的担心不是没有道理的。”上述人士表示。

四大行直接涉房贷款4.7万亿

工行农行抗跌建行避险

《华夏时报》记者根据工行、建行、中行的年报和农行的“招股说明书”提供的数据发现，农行的涉房贷款占比最少，且数额是四大行中唯一未过万亿的；工行次之；最早做房贷的建行风险控制最好，预警最早，退出最及时；中行由于在海外市场不理想，自2007年后大肆向国内开拓市场，是近两年放款最多的银行，其中，房地产及相关贷款发放也是最多的，而房价飞涨的3年，亦是中行发放最猛的时期。

2009年底，建行个人住房贷款余额8525.31亿元，不良率为0.42%，较上年下降0.40个百分点；房地产业3586.51亿元；客户贷款和垫款总额为48197.73亿元。

建行涉房贷款12111.5亿元；占总贷款的25.12%。

不过，建行表示，根据房地产市场最新变化，该行主动控制房地产业贷款增速，今年一季度，房地产贷款新增为近5年来最低；同时，持续优化客户结构，新增贷款主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户。建行表示，该行深入研究行业发展的基本方向和趋势，采取“进、保、控、压、退”策略，针对不同区域、客户、产品实行差别信贷政策，大力加强信贷结构调整和风险控制，重点调控的“两高一剩”行业、房地产业、制造业余额占比分别比年初下降了2.89、1.24和0.81 个百分点。

近3年，中国银行业务经营方向重心转移到中国内地，贷款速度远高于其他银行。2009年末，中国银行集团总贷款和垫款总额49103.58亿元，房地产业3666.30亿元；住房抵押贷款9079.12亿元，涉房贷款合计12745.42亿元，占总贷款的25.96%，这一比例首次超过建行，成为四大行中涉房贷款最高的。

值得关注的是，中行在房地产飞涨的时候放贷较多，2009年全年，中行房地产业新增951.46亿元；个人住房抵押贷款新增2729.12亿元，增幅更是高达43%。

中行过度放贷引起央行的不满，央行曾单独对中行提高0.5个百分点的存款准备金率；早在2007年，农行由于放贷过快，有悖于央行的宏观调控，被单独提高存款准备金0.5个百分点。

截至2009年12月31日，农行的房地产开发贷款余额为4324.83亿元；个人住房贷款余额为4979.46亿元，占农行个人贷款总额的63.1%。农行总贷款总额41381.87亿元。农行涉房贷款9304.29，占总贷款的22.48%，这一比例在四大行中最低。

截至2009年末，工行各项贷款57286.26亿元，个人住房贷款8742.44亿元，房地产业4218.04亿元，涉房贷款12960.48亿元，涉房贷款占总贷款的22.62%。

截至去年底，四大行贷款总余额195969.44亿元，四大行涉房贷47121.69亿元，占贷款总余额的24.05%。

股份制商业银行中中信银行(5.96,0.08,1.36%)和民生银行(5.49,0.07,1.29%)涉房贷款占比较小，中信银行是可以看见报表银行中最低的，涉房贷款占比为14.21%。

当前房地产市场最大风险在银行

2010-12-01 08:38:00　来源: 重庆晚报(重庆)　跟贴 0 条 手机看新闻

在房地产这个浑池子里，也许所有答案都已经穷尽。因为市场太变幻莫测，我们发现了房地产市场数据之外的其他东西。

年年在清理数据的时候，我们很关注的指标是市场出清率，土地市场出清率，房地产市场出清率。面对一片欣欣向荣的市场，我们很难说服自己，市场还有没有出清的存量产品存在。

但事实真是如此。

一般来说，当市场存量达到超过供应量的30%以后，房企就没有能力正常经营，超过40%则必然形成现金流短缺。在现金流短缺市场又非常良好的时候，开发商最合理的策略是将房屋向市场出清，套取现金流。

但问题在于市场好，而存量一直未能出清，似乎市场压根就没有这么多供应存量存在。市场存量去哪里了？

供应了但没能在市场流通，这种现象唯一的解释即开发商将未售产品已经足额抵押给银行了。而在行情好的时候，所有银行对抵押股股指都会按照乐观的评估价值去评估，开发商从银行抵押贷款的金额至少会超过售价的70%以上，这种状况直接导致开发商缺乏卖房动机。持续的抵押后形成死存量。市场的现状也是只见新人笑，不管旧人哭，那个新盘开，那个新盘火，老盘却是门庭冷落。

行情好的时候，开发商抵押的房子在银行也不会显示出呆账坏账，但当市场不好，价格发生波动的时候，拥有大量抵押品的开发商一旦开始破产，那么银行就面临着做大房东的尴尬，要么处置资产减少损失，要么持续持有房产，等待那些买不上小姐准备买丫环的大爷前来购买或领养。但美国的现实告诉我们，那是不可能的。银行得给自己的小姐插上草标去市场贱卖。所以说，目前房地产市场的最大的风险在银行。（王雪松 重庆容磁企业 咨询公司总经理）

防止类似97香港“负资产”潮的出现

2010-11-24 07:10:09　来源: 中国证券报(广州)　

“幸亏我那套房子上个月已经卖掉了，还是落袋为安好。”看到“额外印花税”出台的消息，香港人老许为自己几个月前的英明决策庆幸不已，“短短一年，赚了50％，已经很好了，不要盲目追高，小心弄成负资产。”

所谓负资产，是指那些楼价跌破业主仍未偿还的贷款金额、“楼不抵债”的住宅。在老许这一辈香港人的心中，负资产梦魇早已成为挥之不去的阴影，可谓一朝被蛇咬，十年怕井绳。

老许清楚地记得，在1997年的火热楼市中，身边几乎所有的人都在炒楼，他也首付三成向银行贷款350万港元买下了一套两居室的高级公寓。不料1998年的金融风暴令香港股市和楼市全线暴跌，他的房子跌去了一半，很快就只值250万港元了，自己还欠银行300多万港元，沦为负资产一族。

接下来的几年，香港楼市持续低迷，租房市场也不景气。除了每个月向银行还贷2万多港元，加上物业费、政府征收的各项费用，老许每月在这套房子上的开支接近3万港元，但出租收来的租金却只有不到2万港元，也就是说，老许每月要倒贴1万港元供养这套他从未享受过的公寓。为了供楼，老徐上班格外认真，每天早去晚归，唯恐自己成为裁员令下的一员。家里的各项开支都厉行节约，老许夫妇天天买菜在家做饭，基本不出去用餐，以往每年一次的全家旅游也取消了。好不容易熬到了2007年，老许的物业也只是涨回到了当年的原价，老许赶紧卖掉了房子，还清了银行贷款，看着拿到手的支票他真是哭笑不得，“这十年算是白忙活了。”自此之后，老许已经好几年不敢碰房地产，直到去年银行的按揭利息已经低到1％的时候，他才挑中了一处租可抵供的房子来投资。“安全第一”成了老许时刻谨记的投资法则。

老许的故事在香港颇有代表性。1997年金融风暴过后，香港楼市连跌6年，最高跌幅达到70％，造成了10多万负资产家庭。据香港金融管理局的数据显示，香港负资产问题最严重时，负资产按揭涉及金额1650亿港元，香港银行不得不为此承担360亿港元的坏账风险。

在1998年至2003年的香港经济衰退期，减薪裁员风起，一些失业或大幅减薪的业主因为无力偿还银行贷款，只好自行申请破产，为此跳楼自杀者也频频见诸报端。一些走投无路的业主甚至铤而走险，靠高息的信用卡透支来渡过难关。

到2003年的6月，香港所有按揭的22％都成为负资产。不仅老许这样的平民沦为负资产一族，当年香港许多明星和高管都曾饱受负资产折磨。当中最著名的负资产者，莫过于炒作多个豪宅的艺人钟镇涛，在煎熬了近五年以后，终于在2002年支撑不下去了，申请破产。歌星王菲曾于1997年11月在楼市高峰期购入总价4800万港元的豪宅，直到前不久才勉强“解套”，以4580万港元卖出，不算利息支出，这13年的投资让她一共赔了220万港元。正如《信报》著名专栏作家曹仁超所言：“在通货膨胀期，供楼是享受，因为楼价不断冒升，供楼供得好开心；但在通货紧缩期，供楼却如寒天饮雪水，点滴在心头。”

2003年，面对不断下跌的香港房地产市场，特区政府不得不“出招”：停止卖地、暂停铁路土地招标、限建公屋、停售停建居屋、增置业贷款、停止混合发展计划、放宽租住权管制和放宽炒楼等措施。在多重政策推动下，地少人多的香港近几年才逐渐走出了负资产阴影。

看着如今香港楼市重新刮起1997年一样的炒风，王冬胜的经验之谈是买楼一定要量力而行，要预期楼价下跌后自己仍有供楼的能力，即使卖不出去，也有能力自住。

1997年金融风暴过后，香港楼市连跌6年，最高跌幅达到70％，造成了10多万负资产家庭。据香港金融管理局的数据显示，香港负资产问题最严重时，负资产按揭涉及金额1650亿港元，香港银行不得不为此承担360亿港元的坏账风险。

