肛门可以扩张到多大:中国房改12年

  房改12年: 一场收入与房价的龟兔赛跑 

         网易房产讯 12年光阴，恍若隔世，回想起自己的购房经历，卢伟一脸唏嘘之色，摇头感叹。

         2005年，29岁的卢伟正盘算着在广州实现他的首次置业梦，那一年楼市异常动荡，国家一道道“金牌”剑指高房价，“楼市泡沫”几乎成了全国最热的话题，众多知名经济学家警示房地产泡沫，卢伟也决定搁置他的购房计划。

        但随后的事情让他懊悔不已，房价不仅没有受到调控影响，反而上演了一幕精彩的“逆风飞扬”，尽管2008年的金融风暴影响了它的飞跃速度，但随后的报复性上涨让人看得目瞪口呆，卢伟相中的区域，房价已经从5000元/平米飙升到15000元/平米，看着和自己收入水平相当的朋友早已经享受房子带来的巨大升值，卢伟终于在今年年初出手，但按照他的说法，当年可以买豪宅的钱，现在只能买一个小户型。

        这就是现实，自从1998年划时代的房改启动后，在这12年里，中国房地产的泡沫之争几乎没有停止过，但这丝毫没有阻挡房价飙涨的势头，人民怨言越大，房价涨得越猛，连温总理早前在澳门也表示:“左一个(国)十条、右一个(国)五条，但房价就是压不下来”。【相关阅读：温家宝:房价压不下来 若真买不到房可先租】

         房价与收入，就像童话故事里的龟兔赛跑，房价已经像兔子般一跃而起，但像乌龟般慢吞吞的收入能迎头赶上吗？

涨！涨！涨！

        1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式拉开中国房改的帷幕，成为中国住房制度改革的一个分水岭。

        回顾房改后12年的房价运行趋势，你会发现在房改的头五年，尽管房地产投资增长迅速，但房价并没有出现快速上涨，那时候楼市仍然处于买方市场，开发商远没有现在的牛气冲天。但随着2003年国务院“18号文”的颁布，房地产正式被确立为支柱行业，大量购房需求涌入商品房市场，房价正式进入“主升浪”，在随后的六年时间里，除了2006年与2008年外，国内房价每年涨幅均维持在14%以上。

       与统计局提供的全国房价相比，一线城市房价的涨幅更是惊人，根据网易房产整理的统计数据显示，从1998年-2009年北京全市均价涨了172%，上海涨了399%，深圳涨了200%，但由于早年的房价统计范围主要集中在市中心，如今统计范围却纳入了大量郊区楼盘，以北京为例，如今五环内新房的“起步价”已经是25000元/平方米以上，房价真实涨幅比起数据显然更大。

房价与收入的赛跑

        房改12年，高房价之所以让人怨声载道，正是由于房价与收入就如同龟兔赛跑，房价早已经像兔子般跑到大老远的地方，收入却像乌龟般慢吞吞的爬行，导致差距越来越大。

        “政府与高房价已经斗争了6年，为何还是屡败屡战，主要是因为统计局没有充当好侦查敌情的角色”，东方房地产学院常务副院长、华东师大商学院地产系主任华伟接受网易房产采访时表示。

        翻开最近12年国家统计局的房价与收入数据，你会发现这里面确实出现了一个“大乌龙”。1998年房改启动之时，全国商品房平均价格为1854元/平方米，2009年的全国商品房住宅平均价格则为4445元/平方米，12年时间增长了1.39倍；在收入方面，1998年城镇居民人均可支配收入为5425元/年，2009年则为17175元/年，涨幅达到2.16倍，这意味着从官方数据来看，房改12年，收入增幅甚至远远快于房价涨幅，这不得不令人疑惑，官方数据为何与民众感受相差甚远？

        有业内人士表示，由于国家统计局所采用的统计方式是由房产企业直接填写销售价格，而且统计数据往往存在滞后性，所以往往被“降价”；相反，由于目前城镇居民收入统计体系主要为国企、央企等高收入企业，占据比例较大、工资较低的私营企业并未纳入到统计体系，因为收入往往“被增长”。

         但除了统计上的缺陷，更重要的原因在于收入分配不均，房地产的财富效应进一步加剧了贫富悬殊。

        著名经济学家茅于轼认为，形成高房价的原因有很多，其中一个重要的原因是我国经济的高速增长制造出大量的财富，但由于收入分配不平均，增加的财富富人分得多，穷人分得少，富人手里积聚了太多的财富却缺乏良好的投资渠道，所以都去买房，造成房价被推高，最后的结果是富人更富、穷人更穷。

