九乡新闻网:席志国中华人民共和国物权法重点法条
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/05 00:38:39
席志国中华人民共和国物权法重点法条
第一编总则
第一章基 本 原 则
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
【讲解】本条规定了三个问题：物权法的调整的范围、物的概念、物权的概念。
1、《物权法》与《合同法》都属于财产法，两者的分水岭是：《物权法》规范物的归属和利用而产生的民事关系”；而《合同法》所规范的对象则是财产的流转关系。
2、关于物的概念，第二条第2款规定：物包括“动产和不动产”两种，但是没有具体规定物的构成条件，实际上“民法上的物”应当具有下列几方面的条件：
（1）应当是人体之外的客观物质并且是有体物
（2）应当独立成一体的客观物质，若不能独立成一体的物则属于物的组成部分不能独立成为物权的客体。是否
（3）应当能够满足人类的需要
（4）应当具有经济价值，一个物是否具有经济价值取决于是否具有希缺性。
（5）应当是人类能够控制的物质。
3、关于物权的概念
《物权法》对于物权的概念说明了物权具有如下之特征：
1、 物权是以“物”为客体的民事财产权
2、 物权是支配型财产权，与请求权相对应
3、 物权是绝对权，以不特定的多数人为义务人具有排他效力。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
【讲解】本条规定了物权法的基本原则之一：物权法定原则。
物权法定是近代物权法的一项最基本的原则，其含义有二：其一，是指物权的种类和内容都由法律规定，当事人不得创设法律规定之外的物权，若当事人创设了一项法律没有规定的物权或者创设的某种物权不同于物权法所规定的物权不发生物权的效力。但这不意味着创设物权的合同也无效，合同时有效的，只是不具有对抗第三人的效力。其二，法律之外的行政法规、地方性法规、部委规章也不能创设法律所未规定的物权种类
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【讲解】上述五个法律条文规定了物权法的另一项原则：公示原则。
所谓物权的公示原则是指物权变动应当以法定的方式予以公开，若没有公开则不发生物权变动的法律效力。对此要注意的是：
1、需要公示的物权变动是因法律行为而发生的物权变动，基于法律行为而发生的物权变动原则上不经公示不能发生物权变动的法律效果。但是有的物权因法律行为而发生变动的不经公示也能发生物权变动的效力，但是不经过公示不得对抗善意第三人。
2、因法律行为以外的其他法律事实而引起的物权变动是不需要公示的，从引起该物权变动的法律事实发生时物权发生变动，但是未经登记的权利人不得处分该项物权。这些法律行为以外的引起物权变动的法律事实主要有征收、继承、受遗赠、建造、拆除等。
3、依法律行为以外的原因取得不动产物权未经登记的权利人处分该不动产不发生法律效力。
4、不动产物权的公示方式是登记、动产物权的公示方式是交付标的物。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
【讲解】上述一组法条规定了不动产登记的法律效力，对此掌握下列内容
1、 登记是不动产物权变动的法定公示方式，不动产的物权因法律行为而发生变动的自登记时发生变动的效力，未经登记的不发生物权变动的效力。
2、 依法属于国家所有的自然资源所有权无须登记。
3、 不动产登记具有绝对效力，登记和权利证书不一致的以登记簿为准。
4、 权利人和利害关系人有权查询、复制登记资料。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【讲解】本条规定了不动产的更正登记和异议登记两种特殊登记。
1、关于更正登记。登记的内容和实际权利的内容因为某种原因可能会发生错误。由于登记具有绝对效力，因此若不对错误的登记进行更正的，必然会损害到实际权利人的权利，因此在登记发生错误时当事人可以申请更正登记。对于更正登记应当严格其要件：
（1）更正登记的申请人必须是权利人或者利害关系人。
（2）进行更正登记的必须经过登记簿记载之权利人的书面同意或者必须具有足够的证据证明登记是错误的。
2、关于异议登记
（1）所谓意义登记是指利害关系人认为不动产登记的内容有错误，但是又无法获得更正登记的，暂时将其对登记的异议予以登记，从而防止第三人因信赖登记簿的登记事项而善意取得不动产的法律制度。
（2）异议登记后，申请人必须在15日内起诉，否则异议登记失效。
（3）异议登记错误从而给登记权利人造成损害的权利人可以要求异议登记申请人进行赔偿。
（4）异议登记的效力在于防止第三人在登记期间善意取得不动产。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【讲解】本条规定了不动产预告登记制度。
预告登记是《物权法》引进的新制度。对此说明如下：
1、预告登记的条件是申请人有取得不动产物权的请求权。取得不动产的请求权主要是基于买卖合同而取得的，但是不限于买卖合同，凡是能够产生不动产物权的请求权的法律事实均可，例如赠与合同等。
2、预告登记的法律效果是使请求权获得了对抗第三人的法律效力，即具有了排他效力。即请求权经过预告登记后不动产所有人再转让不动产权利的必须经过登记权利人同意，否则该处分行为不发生物权效力，但是其合同仍然有效。
3、但是要注意的是预告登记权利人仍然还没有取得物权，而原物权人也没有丧失相应的物权。
第二节动 产 交 付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
【讲解】上述条文规定了动产物权的公示方式——交付。
1、 动产物权的法定公示方式是交付标的物。依据《物权法》的规定交付有四种，分别为：（1）现实交付，即直接占有的转移。（2）简易交付，即动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（3）指示交付，即第三人占有该动产的转让人将请求第三人返还原物的权利转让给受让人来代替交付，物权从转让通知到达占有动产的第三人时发生法律效力。（4）占有改定即双方当事人约定动产物权从达成协议时转移但是仍然由权利出让人继续占有标的物。
2、对于特殊动产即船舶、飞行器和机动车的物权也是从交付时发生法律效力，但是不等记的不得对抗善意第三人。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
【讲解】这两条是关于物权争议解决的途径
1、 非诉讼途径：包括和解、调解和仲裁。但是要进行仲裁必须要有仲裁协议。
2、 诉讼途径解决：（1）若因物权归属和内容发生争议当事人可以提起确权之诉（确认之诉）；（2）若物权受到侵害可以提起侵权之诉。（3）若因物权的合同发生纠纷可以提起违约之诉。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
【讲解】物上请求权。
物权作为绝对权、支配权具有排他效力，任何人均不得妨害物权人的权利，否则权利人均可行使物上请求权救济其权利。我国《物权法》赋予了物权四项请求权
1、标的物返还请求权。没有占有权利的人占有了物权人的标的物所有人等物权人可以基于其物权请求返还标的物。当然有返还请求权的物权应当是有占有权能的物权，没有占有权能的物权是无法行使返还请求权的。
2、妨害预防请求权。物权人的物权有可能受到侵害的时候，物权人可以要求该造成危险之人预防该损害的发生。例如某人正在地下挖掘地道有可能会导致某建筑物倒塌，建筑物所有人可以要求该挖地道的人预防该项损害的发生。
3、妨害停止请求权。加害人正在实施侵害所有人等物权人的权利之行为的，所有权人等物权人可以要求加害人停止该项加害行为。
4、恢复原状请求权。加害人的行为造成了所有权人等物权人之标的物毁损的，权利人可以要求加害人恢复标的物之原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
【讲解】本条是关于物权之侵权行为法的保护措施。
物权作为绝对权是侵权行为法保护的主要对象之一，因此若加害人的行为构成了侵权行为，物权人当然可以基于侵权行为法的规范要求加害人承担包括损害赔偿在内的民事责任，以对其物权加以救济。由侵权行为所产生的损害赔偿等请求权属于债权请求权。
注意，此条规定必须与侵权行为的有关规定配合适用，特别是关于侵权行为的构成要件，只有侵害物权的行为符合侵权行为的构成要件，才能适用本条规定。
第二编所有权
第四章一 般 规 定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
【讲解】这一组条文是关于所有权定义、权能与法律限制的规定。
一、定义
依据《物权法》的上述有关规定，学理上对所有权的定义为：权利人法令限制范围内对于标的物永久全面与整体支配之物权。
二、所有权的法律特征
需要注意的是所有权的特征乃是相对于他物权而言的，也即所有权与他物权的区别：
1、所有权具有全面性
所有人对于标的物乃是全面的及概括的占有、使用、收益、处分。这就与他物权，如地上权、地役权、典权、抵押权等仅于一定范围内进行支配不同。所以学理上将所有权称为完全物权；而将他物权称之为定限物权。并将所有权系对标的物全面支配不可分割之特性，谓之“完全性”或“完整性”。
2、所有权具有整体性
所有权对标的物的支配虽然可以分为占有、使用、收益及处分等各种具体权能，但所有权非此各种权能的简单相加，而系各该权能所由派生之单一体，为浑然整体之权利，学理称此为所有权之整体性（单一性、浑一性），故基于所有权而设定之他物权如地役权、典权，自非由所有权支分之一种权能，而系将所有权单一内容之一部分，予以具体化，让由他物权人享有而已。所有权及其他物权，归属于一人时，其他物权因混同而消灭。
3、所有权为具有弹力性
也就是说，所有权的任何一项权能都能够从所有权中分离出来而交给他人行使，但是他人一旦丧失了该权能，那么该权能将自动回归于所有人。所有人将其占有、使用、收益和处分的权能分离出来交给他人行使，即可以为他人设定他物权、也可以是为他人创设债权等。例如所有人在标的物上设定地上权、地役权、典权、抵押权、或质权等他物权；或者将所有物出租为承租人设定债权性使用权，于是其全面支配所有物之权能，将因受限制而大为减缩，甚至减缩殆尽，其本身似已仅虚有其名，实则不具任何之权能，学理上称为所有权之虚有化或空虚所有权。
4、所有权具有永久性
所有权随标的物之存在而永远存续，不得预定其存续期间，此即所谓所有权之“永久性”（恒久性）。但此非指所有权永不消灭之意，而系谓所有权不得如地上权、典权等预定一存续期限，使于期限届满时，当然归于消灭。至于所有权得因标的物灭失，他人之取得时效而消灭，固不待言。所有人若将所有权转让他人或抛弃而丧失时，则为行使所有权之结果，而非所有权支配权能期间上之限制。
三、所有权的权能
所有权有四项权能分别为：占有、使用、收益、处分。
1、占有权
所谓占有是民事主体对于标的物实际上的占领、控制。占有首先是一种事实状态。所有人可以自己占有标的物，也可交给他人予以占有。
2、使用权
所谓使用是指依照物的性质和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用权能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
3、收益权
所谓收益是指收取标的物的孳息。孳息分为法定孳息和自然孳息。前者指依法律关系取得的利益，后者指果实、动物的生产物以及其他依物的用法收取的利益。
4、处分权
所谓处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。处分分为事实上的处分和法律上的处分。
四、所有权的限制
所有人得依其自由意思对于标的物为全面之支配，法律并给予最高度之保障与尊重，此即为所有权之绝对性，在自由竞争之资本主义社会有所谓的“所有权神圣不可侵犯”、“所有权绝对”等原则，但是随着社会的进步、经济的发展出现了所有权社会化，所有权虽然仍具有绝对性，但是其行使应受到法律一定程度上限制。
我国《物权法》规定国家基于公共利益可以对于所有人的标的物进行征收和征用，当然应当给予相应的补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
【讲解】上述这组条文规定的是专属于国家所有的财产。这是由我国公有制的性质所决定的，这些财产是不能为集体和个人所有的。对于这些国家专有的财产大家需要记忆一下即可。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法；
(四)集体出资的企业的所有权变动等事项；
(五)法律规定的其他事项。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
【讲解】
这三个条文确定了集体所有权行使的权利配置：
1、重大事项必须由全体集体成员行使
2、其余事项由集体经济组织代表，但是必须要公开财务状况
3、受到侵害的集体成员有撤销诉权。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【讲解】本条是关于建筑物区分所有权的法律定义
一、建筑物区分所有权的概念
所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。
二、建筑物区分所有的要件
基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：（１）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。（２）须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。（3）须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
【讲解】专有部分单独所有权