投资客:通胀年代 只能买房保值

不能不承认这一轮房地产调控的“史上最严”招牌实至名归，但在通胀等因素推动下，近几年涨得过多过快过猛的房价在短期内或将继续上涨。
保卫财富 先跑赢CPI。实际上，每一次通货膨胀都是一次全社会资产、资源、财富的再分配过程，而往往得利者都是少数，所以每个人都希望能够挤进赢家的行列。在这各方激烈角力中，势必会百患丛生，极大限度地考验政府智慧。 王晓明手上有5套房，他说:如果有机会，我还会买房。 王晓明今年35岁，手上有一定闲钱，他的朋友圈有很多跟他一样，都在思考着怎样做才能保值增值，投资5套房后，他发现房价上涨带来的收益远超他的想象，“囤房产生了较大的收益，而且囤房的绝不只我们这类人，某种程度上我们是在跟着房企走。”

实业难赚到钱，房地产暴利。浙江房价9年涨3.14倍，导致大量实业资本集中涌向住房产业。去年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50多家涉足房地产业。

 

2011楼市 在通胀和调控的夹缝中房价走向何处

2010-12-28 09:32:40　来源: 每日经济新闻　跟贴 1 条 手机看新闻

对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持币”之间艰难选择，不得不就“何时出手，投资何处”的难题犹豫徘徊。《每日经济新闻》从这个“两难”出发，向左走，向右走，为您分析2011年楼市的走向，以便读者作出投资判断。

2010年4月和9月的楼市调控政策出台，普通购房者的收入相对房价却愈行愈远，导致社会矛盾和舆论压力不断增大，房价在2011年续演2009~2010年普遍性大涨的可能性有多大？

另一方面，尽管此次楼市调控力度之大、决心之强前所未有，但以行政调控的方式使房价大幅下降恐怕难以实现。由于美国QE2引起的通货膨胀压力，资金回流楼市的苗头初现。

第三轮调控呼之欲出房价能涨多少？

今年4月和9月的两次宏观调控政策带来的成交量下跌，仅维持了一两个月。有人问，高房价还能扛多久？

房贷政策仅是货币政策的一种反应。今年10月，报告认为，M1(狭义货币供应量)的走势通常领先楼市5个月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。M1增速将继续下降，可能明年一季度触底，预期明年二三季度，房价将出现负增长。

货币供应量的收紧，会让银行更坚定地执行央行的房贷政策。

当然,货币政策的收紧，并不一定意味着房价的下跌。因为在货币供应的增量放慢时，市场的新增商品住宅供应也会减少。

为了避免资金链紧张，各家公司大幅减少了购地支出。

与此同时，住房和城乡建设部还在今年出台了加强预售监管的通知，进一步收紧开发商的资金流动性。华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹等房地产大佬在政策出台之后，均认为这一系列政策将使市场供应量在中远期内进一步缩小。

上海华燕资深分析师说，房价艰难上涨的可能性很高。他相信明年的新增信贷额度依然会达到7.5万亿。如果贷款金额达到这个数字，目前的房价将得到支撑。

通胀泛滥房价能跌多少？

国家统计局公布2011年全年平均CPI已经由今年的3%升至4%。

分析师邢倩说，由于贸易顺差仍处高位，美国QE2加强了国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动热钱流入速度。再加上银根紧缩预期下，银行或提前为明年作准备。通胀压力再加上流动性过剩，都放大了房地产保值功能。

看来能让房价下跌的理由仅剩一个——货币政策的紧缩。历史数据表明，一旦国家收紧货币供应，开发商的资金链将受巨大影响，降价成为主要手段。

目前商品房库存缓慢上行，北京、上海、广州等9个主要大中城市的可销售商品房(新房)面积已接近2009年最高点。价格调整是去库存的先决条件，因此，本轮调控中房价调整是必然的。

调整并不意味着房价会大跌。根据中信建投证券研究发展部的报告，在劳动力成本、原材料成本、土地价格居高不下，各种税费负担有增无减的背景下，2011年名义房价出现大幅下跌不可能。

　延伸阅读

楼市周期论：2011将成新一轮起点？

“2011年房地产行业持续调整，房地产企业分化日益明显，顺应市场并提前应对的公司将借助市场调整良机扩大市场份额，而融资不畅导致部分企业摆脱不了被收购的命运。

”

当投资者和开发商为2010年创造的有史以来最佳业绩弹冠相庆时，中信建设证券投资发展部的一份报告，给他们泼了一盆冷水。

万科在2010年开创了中国房地产业的千亿时代，但对更多的公司来说，今年有史以来最牛业绩很可能成为“绝唱”。在保障性住房扩增、开发商的资金被收紧的情况下，2011年很可能给开发商的“黄金10年”画上句点，行业的分化和转型似乎成为必然。

2011年，会成为楼市的一个新拐点吗？

中信建投发展部预测，今年开发商的资金状况并不妙。根据他们对40家房地产公司的调查，很多开发商的买地费用同比大幅下降，存货占流动资产的水平却出现了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，预测2010年存货占流动资产的水平会达到69.44%。

库存的增长将挑战开发商的现金流。截至2010年10月，北京、上海、广州、杭州、南京、福州、宁波、重庆、苏州等9个城市的可售面积共约9515万平方米，接近2009年高峰时的10600万平方米。

正略钧策管理咨询合伙人薛迥文说，因为通胀而产生的加息和存准率提高，不仅增加开发商的财务成本，减少他们的银行贷款金额，也会进一步减少消费者的购买需求，令资金链更加紧张。

令开发商不安的是，限购令还有可能延续。截至目前，已有北京、上海、深圳等16个城市加入到限购的行列中。

这种情况下，楼市的成交将主要由一线和部分二线城市，向其他城市转移。提前布局在上述城市的部分开发商将受益。广发证券报告认为，万科、保利和金地能在今年再创销售额历史新高，和其纵深发展策略有很大关联。

但整个房地产行业把万科列为学习榜样的很少，更多在向星河湾 (论坛 新闻)学习。华燕分析师张宏伟认为，开发商做精品住宅已是大势所趋。

地产业的分化也反映在盈利方式上。过去一年，商业地产成为大部分房企的“核武器”，甚至连曾经只专注发展住宅的万科，也成立了商业地产部门。

同时，一些房企开始重新设定自己的行业定位。复地、金地等在年初就设定了金融+地产的定位。

薛迥文认为，与其说是新的行业周期开始，倒不如说是行业周期进入了一个拐点。他预言，下一个10年将是中国房地产业兼并重组的10年，行业集中度将更高。中小房地产企业要么被大公司吞并；要么在细分的市场中发展；要么发展成为房地产基金。

“囤x大军”打响财富保卫战 囤房囤地抵抗通胀

2010-11-30 15:26:25　来源: 中国经济周刊(北京)　  本文导读：古往今来，人们之所以会“囤”，都是基于一个前提：东西会“越来越贵”。 “囤”，或为牟利，或为省钱，或为选择更好的财富存在形式。其中确有“邪恶”的，如已被“奸商”玩转千年的“囤积居奇”；但更多的却是无奈。

“囤”时代：现金围城

古往今来，人们之所以会“囤”，都是基于一个前提：东西会“越来越贵”。 “囤”，或为牟利，或为省钱，或为选择更好的财富存在形式。其中确有“邪恶”的，如已被“奸商”玩转千年的“囤积居奇”；但更多的却是无奈：

你勤劳一生，梦想留下一张“百万存单”给儿子，可按照房价走势推算，十年后，这笔本来可以买个“两房一厅”的钱，如果仍以存单形式存在，那么儿子连买一间厕所都不够。在这种可怕的预期之下，你怎能不考虑“囤”点至少不会“缩水”的东西？

今天，“越来越贵”的东西似乎越来越多，“囤”也就成为了一个全民运动：囤一切值得囤、可以囤的东西。无论是诚实劳动、合法经营的大小企业，还是唯利是图、狡诈黑心的投机者；无论是富豪、中产，还是普通老百姓，纷纷加入了“囤x大军”。尽管他们的层次、规模、方式可能千差万别，但是所有人的目的却只有一个，那就是最大限度地实现自身财富的保值与增值。

“囤”从来就是一个有关财富的故事，也不算稀奇，但是当它成为一个时代的特征，剧情恐怕就不那么简单了。

“囤”出来的财富

如果市场对于某种资源或产品的需求相对稳定，而你控制了一定数量的该资源或产品，那么，你就可以拥有了超越市场的定价权，使得市场机制失灵，也就意味着你能够获取暴利。这是从经济学的角度去解释所谓的“囤积居奇”。

但是，这个古老的手法发挥作用往往需要时代特征的配合：公共资源稀缺和供给不足、资金流动性过大、通胀或者通胀预期以及普遍存在的不安全感。

“房价虽然高，但是地价更高，而且钢筋、水泥等各种原材料也不知道翻了多少倍了。”经营着一家房地产公司的“张总”告诉《中国经济周刊》，“开发商是赚差价的，并不是房价上涨的钱都进了我们口袋，我们的利润率并没有太大变化，但是要经营一个项目的资金规模要比过去大很多。”

张总一通大倒苦水，“大多数开发商并没有从房价上涨中受益，开发门槛的升高反而还是得一些中小规模的开发商日子越来越难过，只有那么很早手里就囤了大量土地的开发商才是受益者。”他说。

张总给记者讲了他的好朋友老刘的故事。老刘和张总既是同学也是同行，各自经营一家规模中等的房地产公司，两人认识二十几年，可是最近，张总对老刘羡慕不已。“老刘最近赚大发了。”他说。

老刘的公司在2003年拿了一块地，但是由于种种原因，与当地政府以及另外一家企业打起了官司，于是法院要求在官司没有解决之前不得开发。但是，官司一拖就是六年，这让老刘感到非常郁闷。