       “社会把高房价当成是抑制中国消费的罪魁祸首，这是一种错误的看法，真正的罪魁应该是收入分配不均”，华伟认为，房地产消费已经带动钢筋、水泥等众多下游行业消费，但由于国民收入分配不均，造成垄断行业收入增多快，竞争性行业增长慢，因此挤压了房地产以外的消费行业，因此不是高房价的错，而是收入分配的错。

高房价出路何在？

        根据去年易居房地产研究院发布报告显示，2009年我国房价收入比达8.03，创历史新高，已经国际公认超过3-6倍的安全线，这其中京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14，而大部分中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。

        野村证券中国房地产分析师李伟烈认为，一线城市14倍的房价收入比已经和日本上世纪房地产泡沫时期的数字相当，现在开发商们是在给大城市中20%到30%高收入人群建造房子，普通百姓靠工资收入是远远买不起房子的。

        “既然泡沫已经产生，那么解决的方法只有两个，要么让泡沫自然破裂，要么是让其软着陆”，中国房地产研究会副会长顾云昌接受网易房产采访时表示，如果让前者发生，那么房价确实会如许多人所愿出现50%甚至更多的暴跌，但届时国民经济将出现崩溃，就像90年代日本，这是所有人都不想看到的。另外一种做法，就是让房价放缓上涨速度，同时加快居民收入增长的幅度，通过缩小房价与收入的差距挤掉房地产泡沫，十二五规划之所以再提收入分配改革，表明政府正是希望通过此方法解决高房价的难题。

除了收入分配改革，顾云昌还认为，对于富人，政府应该加快金融创新改革，吸引资金流出房地产进入其它金融领域；对于大多数老百姓，政府一方面要加大土地供应，增加普通商品房供应，另一方面要加大保障房建设力度，只有从根本上扭转供求关系，高房价才能得到有效遏制。

        可以想象，这段房价与收入的故事还会继续，但最终的结局能否像童话故事般，飞速疾驰的兔子打个盹，结果让姗姗来迟的乌龟迎头赶上，成为胜利者？（记者:区家彦）  
1998年房改 
       1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。 福利分房废止 房地产市场被激活         从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。        房价与收入比：房屋平均销售价格：2063元/平方米，城镇居民人均可支配收入：5425元 房地产成拉动经济成长“火车头”         因为房地产产业链很长，涉及到几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的“房改”，激活房地产市场。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。  朱镕基：让住宅形成消费热点         朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。 1999年按揭          1999年年初，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。          按揭唤醒了沉睡数十年的购房需求，上年的各项经济刺激措施逐步收效，消费市场重新活跃；取缔福利分房的“房改”之后，房地产市场初现繁荣，对各个产业的拉动效应也日渐明显。        房价与收入比： 房屋平均销售价格：2053元/平方米，城镇居民人均可支配收入：5854元 中美两个老太太的故事广为流传         最流行的版本是这么讲的：中国老太太省吃俭用一辈子，终于攒够了买房的钱，却没机会住了；而美国老太太贷款买房，享受了一辈子，临终前还完了银行的贷款。  朱镕基：中国政府太穷了         中国住房制度改革以前，很多城市分房受益者的大头是干部。即使在国企，工人分房也是越来越难。1999年朱镕基访问新加坡参观组屋区，专门就住房制度改革问题回答了记者的提问。朱镕基说：“我的政府太穷了”，所以路要一步步走。
 2000联盟         新世纪，新千年，过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。当住宅的商品属性被还原出来，当有了银行按揭，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。
 “新住宅运动”宣言昭告江湖         住宅产业的战略性联盟时代到来。那一年，日后并立于世的两大地产行业联盟——“全国工商联房地产商会”和“中城联盟”，初现地产江湖，行业内的联盟以及其对住宅产业化的自发探索，至今仍然令人振奋。 中国房地产步入“联盟”时代

        这一年，“中城联盟”广发英雄帖，召各路英豪至上海誓盟，以“新住宅运动”宣言昭告江湖，成为最大的地产企业联盟实体，历任盟主有深圳万科王石、北京万通冯仑、河南建业胡宝森、青岛天泰王若雄、成都交大房产孟刚。