1、 在建筑物区分所有权的情况下，区分所有人对于其建筑物中用于独立使用的部分享有单独的所有权，这一单独的所有权与单一所有没有什么区别，即对其专有的部分享有排他的占有、使用、收益和处分的权利，任何第三人包括建筑物的其他区分所有人都不得干涉否则即构成侵权行为应当承担侵权责任。
2、 但是区分所有人在行使其单独所有权时负有一项义务即不得损害即不得实施危害建筑物等损害其他区分所有人利益的行为。
3、区分所有人还负有不得改变擅自改变住房性质的义务，即不得将宅改变为经营性用房。
4、对于专有部分以外的共用部分，业主享有共有权，但是业主不得将其对共用部分的共有的份额单独转让，也不得将其专有部分单独转让而保留对共用部分的共有权。业主转让其专有部分的所有权的一并转让共有部分的共有份额。
5、 对于共有部分业主必须承担相应的维护和管理的义务，业主不得以放弃共有权为借口而不履行义务。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
【讲解】这组条文规定了一些可以共用也可以单独利用部分的权利归属状况。
1、 建筑区内的道路：除由国家法律规定为城镇公共道路之外的道路属于业主共同所有，不得通过约定而改变其共有的性。
2、 建筑区内的绿地：（1）法律、法规等规定为城镇公共绿地的属于国家所有；（2）约定归个人所有的为个人所有；（3）其余的均归业主共有。
3、 车位、车库：（1）占有共有道路或者其他场地的车位属于共有；（2）其余的车位、车库的权利归属由开发商和业主通过合同约定。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【讲解】业主大会与业主委员会的规定。
1、业主大会是建筑物区分所有人的集体决策机构，关于共有部分的管理重大事项应当由业主大会决策。这是民法意思自治原则的要求。
2、业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭幕期间行使业主大会的部分职能。
3、业主大会和业主委员会依法做出的决议对于全体业主有拘束力。
4、对于重大事项必须经业主大会共同决定，具体事项由《物权法》第75条规定。
5、对于特别重大的事项应当经过特别表决程序通过才能生效，即要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样的事项有两项：（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施；
6、业主大会和业主委员会还享有代表业主全体对于业主的违法行为采取必要法律措施的权利。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
【讲解】
1、《物权法》第78条明确了公共维修基金的法律地位，即：公共维修基金属于业主共有，由全体业主共同决定其使用。
2、对建筑物共有部分的费用没有约定的由业主按照专有部分的面积比例分摊。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
【讲解】
1、业主有权决定是否委托物业服务机构管理其建筑物；也有权决定撤换物业服务机构。
2、物业服务机构与业主之间的关系是委托合同关系，适用委托合同的相关规定。
第七章相 邻 关 系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
【讲解】
1、所谓相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利或者对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。
2、相邻关系非常复杂，非法律所可具体规范的，因此本法第85条将习惯作为法律渊源来处理当事人之间的相邻关系。
3、处理相邻关系的基本原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
【讲解】上述一组条文规定了各种类型的相邻关系，依据《物权法》第85－90条的规定，可以将相邻关系的类型总结如下：
1、 邻地利用关系
所谓邻地利用关系是指不动产所有人或使用人为了行使自己的不动产权利而必须利用其相邻之不动产权利人的不动产，则相邻之不动产权利人不得基于其所有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选择给对方造成最小损失的方式并给对方以补偿。具体又包括如下几种情形：
（1）袋地通行权
土地所有人或使用人没有其他途径可以进入自己土地，因此可以从邻地上进行通行的权利。
（2）管线铺设关系
不动产所有人或者使用人必须经过他人之土地上下铺设电缆、光缆、煤气管道等，可以在利用相邻之土地而进行铺设的权利。
（3）建造建筑物等利用权
土地所有人或者使用人，因营造或修缮建筑物有使用邻地之疆界或部分土地之必要，该邻地之所有人或使用人应许邻地所有人使用其土地，此即为土地所有人负有容忍邻地所有人使用其土地之义务，易言之，邻地所有人有请求使用土地所有人土地之权。
2、用水和排水关系
（1）用水关系
上流土地之所有人或者使用人不得自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确保下游土地权利人能够依照习惯用水方式获得相应之水流的利用。
（2）排水关系
①自然排水
自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人对于自然流至之水，有义务进行承受，而高地所有人或使用人则有自然排水权。
②人工排水
土地所有人或使用人进行人工排水，原则上无使用邻地的权利。土地所有人或使用人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相邻之不动产。
3、妨害妨免关系
所谓妨害妨免关系是指不动产所有人在行使自己之不动产权利时不得给相邻之不动产权利人造成不应由其忍受的妨害。注意根据相邻关系不动产所有人有义务容忍相邻之不动产所有人为了行使其不动产权利而不得已造成的一定程度之妨碍，但是超出此必要限度的妨害则构成对相邻不动产所有人或使用人权利的侵害。
其具体内容又包括：
（1）不得完全阻碍相邻不动产权利人的对光线的采纳、通风和日照。但是需要注意的是一个建筑物是否妨碍了相邻不动产人的采光、通风和日照的标准是由建筑法规来确定的。
（2）不可量物侵害之排除
土地所有人或使用人， 于他人之土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。但是适当的上述侵入不动产相邻人相互之间应当予以容忍。
（3）地基动摇或其他损害妨免
土地权利人在自己土地上进行建筑等活动时不得造成相邻之土地地基动摇、塌陷等损害。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
【讲解】
一、共有概念
共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物共同享有所有权
二、共有的特征
1、共有财产的主体不是单一的，而是两个或两个以上的民事主体。
2、共有是一个所有权，是所有权量上的分割而不是质上的分割所以不违反一物一权的原则。
3、共有须是两个以上的民事主体没有形成一个有法律人格的团体，否则便又成为了单独所有。
三、共有的分类
《物权法》规定了两种类型的的共有即按份共有和共同共有：
1、按份共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物按照一定的份额分享所有权。
2、共同共有是指两个或两个以上的人基于一定的共同关系对于同一标的物之全部，不分份额地、平等地享有所有权。
3、特别要注意的是《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。这与最高法院对于《民法通则》的司法解释有所不同，最高法院的司法解释说，当事人既没有按份共有的证据又没有共同共有的证据推定为共同共有。因此最高法院的司法解释不能再适用了。
4、按份共有人的共有份额的确定：首先是依据约定、没有约定的按出资份额、既没有约定又不能确定出资份额的则平均分配。
5、按份共有人可以处分其份额，处分的方式包括转让、抵押等在内。按份共有人转让其共有份额的其他按份共有人有优先购买权。共同共有因为不分份额所以也不存在对其份额处分的问题。
6、准共有准用共有的规定。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
【讲解】共有物的管理
1、 注意《物权法》在共有物之管理上不再区分按份共有和共同共有而是适用相同的规则。
2、 对共有物的管理上：（1）可以通过约定授权部分共有人行使：（2）没有约定的各共有人都要管理的权利和义务。
3、 对共有物的管理费用：（1）有约定的按照约定；（2）没有约定的，按份共有人按照份额分担；共同共有人共同负担，即对外连带清偿，对内平均分担。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
【讲解】
1、 按份共有人处分共有物的，无论是进行法律上的处分（转让共有物、在共有物上设定用益物权以及在共有物上设定担保物权）还是事实上的处分（对共有物进行重大修缮）应当经共有份额的三分之二以上按份共有人同意。
2、 在共同共有则是经全体共有人一致同意。
3、 否则即构成无权处分。
4、 按份共有人可以处分其份额，在转让其份额时其他按份共有人有优先购买权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
【讲解】关于共有物的分割的规定
1、按份共有的分割
（1）约定不得分割的，除非共有人有重大过失无法维持共有关系的，各共有人不得请求分割。
（2）没有约定的随时可以要求分割。
2、共同共有
（1）共同关系存续期间不得请求分割，除非有法律规定的重大理由。
（2）共有关系解体的，各共有人有权请求分割。
3、分割的方法
（1）达成协议的依照协议进行分割。
（2）达不成协议的：对于可分物进行实物分割；对于不可分物进行变价对于价款进行分割。
4、进行实物分割的，某共有人分得的标的物有瑕疵的其他共有人应当分担损失。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
【讲解】共有的对内和对外关系
1、在对外关系上无论是按份共有还是共同共有，因共有财产所产生的债权均由各共有人享有连带债权，所产生的债务均由各共有承担连带责任。但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
2、在对内关系上，共同共有人共同享有债权和共同承担债务；按份共有人按照其份额享有债权和承担债务，偿还债务超过自己应有份额的可以向其他按份共有人追偿。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
【讲解】上述条文规定所有权的善意取得制度。对此应当注意以下要点
1、《物权法》将善意取得扩张到了不动产。也就是说动产所有人和不动产所有权都可以善意取得。
2、遗失物不适用善意取得。但是原所有人行使反复原物请求权受到下列两方面的限制：（1）若受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。（2）所有人向受让人请求返还原物的请求权有2年的除斥期间。
3、善意取得是原始取得，所以善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
【讲解】拾得遗失物的法律后果
1、 拾得人的通知义务及返还义务
拾得人应当通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。
2、 拾得人的保管义务
因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
3、拾得人的费用偿还请求权
所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用和报酬。
4、报酬请求权
原则上拾得人没有报酬请求权，但是若所有人发布悬赏广告的，则应当依照悬赏广告支付报酬。
5、无人认领时国家取得标的物的所有权
遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
6、拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
【讲解】关于从物和孳息的归属
一、主物与从物
1、 概念
依据两个物在配合使用的过程中所起的作用，物可以分为主物与从物：同属于一人所有的两个物在配合使用的过程中一个物起主要作用，另一个物起辅助作用，起主要作用的物为主物；起辅助作用的物为从物。
2、 构成从物的要件
（1）从物必须是一个独立的物
若一个物是另一个物的组成部分而不是独立的物则不能构成从物。例如锁与钥匙就不是主物与从物的关系，因为钥匙是锁的组成部分而不是一个独立的物。
（2）主物与从物必须同属一人所有
只有属于同一个所有人的两个独立存在的、要相互结合才能发挥效用的物，才构成主物与从物的关系，如果是不同所有人的物，不产生主物与从物的关系。
（3）只有与主物相配合使用才能发挥其最大效用，但是与主物配合使用的过程中只起辅助作用。
二、原物与孳息
两个物依据产生与被产生的关系，可以分为原物与孳息：原物是指依自然属性或法律的规定，产生其他物的物；孳息物是原物产生之物。依自然属性产生的孳息称天然孳息，依法律规定产生的孳息称法定孳息。 法定孳息主要是租金和利息。
第三编用 益 物 权
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
【讲解】承包经营权的客体和承包经营权的内容
承包经营权的客体有两种：（1）农民集体所有的农业用地；（2）国家所有由农民集体使用的农业用地。
承包经营权的内容：是以从事农业生产为目的而对于其承包的土地相有的占有、使用和收益的排他性权利。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