可是，时钟飞转，因祸得福。这几年房价一路飙涨，这个地块如果是六年前就开发建设，售价最多也就在三、四千元每平米，而现在至少也可以卖两万三、四元。“那块地的楼面地价也就几百块，要是最近一两年拿地，楼面地价至少也要一万多一平米。”张总羡慕不已，“老刘这一块地赚了我们十块地的钱。”

如果说老刘只是得了个“意外的收获”，那么在政策允许的范围内“囤而不建”则是现在开发商们“潜规则”，“很多开发商都是不建房子、专炒地皮的，因为后者要比前者赚得多的多。”张总告诉记者。

当然，地价和房价快速上涨的原因是复杂的，但是土地作为典型的、稀缺且供给不足的公共资源的特性是主因。在经济高速增长之下，公共资源稀缺和供给不足所产生的矛盾会尤为突出，稀缺资源拥有者获得的收益要远远大于资源增值者的收益，这使得越来越多的人去抢夺资源，抢夺的人多了又进一步推高资源的价格，于是又有更多的人进场。

而过大的资金流动性会加剧这种对抢夺。根据国家统计局和央行公布的数据，从1999年到2010年间，我国GDP的年复合增长率为13%，而广义货币M2（广义货币，为流通中现金+银行活定期存款+储蓄存款+证券公司客户保证金之和）的年复合增长率为17%，也就是说，10年来，中国的货币量和实体经济规模间的距离在逐步拉大。

根据央行发布的《第三季度货币政策执行报告》，截止到今年9月末，中国广义货币（M2）余额高达69.64万亿元，同比增长19％，是同期GDP规模的2倍以上，创世界纪录。而且横向来看，我国目前广义货币存量已经超过美国，成为世界第一。

虽然巨额外汇储备也是诱导中国广义货币偏多的重要原因之一，但资金流动性过大，“钱太多了”已是不争的事实。资金在不同的投资领域流动，带来了巨大的风险，很多“实业家”在这种情况下被逼成了“投资家”。

“做实业非常辛苦，而且能够达到20%～30%的收益率就已经非常不错了。”一位已经成功转身的“投资家”告诉《中国经济周刊》，他过去经营一家小有名气的小家电企业，现在他已经把企业卖掉，参与了一些房地产项目，“收益率至少100%”。

但是，他也有自己的担心，“今天这个时代，人人都梦想成为巴菲特，认为用钱生钱才是王道。可是，人人都拿着钱去投资，项目在哪里？”他说，“好的项目太少了”。

保卫财富，先跑赢CPI

两个多世纪以前，着名经济学家亚当·斯密曾经写道：“财富和金钱，无论从哪一点看来，都是同义语。”但是今天，我们为什么感觉钱多了，可财富却少了呢？

“25岁生日的时候，我的生日愿望是中500万的彩票，那样我就可以不用上班去环游世界了。但是，我现在的愿望是中5000万，因为500万根本不够花，只够在北京买套像样的房子。”李伟在30岁生日当天在微博中写道。

李伟的感受并不是个人的。通货膨胀早已从一个专业名词演变成一个街谈巷议的公众话题。特别是经过了上个世纪80年代中期和90年代初的两次物价暴涨，很多人都因此拥有了财产保值增值的概念，也很少再有人会把财产以现金方式留存。

但是，财富的保值其实是包含绝对保值和相对保值两个概念的：绝对保值是指你的财富增长率跑赢了通胀率，没有因为CPI的变化而缩水；而相对保值则是考量与财富相对应的社会阶层的变化情况，即你的财富对应在整个社会财富排名中的位置没有下降。贬值、增值亦然。

王韩东的经历就是一例。由于父亲是做珠宝生意的，虽然算不上大富大贵，但是1999年上大学的时候，王韩东是班里唯一一个开着车去上课的学生，当时爸爸为了奖励他考上名牌大学，送了一辆“赛欧”给他。“那时还是挺招摇的。”他说。

毕业之后，王韩东进入了一家外企工作，收入不错，但工作比较忙，经常需要出差，所以一直没买房。“我爸因为身体不是太好，所以我毕业后生意也就没有再做了，因为当时觉得这些钱应该也够花了，而且现有的钱投资股市也有不错的收益。”他说。

但是最近，王韩东的爸爸正在考虑是否要“再次出山”。“我现在准备结婚，但是如果想要在父母家周边买一套好一点的房子可能要花掉我和父母大部分的积蓄。”王韩东家住在北京最好地段之一，周边的房价在5万～6万元左右。

“最近我爸常说，如果不炒股，而是在我毕业的时候把钱全买了房子，那我们家就不是今天的样子了。”王韩东说。

让王韩东更为感慨是，他明显感觉到他在同学中的地位，已经远远不是十年前的样子了，尽管他的收入还是班里最高的几个人之一。“现在吃饭肯定轮不到我买单了。”他说。王韩东之所以感觉自己“变穷”了，并非来自于他绝对财富的变化，而是相对财富的变化。

所以，跑赢CPI和通胀率，只是打响了财富保卫战的第一枪。

“囤囤族”的“囤”心态

在北京工作的小叶每周都会打电话和在东北老家父母聊天，可是这次，妈妈却问了一个让她非常意外的问题。“我妈突然问我，什么是M2？”小叶说，“后来才知道是因为电视上说，物价上涨是由于M2太多造成的。所以，我妈就特想知道什么是M2？能不能想办法让它少点？”

在东北的很多城市里，人们已经没有了储冬菜的习惯，因为现在即使是冬天，新鲜蔬菜的供应也很充足，价格也只是稍微高一些。可是今年，在很多东北城市里，很多市民又开始像过去一样，储存过冬白菜、大葱、土豆，晾晒豆角、豇豆。

“今年夏天的菜价和以前冬天的菜价差不多，那冬天得高成什么样子呀！”小叶的妈妈说。像CPI这种与物价相关的初级概念，小叶妈妈早已做到充分理解并熟练使用，但是日益难忍的菜价，“让我妈对于物价上涨更加敏感。”

根据国家统计局发布的数据，从去年12月开始，我国的CPI、PPI同比双双“转正”，通胀预期进一步加强的趋势日渐明朗。

11月11日，国家统计局发布了今年10月的最新CPI数据：上涨4.4%。

“破4”之前已有预兆。实际上，我国9月份的CPI同比上涨3.6%，就已经创下了23个月以来的新高。

尽管央行在时隔三年之后首次再度加息，同时也连续抛储，但在泛滥的流动性推动下，农产品价格依然如脱缰野马，其他各类商品也有“全面开花”的涨价态势。

11月2日，在国家发改委监测的31种产品中，近80%的价格上涨。

物价压力陡增之下，11月21日，被称为“稳定物价国16条”的《国务院关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知》公布，要求各地和有关部门及时采取16项措施，进一步做好价格调控监管工作，稳定市场价格，切实保障群众基本生活。之后，国家发改委、财政部、铁道部等七部委展开了遏制消费价格的联合行动。

公众的感受似乎比数字来得更要强烈。继前段时间的“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”和最近的“糖高宗”、“油不得”、“苹什么”之后，土豆、鸡蛋、白酒、方便面、大米、棉花、羽绒服也纷纷加入涨价大军。

于是，“囤囤族”油然而生。某媒体刊登了一幅这样的图片：一名中年男子一次性购买了6桶食用油，于是网络人称“囤油男”。

“绿豆、姜蒜涨价的时候，报纸电视都说是有人恶意炒作，囤货提价，但是现在很多食品和生活必需品价格都在飞涨，这肯定不仅仅就是因为有人炒作造成的。”一位自称早已加入“囤囤族”的80后说，“现在是否通胀，程度如何，不用看统计数据、不必听教授分析，自己已经可以明显感受得到了。”

但是，“囤囤族”们到底“囤”出多少收益？答案显而易见。套用流行的网络用语：他们囤的不是油，而是心态——一种普遍存在的不安全感。

谁是通胀的赢家？

尽管我们习惯用货币来衡量财富，但如果加入时间维度，直接的对比往往是不准确的。比如，十年前的“万元户”和今天的“百万富翁”谁在社会中更富有？你必然需要参照更多的数据，如十年间的CPI增速、GDP增速和M2增速。

CPI反映的是货币购买力水平的变化情况，如果你跑赢了CPI，那只能说明你手中的财富没有贬值而已；

GDP反映的是一国产值的变化情况，但并不反映财富的增值情况，比如房价上涨导致的财富增值是无法从GDP中得到体现的，所以如果你跑赢了GDP，还不能完全说明，以总资产衡量的你的社会地位是没有下降的；

广义货币M2的变化幅度，则最为接近于财富的变化幅度，只有你跑赢了M2，才能说明你的财富增值速度超过了社会平均水平，你以财富来衡量的社会地位得到了提升。

据央行数据， 截至9月M2余额达69.64万亿元，这个数字大约是十年前的5.5倍。也就是说，如果你今天的财富没有达到十年前的5.5倍，那么你在整个社会中其实是“变穷”的。这种感觉，老百姓已经在食品价格的上涨中充分感受到。

因此，要想保住你在整个社会财富排名中的地位，也就是避免相对的财富贬值，那么让财富跑赢M2就是必须的。

但是，在过去十年中，黄金的涨幅为350%，石油的涨幅为200%左右，都没能跑赢M2。

在与M2的赛跑中，也有很多赢家，比如房产的拥有者们。过去十年，全国房价平均累计涨幅超过500%，一些特大和一线城市，如北京、上海、深圳、杭州等的涨幅则在6～8倍以上。