房价与收入比：房屋平均销售价格：2112元/平方米，城镇居民人均可支配收入：6280元
 朱镕基：使住房建设成为重要产业

        朱镕基在《2000年政府工作报告》中指出，大力发展住房、助学和大件商品的消费信贷，改进办法，简化手续，提高审贷效率。要积极培育住房等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。

 2001年：炒房

       2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。由于股票市场大幅“缩水”，投资风险凸显出来，不少投资者从资本市场退出，并为资金寻找出路转而投资房地产。房地产业最现实的利润吸引了投资者和企业。

 “温州炒房团”横空出世         2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产。温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路狂飙。 房价与收入比 房屋平均销售价格：2170元/平方米，城镇居民人均可支配收入：6860元
28名开发商登上福布斯中国富豪榜         从有关方面提供的数字看，2001年房地产业新增加的投资中，有一半以上是新进入的企业投进的。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜，今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。 朱镕基：大力发展经适房 建立廉租房供应保障体系         朱镕基在《2001年政府工作报告》指出，要调整消费结构，改善消费环境。着力改善城乡居民的住行条件。大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。 2002年招牌挂         2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这也标志着已沿用多年的土地协议出让方式退出历史舞台。 地方政府开始“以地生财”         自从2002年实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度以来，土地的价值越来越得到充分体现，一些地方甚至出现了“天价地”。政府的财政荷包和城市的房价也水涨船高，房价不断上涨，从而在社会上引起了房价与地价的热议。  “土地招拍挂”很大程度上导致了高房价        当“经营城市”搭车“招拍挂”，一次邂逅成就了今后若干年内中国房地产市场的顺风顺水，而二者的水乳交融也将其巨大影响延伸到未来。错误的经营城市理念和恶性的“地王争霸”一直延续着，“土地招拍挂”也在很大程度上导演了如今房地产市场的尴尬和房地产的困境。
房价与收入比：房屋平均销售价格：2259元/平方米，城镇居民人均可支配收入：7703元 朱镕基关注楼市“冬天论”         2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求加强市场分析。 2003年支柱  房地产被定位为“支柱产业”        2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向。这一定调，令行业振奋不已，但也为后来国内对房地产支柱产业定位功与过、是与非的讨论留下源头。实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。          房地产进入一个狂飙时代，财经评论家时寒冰说：1998年—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。  房价与收入比：房屋平均销售价格：2359元/平方米，城镇居民人均可支配收入：8472元
温家宝：促进房地产市场持续健康发展       2003年7月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。 2004年飙升         始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。1~8月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上升达20%以上。土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16％的涨幅位居全国榜首。         有人称，2004年是国家宏观调控的一个拐角。在这之后，政府又出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，但是从市场层面来说，实际效果并不是那么理想，2004年没有收到预期的效果，房价也没能控制住。  房地产陷入“越调越涨”怪圈

        2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。 房价与收入比：房屋平均销售价格：2713元/平方米，城镇居民人均可支配收入：9422元 温家宝支持央行降温房地产
         2004年3月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。 2005年调控          2005年成为房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。“两会”后，密集的政策雷霆随即让整个行业猝不及防：央行上调房贷利率与首付比例成为2005年调控实质性的第一招，“国八条”以及随后对其解释和细化的“新国八条”相继出台。这一系列宏观调控措施既猛又重。 160天的调控大戏中，从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。
        房价经过短暂停顿后 出现报复性上涨，在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融。房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面，打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。  房价与收入比：房屋平均销售价格：2820元/平方米，城镇居民人均可支配收入：10493元
 温家宝：将控制房地产价格过快增长

        国务院总理温家宝在“两会”上所作《政府工作报告》当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。

 2006年对峙

        “国六条”的出台标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。在这一年，严厉紧凑的调控举措令房地产市场成为社会各个群体关注的中心， “供需双方”的对峙，达到了前所未有的高潮。

           房价大比例飙升 越调越涨，2006年一年之间，十道令牌，房地产调控政策之多，措施力度之大前所未有：“国六条”、“90/70”、“171号文”限外令……使得2006年再次成为“调控年”。然而尴尬的是，房价却在正比例飙升，越控越涨。