【讲解】
1、承包经营权的期限，因耕地、草地、林地而有所不同。耕地一律30年、草地在30－50年之间，而林地则为30－70年之间。
2、承包经营权期限届满的自动续期，这与《农地承包经营法》有所不同。依据该条规定，发包人没有特殊理由承包经营期限届满的也不得收回承包经营权。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲解】
1、 依据《农地承包法》的规定承包经营权自合同生效时成立，不以登记为生效要件，登记只属于对抗要件。
2、 土地承包经营权人可以处分其承包经营权，可以将承包经营权进行流转。对于承包经营权的流转登记属于对抗要件。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
【讲解】这三条规定了建设用地使用权的概念。要掌握下列内容：
1、 建设用地使用权主要建立在国有土地之上。因此《物权法》上规定的建设用地使用权与《土地管理法》和《城市房地产管理法》中规定的国有土地使用权基本上相同。
2、 依据《物权法》第151条的规定，在集体土地上也可以设立建设用地使用权，但是应当依据特别法的规定，而这些特别法在目前还没有出台，因此只是一种可能性。《物权法》第151条的规定实际上是为未来集体土地改革留下了一个通道。
3、 建设用地使用权可以在地表、地上空间、地下空间分别设立。因此我国《物权法》承认了空间权这种特殊的权利，同一个土地上可以成立若干个建设用地使用权。但是新设立的建设用地使用权不得损害在先的权利。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
(一)当事人的名称和住所；
(二)土地界址、面积等；
(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
(四)土地用途；
(五)使用期限；
(六)出让金等费用及其支付方式；
(七)解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
【讲解】建设用地使用权的取得
一、建设用地使用权的取得方式有两种
1、以出让方式取得建设用地使用权
出让方式是有偿取得建设用地使用权。出让的方式主要有三种，即拍卖、招标和协议。但是下列两种情形应当采取拍卖或者招标的方式出让：（1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；（2）同一土地有两个以上意向用地者的。
2、划拨方式取得
划拨方式取得建设用地使用权是无偿的，因此法律严格控制划拨方式取得的土地使用权，依据现行《土地管理法》的规定只有下述情形才能通过划拨方式取得建设用地使用权：
（1）国家机关用地或者军事用地
（2）城市公共设施用地或者其他公益事业用地
（3）交通、水利、能源等国家重点扶持的项目用地
（4）法律规定的其他用地。
二、以出让方式取得建设用地使用权的程序
1、签订书面出让合同
2、进行登记，从登记时取得建设用地使用权。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
【讲解】建设用地使用权人的义务
1、 合理用地，不得改变土地用途的义务。
2、 依据合同支付出让金等费用，否则构成违约承担违约责任。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
【讲解】这组法条规定了建设用地使用权人对于建设用地使用权的处分权。
1、 建设用地使用权人有权处分自己的使用权，处分方式多种多样，包括转让、互换、出资、赠与、抵押等在内。
2、 处分建设用地使用权的合同应当采用书面行使。
3、 建设用地使用权转让的后的期限不得超过建设用地使用权的剩余年限
4、 建设用地使用权转让的应当进行登记，从登记时发生法律效力。
5、 建设用地使用权应当同其上建筑物一并转让。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
【讲解】建设用地使用权的消灭
1、 期限届满，但是经过续期的除外。对于建设用地使用权的续期：（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；（2）其他建设用地使用权的续期应当由使用权人申请，重新签订出让合同。
2、 因公共利益的需要提前收回土地使用权，但是应当给予补充。
3、 其他原因，包括权利人抛弃权利、混同、土地灭失等原因在内。
4、 权利消灭的应当办理注销登记。
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【讲解】上述条文规定了地役权的概念和法律特征
1、地役权的概念
所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。
其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地，为需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。
2、地役权的法律特征
（1）地役权是使用他人土地的权利
（2）地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利
（3）地役权具有从属性
依据《物权法》第165条与第166条的规定，地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而转让或者与需役地分离而单独作为其他权利（例如抵押权等）的标的；需役地所有权或者使用权发生转移的，地役权随之转移，需役地抵押的地役权一并抵押。
（4）不可分性
依据《物权法》第167条和168条的规定不可分性表现在两个方面：
地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)供役地和需役地的位置；
(三)利用目的和方法；
(四)利用期限；
(五)费用及其支付方式；
(六)解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲解】地役权的设立，对于这个知识点需要掌握下述两个内容：
1、 设立地役权必须采用书面形式订立合同。
2、 地役权虽然是不动产物权，但是登记不是地役权生效的要件而是对抗要件，未经登记只是不能对抗第三人而不是不发生物权变动的效力。依据《物权法》第170条的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
【讲解】这两条规定的是地役权的法律效力，即地役权人和供役地人的权利和义务，依据这两条规定并结合法学理论我们认为双方的权利义务如下：
（一）地役权人的权利与义务
1．地役权人的权利
(1)对供役地的使用权
地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。
(2)为必要的附属行为
地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。
（3）得行使所有权之物上请求权
即可以行使停止侵害、排除防碍、反还所有物等物上请求权。
2．地役权人的义务
（1）损失最小化的义务
地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。
（2）补偿义务
地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。
（3）维护设置的义务
地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。
（4）恢复原状的义务
地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。
（二）供役地所有人的权利和义务
1、权利
（1）设置使用权
供役地所有人有权为了自己的利益使用地役权人所设之设置，其前提是不防碍地役权人的使用并支付适当的使用费。
（2）供役地使用场所与方法的变更请求权
地役权之行使限于供役地之一部分者，所有人认为该部分之使用对其有特殊之不便时，得请求将地役权之行使，迁移于其他适于地役权人利益之处所，迁移之费用应由所有人负担，并须预付。
（3）对价请求权
地役权的设定，如为有偿而有支付对价的约定时，供役地所有人有请求地役权人支付对价。
注意地役权可以有偿设定也可以无偿设定。
2、义务
供役地所有人的义务只有一项就是容忍地役权人对土地的利用。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
【讲解】上述两个条文规定的是地役权的消灭，地役权可以因下列原因而消灭：
1、期限届满。地役权的期限由当事人约定，但是不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限，若超过的则超过的部分无效。
2、供役地所有人解除地役权，供役地所有人在下列情形下可以解除抵押权关系
（1）地役权人滥用地役权
（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
3、地役权与所有人同归一人
4、供役地无法满足需役地的需要或者需役地不再需要供役地的。
5、地役权人可以抛弃地役权。
第四编担 保 物 权
第十五章一 般 规 定
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
【讲解】依据该条规定，《物权法》中关于担保物权的规定并没有完全废止《担保法》中有关担保物权的规定。因此在法律适用时应当将《物权法》和《担保法》的规定相配合，在同一个问题上《物权法》和《担保法》的规定不一致的优先适用物权法的规定，若《物权法》没有规定的则仍然适用《担保法》的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
【讲解】本条规定了担保物权发生上的从属性。由于担保物权是以担保债权为其目的，所以担保物权具有从属性。担保物权的从属性包括三个方面：
1、发生上的从属性
担保物权的发生以其所担保的主债权的存在为前提，担保物权不能独立发生。担保物权所担保的主债权主要是合同之债但是不以合同之债为必要，其可以是任何种类的债权，包括：合同之债、由侵权行为产生的损害赔偿之债、因无因管理所产生的债权、因不当得利所产生的债权。若没有被担保的主债权原则上担保物权是不能发生的。
担保物权在发生上的从属性有其例外，即最高额抵押权。在最高额抵押的情形，抵押权的发生要比其所担保的主债权的发生在先。
2、转移上的从属性
担保物权移转上的从属性，由包括如下几种情形：首先，担保物权所担保的主债权发生转移的，担保物权也随之发生转移。当然在抵押权需要办理变更登记、在质押和留置需要债权人将标的物移交给新的债权人占有，这是由物权变动的公示原则所决定的。其次，债权人不得将担保物权单独转让给第三人而自己保留主债权。再次，债权人也不得将主债权单独转让给第三人而自己保留担保物权，当然债权人若将主债权单独转让给第三人而同时免除债务人或者第三人的担保责任的是法律所允许的。最后，债权人也不得单独将其债权为其自己对第三人的债务作为质权，或者仅将其担保物权作为其对第三人债务的担保。
3、消灭上的从属性
担保物权所担保的主债权消灭的，担保物权也相应的消灭。引起债权消灭的原因有多种，其中最主要的有五种：清偿、抵销、提存、混同和免除。无论担保物权所担保的主债权基于什么原因消灭的，担保物权都随之而消灭。但是正如发生上的从属性有其例外一样，担保物权消灭上的从属性也具有下列例外情形：
首先，担保物权所担保的主债权若因债务人不履行而消灭后，产生了损害赔偿的责任则担保物权不消灭，担保物权作为该项损害赔偿债权的担保。
其次，担保物权所担保的主债权是合同之债的，因债务人违约债权人解除合同的，担保物权不消灭，其作为债务人损害赔偿之债的担保。
再次，《最高法院关于适用担保法若干问题的解释》第77条的规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。依据该规定，若同一个标的物向两个以上的债权人抵押，顺序的债权人的债权转归作为抵押人的债务人所有时该债权债务因为混同而归于消灭，但是抵押权却不消灭，抵押人对自己的标的物享有抵押权。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
【讲解】本条规定的是担保物权所担保的债权的范围，属于担保物权的效力问题。担保物权担保的范围所解决的问题是：针对担保提供人所提供的标的物处分后所得的价金债权人可以就其债权中的哪些债权可以优先受偿。在意思自治的原则下，担保物权所担保的债权的范围首先取决于当事人来约定的，但是若当事人没有具体约定担保的范围，《物权法》必须通过补充性规范对其加以解决。《物权法》第174条的宗旨即在于当事人只约定了担保的主债权但是并没有约定具体的担保范围时债权人可以行使优先受偿权的界限，即担保物权所担保的主债权本身、因主债权所发生的利息债权、债务人没有按照合同履行合同时根据合同约定的违约金、债务人没有依照债务的宗旨（在合同之债是合同的约定）履行债务时应当承担的损害赔偿金、 实现担保物权的费用（这应当包括当事人协商处分标的物时的变价费用以及协商不成时需要提起诉讼的诉讼成本在内），对于需要由债权人占有标的物的担保物权债权人保管标的物的一切费用都属于担保的范围。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
【讲解】
物上代位性的依据：担保物权支配的是标的物的价值而非标的物的实体，因此标的物的实体本身的灭失并不能影响担保物权的存在。只要标的物的价值没有灭失，担保物权就应当继续存在，而标的物实体灭失后所有人因此获得的损害赔偿金、保险金等正是该标的物价值的体现，因此担保物权的效力直接及于该标的物之上。
依据《物权法》第175条的规定，担保物权之物上代位性适用的情形主要有如下四种情形：