而古玩、珠宝玉器和部分艺术收藏品等，涨幅则远远超过M2，很多都在十倍甚至几十倍以上。

最为凄惨的就是A股的投资者们，在过去十年中，上证指数只上涨了25%左右，远远跑输GDP和M2，只是还不至于跑输CPI，这也算是中国经济发展中的奇观之一。其结果就是，股市投资者的财富排名被远远抛在后面。

也就是说，对财富存在形式的不同选择，会使得人们财富的增值情况呈现出明显的分化。不过，房子、珠宝古玩、黄金等涨幅较高的投资品往往门槛也较高，只有中高收入阶层的富人才有实力介入，而中低收入阶层往往选择储蓄、国债、股票等门槛较低的投资品种，但是这些投资品往往是跑不赢M2的。

实际上，每一次通货膨胀都是一次全社会资产、资源、财富的再分配过程，而往往得利者都是少数，所以每个人都希望能够挤进赢家的行列。在这各方激烈角力中，势必会百患丛生，极大限度地考验政府智慧。

消息灵通、动作快，这是农产品囤积炒家的两大要诀。当农产品成为海量游资的终极猎物，每一个人都要为现实买单。

囤积与炒作下的“餐桌风险”

见面之前，中间人一再提醒不要暴露记者身份，“你就说要跟着学习一下。”

要见面的是一位近期参与囤积炒作部分农产品的“老板”。见面地点约在了北京中心商务区的一座会所里。11月5日下午，《中国经济周刊》记者以“学习”的借口约见此人。

他的身体陷落在紫色的单人沙发中，幽暗的光线不易在远处分清五官的具体细节。这位人物被中间人称为吴老板，却拒不告知具体姓名，只知道是安徽人。前段时间，他刚刚炒过一批大豆现货和成品豆油，挣了不少。据说能在北京买两套房子。

“你看哦，前段时间，我们和几个温州朋友还有陕西朋友觉得农产品涨价了，就把一些容易储存的东西，弄个仓库丢进去，价格好了再买。”吴老板左手夹着中华烟，右手比喻着收储的动作。

通过交谈得知，这位吴老板和朋友们每次看到国内出现大面积自然灾害都会研究一下相关区域有哪些品种的主产农产品，然后相互探讨能够在其中存在投资机会。

而今年以来，中国相继经受北方低温、西南旱情、南北方洪灾，今年价格上涨的各种产品中部分农产品如棉花、板栗、糖、大豆等皆有减产的迹象，自然灾害成为减产源头，这恰恰是游资爆炒的导火线。

“第一波囤货的人，肯定不是我。但是我们在全国有朋友，消息还是很灵通，我们的动作很快。”

他在介绍自己“囤技巧”时，向记者简单概括了一些顺序。他说，此前他听说大豆可能出现减产，便在一些黑龙江、山东一些主产区找关系收购大豆。同时以经销商的身份囤积成品豆油，等到高价时卖出。在一条产业链上的两个重要环节“下功夫”，其收益可想而知。

但是，不管如何旁敲侧击，吴老板只是泛泛而谈，不肯再透露其他那些曾经囤积过的产品从哪里进货，在哪里囤积，从哪里出货。他只是笼统地绕着圈子：“囤货很简单的，就是和当地的朋友或者找人介绍了朋友，收购大量产品，然后在当地租一个仓库，放进去，等到价格让自己满意了，一批批出货。”

可想而知，一个个仓库堆满的过程，也是一种种农产品的价格上涨的过程。

一位来自农业部下属单位长期跟踪农产品价格的研究员告诉记者，除了投机商人的囤积，豆油生产厂家亦会囤积原材料，以防止成本增加。“他们还会购买期货市场的大豆合约，以抵消一些风险。如果厂家预期原料价格将上涨，那么他们将持续囤积原料，造成原材料供应减少的情况；而供应减少则倒逼期货价格上涨。由此形成从囤积到涨价的一个循环。”

有分析称，自今年开始蒜、姜、大豆等农产品除了部分相关国际市场的变动影响，基本由于货源囤积致使价格攀升。

野村证券亚洲首席经济学家罗伯特·苏巴拉曼在11月4日接受《中国经济周刊》采访时对此置评称：“投机行因素确实是（中国）农产品价格上涨的部分诱因。”

投机的背后，是资本的狂流。

上述研究员告诉记者，在国家继续执行宽松货币政策以及打击房地产投资行为的背景下，一部分资金已经出逃并进入了股票市场和农产品市场。

而已经“身中数弹”的农产品已经用价格飙涨的壮烈方式告知公众，其成为游资目标中的终极猎物——农产品与食物等刚性需求属性明显，消费者不会因为价格上涨而放弃食用。

蔬菜的不易存储特性致使游资无法对其直接炒作，但是由于资金侵入农业化肥、物流运输等领域，间接被推高的价格让消费者成为“受害者”。

如何平抑农产品价格？

中国社会科学院农村发展研究所研究员张元红对《中国经济周刊》表示：“国家通过大力度收储或者放储某种农产品则必将对平抑其价格，打击游资炒作起到重要作用。”他认为，国家可以通过各种信息提前收储一些产品以防止价格被游资推高。

当前遭遇炒作的棉花和白糖则是反例。由于国家此前对白糖和棉花的储备总量并不多，面对游资炒作，被国家出售的储备品在公开市场又被投机者购入囊中，致使国家在储备供给层面陷入无奈。

谁在囤地，大家都知道，但囤了多少地，却没人愿意说清。就在这种不清不楚中，房价滚滚前行。

囤房囤地红与黑

王晓明手上有5套房，他说，“如果有机会，我还会买房。”

但从“4·17新政”，到“9·29五项措施”，政策已经一步步卡住了他买房的步伐：首付提高、利率提高等稍稍抑制了他买房的冲动。

王晓明今年35岁，手上有一定闲钱，他的朋友圈有很多跟他一样，都在思考着怎样做才能保值增值，投资5套房后，他发现房价上涨带来的收益远超他的想象，“囤房产生了较大的收益，而且囤房的绝不只我们这类人，某种程度上我们是在跟着房企走。”

“跟着房企走”，意指房企的种种变相囤房行为。

11月1日，《中国经济周刊》从囤地的本意土地储备的角度来制作出中国上市房企囤地排行榜，一时之间引起舆论哗然，多位业内人士就此展开后续讨论，其中多家大型上市房企均对本刊表示数据比较可信，但“囤地”一说令他们感到压力很大。

一家土地储备排全国前三的上市房企负责人回应说，囤字容易让人联想到囤积居奇，就土地市场而言，有些房企确实存在囤积土地的行为，不过有些房企的土地开发速度还是比较快的，尤其是中小型房企。

北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋认为，目前业内公认的囤地标准，主要表现在四个方面：一是拿地不开发，或者是缓慢开发；二是围而不建，用个围挡遮住工地以避人耳目；三是拿了预售证不卖房，这是囤房行为，其实质与囤地无异；四是通过定价较高来缓慢卖房，以达到捂盘的目的。

房地产咨询机构GVA衡信柏迪营销部董事岳锋钢在其年会上表示，之所以发生囤地或囤房行为，主要是预期未来房价将大幅增长，囤地有利可图。

他进一步分析认为，近几年楼市中一直有大量囤地等行为，一方面是由于近年来流动性太旺盛，通胀压力较大，资金预期在通胀的环境下房价仍将步步走高；另一方面是随着中国经济的增长，居民的收入结构和消费结构发生了剧变，市场预期未来将有很多人需要购房，进而推高房价。

中国房地产研究会副会长顾云昌对《中国经济周刊》表示，近期与土地息息相关的产品价格都是直线上涨，如石油、稀有金属，这是因为土地资源才是真正稀缺的资源。尤其是在中国人多地少和保护耕地的背景下，而且受到传统的置业观的影响，土地或房子便被当作稀缺资源囤积起来。

杨少锋进一步指出，房价暴涨的根源就在于土地的囤积。因为每个地方政府每年都是按照预计的市场需求来供应土地 ，但是实际上这些土地供应到市场上以后，并没有盖成房子，而被开发商囤积起来。比如政府觉得一年市场需要100万平方米的房子，就按这个标准供应，但是开发商却没有开发这么多，只开发了30万平方米，剩下的70万平方米就被囤起来了，这就人为造成了供求表面的不平衡，这个恰恰是房地产行业直到今天房价无法得到控制的根源。

近日，人民网和《中国经济周刊》联合调查显示，95%的网友认为囤地会导致房价猛涨。

之前有人大议案提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快。

而目前，住建部正组织力量积极开展商品房预售法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。

据记者此前走访发现，全国市场上有大量项目存在捂盘或囤地行为，甚至是人为散布房源紧张房价将涨的信息，误导消费者。

这一局面随着住建部完善预售制打击捂盘囤地而稍有改观。

杨少锋认为，打击囤地有五个重磅武器：一个是严格管理土地的开工、竣工时间点；第二个是为每一块地建一个档案，国土资源部可以直接的去监督到每一个项目，以监督地方政府与开发商勾结；第三个一定要抓大放小，不能抓小放大。因为囤地的“根子”就在几家大的企业；第四个严格执行土地增值税；第五是通过征收房产税斩断地方政府与开发商的利益链条，从根本上打击囤地。

