媒体称北京存千余僵尸公司：僵而不死规避财税

北京千余“僵尸公司”增值税疑问

胡芳洁

2010年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会发布公告，注销185家房地产开发企业的资质证书。这些已经失去房地产开发功能的企业，却仍将以经济实体的形式存在。这对市场来说意味着什么呢？

据不完全统计，全国具备法人资质的注册房地产公司有6万余家，有在售项目的房地产公司约2万家。而当一个项目终结之后，作为这个商品房项目的法人主体——项目开发公司却继续保留存在。

取销“开发资质”，令人感觉管理部门在剔除占光占坑不干活儿的企业，但事实上，没有“开发资质”并不影响这个房地产项目公司抵挡种种财税清算的“重任”，这些“僵尸”公司僵而不死的背后，隐含着巨大的规避土地增值税清算义务。

资质

这份资质注销名单中，涉及到北京所有行政区域的房地产公司。

其中包括今典集团子公司“北京今典鸿运房地产开发有限公司”，其在北京开发了位于CBD附近的 “苹果社区”。

本报从其销售处了解，苹果社区目前还有部分房源在售。该项目建筑面积70万平方米，已经基本开发完毕，目前在售的房源都是地下室现房，商用水电，40年产权，售价1.3万元/平方米。

“北京正阳置业房地产开发有限公司”同属此次资质被注销企业，该公司在北京开发了位于西三环核心地段的“悦园”项目。目前，该项目同样有部分地下室房源在销售。

项目还没有销售完毕，公司资质就被注销，对这些在售的房屋会产生什么影响呢？

北京市住建委法制处的一位工作人员表示：“如果是现房在售、开发商已经有了房屋的产权，应该没有什么问题。”这位工作人员还表示，房地产公司资质被注销，但其在工商部门的登记还在，公司作为一个经济实体依然存在。

要求房地产企业法人资格和开发资质并存的规定，早在1992年就出现了。当年建设部和国家工商行政管理局发布《关于房地产开发企业管理的通知》，要求已有的房地产公司由建设部门进行资质审查和定级；新设立公司，则要先获得建设部门的资质等级证书，才能向工商部门申请登记注册。

随着政府对房地产市场的逐渐规范，资质证书成为地产公司的市场准入证。法人资格和资质证书的并存，使得房地产公司必须每年同时参加工商部门和建设部门的年检。建设部2000年修订的 《房地产开发企业资质管理规定》中表示，没有资质证书从事房地产开发经营的公司，房地产开发主管部门有权提请工商部门吊销营业执照。

从这套程序可以看出，开发资质在准入流程中有很严格的规定，资质成为地产开发公司成立必不可少的条件；但是后期退出却是相反的状态，即使资质被注销，地产公司依然能安然存在。

土地增值税疑问

本报随机抽查了两家分别于2008、2009年被取消资质的地产公司——北京高正房地产开发经营有限公司和北京景泰新城置业有限公司，发现这两家公司在北京市工商局的信用查询中，都很正常，通过了2009年年检，经营范围也没有发生变更。

“市场上有很多这样没有资质、没有开发资格，但是法人地位还存在的公司。”资深地产人士季满如表示，很多公司都是为了开发某个项目而注册设立，房子卖完了、没有新项目开发，开发资质也没有用了，公司就不会去申请资质延期。这样，过了有限期，资质自然就失效了。

然而，这些不再具备开发能力的地产公司却大量存在，即使资质注销对公司法律地位的延续似乎并没有什么影响。

但是，这种情况的存在，一定程度上为土地增值税的征收，制造了屏障。

一位房地产企业财务总监曾对本报表示，地产企业在规避土地增值税时，通常做法是做高成本和贷款利息，使得土地增值超额部分减少；还有的房地产企业会采取迟迟不进行决算，或留下少量房源不卖使得整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。这种案例在各地已经成为普遍现象。

而正是地产企业项目公司的大量存在，为这种规避提供了便利条件。即使已经没有开发资格，这些依然存在的项目公司，往往与曾经开发的某个项目紧密联系在一起。而目前看来，这些项目是否会被清算，与地产公司资质的变动并没有关系。如果这些项目总是留得部分房源不卖，使得项目无法达到清算要求，自然也是一种可能性。

“项目公司都是独立的法人，税务的清算，只能归结到项目公司头上，与母公司是没有关系的。”税务专家郭伟表示。他认为，地产企业资质被注销是这个公司退出行业的信号，的确带来税收上的风险。

本报查询了苹果社区在北京房地产交易管理网上的数据，数据显示，这个项目还有大量的未出售房屋存在。例如其中32号院1号楼，还有35套地上房屋“未签约”。这只是其中一栋楼的情况，别的楼栋也同样存在未出售房源。而现在苹果社区对外销售的，只有地下室房源。

而目前地产项目公司制的现状，使得更多的地产子公司出现，为以后此类僵尸化情况埋下了伏笔。

中原地产分析认为，北京房地产市场的现状受到纳税属地原则的影响，导致很多房地产项目都在拿地以后，在当区再申办一个新的独立项目公司。等项目基本清盘以后，很多公司就不再延续年审等手续，容易出现房地产项目后期如果出现质量问题，无法追责的问题。