（1）标的物因第三人的原因而毁损或者灭失的，标的物之所有人对于第三人可以请求损害赔偿，此时债权人可以就此损害赔偿金优先受偿。
（2）国家基于公共利益可以对于抵押物进行征收，征收时国家必须对于所有人提供合理的补偿，此时债权人可以就此项征收补偿金优先受偿。
（3）若标的物非由于第三人的原因而毁损灭失，或者虽然由于第三人的原因毁损灭失但是第三人免除赔偿责任时，标的物的所有人就标的物投有保险时所有人获得保险赔偿金的，债权人就该保险赔偿金可以优先受偿。
（4）因拆迁等其他原因标的物灭失后，依据相关法律规定标的物所有人所可获得的补偿金债权人均可就此优先受偿。
与《担保法》仅将物上代位性规定在抵押权部分相比，《物权法》将物上代位性的规范移到担保物权通论部分作为一切担保物权的共同特性，无疑是立法上的进步和明智的选择。该种立法选择即便在比较法上也是比较先进的，例如我国台湾地区之《民法典》即仍然将物上代位性规定在抵押权一节中，而没有将其规定在担保物权的通则中。学说上和司法实践上不得不将该规定进行目的性扩张而适用到动产质权和留置权之上。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
【讲解】本条规定了债务承担对于担保物权的影响
第三人为某个债务人对于债权人的债权提供担保的，是基于对特定债务人的信赖而实施的，若债务人将其债务转由第三人承担，担保人并没有承诺对该债务人承担人的债务提供担保，对该债务人也没有任何之信赖，因此在未取得担保人的同意时该担保人不再承担担保责任，这是意思自治原则所决定的。这与债权人转让其债权不影响担保人的担保责任有所不同，后者是由担保的从属性所决定的。
债务承担时若取得担保人的同意的，构成担保合同的变更，符合意思自治原则的要求，因此有效。
由于我国所有担保合同均是书面要式合同，因此担保合同的变更也必须以书面行使进行，故债务承担时担保人同意担保的也应当以“书面”的行使实施，否则不发生法律效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
【讲解】本条规定了共同担保的法律效力
所谓共同担保是指就同一债务人对同一债权人的同一笔债务分别由两个以上的担保人设立两个以上的担保物权来进行担保的情形。其情形可以是：（1）共同抵押，即以两个以上的抵押权担保一项债务；（2）共同质押，即以两个以上的质权担保一项债务；（3）一个以上的抵押权和一个以上的质押共同担保一项债务。根据《物权法》第177条的规定，在共同担保时担保物权的实现应当分别下述情形而处理：
1、两个担保均是由第三人提供的
（1）各个担保人没有与债权人约定各自担保的数额：
①各担保人承担连带责任，即债权人可以选择任何一个担保而实现。担保人内部有约定的按照约定承担责任，没有内部约定的各自平等承担责任。
②债权人放弃其中一个担保的，另一个担保人在所放弃之担保人应当承担的份额内免责。
（2）与债权人有约定担保数额时
①债权人只能按照约定的担保数额要求担保人承担责任。
②债权人放弃其中一个担保的，另一个担保人的担保不受影响，仍然在其应当承担的份额内承担担保责任。
2、其中一个物的担保是由债务人自己提供的
①债权人应当先行使债务人提供的担保，只有在债务人提供的担保不能满足债权时才能再行使第三人提供的担保。
②若债权人放弃债务人所提供的物保的，其他担保人在债权人所放弃的债务人所提供的担保数额内免责。
例如：甲欠乙100万元债务，甲用自己的住房价值80万元提供担保，第三人丙用价值70万元的汽车提供抵押担保，若乙放弃了对甲的80万元担保时，丙即免除80万元的担保责任，只承担20万元的担保责任。
3、债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
(一)主债权消灭；
(二)担保物权实现；
(三)债权人放弃担保物权；
(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
【讲解】本条规定的是担保物权消灭的共同原因
《物权法》第178条规定了引起各种担保物权消灭的共同原因，出现该条规定的原因之一，无论是抵押权还是质权抑或是留置权均归于消灭。该条规定了三种导致担保物权消灭的共同原因，即：债权消灭、抵押权实现和债权人放弃担保物权。
1、主债权消灭
由于担保物权具有从属性所以其所担保的主债权消灭的则担保物权归于消灭。本条所说的主债权消灭首先应当是指的该债权绝对消灭而不是相对消灭；其次本条所指的“主债权”与《物权法》第174条所规定的“主债权”不是同义语，本条所称的主债权应当包括由担保物权所担保的债权的全体，即包括由174条所规定的所有应当由担保物权担保的债权均归于消灭，只要有一项应当由担保物权所担保的债权没有消灭的基于担保物权的不可分性该担保物权均不消灭。由于债权消灭而担保物权归于消灭的，对于抵押权债权人负有与抵押人共同完成涂消登记的义务；对于质权和留置权而言债权人负有返还标的物的义务。
2、担保物权的实现
所谓担保物权的实现是指债权到期后债务人没有履行其债务债权人按照担保合同的约定或者依据担保法规定的条件将标的物进行变价并就该价金优先受偿的程序。此时无论债权人的债权是否全部获得清偿，因为其对标的物的变价处分权能已经实现故而该项担保物权归于消灭，没有能够得到清偿部分的债权只能要求债务人继续清偿。
3、债权人放弃担保物权
对权利进行处分的权能是一切民事财产权的核心，权利人放弃其权利正是行使处分权能的结果。担保物权作为民事财产权的一种权利人当然可以放弃该项权利。担保物权人放弃其权利应当以意思表示的方式实施，其性质上属于有相对人的单方法律行为。债权人放弃其担保物权的，对于抵押权而言债权人应当和抵押人一同办理抵押涂消登记，对于质权和留置权而言债权人应当将标的物反还给所有人以消灭其担保物权。
4、法律规定担保物权息消灭的其他原因。
这些为法律所规定的担保物权消灭的其他原因，具体规定在抵押权、质权、留置权的部分，作为各个具体担保物权消灭的特殊原因而存在，例如留置权人丧失了对标的物的占有而无法恢复的，其留置权即归于消灭等。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
【讲解】
根据《物权法》第179条的规定，我们可以将抵押权定义如下：
抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的标的物或者法律许可抵押的其他财产权，在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。
二、抵押权的法律特征
1、抵押权不移转标的物占有。
标的物仍然由抵押人占有、使用、受益。因此抵押权最能实现抵押人用以融资的目的，及一方面自己占有、使用受益；另一方面又用作担保进行融资，真正做到了物尽其用，所以被作为担保之王。基于物权法定原则，当事人不能创设移转占有的抵押权。
2、抵押权的标的物是主要是债务人或第三人提供担保的不动产。
如上所述，抵押权是不移转标的物之占有的担保物权，而作为绝对权的物权必须要公示，因此抵押权只能通过登记进行公示。以登记作为公示方式的原则上仅限于不动产物权，动产物权变动原则上只能通过交付标的物来进行。因此大陆法系各个国家原则上仅允许在不动产上设立抵押权而不允许在动产上设定抵押权。
我国《物权法》承继了《担保法》的立法模式，为了应对市场融资的需要将抵押权的标的物扩张到动产之上，这一做法无疑扩大了市场主体融资的渠道。但是其必然会产生公示不足的问题，从而一方面对于动产抵押权的债权人无法做到充分的保护，另一方面也无法公平地保护交易第三人的交易安全。
3、抵押权原则上是意定担保物权。
如前所述担保物权依据其发生的根据可以划分为意定担保物权和法定担保物权，意定担保物权需要由担保提供人和债权人订立担保合同达成合意并经过相应的公示才能成立。《物权法》上规定的抵押权是意定担保物权，均须当事人订立抵押合同而设定。但是并非所有的抵押权都是基于当事人的抵押合同而成立的，也存在法定抵押权。实际上《合同法》中所规定的建设工程承包合同承包人就其工程款对于其完成的工程所享有的优先受偿权正是法定抵押权。《海商法》上的船舶优先权也可以看作是法定抵押权。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
(二)建设用地使用权；
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(四)生产设备、原材料、半成品、产品；
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
(六)交通运输工具；
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
(一)土地所有权；
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
(五)依法被查封、扣押、监管的财产；
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
【讲解】这一组法条规定的是抵押财产的范围。重点掌握可以抵押的财产和不可抵押财产的有关规定。要将《物权法》第180－184条的规定和《担保法解释》第47-56的规定，大家要注意司法解释很重要，考点很多。要注意掌握可抵押财产与不可抵押财产是一个问题的两个方面，因此大家无须两个方面均记忆，而是只要记住其中之一即可，我们推荐大家记住哪些财产不可抵押。因为只要该财产不是不可抵押的即为可抵押的。
一、一个财产能够进行抵押若能满足如下条件条件即可用作抵押：
1、该财产是一项独立的财产。也就是说不是其他财产的组成部分，这是由一物一权原则所要求的。
2、该财产必须是流通物，而不能是禁止流通物。因为抵押权人在债权不能实现时必须通过处分抵押物而就其价金优先受偿。例如土地所有权、集体土地使用权作为禁止流通物那么就不可抵押。
3、作为抵押财产来抵押时抵押人必须对该财产享有处分权。若抵押人对该财产没有处分权则不能将该财产用作抵押。
二、关于可抵押的财产说明如下
（1）建设用地使用权。建设用地使用权实际上就是《土地管理法》和《城市房地产管理法》中所规定的国有土地使用权。包括以出让方式取得的建设用地使用权也包括以划拨方式取得的建设用地使用权。《物权法》取消了《担保法》对于划拨土地使用权进行抵押的限制。这是由于《物权法》在建设用地使用权部分相应地取消了以划拨方式取得的建设用地使用权在处分上的限制所决定的。
（2）建筑物和其他附着物的所有权。在我国土地与其上的建筑物、附着物是相互独立的物，而非如同德国那样将建筑物与附着物作为土地的组成部分从而与土地所有权同其命运。由于建筑物和附着物在我国是流通物，而且是作为独立的不动产以登记作为其法定公示方式，因此是可以作为抵押权的标的。但是依据我国现行《物权法》的规定抵押建筑物及附着物的应当一并将土地使用权进行抵押，从而在效果上与采纳房地合一原则的德国立法没有什么不同。
（3）交通运输工具。这里的交通运输工具应当是指机动车辆、船舶以及各种航空器，不包括用畜力和人力牵引的车辆等。交通运输工具虽然是动产，但是在现代社会中对于交通运输已经建立起了完善的登记制度，完全可以通过登记的方式予以公示，同时这些交通运输工具又是典型的流通物，因此是可以作为抵押之标的物的。
（4）关于承包经营权。《物权法》第180条第一款第三项规定了下列承包经营权可以作为抵押权的标的：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权。依据该规定承包经营权进行抵押的条件有二：其一是取得方式上的限制，必须是通过竞争性的缔约方式有偿获得的；其二必须属于四荒地的承包经营权。这样就将作为集体土地使用权之主体的“农地承包经营权”排除在抵押权客体的大门之外。因为承包经营权的主体是耕地的承包经营权，而且也不是通过竞争性方式获得的。笔者认为这一做法是不合适的，其实现在农民也是市场的主体，也需要通过抵押权等方式来进行融资，对于农民而言其最主要的财产无疑是承包的土地经营权，而《物权法》将此排除在抵押权客体的行列之外无疑限制了农民的融资途径。其实承包经营权既然能够自由流通，那么为什么不能抵押呢？抵押无非是附条件的流通而已。因此笔者建议最高人民法院在进行法律适用时对本条进行目的性大解释。
（5）建造中的建筑物、船舶、飞行器。依据传统《物权法》之“一物一权”原则，作为物权的标的物必须是一个独立的物，非独立之物之上不能成立物权，两个标的物之上也不能成立一个物权。建造中的建筑物、船舶、飞行器等还不是一个独立的物因此原则上是不能成为物权的。但是由于建造中的建筑物、船舶、飞行器等正常情形下都会成为独立的标的物，从而也就具有了相应的经济价值，而建造建筑物、船舶、飞行器等又耗资巨大，投资人往往在建造的过程中需要融资，我国法律为了扩大融资的渠道允许将建造中的建筑物、船舶、飞行器进行抵押来进行融资。但是以建造中的建筑物、船舶、飞行器进行抵押必然会产生如下两个方面的问题：其一是如何进行公示，由于标的物还没有建成还没有进行初始登记，抵押登记如何进行？其二是若标的物最终由于资金等方面的原因未能建成如何保护抵押权人的权利？这两个问题的解决还有待于学理和判例来进一步完善。
（6）关于动产。我国《物权法》不像其他国家的《物权法》将抵押权的标的物限制在不动产之上，因此虽然《物权法》没有明确指明所有的动产都可抵押，但是由于法律没有禁止因此所有的动产只要能够符合上述抵押的条件均可进行抵押，至于允许动产进行抵押所产生的问题则属于另一个研究的范畴。
（7）关于集合财产抵押。依据传统物权法一物一权原则，一个物权只能以一个物为客体在两个以上的物之上不能成立一个物权。因此若抵押人将其自己的多项财产为债权人设定抵押进行担保必须针对每一个标的物设立一个抵押权，进行一次登记。依照传统物权法的规定，不但设立抵押权的手续非常繁杂，而且设定了抵押权之后抵押人（通常为债务人）基本上不能处分标的物，从而也就无法进行正常的生产和流通也就无法获得相应的投资回报以偿还债权人的债权，这样不但对债务人非常不利而且对债权人也是不利的。因此我国《物权法》在某种程度上引进了英美法系上的浮动担保制度（floating charge），允许将一系列财产作为一个整体进行抵押，而且允许抵押人为了生产而进行转让标的物。