在刚刚起步的黄金投资市场，“资产保值”这个坚定理由已让投资者即使“泡沫”声声也义无反顾。

黄金，加仓！

囤金，是一场资产价值保卫战。

今年下半年以来，国际市场黄金价格一路飙升。在11月9日，国际现货黄金价格攀升至1424.6美元每盎司高点，再创历史新高。国内的黄金价格亦以连续阳线不断向上打破高位。

正是在这样的行情中，民间再次出现以储存黄金为代表的“囤积式理财”。囤积金条金砖，大量购进金饰甚至不断加仓纸黄金与黄金企业股票……

眼看着自己的资产价值随着CPI的走高而缩水，任何一个人或机构都不乐见于此。在国家严厉打击房地产市场的背景下，投资黄金顺理成章的成为首选。

《中国经济周刊》记者从北京多家大型零售机构获悉，此前7月底8月初的黄金价格约为260元/克，千足金为270元/克左右；随后，金价出现飙升。截止11月16日，记者再次从相关零售机构获悉，当前金价已经涨至330元/克，千足金为338元/克，均创下历史最高纪录。

即便已如此高位，担忧自身家产贬值的投资者依旧不肯放过任何购买机会。此前便有报道称，北京某投资者斩仓房地产市场中的三处住宅后以接近1500万的资金全部用于囤积黄金实物与相关产品。

一位从今年年中开始囤蓄黄金的投资者告诉记者，从7月份开始至今他已经耗资一千多万元人民币投资黄金。那时国际黄金现货价格只有每盎司1206美元左右。在其投资分配中，还有数百万元的纸黄金以及相同比例上市黄金企业股票。

记者发现，几乎所有黄金板块股票都是启动自今年7月份，随后连续创出新高。以“中金黄金”（600489.SH）为例，其在7月19日的最低价仅仅25.35元，四个月后的11月5日，其股价已经飙升至49.70元，涨幅超过90%。此外，“山东黄金”、“紫金矿业”等多只股票亦是自7月份的行情以来出现较高幅度的增长。

这位投资人告诉记者，尽管已经有较大涨幅，但是他手中的黄金现货以及黄金板块股票都没有减仓，“未来还有上涨空间。”

黄金唱多者大有人在。11月5日，高盛在给自己客户的公开邮件中预计，黄金价格将在未来12个月内上涨至每盎司1650美元，并可能超过这一水平。

在资产保值的压力和普遍唱多的市场预测面前，囤金群体迅速膨胀。记者了解，目前上海黄金交易所法人客户为4500多户，而个人客户已达近160万户。

而来自业界的观点认为，这才是金市的刚刚起步。

他们像分析各个股票板块一样分析不同种类收藏品的价格走势，然后用资本的眼光评估这样的艺术可以转化为什么样的价格。相对于“还没涨起来的”的艺术品，“一定不会跌的”古董书画更能吸引他们的眼球。

收藏艺术：他们为何只要贵的？

中国内地的买家们正在世界艺术品市场上异军突起。

今年，世界两大拍卖巨头，苏富比和佳士得，都在中国内地带来规模空前的预展活动，甚至安排了很多符合中国内地藏家口味的拍品和专场，如古董玉石、中国书画、高档珠宝、红酒名表等等。无论是纽约、还是伦敦，各类艺术品博览会也都免不了盛情邀请来自中国的“采购团”，或者干脆把预展搬到中国……

“最近几年，我们来自中国的客人增加了4倍，但是他们所购买艺术品的价格则上涨了十倍以上。”苏富比亚洲区主席黄林诗韵（Patti Wong）告诉《中国经济周刊》。

当被问起对大陆买家的印象和感觉，一位国际着名拍卖公司的高层曾向记者讲述他亲身经历的一件事：一位山西买家在预展时看中了一幅古画，于是办理了电话委托。拍卖当天，这位高层亲自拨通这位委托人的电话，随时征求他的意见，并代为报价。

这幅古画是难得的精品，所以开拍后报价步步升高，500万、550万、600万……这时，电话里传来山西买家不耐烦的声音：“别浪费时间了，直接报1000万！”这位高层以为听错了，又重新问了买家一遍：“您确定是1000万吗？”对方回答果断：“对，快点拍下来吧，真麻烦！”

没想到，1000万的叫价之后仍然有人跟进：“1100万、1200万……”这位高层不断地把最新报价转告给买家。这时，电话里的山西客户更不耐烦了，大声嚷道：“报2000万，买个东西还要这么麻烦，我这还和人吃饭呢！”

两分钟不到，一笔几千万的交易就完成了。”

在中国藏家的推动之下，不仅使中国艺术品市场成为当下全球为数不多的“活跃”市场，甚至带动整个世界的艺术品市场悄然发生着变化。中国买家为何突然对艺术如此感兴趣？而且行业内几乎形成了共识：中国买家只要最好的，或者说最贵的。

爱则藏，本与价值无关。但是中国的艺术品收藏者们往往夹杂着别样的诉求。

“老买家大多是古董商人或者是纯粹的收藏家，他们以此为业。但是，新买家们大多是做实业的，出于投资目的才进场的。”一位业内人士告诉《中国经济周刊》，“股市长期低迷和房地产市场不确定性的增加，也使得大量没有更好出入的资金进入艺术品市场。”

当然，最根本的原因还是超额的投资回报率。虽然中国的艺术品市场发展历史还不足二十年，但是它所创造的财富奇迹，则是股市、楼市等其他领域都无法望其项背。十年前几十万元一幅的“齐白石”，今天可能已经上千万了。不仅中国书画，瓷器、古玩、珠宝、当代艺术，几乎都不停上演着暴富的传奇，两年翻一番、三五年翻十倍的“传说”不停地刺激着人们的神经。

艺术品往往都是不可再生资源，只会越来越少。一句“这个东西再也不会有了”总是能成功撬开买家的钱包。但也并非“囤”什么都可以赚钱。

“台湾有两位非常着名的老辈收藏家，10年前，一个花了一个亿人民币收藏中国书画，以齐白石、张大千为主；而另一个则花了一个亿美金收了一些世界顶级印象派大师的作品。但是到了今天，前者手中的藏品至少能卖10个亿人民币，而后者可能还卖不到两亿美金。”北京匡时国际拍卖公司副总经理尤永告诉《中国经济周刊》。

而相对于书画、瓷器、古玩、当代艺术等，保值增值功能更加稳健、没有太多猫腻、也最容易看得懂的珠宝成为最近几年最受藏家们追捧的门类之一。佳士得、苏富比的珠宝拍卖，几乎都遭遇是疯抢的架势，而且中国买家一路从香港抢到了伦敦、纽约。

“从长期看，珠宝的价格一直是持续上涨的，几乎没有大起大落，因此保值性更好。但是，两三年就翻倍也不大可能。”一位专门收藏珠宝的藏家告诉《中国经济周刊》，“一枚几千万的戒指，揣兜里就走了，套现也相对容易。”

虽然收益率很高，但是“囤”艺术品的门槛也很高，因此从来都是有钱人的游戏。而对于老百姓而言，他们买对了，只是多了一份谈资；如果买错了，那更会成为最喜闻乐见的新闻，带来会心一笑。 

温州实业资本加速抱团流向楼市 产业空心化加剧

2010-12-14 08:27:11　来源: 21世纪经济报道(广州)　

核心提示：金融危机后，温州企业外迁、民资外流加剧，而这些资本，大多流向了房地产。最近，浙江省政协发布的调研报告称，浙江房价9年涨3.14倍，导致大量实业资本集中涌向住房产业。去年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50多家涉足房地产业。

21世纪经济报道12月14日讯  最近，温州大学地块完成拍卖过户手续预登记，此地块为当地知名箱包公司——温州置信实业公司联合岗地几十家工业企业联手以总价37.02亿元、楼面价3.7万元/平方米竞得，刷新全国土地拍卖纪录。

温州中小企业发展促进会会长周德文告诉本报，金融危机后，温州企业外迁、民资外流加剧。去年以来，温州的厂房交易火爆，厂房出售、出租明显增多，一些企业计划迁到外地去；一些企业是活不下去了，干脆卖掉厂房不干了。这些资本，大多流向了房地产，且有加速态势。

无独有偶。最近，浙江省政协发布的调研报告称，浙江房价9年涨3.14倍，导致大量实业资本集中涌向住房产业。去年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50多家涉足房地产业。

抱团夺地

11月29日，温州大学(原温师院操场)地块公开拍卖，面积约为38883平方米(折合58.3245亩)。该地块坐落于市区中心地段的学院中路，出让年限：城镇住宅用地70年，批发零售用地40年。挂牌出让地块起始价：19.28亿元人民币。

经过33轮“拼杀”，该地块最终被置信公司以37.02亿元竞得，溢价92%。据了解，置信公司早期以服饰、建材等起家，2006年斥资20多亿建设温州置信广场，2008年在昆明投下10亿元兴建呈贡新城项目，2009年投资29余亿元获得温州郊县23万平方米土地。目前，其在温州建成两个住宅项目，另有3个在建项目。

按照规定，置信公司缴纳的3.86亿元保证金在竞拍成功后已转为地价款，还将在一个月内缴纳竞得价款的50%即18.5亿元，6个月内全额缴清竞得价款。

据记者调查，为确保资金链无虞，置信融资渠道涉及当地众多鞋服、眼镜等企业，部分企业入注资金量甚至占大比例。而在上述温州大学地块项目中，就有几十家当地工业企业与置信“协同作战”。