“不买房运动”黯然落幕         被《南方周末》称为挑战房地产暴利的“侠客”邹涛通过网络力量，在2006年，一场“不买房运动”可以将“侠客”情怀做到如此局面——从“不买房运动”到“万人购房团”，邹涛通过地产博客、QQ群、MSN群，在全国组成了400多个这样的不买房联盟，而每个群体里都有至少几百人。
房价与收入比：房屋平均销售价格：3119元/平方米，城镇居民人均可支配收入：11759元 温家宝：最痛心医疗住房等问题未解决好

         2006年3月14日，温家宝总理答中外记者问时说：“我最觉得痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是，中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。”

2007地王         整个2007年，“面粉贵过面包”的地王频出，这一年，房价高涨，地王频现，是我国住房商品化10年中房价最为突飞猛进的一年。在市场“追涨”的大军中，房奴身上背负的是更多的民生痛楚。
         全国地王频出 房价突飞猛进，这也是一个让人备感沉重的“地王年”。7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价12.03亿元，创造该区域新地王。万科拿地三天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。 住房保障短缺正在加剧市场失衡         在新加坡，85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在中国，到2006年底，还有5个省没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。  房价与收入比：房屋平均销售价格：3885元/平方米，城镇居民人均可支配收入：13786元
温家宝：老百姓总告诉我 不要忘记房价         2007年11月20日，温家宝在新加坡表示：“另一个突出问题是房价上涨。今年前十个月房价总体上涨了百分之九，一些城市上涨超过百分之十。‘老百姓总告诉我：不要忘记房价。’” 2008年救市

        2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一场严重的金融危机横扫了全球。以救市之名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗，各地分别出台了救市举措，大举救市大旗；中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同时，房地产信贷的利好政策也款款而来。

        房价下跌 政府救市，在王石的“拐点论”激起业界和坊间的剧烈反应的几个月后，万科终于在多个城市率先选择降价销售。“金九银十”的哀鸿遍野，让开发商再也按捺不住，降价潮已经由个别开发商的“首吃螃蟹”演变成“遍地开花”。  金融危机 地产调整         中国房地产市场遭遇了前所未有的“寒冬”，这令一些心存希望的开发商措手不及。楼市陷入低迷，政府又频发政策进行救市。很多人期望着，低迷的楼市会继续低迷下去，如专家学者的判断一样，房价会真正地降下来。然而，专家又错了。  房价与收入比：房屋平均销售价格：3877元/平方米，城镇居民人均可支配收入：15781元 温家宝：房地产业是国民经济的重要支柱产业         11月5日国务院的十项救市政策和11月10日的落实中央政策措施的七项工作部署，再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台，并主要侧重于保障性住房。 2009年疯狂         伴随着“小阳春”还是“倒春寒”的争论，楼市回暖的迹象却越来越明显。房价的飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，此后，中国楼市一发不可收拾，在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下，上演了一场“乾坤大反转”。          楼市“疯狂”重现，房地产市场一夜“入夏”，成交量持续攀高，由回暖到炙热，成交及价格的增长远远超出年初市场的预期，在一系列政策优惠的推动下，成交量及房价均超2007年，后者更创出历史新高。 房价一骑绝尘 《蜗居》全国热播         2009年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价。2009年末，电视剧《蜗居》受观众追捧，刺激着买房人的神经，全国上下“满城尽议房地产”。  房价与收入比：房屋平均销售价格：4695元/平方米，城镇居民人均可支配收入：17175元 温家宝：遏制部分城市房价过快上涨势头         温家宝指出，坚决遏制住房价格过快上涨。地方政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 2010年重建
        被称为“史上最严厉的调控”，终于在“两会”之后轰轰烈烈地拉开了序幕。与此同时，“两会”上对“二次房改”的呼声也越来越高，高房价成为与会代表热议的话题，30多位代表提出了通过“二次房改”的方式解决住房问题的议案，引起广泛关注。          从4月14日以来，调控新政接二连三，从调控姿态再度升级到坚决遏制，到国四条、国十条，再到全面叫停销售定金，一道道政策宛如一道道金牌，目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。 呼唤二次“房改” 中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案。由于是相对我国1998年首次实施住房制度改革而言，社会舆论称之为“二次房改”。  房价与收入比：房屋平均销售价格：继续上涨，城镇居民人均可支配收入：继续上涨 温家宝：任期内使房价保持在一个合理的价位         在谈到网友关心的房价问题时，温家宝说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”温家宝表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”