（8）关于房地合一原则
依据《物权法》第181条的规定，在抵押设定上我国采纳房地合一原则，以土地使用权设定抵押权必须将地上建筑物一并抵押，以建筑物进行抵押的则一并将其所占范围内的土地使用权一并抵押，即便当事人没有约定将其一并抵押法律也将其视为一并抵押。这属于强制性规定当事人不能通过约定而加以排除。但是需要注意的是土地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产，处分土地使用权的一并处分该建筑物但是就该建筑物所得的价金部分抵押权人享有优先受偿的权利。
三、关于不可抵押的财产说明如下
1、《担保法解释》第53条：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。《担保法解释》第53条大家要注意是教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施“以外”的财产，而且要注意是为“自身债务”设定抵押。
2、集体所有的土地使用权不可以抵押，但是以下情况可例外对待：①抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以抵押；②乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押,但是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押，但在未来仍不能改变土地使用权的性质。
3．《担保法解释》第48条规定：以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；
4、《担保法解释》第52条规定：当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。但是农作物可以抵押。
5．当抵押权和执行权冲突时，按照先后顺序确定它们之间的效力，抵押在先的，抵押权优于执行权；但是执行在先的，抵押无效。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第二百一十二条 质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人未履行债务时质押财产为债权人所有。
【讲解】这两条是流质禁止条款。
1、 流质禁止条款不但适用于抵押权合同，同时也适用于质权合同。
2、 违反流质禁止条款的法律后果不是抵押合同与质押合同无效，而是该流质条款无效。也就是说当事人约定债务人不能清偿债务时标的物所有权转归债权人所有的约定不发生法律效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲解】上述一组条文规定的是抵押权的公示方式——登记。对此应当说明如下：
1、 以登记作为抵押权生效要件的：只有土地使用权、建筑物和建造中的建筑物等不动产进行抵押的才以登记为抵押权生效的要件。这修改了《担保法》的规定，《担保法》规定交通运输工具和企业的设备及其他动产进行抵押的均以登记为生效要件。
2、 以动产进行抵押的包括交通运输工具、企业的集合财产进行抵押的，登记均为抵押权的对抗要件。也就是未经登记不得对抗善意第三人。
3、 无论是以登记作为抵押权的生效要件还是对抗要件，登记都不是抵押合同的生效要件，抵押合同自成立时生效。
无论是登记作为抵押权的生效要件还是对抗要件，登记和抵押合同约定不一致的均以登记的内容为准。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现；
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销；
(三)当事人约定的实现抵押权的情形；
(四)严重影响债权实现的其他情形。
【讲解】浮动抵押（财团抵押）
一、 只有企业可以设定浮动抵押
二、浮动抵押设定后，抵押财产特定前，抵押人为了正常生产营业可以自由处分抵押财产，无须取得抵押权人的同意。无论抵押权是否登记，第三人都能够取得抵押物的所有权，抵押权人即不可再行使抵押权。相反，若抵押人在抵押设定后，抵押财产特定化之前取得的动产自动成为抵押财产。
三、浮动抵押只有抵押财产特定化之后才能予以实现
1、抵押财产确定的情形：
（1）债务履行期届满，债权未受清偿；
（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（3）当事人约定的实现抵押权的情形；
（4）严重影响债权实现的其他情形。
2、抵押财产特定的法律后果
以企业的集合财产进行抵押的，在抵押财产确定之前抵押人可以自由处分标的物，处分以后债权人不得再对标的物行使抵押权。但是抵押财产特定化以后，抵押人就不得处分标的物，除非取得抵押权人的同意，否则处分行为无效。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【讲解】这两条规定了抵押人的权利。但是这两条的规定还不全面，应当结合《担保法》、《担保法的司法解释》等相关规定将抵押人的权利总结如下：
1、 抵押人对于标的物仍然有占有、使用和收益的权利。
2、 抵押人可以将标的物出租收取租金。依据《物权法》第191条的规定：（1）抵押权设立前抵押财产已经出租的，抵押不破租赁，租赁的效力高于抵押权的效力，当债务人没有清偿债务时抵押权人处分标的物的，买卖不破租赁。（2）抵押权设定后抵押人仍然可以将标的物出租，若抵押权已经登记的那么该租赁不得影响抵押权，也就是在抵押权实现时若租赁合同的存在影响标的物处分变价的则应当将该租赁除去。如果抵押权没有登记的则因为其不得对抗善意第三人，因此也不得对抗不知情的承租人。
3、 抵押人可以处分抵押物。
（1）抵押人可以在标的物上再次设定抵押权。至于抵押权在实现时的优先顺序则属于另一个法条所解决的问题。
（2）若抵押的标的物是动产的，抵押人还可以将标的物质押给第三人。
（3）抵押人可以在已经抵押的标的物上设立地役权等用益物权，根据物权的优先效力，设立在先的担保物权优先于设立在后的用益物权，但是若抵押权没有登记的则不得对抗善意的用益物权人。
（4）抵押人可以转让抵押物。但是必须符合如下条件：（1）取得抵押权人的同意；（2）应当将转让标的物的价金提前清偿债权或者提存。
若抵押人没有取得抵押权人的同意而转让抵押物的，若抵押权未登记的因为其不得对抗善意第三人若买受人是善意的则取得标的物的所有权。若标的物已经登记的或者虽然未登记但是买受人知道标的物的，则转让合同无效；但是，若买受人代替债务人清偿了债务的，则买卖合同有效，买受人取得标的物的所有权。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
【讲解】这两条规定了抵押权人的权利。
一、抵押权人保全抵押权的权利
1．保全的措施主要是一系列的请求权，包括：停止侵害、恢复原状、提供补充担保、损害赔偿等。
2．《物权法》与《担保法》的规定有所不同，《担保法》规定抵押权人可以采取的措施应抵押人减少抵押财产价值的行为是否有过错而有异，《物权法》则不再区别抵押人是否有过错。
3．当抵押人的行为尚未导致财产价值减少的抵押权人所享有的权利是请求抵押人停止侵害行为。若已经导致价值减少的，抵押权人则享有选择权：或者要求恢复标的物的价值；或者要求债务人另行提供价值相当的担保。但是只有抵押人不恢复标的物的价值也不另行提供担保时，抵押权人才能提前要求债务人清偿。
4．当抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求提供担保，这是抵押权人的权利，其可以行使，也可以放弃，但如果放弃，则对于减少的部分，不能再要求优先受偿。
5．另外要注意抵押权人的物上代位权。即抵押物灭失、毁损或被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。抵押物的物上代位权不同于抵押权人的保全权，在于前者是在抵押物价值全部丧失的时候实现的，而后者是在抵押物的价值部分丧失的时候实现的。
二、抵押权人处分其抵押权的权利
抵押权人可以处分其抵押权，具体包括下列权能：
1．抛弃其抵押权。抵押权人抛弃抵押权应当以意思表示的方式向抵押人实施，抵押权已经登记的还必须办理注销登记，从注销登记时起抵押权消灭。
2．抵押人可以放弃其抵押权的顺序。抵押权人可以和抵押人协议变更其抵押顺序，若现顺序的抵押权人将其抵押权变更为后顺序的抵押权，由于对其他抵押权人有利而无须取得其他抵押权人的同意，但是若后顺序的抵押权人欲变更为前顺序的抵押权除了要和抵押人达成协议还必须取得后其他抵押权人的同意。已经登记的抵押权，变更抵押顺序的应当进行变更登记。
3．抵押权人可以转让其抵押权。由于抵押权是从权利因此不能单独转让，但是转让债权的抵押权随之转让。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；
(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
【讲解】上述这组法条规定的是抵押权的实现。对此应当掌握的主要知识点如下：
一、 抵押权实现的条件
1、 必须有合法有效的债务存在。
2、 债务必须到了清偿期
3、 必须债务人没有履行债务
4、 债务必须没有超过诉讼时效。特别要注意的是《物权法》在债权的诉讼时效与担保物权的关系上与《最高法院关于担保法司法解释》的规定有所不同，《最高法院司法解释》第12条第2款规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”而依据《物权法》第202条规定，主债权过了诉讼时效抵押权人的抵押权也不受人民法院的保护。最高法院司法解释与《物权法》冲突因而不得再适用。
一、 抵押权实现的方式
1、 与债务人达成协议将标的物予以变价。变价的方式包括拍卖、变卖、折价三种方式。
2、 若达不成协议则只能向人民法院起诉，由人民法院来实现拍卖或者变卖标的物。
一、 同一标的上有两个以上抵押权时，各抵押权的优先顺序依据《物权法》第200条处理。
1、抵押权都已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。所谓顺序相同是指两个以上的抵押权是同一天进行登记的。
2、抵押权已登记的先于未登记的受偿。
3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。注意：这与《担保法》的规定不同，《担保法》规定抵押权均未登记的按照抵押合同生效的时间先后来确定抵押权的优先顺序，因为其与《物权法》的规定相冲突所以不再适用。
四、抵押权实现的法律后果
抵押权实现后，抵押权归于消灭，若债权人没有完全通过抵押物的价金完全受偿那么债务人应当继续履行。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
【讲解】本条是关于抵押权对标的物的效力规定，关于抵押权对标的物的效力主要涉及到的有：孳息、从物、添附物三种。《物权法》仅就孳息一项进行了规定。但是《担保法司法解释》对另外两种情形进行了规定，现一并说明如下：
1、关于孳息的收取，大家注意以下几个方面：原则上抵押权人不能收取孳息，只有在特殊情况才可收取孳息，即债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。而且如果是法定孳息，还要通知交纳孳息的当事人。收取的孳息首先充作收取孳息的费用，其次是主债权的利息，再次是主债权。
2、将本条与《物权法》第213条对照来记忆。根据第213条的规定，质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的除外。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。这里大家要注意，对质押来讲，也不是说质权人取得孳息的所有权，只是收取，在清偿时可优先受偿，孳息在优先受偿之前的所有权仍然属于抵押人、质押人。
3、关于从物《担保法司法解释》第63条规定： 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
4、关于添附物《担保法司法解释》第62条规定：抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
【讲解】本条规定了最高额抵押的概念，理解该条主要掌握最高额抵押的法律特征：
1、最高额抵押所担保的债权是未来的债权，因此突破了担保物权发生上的从属性。
2、最高额抵押权所担保的债权是不确定的，只能在未来才能确定。
3、最高额抵押权做担保的债权是一定期限内连续发生的债权。
4、最高额抵押权设有最高数额，若时间发生的债权低于抵押权所设定的最高数额的，实现抵押权时以实际发生的债权为准；若实际发生的债权数额高于最高额抵押权的最高数额的则以此最高数额为准。
【特别提示】与《担保法》规定有所不同《物权法》规定的最高额抵押可以将抵押权设定前已经发生的债权转入最高额抵押担保的范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
(一)约定的债权确定期间届满；
(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
(三)新的债权不可能发生；
(四)抵押财产被查封、扣押；
(五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
(六)法律规定债权确定的其他情形。
【讲解】上述一组法条是最高额抵押的特殊规定，除了这些特殊规定以外最高额抵押的规定与一般抵押权完全相同。依据《物权法》的规定，最高额抵押权具有下列几方面的特殊性：
1、从属性上的特殊性。（1）最高额抵押权不具有发生上的从属性，先设定最高额抵押权再发生债权；（2）在转让的从属性上，最高额抵押权所担保的主债权部分转让的最高额抵押权不转让，最高额抵押权不再担保该已经转让部分的债权，这与一般抵押权也有所不同。当然这一规定只是任意性规定不具有强制性，若当事人达成合意的也可以担保该已转让部分的债权。