温州君和房产中介总经理周建认为，温州大学地块周边小区的二手房价格已高达4万元/平方米以上，预计该地建成后预售单价可能超过7万。

抱团夺地，在温州已成常态。

据知情人士介绍，竞得温州龙湾中心区某地块，其开发商融资渠道涉及多家鞋业、阀门等制造企业的资金；而由8家集团、19家公司组建的瓯联财团注资温州某房开，并竞得市区主城区一地段、配套俱佳的地块。

近期，更有多家民资复制温州中瑞、中驰、瓯联财团模式，如鹿城区部分企业正筹备成立鹿城企业联合体，其目标指向房地产业。

“产业空心化”加剧

在土地出让市场高调表现的背后，大规模的实业资本纷纷进场。

“人民币升值、外贸出口受阻，原材料、工资上涨，经营环境变差，使得更多实业资本投向房地产。”朗兆房产机构董事长叶维坚分析，实体产业通过授信、厂房抵押、固定资产融资、银行贷款、亲友集资、民间借贷等办法筹集资金，与开发商合伙拿地。

以金属打火机行业为例，鼎盛时有500多家企业，曾占据全国产量90%以上，如今只剩下100家左右。而在这100家中，只有30余家的企业老板在专心经营。剩下的已经把重心转移到其他行业，比如房地产、矿产以及第三产业。

最近，人民银行温州中心支行也对民资逃离实业现象进行了重点监控。截至10月底，接受监控的400户企业或个人借贷资金总量同比增加21%。

不仅如此，民间借贷利率也呈攀升状态。7-10月，400户被监测企业或个人借贷的平均利率分别为13.37%、13.94%、16.70%和16.62%，同期中介机构的平均利率分别为35.65%、37.26%、38.17%和39.19%。如计上小额贷款公司借贷利率，7-10月的综合利率分别为20.67%、21.35%、22.83%和23.08%。

与此同时，担保公司、典当行等中介机构的资金利率攀升幅度更为明显，7-9月分别为35.65%、38.17%和39.19%。10月的涨幅远远超出前几个月。

“温州已经出现‘产业空心化’迹象”。人行温州支行起草的《金融支持工业经济运行分析》报告表示。

开发商“造城” 推进城市化 

温家宝表示，1998年我们人均平均住房面积只有15平方米，到现在我们人均城镇的住房面积已经达到33平方米。另外，现在城镇的居民自有住房率，已经达到80%，这个比例相当之高。房改十二年来，我国城市化率不断提高，开发商在其中所起的作用不容抹杀。
       广州亚运城——中国第一盘 现在就是未来        碧桂园凤凰城——高性价比成就楼市常胜将军          广州雅居乐花园——最好的时代 最后的盛宴                 岭南新世界——广州北新生活第一城                 中海锦榕湾——珠水榕岸散发“城”熟美      汇景新城——市区最大豪宅社区 开创豪宅新标准  高房价不能全怪开发商  任志强为开发商正名 称政府是高房价最大受益者 有“任大炮”之称的任志强日前在上海回答观众提问时表示，政府才是高房价的最大受益者，而非开发商。其称自己曾做过一个商品房建造成本调研，调查结果显示，其中土地出让金占到23%-27%，如果算上税费，政府从房价中分得的份额远超70%。 

任志强两次发文告诫80后 买不起房别抱怨多努力

2010-07-29 21:12:43　来源: 人民网(北京)　

要闻回顾：7月3日,网易房产海南博鳌专访任志强。任志强表示,房价已经降了 不降还要出政策。

人民网7月29日讯 近日，华远集团董事长任志强先后在其博客上发表《写给八零后们的信———别浪费了青春》、《幸福指数———再次写给八零后》，大谈房价、幸福指数和80后奋斗观之间的关系，引发转载热议。

“如今的房价让许多年轻人觉得高不可及，我倒觉得这恰恰是一种动力。年轻人的努力应该是以高标准的住房为生活的追求，但现实则要从低标准的、远距离的住房或租房开始。

绝不是用埋怨和抱怨削弱自己的斗志，永远都差一步的目标才不会松懈努力的精神。”在首篇博文中，任志强从他的亲身经历写起，鼓励八零后珍惜青春，创出自己的路。

“八零后的一代并不知道住房福利分配制度中的痛苦生活历程……今天的‘房奴’一边在骂娘，一边在享受着房价上涨的增值收益。住房市场化的真正含义则是将人从为了房子而生存中解放出来。让住房私有化的同时，还给了人民一个可以迁徙和生活在不同城市、地点，从事不同工作的条件，不再只成为单位奴隶的一种自由。”在《再次写给八零后》一文中，任志强就目前八零后对于高房价的抱怨有如上论述。

在多家网站上，赞同者认为：“不抱怨多努力”；抨击者表示“任大炮说得太片面了，我们努力的速度也没房价的提升速度快啊！”

     

别浪费了青春——说给年轻的八零后们

2010-07-29 21:18:25　来源: 网易房产　

一次论坛之后主持人秦朔跟我说：“许多人想了解你的成长之路，你能不能写些这样的博客或者书，仍更多的人了解这一代人的成长经历。”随后他又发了短信想更多的了解。我给他寄了一本联办编写的四十人述史。其实过去的书中也有类似的内容，只是更多的人并不关注这些内容，他们只知道我是开发商、只关注于房价，几乎所有的媒体了解的都只有一个核心——房价。

秦朔也希望我写些对年轻人励志的博客或文章，刊登在第一财经上，让企业家的经历能对下一代有个促进的作用。但励志首先要立志，没有了志又何来的励。

年轻人要先立志，才不会浪费了青春。

当我们已年近花甲时，尤为珍贵的恰恰是青春，恰恰是那些从身边悄悄溜走并永远无法追回的时光，我们永远也无法再回到80后的年龄，重塑自己的经历了。

一、 我们都是很穷很穷的人

改革开放之前，中国都是很穷很穷的人，并且平均到几乎都处于一个起跑线上的贫穷。是邓小平让中国从一潭死水中走了出来，有了生命、时候的改革与重新分工，让不同的人走上了不同的路。

在如今80后的年龄之前时，我们这一代人也都没有生活的定位，但却从来都未丧失过“救国”的立志，也许是这一代人所经历的“红色”教育让几乎所有的人都从未有过个人致富的幻想，而只有为国牺牲的精神，也因此才有了文化大革命的无惧冲动。也正是这种“以天下为己任”的立志和努力不懈的奋斗精神，才有了此后各自不同发展路径以及不同现状的差别。

当我们进入而立之年时，恰逢改革从农村向城市转移的过程，十一届三中全会解放了农村的劳动力，却还没有解决城市大量待业青年的就业问题。原有的国有体制和集体体制根本无法满足大量的就业需求，城市“五难”的社会服务也无法满足城市基本生活的需求，鼓励创业和用优惠政策扶持自我创业成为社会上的一股潮流。机会遍地都是，但能抓住机会的、敢于去抓住机会的、努力去抓住机会的人却仍然是少数。

我曾经从事过大约数十个跨行业的作坊式的小企业创业过程，期间的酸甜苦辣则回味多多，从兔皮的加工出口、魔方的生产、集装箱的运输、图书的邮寄、小商店的经营到农村小时工的派遣、手敲打打字机和印刷、装订、裁缝店、家电维修、动物模型、汽车维修、挂毯编织到开饭馆、卖水果、卖白菜、办建筑施工队，几乎无所不及，但从来都是信心百倍且努力万分。

早上三、四点钟爬起来生火炸油饼，每个油饼三五分钱，一个早餐下来两袋面的用量，收入仅有几十元，晚上数钢镚时常常眼皮子打架，一个迷糊会把刚摞好的十个一叠的分币碰撒了一地，还要满地乱找、重新去摞好。一个月下来，三百多平方米的餐厅，几十个劳动力也就只有不到三千元的利润，三十几时我们的月工资只有几十元，奖金一个月只有六元钱。而这一切从来都没有影响过我们创业立业的信心，穷可以让我们艰苦，但穷并不能影响我们的斗志，“穷而不志短”早就从老一辈的言传身教中溶入了我们的血液。

二、创出自己的路

我们从不憎恨穷人，但我们憎恨贫穷。共产党的宗旨就是要“消灭”全世界所有的穷人，让那个所有人成为富人。我们时常救助穷人，但绝不救助因懒惰和不努力而变穷的人。因为我们也是从贫穷中走过，并在没有路的地方走出了一条自己的路。

从卖苹果、卖白菜到倒录像机是一个飞跃，大多数人都从流通领域中分享了改革开放之后物流转移而产生的差价。和传统的丝绸之路一样，利用南北之间的地域差和南方改革初期的试点城市开放开始了最初的交易与经商，也从小额现金交易变成了银行信贷与转账。我们包租了军用飞机运货，从自行车换成了摩托车，再换成了汽车。

从学步到跑，几乎没有人会不摔跟头、没有人会一帆风顺，那些大多数开始太顺利扩张的企业则大多今天都不见了。

华远、四通、联想几乎都是同时出现在市场上的一代，而更多当时知名的企业则在大浪淘沙中一去而不返了，差别正在于走自己的路还是跟在别人屁股后面追赶。齐白石先生说“学我者生，似我者死”，其意在学的精神与灵魂，而绝不是形似的临摹。

从计划经济到市场经济的过渡并非是一件易事，尤其是我们这些曾经只留下了大量计划经济残余的一代人，要彻底的改变过去的一切就更是件难上加难的事情了。但我们闹过学生运动、打到（《中国企业家》网站注：此系原文，应为“打倒”）权威的领导也许是错的，在毛主席的一挥手中上了山、下了乡、耕过田、种过粮，在全国学习解放军中当过兵、扛过枪，在恢复高考后上了学、留了洋，也有些在改革中入了狱、撞了墙，但仍在跌倒中爬起来重新摸索。这些经历与磨难恰恰造就了他们铁一样的筋骨、钢一般的意志，走出了一条中国摸着石头过河之路。