2、最高额抵押所担保的债权是可以由债权人和抵押人达成协议变更的，但是这一变更对其他抵押权权人产生不利影响的，对该其他抵押权人不发生法律效力，即该变更协议是相对无效而不是绝对无效。
3、因为最高额抵押权所担保的债权不确定，所以其在实现抵押权之前必须要予以确定。《物权法》第206条规定的债权确定的情形考生应当予以掌握。
【特别提示】：《担保法》规定最高额抵押权所担保的主债权不得转让，而《物权法》第204条将其废除。
第十七章质权
第一节动 产 质 权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
(一)被担保债权的种类和数额；
(二)债务人履行债务的期限；
(三)质押财产的名称、数量、质量、状况；
(四)担保的范围；
(五)质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
【讲解】质押与质权
1．质押的转移占有性：动产质押的从动产交付时发生法律效力；权利质押的有权利证书的，应当交付证书的占有，这是质押与抵押的主要区别。
2．对动产质权的善意取得的规定：出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
3．关于质物转移的特殊性：
（1）出质人代质权人占有质物的，质权不生效，也就是说在质权的设定上不承认占有改。；
（2）质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。
（3）质押合同中质押的财产约定不明，或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准。
【特别提示】与抵押权合同相同，质押合同也不因未交付标的物而不生效，质押合同的生效依据《合同法》的规定，即自成立时生效，未交付标的物只是质权不生效而已。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
【讲解】以上是对质权人权利和义务的规定。依据《物权法》第215－220条的规定质权人的权利和义务可以总结如下：
1．质权人的权利：
①占有或留置质物的权利。
②收取孳息的权利。债权人一律可以收取质物的孳息，用收取的孳息先清偿收取的费用，然后抵充利息和主债权。
③保全质权的权利，包括：限制出质人处分质物、请求出质人提供担保、紧急变价质物、对处分质物的收益进行保全的权利；
④转质的权利。所谓转质就是质权人将质物质押给第三人担保质权人对于该第三人的债务的法律行为。依据《物权法》第218条的规定，应当取得源出资人的同意，否则因此给原出质人造成损害的应当承担损害赔偿责任。
⑤变价质物和优先受偿等的权利。这是所有担保物权最核心的权利，质权也不例外。对于实现质权的方法与抵押权的实现方法相同。
要注意的是，质权人无使用质物的权利，若质权人擅自使用质物的因此该出资人造成损失的应当赔偿。
2．质权人的义务：
①保管质物；由于质权人的过错质物毁损灭失的，质权人应当赔偿。如果质权人不能妥善保管质物，质押人可以要求将质物提存，或者提前履行债务使质物返还。
②在债务人履行债务后返还质物的义务，否则就成为无权占有。
③质权人应当及时行使质权，如果因质权人怠于行使质权而导致质物价值的下跌，损失由质权人自行承担。
第二节权 利 质 权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
(一)汇票、支票、本票；
(二)债券、存款单；
(三)仓单、提单；
(四)可以转让的基金份额、股权；
(五)可以转让的***专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
(六)应收账款；
(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
【讲解】注意本条在《担保法》的基础上将权利质权的标的范围进行了扩张，包括了应收帐款与基金份额两项在内。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以***专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
【讲解】上述条文主要规定了权利质权的生效时间与权利质权的特殊效力
一、 关于权利质权的生效时间
1、以交付权利凭据作为生效时间的情形
以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时发生效力
2、以登记为生效时间的情形
（1）基金份额与股份，注意登记机关有所不同
（2）以知识产权出质的
（3）以应收账款出质的
（4）以其他没有书面凭证的权利出质的
二、关于权利质权特殊效力
1、关于权利质权出质后的处分
（1）未经质权人同意，权利质权生效后，出质人不得转让该项权利，否则无效。
（2）经质权人同意的可以转让，但是应当将获得的对价用来提前清偿债权
2、汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债权或者提存。若主债权先于汇票等到期的，债权人应当行使票据权利，但是应当将所得的金钱或者货物予以提存。
第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
【讲解】
1．留置权是一种法定权利，依照法律规定而直接产生，但是，留置权虽然是法定的，但双方当事人可以在合同里面排除留置权的适用。
2．与抵押权相同留置权也具有不可分性和从属性。所谓留置权的不可分性，是指留置权的效力就债权的全部及于留置物的全部。它实际上包含两个方面的含义：其一是留置权所担保的是债权的全部，而非可分割的债权的一部分，其二是留置权人可以对留置物的全部行使权利，而非可分割的留置物的一部分。
3．留置权的成立条件：
①债权人占有债务人的财产，是留置权成立及存续的前提条件。债权人占有债务人的财产应为债务人所有的财产。但是，债权人善意占有债务人提交的他人财产，也可成立留置权。
②债权与留置物的占有须基于同一合同关系产生，债权人的债权与债权人占有的财产须有牵连关系，才能成立留置权。
③债务人的债务须已到履行期，亦即债权已届清偿期，留置权方能成立，而不问债务人是否构成履行义务迟延。
④须无妨碍留置权成立的情形，妨碍留置权成立的情形有以下几项：其一，当事人约定排除留置权的适用。其二，留置财产违反社会公共利益或社会公德。其三，留置财产与债权人所承担的义务相抵触。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
【讲解】以上条文是关于留置权实现的规定。对此需要注意的内容有两点：
1、 在没有与债务人约定债务履行的期间的，留置权人应当先定不低于两个月的期间催告债务人，只有经过催告债务人仍然没有履行债务的债权人才可以将标的物予以变价。
2、 留置权因为是法定担保物权因此无论其成立在先还是在后均优先于抵押权和质权。
3、 其他留置权的实现与抵押权完全相同。
第五编占有
第十九章占有
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
【讲解】
一、掌握上述条文的前提是要掌握占有的分类
1、有权占有与无权占有
（1）有权占有即指有本权的占有。本权即可以是物权如所有权、用益物权等；也可以是债权，如租赁权等。
（2）无权占有是指无本权的占有，如盗窃他人之物而进行的占有等。
2、自主占有与他主占有。
（1）自主占有是指以将物作为自己所有而进行的占有。
（2）他主占有是指不以所有人的意思而进行的占有。
3、直接占有与间接占有
（1）直接占有是指在事实上对物进行控制
（2）间接占有是指基于一定法律关系，对于事实上占有物的人(即直接占有人)有返还请求权，因而间接对物管领的占有。
间接占有是间接占有人与直接占有人间存在特定的法律关系，基于这种法律关系，间接占有人对于直接占有人有返还请求权。例如质权人、承租人、保管人基于质权、租赁、保管法律关系，占有标的物，是直接占有人，而享有返还请求权的出质人、出租人、寄托人为间接占有人。
4、善意占有与恶意占有
（1）善意占有是指占有人不知其无占有的权利而进行的占有
（2）恶意占有是占有人知道其无占有的权利而进行的占有
二、无权占有的法律责任
1、造成标的物损害的应当赔偿损失，但是善意占有人不承担赔偿责任。
2、返还孳息。在善意占有的情形下权利人应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
3、损害赔偿请求权的让与。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
【讲解】
对占有的保护仅基于占有这一事实，而不论占有人的占有为何种占有，即使是恶意的无权占有也受到法律的保护，第三人不得再行侵害。
一、占有人的保护请求权
1、占有物返还请求权。占有人在其占有被侵夺时，有权请求返还其占有物；
2、占有妨害排除请求权。占有人在其占有受到妨害使占有人无法完全支配其占有物时，占有人有权请求排除妨害。
3、妨害预防请求权。即占有人的行为有侵害占有人之占有的危险时占有人有权请求行为人预防该损害的发生。
二、占有人的损害赔偿请求权
占有人的占有受到他人不法侵害而受有损失的可以基于其占有而请求加害人承担损害赔偿责任。
三、占有人的自力救济
除了《物权法》规定的上述公力救济措施之外，《民法通则》上有关自力救济的规定也应当适用于占有人对占有的保护上。
占有人在其占有受到侵害时，如果侵害人没有比占有人更强的权利，则占有人有权依其占有进行自力救济，包括自力防御权和自力取回。前者是指占有人对于侵夺或妨害其占有的行为，可以以自己的力量进行防御和反击；后者是指即占有人对于被他人侵夺的占有物，有权取回。
四、占有人返还原物请求权的除斥期间为1年。
自占有被侵害之日起算，不中止不中断。
第一编总则
第一章基 本 原 则
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
【讲解】本条规定了三个问题：物权法的调整的范围、物的概念、物权的概念。
1、《物权法》与《合同法》都属于财产法，两者的分水岭是：《物权法》规范物的归属和利用而产生的民事关系”；而《合同法》所规范的对象则是财产的流转关系。
2、关于物的概念，第二条第2款规定：物包括“动产和不动产”两种，但是没有具体规定物的构成条件，实际上“民法上的物”应当具有下列几方面的条件：
（1）应当是人体之外的客观物质并且是有体物
（2）应当独立成一体的客观物质，若不能独立成一体的物则属于物的组成部分不能独立成为物权的客体。是否
（3）应当能够满足人类的需要
（4）应当具有经济价值，一个物是否具有经济价值取决于是否具有希缺性。
（5）应当是人类能够控制的物质。
3、关于物权的概念
《物权法》对于物权的概念说明了物权具有如下之特征：
1、 物权是以“物”为客体的民事财产权
2、 物权是支配型财产权，与请求权相对应
3、 物权是绝对权，以不特定的多数人为义务人具有排他效力。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
【讲解】本条规定了物权法的基本原则之一：物权法定原则。
物权法定是近代物权法的一项最基本的原则，其含义有二：其一，是指物权的种类和内容都由法律规定，当事人不得创设法律规定之外的物权，若当事人创设了一项法律没有规定的物权或者创设的某种物权不同于物权法所规定的物权不发生物权的效力。但这不意味着创设物权的合同也无效，合同时有效的，只是不具有对抗第三人的效力。其二，法律之外的行政法规、地方性法规、部委规章也不能创设法律所未规定的物权种类
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【讲解】上述五个法律条文规定了物权法的另一项原则：公示原则。
所谓物权的公示原则是指物权变动应当以法定的方式予以公开，若没有公开则不发生物权变动的法律效力。对此要注意的是：
1、需要公示的物权变动是因法律行为而发生的物权变动，基于法律行为而发生的物权变动原则上不经公示不能发生物权变动的法律效果。但是有的物权因法律行为而发生变动的不经公示也能发生物权变动的效力，但是不经过公示不得对抗善意第三人。
2、因法律行为以外的其他法律事实而引起的物权变动是不需要公示的，从引起该物权变动的法律事实发生时物权发生变动，但是未经登记的权利人不得处分该项物权。这些法律行为以外的引起物权变动的法律事实主要有征收、继承、受遗赠、建造、拆除等。
3、依法律行为以外的原因取得不动产物权未经登记的权利人处分该不动产不发生法律效力。
4、不动产物权的公示方式是登记、动产物权的公示方式是交付标的物。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
【讲解】上述一组法条规定了不动产登记的法律效力，对此掌握下列内容
1、 登记是不动产物权变动的法定公示方式，不动产的物权因法律行为而发生变动的自登记时发生变动的效力，未经登记的不发生物权变动的效力。
2、 依法属于国家所有的自然资源所有权无须登记。
3、 不动产登记具有绝对效力，登记和权利证书不一致的以登记簿为准。
4、 权利人和利害关系人有权查询、复制登记资料。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【讲解】本条规定了不动产的更正登记和异议登记两种特殊登记。
1、关于更正登记。登记的内容和实际权利的内容因为某种原因可能会发生错误。由于登记具有绝对效力，因此若不对错误的登记进行更正的，必然会损害到实际权利人的权利，因此在登记发生错误时当事人可以申请更正登记。对于更正登记应当严格其要件：
（1）更正登记的申请人必须是权利人或者利害关系人。
（2）进行更正登记的必须经过登记簿记载之权利人的书面同意或者必须具有足够的证据证明登记是错误的。
2、关于异议登记
（1）所谓意义登记是指利害关系人认为不动产登记的内容有错误，但是又无法获得更正登记的，暂时将其对登记的异议予以登记，从而防止第三人因信赖登记簿的登记事项而善意取得不动产的法律制度。