中国的改革是从没有路中选择了被动的摸石头，是在未知过河的方式中探索，无数的先烈是用鲜血与生命换取了新中国的成立。同样也有无数的后来人为寻找改革的成功之路而成为了先驱，许多人也因此受益而成为了当代知名的企业家，并为后来人留下了失败与成功的经验。

如果改革的初期，一代人为寻找幸福敢于去按血手印，那么改革三十年之后的今天是否还有人愿意用生命去为更多人的成功而当垫脚石呢?正是这种改革的倒逼机制与改革创造的上升环境让两代人有了不同的选择，也让更多的现代青年不愿再用“立志”的前提作为生活的基础了。

现代的80后们也认为自己在走自己的路，但大多不再是如何成就一番“事业”和“救国”，而是如何建立美满生活的小家庭，靠父母支援的出国留学也让他们不再用课余时间去刷盘子了。更多的人不是从“安逸”的公务员岗位上因无味而下海，反而成群结队的涌入公务员考试的“独木桥”。

毕业后集中于大、中城市，力争进入不到10%的人口居住的城市，而不在（《中国企业家》网站注：此处系原文，应为“不再”）关注生养自己的父母相亲（《中国企业家》网站注：此处系原文，应为“乡亲”）和那片热土。他们热衷于在网络上寻找生活中的乐趣，也热衷于在虚拟世界中热议房价和社会问题，他们开着小型的私家车浪漫于山间田野，一面自豪的看不起那些乘大车去采摘的同事与同学，一面又高声的叫骂着市中心豪宅的高房价，似乎这已经成为了他们的一种生活方式……

“走自己的路”--每个人都有不同的认识，但社会却会将什么是“走自己的路”给以重新的定义。华远则是在“傍大款”进入资本市场后又为了维护国有资产的利益而退出和二次创业，用再次进入资本市场显示竞争的实力，用努力和被社会认可的实力与业绩证明什么是“闯出自己的路”。

三、榜样的力量

李彦宏、马云、冯军都是年轻一代的榜样，尽管他们不是被称为是80后的一代，却是最接近于这一年龄层的一代佼佼者，可以无愧于所有中国人的骄傲。但也许由于他们的形象太高大也让许多人认为是高不可及，反而放弃了对榜样的追求，让许多人对榜样失去了关注。

其实榜样就是立志中拟定的一个阶段性目标，恰恰是一个要不断提高且让自己轻易摸不着而促使自己不得不努力争取的台阶。

当我们盈利了几百万时，树立了几千万的盈利目标，当这个目标要实现时，就树立了几个亿的盈利目标，当公司有了上亿的资本时，就希望上十亿的等级、再上百亿的等级。那些比我们跑得快的企业就都是我们的榜样，并转化为动力。

当我们只有十万开复工的能力时，但我们许下了为职工分房的承诺，要让盖房子的人能住上自己建设的房子。多年的努力中，这个目标在不断的提高标准，从少到多、从小到大，并最终搭上了福利分房的末班车。

如今的房价让许多年轻人觉得高不可及，我倒觉得这恰恰是一种动力。年轻人应该以高标准的住房为生活的追求，但现实则要从低标准的、远距离的住房或租房开始，就像学跑要先从走一步一步开始一样。绝不是用埋怨和抱怨削弱自己的斗志，永远都差一步的目标才不会松懈努力的精神。期待天上掉馅饼的想法无益于年轻人的成长。

我当兵幸运的撞入了中国最优秀的万岁军的团队，优秀的传统让所有的士兵都无一例外的打上了永远要争第一的烙印。这个共产党领导的红军时代留存下来的部队中，同样将拿破仑“不想当将军的士兵不是一个好士兵”的名言作为立志和励志的讯条，当然还伴随着军史、师史、团史和连史的战力战史和英雄人物的榜样作用。正是这种环境的渲染，让生活在这个带有无限刺激的竞争中的每一个战士都知道向前向前向前。从不知道什么是退却，所有的抱怨都集中在不能成为主攻连队，拥有第一个将红旗插上阵地的荣誉机会，哪怕这个荣誉是要用牺牲为代价的。

也许这种精神只属于那个特定的时代，今天已经被遗忘了。但对我们这一代人来说，则仍是记忆犹新、终生难忘的。正是这种特定的生存环境让我在连头带尾的这十三年军旅生涯中先后荣立了七次包括集体和个人的二、三等军功。没当过兵的人也许理解不了立功的难度和其价值。而在一个荣誉感强的战斗团队中，其竞争的残酷性则不仅体现在流血、流汗的苦练与摸爬滚打中，还体现在技术、知识、能力、意志力的拼搏上。王中军的“士兵突击”成为老少皆宜的收视率极高的电视剧，毫无疑问与其在三十八军的军旅生活的亲身体会是密切相关的。

无疑正是榜样的作用与力量成为支撑这一代人如今在不同战线上成为佼佼者的基础，这些沉淀于他们血液之中的精华，也是让这一代人成为中国改革与经济发展中坚力量的原因之一。

也是榜样的力量让这一代人无私的担起了“为人民服务”的重任，默默的为国家的发展忍受着国家管理体制改革滞后的成本与负担。

我们的父母曾为新中国的建立流过血、负过伤，但他们至今的收入尚不及他们的孙子、孙女，但他们从来没有对“为人民服务”产生过怀疑和动摇，他们从来未对个人的消费提出过奢侈型的要求。至今仍保持着艰苦朴素的传统，穿着有补丁的衣服，九十多岁的高龄仍坚持要乘公共交通，他们的怪异已让后几代人无法理解与无可奈何了。他们会“偷偷”的抚养非亲非故的孩子读书上学，会将生活的结余“悄悄”的捐献给那些不知名、不知姓并终身未见过面的“困难者”，他们早已离开了领导岗位，但比这个家庭中的所有人都更关心政治、关心国家大事，央视与地方新闻仍是他们生活中必不可少的内容。他们坚持阅读各级的党报，而几乎不看非党报的刊物和“花边新闻”，他们最注重的是参加各级为老干部安排的活动和曾经战斗过的部队活动，每次都穿上当年样式的列宁装并挂上历史中曾获取各种勋章、奖章，以显示早被社会忘记了的辉煌，他们一如既往的追求着曾经的理想。

然而他们的榜样作用却在潜移默化的影响着许许多多的人，特别是限制着那些生活于他们周边的几代人的行为，让这种对目标追求的执着成为教育后代人不断努力的力量，也让后代人在无论什么情况下都会严格的守住道德与法律的底线，让后代人为了维护老一代曾有的荣誉而不敢跨越雷池一步。

1996年在香港上市公告中就披露了我的年薪超过700万人民币，党的纪委书记尉健行就为此专门的批示。1999年我辞去上市公司总经理时，媒体再次热炒年薪700万的问题，时任国务院总理的朱镕基又为此做过批示。一系列的审查与关注并不是因为这个年薪有问题，而是因为干部的管理与影响，打破了现行体制的沉静。依领导的指示，正常年薪之外的部分就只能以我个人名义存在账上。

华远在境内二次上市之后，按照董事会与股东大会批准的条件，我的年薪再次公告为700多万元，不计算股东激励的部分，成为了上市地产公司中工薪收入最高的，也多次被媒体当成新闻来热炒，甚至是上了央视的新闻，做了不花钱的广告。上市公司依法的发放工资与奖励是对我工作成绩的一种认可，本不应引起争议，但却成了一种新闻。而上市公司关于我按国资委的规定只领取了不到10%的实际工资的公告却没有任何媒体愿意提及，央视也是视而不见，这不能不说是一种恶炒了。

我已多次在博客中说明了我的实际工资是按国资委的规定领取的，上市公司公告的未领取工资中也有明确的表示。但社会的舆论似乎并不买账，于是我不得不忍受无数不公平的辱骂，即使我全部领取了些工资如果没有国资委的规定也是合理合法合规的，又何况我实际的工资并非如此呢。

大量的个人持股和私企管理者也许并不需要领取高额的工资，因为他们可以公款消费、可以从股权中收益华远也有少量上市公司中的管理者持股，但国有企业和国有控股的管理者却不能这样去做，要严格的遵守国资委的管理规定。当我的下属们都能拿到比我更多或多几倍的年薪时，部门经理或一些高级职员的工资都比我多我会为此而感到骄傲。虽心有不甘但绝不会为此而放弃努力，更不会将抱怨转化成不满。个人的利益牺牲换取更多人的幸福，正是我们的追求，正是老一辈用榜样给我们立下的规矩。

如果仅仅为了个人的小日子生活，我虽不够富裕和奢侈，却早可以辞职不干了，比不上那些富豪大款却比一般人收入要高些。重要的却是我所领导和管理的国企为国家做出了特殊的贡献，包括承担国企特定的社会公共职能的贡献。如毫无企业投资收益的公共事业投入等。我虽然只是一个领取规定工资的打工者，虽然因国资委体制的管理受到了名义工资与实际工资不同的限制，但却丝毫不影响我对党的忠诚，也绝不会为少交每年几十万的党费而退党，更不会拒绝为救灾而交纳高额的特殊党费，也因此每年被各级评为优秀党员。