（2）异议登记后，申请人必须在15日内起诉，否则异议登记失效。
（3）异议登记错误从而给登记权利人造成损害的权利人可以要求异议登记申请人进行赔偿。
（4）异议登记的效力在于防止第三人在登记期间善意取得不动产。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【讲解】本条规定了不动产预告登记制度。
预告登记是《物权法》引进的新制度。对此说明如下：
1、预告登记的条件是申请人有取得不动产物权的请求权。取得不动产的请求权主要是基于买卖合同而取得的，但是不限于买卖合同，凡是能够产生不动产物权的请求权的法律事实均可，例如赠与合同等。
2、预告登记的法律效果是使请求权获得了对抗第三人的法律效力，即具有了排他效力。即请求权经过预告登记后不动产所有人再转让不动产权利的必须经过登记权利人同意，否则该处分行为不发生物权效力，但是其合同仍然有效。
3、但是要注意的是预告登记权利人仍然还没有取得物权，而原物权人也没有丧失相应的物权。
第二节动 产 交 付
第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
【讲解】上述条文规定了动产物权的公示方式——交付。
1、 动产物权的法定公示方式是交付标的物。依据《物权法》的规定交付有四种，分别为：（1）现实交付，即直接占有的转移。（2）简易交付，即动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（3）指示交付，即第三人占有该动产的转让人将请求第三人返还原物的权利转让给受让人来代替交付，物权从转让通知到达占有动产的第三人时发生法律效力。（4）占有改定即双方当事人约定动产物权从达成协议时转移但是仍然由权利出让人继续占有标的物。
2、对于特殊动产即船舶、飞行器和机动车的物权也是从交付时发生法律效力，但是不等记的不得对抗善意第三人。
第三章物权的保护
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
【讲解】这两条是关于物权争议解决的途径
1、 非诉讼途径：包括和解、调解和仲裁。但是要进行仲裁必须要有仲裁协议。
2、 诉讼途径解决：（1）若因物权归属和内容发生争议当事人可以提起确权之诉（确认之诉）；（2）若物权受到侵害可以提起侵权之诉。（3）若因物权的合同发生纠纷可以提起违约之诉。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
【讲解】物上请求权。
物权作为绝对权、支配权具有排他效力，任何人均不得妨害物权人的权利，否则权利人均可行使物上请求权救济其权利。我国《物权法》赋予了物权四项请求权
1、标的物返还请求权。没有占有权利的人占有了物权人的标的物所有人等物权人可以基于其物权请求返还标的物。当然有返还请求权的物权应当是有占有权能的物权，没有占有权能的物权是无法行使返还请求权的。
2、妨害预防请求权。物权人的物权有可能受到侵害的时候，物权人可以要求该造成危险之人预防该损害的发生。例如某人正在地下挖掘地道有可能会导致某建筑物倒塌，建筑物所有人可以要求该挖地道的人预防该项损害的发生。
3、妨害停止请求权。加害人正在实施侵害所有人等物权人的权利之行为的，所有权人等物权人可以要求加害人停止该项加害行为。
4、恢复原状请求权。加害人的行为造成了所有权人等物权人之标的物毁损的，权利人可以要求加害人恢复标的物之原状。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
【讲解】本条是关于物权之侵权行为法的保护措施。
物权作为绝对权是侵权行为法保护的主要对象之一，因此若加害人的行为构成了侵权行为，物权人当然可以基于侵权行为法的规范要求加害人承担包括损害赔偿在内的民事责任，以对其物权加以救济。由侵权行为所产生的损害赔偿等请求权属于债权请求权。
注意，此条规定必须与侵权行为的有关规定配合适用，特别是关于侵权行为的构成要件，只有侵害物权的行为符合侵权行为的构成要件，才能适用本条规定。
第二编所有权
第四章一 般 规 定
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
【讲解】这一组条文是关于所有权定义、权能与法律限制的规定。
一、定义
依据《物权法》的上述有关规定，学理上对所有权的定义为：权利人法令限制范围内对于标的物永久全面与整体支配之物权。
二、所有权的法律特征
需要注意的是所有权的特征乃是相对于他物权而言的，也即所有权与他物权的区别：
1、所有权具有全面性
所有人对于标的物乃是全面的及概括的占有、使用、收益、处分。这就与他物权，如地上权、地役权、典权、抵押权等仅于一定范围内进行支配不同。所以学理上将所有权称为完全物权；而将他物权称之为定限物权。并将所有权系对标的物全面支配不可分割之特性，谓之“完全性”或“完整性”。
2、所有权具有整体性
所有权对标的物的支配虽然可以分为占有、使用、收益及处分等各种具体权能，但所有权非此各种权能的简单相加，而系各该权能所由派生之单一体，为浑然整体之权利，学理称此为所有权之整体性（单一性、浑一性），故基于所有权而设定之他物权如地役权、典权，自非由所有权支分之一种权能，而系将所有权单一内容之一部分，予以具体化，让由他物权人享有而已。所有权及其他物权，归属于一人时，其他物权因混同而消灭。
3、所有权为具有弹力性
也就是说，所有权的任何一项权能都能够从所有权中分离出来而交给他人行使，但是他人一旦丧失了该权能，那么该权能将自动回归于所有人。所有人将其占有、使用、收益和处分的权能分离出来交给他人行使，即可以为他人设定他物权、也可以是为他人创设债权等。例如所有人在标的物上设定地上权、地役权、典权、抵押权、或质权等他物权；或者将所有物出租为承租人设定债权性使用权，于是其全面支配所有物之权能，将因受限制而大为减缩，甚至减缩殆尽，其本身似已仅虚有其名，实则不具任何之权能，学理上称为所有权之虚有化或空虚所有权。
4、所有权具有永久性
所有权随标的物之存在而永远存续，不得预定其存续期间，此即所谓所有权之“永久性”（恒久性）。但此非指所有权永不消灭之意，而系谓所有权不得如地上权、典权等预定一存续期限，使于期限届满时，当然归于消灭。至于所有权得因标的物灭失，他人之取得时效而消灭，固不待言。所有人若将所有权转让他人或抛弃而丧失时，则为行使所有权之结果，而非所有权支配权能期间上之限制。
三、所有权的权能
所有权有四项权能分别为：占有、使用、收益、处分。
1、占有权
所谓占有是民事主体对于标的物实际上的占领、控制。占有首先是一种事实状态。所有人可以自己占有标的物，也可交给他人予以占有。
2、使用权
所谓使用是指依照物的性质和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用权能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。
3、收益权
所谓收益是指收取标的物的孳息。孳息分为法定孳息和自然孳息。前者指依法律关系取得的利益，后者指果实、动物的生产物以及其他依物的用法收取的利益。
4、处分权
所谓处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。处分分为事实上的处分和法律上的处分。
四、所有权的限制
所有人得依其自由意思对于标的物为全面之支配，法律并给予最高度之保障与尊重，此即为所有权之绝对性，在自由竞争之资本主义社会有所谓的“所有权神圣不可侵犯”、“所有权绝对”等原则，但是随着社会的进步、经济的发展出现了所有权社会化，所有权虽然仍具有绝对性，但是其行使应受到法律一定程度上限制。
我国《物权法》规定国家基于公共利益可以对于所有人的标的物进行征收和征用，当然应当给予相应的补偿。
第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
【讲解】上述这组条文规定的是专属于国家所有的财产。这是由我国公有制的性质所决定的，这些财产是不能为集体和个人所有的。对于这些国家专有的财产大家需要记忆一下即可。
第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法；
(四)集体出资的企业的所有权变动等事项；
(五)法律规定的其他事项。
第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
【讲解】
这三个条文确定了集体所有权行使的权利配置：
1、重大事项必须由全体集体成员行使
2、其余事项由集体经济组织代表，但是必须要公开财务状况
3、受到侵害的集体成员有撤销诉权。
第六章业主的建筑物区分所有权
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【讲解】本条是关于建筑物区分所有权的法律定义
一、建筑物区分所有权的概念
所谓建筑物区分所有是指民事主体对于建筑物的有独立用途的部分的单独所有和对共用的部分的共同所有。
二、建筑物区分所有的要件
基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有：（１）须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。（２）须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。（3）须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
【讲解】专有部分单独所有权
1、 在建筑物区分所有权的情况下，区分所有人对于其建筑物中用于独立使用的部分享有单独的所有权，这一单独的所有权与单一所有没有什么区别，即对其专有的部分享有排他的占有、使用、收益和处分的权利，任何第三人包括建筑物的其他区分所有人都不得干涉否则即构成侵权行为应当承担侵权责任。
2、 但是区分所有人在行使其单独所有权时负有一项义务即不得损害即不得实施危害建筑物等损害其他区分所有人利益的行为。
3、区分所有人还负有不得改变擅自改变住房性质的义务，即不得将宅改变为经营性用房。
4、对于专有部分以外的共用部分，业主享有共有权，但是业主不得将其对共用部分的共有的份额单独转让，也不得将其专有部分单独转让而保留对共用部分的共有权。业主转让其专有部分的所有权的一并转让共有部分的共有份额。
5、 对于共有部分业主必须承担相应的维护和管理的义务，业主不得以放弃共有权为借口而不履行义务。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
【讲解】这组条文规定了一些可以共用也可以单独利用部分的权利归属状况。
1、 建筑区内的道路：除由国家法律规定为城镇公共道路之外的道路属于业主共同所有，不得通过约定而改变其共有的性。
2、 建筑区内的绿地：（1）法律、法规等规定为城镇公共绿地的属于国家所有；（2）约定归个人所有的为个人所有；（3）其余的均归业主共有。
3、 车位、车库：（1）占有共有道路或者其他场地的车位属于共有；（2）其余的车位、车库的权利归属由开发商和业主通过合同约定。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【讲解】业主大会与业主委员会的规定。
1、业主大会是建筑物区分所有人的集体决策机构，关于共有部分的管理重大事项应当由业主大会决策。这是民法意思自治原则的要求。
2、业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭幕期间行使业主大会的部分职能。
3、业主大会和业主委员会依法做出的决议对于全体业主有拘束力。
4、对于重大事项必须经业主大会共同决定，具体事项由《物权法》第75条规定。
5、对于特别重大的事项应当经过特别表决程序通过才能生效，即要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样的事项有两项：（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施；
6、业主大会和业主委员会还享有代表业主全体对于业主的违法行为采取必要法律措施的权利。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
【讲解】
1、《物权法》第78条明确了公共维修基金的法律地位，即：公共维修基金属于业主共有，由全体业主共同决定其使用。
2、对建筑物共有部分的费用没有约定的由业主按照专有部分的面积比例分摊。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
【讲解】
1、业主有权决定是否委托物业服务机构管理其建筑物；也有权决定撤换物业服务机构。
2、物业服务机构与业主之间的关系是委托合同关系，适用委托合同的相关规定。
第七章相 邻 关 系
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系
第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
【讲解】
1、所谓相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使其不动产权利的过程中相互给予对方的一种便利或者对自己权利的限制，因而发生的权利义务关系。
2、相邻关系非常复杂，非法律所可具体规范的，因此本法第85条将习惯作为法律渊源来处理当事人之间的相邻关系。
3、处理相邻关系的基本原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
【讲解】上述一组条文规定了各种类型的相邻关系，依据《物权法》第85－90条的规定，可以将相邻关系的类型总结如下：
1、 邻地利用关系
所谓邻地利用关系是指不动产所有人或使用人为了行使自己的不动产权利而必须利用其相邻之不动产权利人的不动产，则相邻之不动产权利人不得基于其所有权或使用权而予以禁止，但利用人必须选择给对方造成最小损失的方式并给对方以补偿。具体又包括如下几种情形：