各种媒体的宣传、报道很多，我并不需要用博客来夸耀自己，但秦朔认为将我的想法和成长经历告诉社会是一种资源的共享，尤其对那些尚不了解历史发展不同阶段的年轻人而言，让他们更多的知道一些“知名”人物的细节，也会成为一种榜样式的教材，会从正面或反面给在成长中的一代有所启发和帮助。或许会唤醒他们立志于励志的沉睡，让他们把更多的不满和怨言转换成对社会的认同和对未来的希望。

缺少了理想会让人失去方向，缺少了榜样则会失去希望，人们不可能一步跨越历史的进程实现远大的理想，但却可以用榜样的激励逐步提高观念和层次、端正生活的态度、建立扎扎实实的生活基础。

也许是因为我从事房地产行业房地产只是华远集团中的一部分，不是全部，而房价又让许多年轻人望而生畏，因此一些年轻人将我列入了“人民公敌”的行列。但面对现实时，会发现历史的车轮并不会因年轻人的不满而放慢前行的速度，更不会停下来等那些尚未睡醒的迟到者。而我则用一生的体会深知“靠天靠地不如靠自己”“从来就没有什么救世主”，只有勇敢的面对和不懈的努力、认真的学习和积极的参与、在竞争中拼搏，才能享受生活的快乐、体会人生的价值。

重要的不是酒瓶上写着的是五粮液还是二锅头，而是瓶子里的就是真的还是假的，我想做的只是将真实或我认为真实的认识告诉社会，而不是用好看的标签来掩盖真相。

我的人生价值并不仅仅体现在解决就业、提供税收、办好一个企业、创建几个上市公司，不在于作为人大代表和政协委员的参政议政，而在于我的意见影响到一个行业的政策倾向与业发展，以及我的言论与观点能影响一大批人和企业的成长，至少不是碌碌无为的一生。

但愿更多的年轻人别浪费了人生最宝贵的青春，不是为了别人而是为了自己，为了这个社会而珍惜最具光辉色彩的每一天。

任志强写给“八零后”：幸福指数来源于预期

2010-07-29 21:14:23　来源: 《新世纪》-财新网　  

中国改革之后的快速发展已让全世界瞩目，世界各国都在赞叹中国的进步与富强、敬佩中国的城市发展与面貌改变、羡慕中国人民的生活迅速的从贫穷走向了富裕，不但惊叹中国城市的成功改造与经济发展，也在惊讶中国农村的脱贫与改善。许多在哈佛读书的美国人都在梦想着到中国来看看，或者在中国就业安家。但遗憾的是生活在中国的年轻人却不但漠视这一切，甚至深深的痛恨着生其养其的祖国。

从网上、博客的留言与微博的交流中，我看到了许许多多的八零后、九零后的问题与留言，更看到了年轻人心中的迷茫、彷徨、无奈、抱怨、仇恨和对生不逢时的不满等等。原来在外国人眼中所有美好的一切，在他们的心中都是一片黑暗，似乎这个社会中充满着腐败、伪装，似乎这个社会只有对他们一代的不公，他们才是这个社会中最被剥削、压迫和虐待的一代和社会最底层的一代。

目前中国的幸福指数很低，也因此成为了对上述现象的证明。但幸福指数是根据预期来判断的。为什么改革之前中国极度的贫困，但幸福指数却比今天还高，而中国改革之后高速发展了、生活改善了，但幸福指数却变得更低了呢?因为社会的进步与经济的发展改变了中国人的预期，尤其是改变了未经历过改革之前的痛苦的一代的预期。新的一代对生活质量的要求和精神追求的预期过度的提高了。

预期是随着政府的承诺而改变和提高的。当一个政府过多的许诺能给以人民更好的生活时;当一个政府过度的承诺能在短周期内向人民提供更多的保障与福利时;当一个政府过多的描述近期可能达到或实现更高的目标时，人民的幸福预期也随之而快速的增长与提高了。而现实生活中当政府并未在短期内兑现或实现这些承诺、这些保障，或未能像预期的计划而实现这些目标时，被过度抬高的幸福预期就变成了一种失望、变成了对幸福指数的负面影响，变成了幸福指数不高的一种记录。

于是疑惑、迷茫、抱怨等等就随之而来，让一个原本在增长、改革中的国家陷入了“言论自由”，但却被少数人操纵的混乱之中。当政府为了弥补这些漏洞而一味的牵就这些并不健康的思想与言论，不断的承诺与许愿时，当政策被这些不适合于中国现有的经济发展阶段的要求所影响时，政策也陷入了一片混乱之中。

难道我们不应该停下来认真的想一想为什么会出现这种让年轻人失去方向的现象的原因吗?难道不应该针对这些造成年轻的一代过度贪图幸福指数提高的预期进行合理的教育与批评吗?也许问题正出在现有的宣传与教育体系的缺失和扭曲。

粉碎“四人帮”的战役，是一场在党内已失去正常制度约束下的武装革命。解决了名义上代表毛继承人概念的代权力。十一届三中全会则用党的合法会议纠正了毛的历史错误，实现了中国现代化发展的改革。但中国共产党仍坚持毛在神坛中的地位。尤其是每次国庆逢十的大典之前总会有系列的将毛塑造成神的宣传，不断的维护与巩固着毛思想的统治地位。正因为这种原因，让改革前的三十年成为了中国历史上的空白。也许八零后的一代变成了失去记忆的一代。中国几乎已没有任何文艺作品可以公正的反映那一段曾经让整个社会都喘不过气来的发展历程，也是一段恰恰对今天产生着巨大影响的一个阶段。

我们并不想否定毛的历史价值与地位(如果要有否定的一天也是历史的后人的事了)，但绝不能因为要维护毛的作用、威信与神的权威，就不能批评其的错误或不能还原这段历史的真实面貌。正因为这段改革前三十年的空白，才造成了八零后一代的文化断裂的代沟，才有了只看到改革之后的幸福，而不知改革之前的中国贫穷的对比与生在福中不知福的抱怨。

上一代人比八零后少了些什么?又多了些什么呢?

改革开放的飞速发展，让八零后的一代不再知道中国曾有“三反五反”“反右斗争”“庐山会议”“四清运动”“文化大革命”“武斗”“批林批孔”“上山下乡”等一系列的政治斗争和阶级斗争运动。不知道什么是言论自由与政治管制的差别。他们今天可以公开的骂共产党和国家领导人，不知到当年会因为不小心弄脏了一张毛主席像就会株连九族，甚至倾家荡产。更不用说公开的表达对党的不满和对社会的抱怨了。从政治上看，八零后一代拥有的，恰恰是上一代在他们同龄的生长期中所没有的自由。

改革开放的经济增长，让八零后的一代不再知道中国曾有过“几千万人”因饥饿而死亡的灾难。当然也无法体会凭票证购买食品、衣物的经济短缺时代的艰难，当然更不会知道有钱没票也吃不上饭的尴尬了。他们在为今天无钱消费而抱怨时，他们以为是市场经济让他们在竞争中无法提高收入而失去了消费的自由，却不知道有钱无证而寸步难行才是真的失去了自由。

改革开放重新确定了臭老九的社会地位，知识救国、技术创新的奇迹让八零后的一代不知道中国曾有过“知识无用”“复课闹革命”“接受再教育”“白卷革命”等等一系列的风雨。当他们自己不努力学习而痛恨高考制度时，并不知道1840年后英国学习了清朝的科举制度后创造了人才辈出的进步。当他们痛恨大学教育制度的无能，并对毕业之后的选择迷茫时，并不知道当年有多少人在渴望获得知识和学习的机会时，被剥夺了读书的权利。当他们大骂这些缺少了上学机会的人们成为了改革的受贿利益群体时，却不知道这代人要为没机会学习而付出多少倍的努力。不知道被剥夺了读书(哪怕是非课本的读物与音乐等)的权利，失去读书的自由的痛苦。

改革开放恢复了人性的本能，让人们可以在“光天化日”之下随意的寻找异性的感情归宿、坦露表达这种愉悦的内心世界，因此让八零后的一代不再知道中国曾经有过“不得偷食禁果”的封锁线。“消灭小资情调”的禁令像一座大山一样压在整个社会的头上。当他们为爱情的失败而哭泣时、为能终身厮守而欢笑时，并不知道一个没有爱情的音乐、歌曲;没有爱情的文艺作品与戏剧;没有酒吧与咖啡厅;没有舞厅与歌厅;没有任何空间可以容纳与释放爱的世界是多么的痛苦。人如果没有谈情说爱的权利和自由，会制造出多少人格人性的缺陷和多少家庭的毁灭性灾难。

改革开放让劳动力资源可以自由的选择和流动了，就业可以人尽其才的进入自己喜爱、有兴趣或能发挥特长的领域。让八零后的一代，不再知道中国曾有过“消灭资产阶级生存的土壤”，名义上又有“工人阶级与农民兄弟”当家做主的传统观念，除了组织分配任何人都没有就业的机会与选择，而组织的分配则用一次决定一生的方式将人们的自由锁在了一根无法用个人力量斩断的铁链上。而个人创业则不但是一种梦想也是一种要被坚决镇压的违法行为。当八零后在抱怨就业中的艰难时、抱怨对就业推荐的不满时、抱怨工资收入的不高时，却无法理解当年只能听天由命从十几元的学徒工开始而几年爬一台阶的攀登，甚至连靠个人的努力去创造的机会都被扼杀在摇篮与梦幻之中，而人就业的选择权岂不比就业的难易更为重要吗?