（1）袋地通行权
土地所有人或使用人没有其他途径可以进入自己土地，因此可以从邻地上进行通行的权利。
（2）管线铺设关系
不动产所有人或者使用人必须经过他人之土地上下铺设电缆、光缆、煤气管道等，可以在利用相邻之土地而进行铺设的权利。
（3）建造建筑物等利用权
土地所有人或者使用人，因营造或修缮建筑物有使用邻地之疆界或部分土地之必要，该邻地之所有人或使用人应许邻地所有人使用其土地，此即为土地所有人负有容忍邻地所有人使用其土地之义务，易言之，邻地所有人有请求使用土地所有人土地之权。
2、用水和排水关系
（1）用水关系
上流土地之所有人或者使用人不得自行改变水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，从而确保下游土地权利人能够依照习惯用水方式获得相应之水流的利用。
（2）排水关系
①自然排水
自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人对于自然流至之水，有义务进行承受，而高地所有人或使用人则有自然排水权。
②人工排水
土地所有人或使用人进行人工排水，原则上无使用邻地的权利。土地所有人或使用人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相邻之不动产。
3、妨害妨免关系
所谓妨害妨免关系是指不动产所有人在行使自己之不动产权利时不得给相邻之不动产权利人造成不应由其忍受的妨害。注意根据相邻关系不动产所有人有义务容忍相邻之不动产所有人为了行使其不动产权利而不得已造成的一定程度之妨碍，但是超出此必要限度的妨害则构成对相邻不动产所有人或使用人权利的侵害。
其具体内容又包括：
（1）不得完全阻碍相邻不动产权利人的对光线的采纳、通风和日照。但是需要注意的是一个建筑物是否妨碍了相邻不动产人的采光、通风和日照的标准是由建筑法规来确定的。
（2）不可量物侵害之排除
土地所有人或使用人， 于他人之土地有煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑、喧嚣、振动及其他与此相类者侵入时，得禁止之。但是适当的上述侵入不动产相邻人相互之间应当予以容忍。
（3）地基动摇或其他损害妨免
土地权利人在自己土地上进行建筑等活动时不得造成相邻之土地地基动摇、塌陷等损害。
第八章共有
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
【讲解】
一、共有概念
共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物共同享有所有权
二、共有的特征
1、共有财产的主体不是单一的，而是两个或两个以上的民事主体。
2、共有是一个所有权，是所有权量上的分割而不是质上的分割所以不违反一物一权的原则。
3、共有须是两个以上的民事主体没有形成一个有法律人格的团体，否则便又成为了单独所有。
三、共有的分类
《物权法》规定了两种类型的的共有即按份共有和共同共有：
1、按份共有指两个或两个以上的民事主体对同一标的物按照一定的份额分享所有权。
2、共同共有是指两个或两个以上的人基于一定的共同关系对于同一标的物之全部，不分份额地、平等地享有所有权。
3、特别要注意的是《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。这与最高法院对于《民法通则》的司法解释有所不同，最高法院的司法解释说，当事人既没有按份共有的证据又没有共同共有的证据推定为共同共有。因此最高法院的司法解释不能再适用了。
4、按份共有人的共有份额的确定：首先是依据约定、没有约定的按出资份额、既没有约定又不能确定出资份额的则平均分配。
5、按份共有人可以处分其份额，处分的方式包括转让、抵押等在内。按份共有人转让其共有份额的其他按份共有人有优先购买权。共同共有因为不分份额所以也不存在对其份额处分的问题。
6、准共有准用共有的规定。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
【讲解】共有物的管理
1、 注意《物权法》在共有物之管理上不再区分按份共有和共同共有而是适用相同的规则。
2、 对共有物的管理上：（1）可以通过约定授权部分共有人行使：（2）没有约定的各共有人都要管理的权利和义务。
3、 对共有物的管理费用：（1）有约定的按照约定；（2）没有约定的，按份共有人按照份额分担；共同共有人共同负担，即对外连带清偿，对内平均分担。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
【讲解】
1、 按份共有人处分共有物的，无论是进行法律上的处分（转让共有物、在共有物上设定用益物权以及在共有物上设定担保物权）还是事实上的处分（对共有物进行重大修缮）应当经共有份额的三分之二以上按份共有人同意。
2、 在共同共有则是经全体共有人一致同意。
3、 否则即构成无权处分。
4、 按份共有人可以处分其份额，在转让其份额时其他按份共有人有优先购买权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
【讲解】关于共有物的分割的规定
1、按份共有的分割
（1）约定不得分割的，除非共有人有重大过失无法维持共有关系的，各共有人不得请求分割。
（2）没有约定的随时可以要求分割。
2、共同共有
（1）共同关系存续期间不得请求分割，除非有法律规定的重大理由。
（2）共有关系解体的，各共有人有权请求分割。
3、分割的方法
（1）达成协议的依照协议进行分割。
（2）达不成协议的：对于可分物进行实物分割；对于不可分物进行变价对于价款进行分割。
4、进行实物分割的，某共有人分得的标的物有瑕疵的其他共有人应当分担损失。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
【讲解】共有的对内和对外关系
1、在对外关系上无论是按份共有还是共同共有，因共有财产所产生的债权均由各共有人享有连带债权，所产生的债务均由各共有承担连带责任。但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
2、在对内关系上，共同共有人共同享有债权和共同承担债务；按份共有人按照其份额享有债权和承担债务，偿还债务超过自己应有份额的可以向其他按份共有人追偿。
第九章所有权取得的特别规定
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
【讲解】上述条文规定所有权的善意取得制度。对此应当注意以下要点
1、《物权法》将善意取得扩张到了不动产。也就是说动产所有人和不动产所有权都可以善意取得。
2、遗失物不适用善意取得。但是原所有人行使反复原物请求权受到下列两方面的限制：（1）若受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。（2）所有人向受让人请求返还原物的请求权有2年的除斥期间。
3、善意取得是原始取得，所以善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
【讲解】拾得遗失物的法律后果
1、 拾得人的通知义务及返还义务
拾得人应当通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。
2、 拾得人的保管义务
因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
3、拾得人的费用偿还请求权
所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用和报酬。
4、报酬请求权
原则上拾得人没有报酬请求权，但是若所有人发布悬赏广告的，则应当依照悬赏广告支付报酬。
5、无人认领时国家取得标的物的所有权
遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
6、拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
【讲解】关于从物和孳息的归属
一、主物与从物
1、 概念
依据两个物在配合使用的过程中所起的作用，物可以分为主物与从物：同属于一人所有的两个物在配合使用的过程中一个物起主要作用，另一个物起辅助作用，起主要作用的物为主物；起辅助作用的物为从物。
2、 构成从物的要件
（1）从物必须是一个独立的物
若一个物是另一个物的组成部分而不是独立的物则不能构成从物。例如锁与钥匙就不是主物与从物的关系，因为钥匙是锁的组成部分而不是一个独立的物。
（2）主物与从物必须同属一人所有
只有属于同一个所有人的两个独立存在的、要相互结合才能发挥效用的物，才构成主物与从物的关系，如果是不同所有人的物，不产生主物与从物的关系。
（3）只有与主物相配合使用才能发挥其最大效用，但是与主物配合使用的过程中只起辅助作用。
二、原物与孳息
两个物依据产生与被产生的关系，可以分为原物与孳息：原物是指依自然属性或法律的规定，产生其他物的物；孳息物是原物产生之物。依自然属性产生的孳息称天然孳息，依法律规定产生的孳息称法定孳息。 法定孳息主要是租金和利息。
第三编用 益 物 权
第十一章土地承包经营权
第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
【讲解】承包经营权的客体和承包经营权的内容
承包经营权的客体有两种：（1）农民集体所有的农业用地；（2）国家所有由农民集体使用的农业用地。
承包经营权的内容：是以从事农业生产为目的而对于其承包的土地相有的占有、使用和收益的排他性权利。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
【讲解】
1、承包经营权的期限，因耕地、草地、林地而有所不同。耕地一律30年、草地在30－50年之间，而林地则为30－70年之间。
2、承包经营权期限届满的自动续期，这与《农地承包经营法》有所不同。依据该条规定，发包人没有特殊理由承包经营期限届满的也不得收回承包经营权。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲解】
1、 依据《农地承包法》的规定承包经营权自合同生效时成立，不以登记为生效要件，登记只属于对抗要件。
2、 土地承包经营权人可以处分其承包经营权，可以将承包经营权进行流转。对于承包经营权的流转登记属于对抗要件。
第十二章建设用地使用权
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
【讲解】这三条规定了建设用地使用权的概念。要掌握下列内容：
1、 建设用地使用权主要建立在国有土地之上。因此《物权法》上规定的建设用地使用权与《土地管理法》和《城市房地产管理法》中规定的国有土地使用权基本上相同。
2、 依据《物权法》第151条的规定，在集体土地上也可以设立建设用地使用权，但是应当依据特别法的规定，而这些特别法在目前还没有出台，因此只是一种可能性。《物权法》第151条的规定实际上是为未来集体土地改革留下了一个通道。
3、 建设用地使用权可以在地表、地上空间、地下空间分别设立。因此我国《物权法》承认了空间权这种特殊的权利，同一个土地上可以成立若干个建设用地使用权。但是新设立的建设用地使用权不得损害在先的权利。
第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
(一)当事人的名称和住所；
(二)土地界址、面积等；
(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
(四)土地用途；
(五)使用期限；
(六)出让金等费用及其支付方式；
(七)解决争议的方法。
第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
【讲解】建设用地使用权的取得
一、建设用地使用权的取得方式有两种
1、以出让方式取得建设用地使用权
出让方式是有偿取得建设用地使用权。出让的方式主要有三种，即拍卖、招标和协议。但是下列两种情形应当采取拍卖或者招标的方式出让：（1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；（2）同一土地有两个以上意向用地者的。
2、划拨方式取得
划拨方式取得建设用地使用权是无偿的，因此法律严格控制划拨方式取得的土地使用权，依据现行《土地管理法》的规定只有下述情形才能通过划拨方式取得建设用地使用权：
（1）国家机关用地或者军事用地
（2）城市公共设施用地或者其他公益事业用地
（3）交通、水利、能源等国家重点扶持的项目用地
（4）法律规定的其他用地。
二、以出让方式取得建设用地使用权的程序
1、签订书面出让合同
2、进行登记，从登记时取得建设用地使用权。
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
【讲解】建设用地使用权人的义务
1、 合理用地，不得改变土地用途的义务。
2、 依据合同支付出让金等费用，否则构成违约承担违约责任。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
【讲解】这组法条规定了建设用地使用权人对于建设用地使用权的处分权。
1、 建设用地使用权人有权处分自己的使用权，处分方式多种多样，包括转让、互换、出资、赠与、抵押等在内。
2、 处分建设用地使用权的合同应当采用书面行使。
3、 建设用地使用权转让的后的期限不得超过建设用地使用权的剩余年限
4、 建设用地使用权转让的应当进行登记，从登记时发生法律效力。
5、 建设用地使用权应当同其上建筑物一并转让。
第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
【讲解】建设用地使用权的消灭
1、 期限届满，但是经过续期的除外。对于建设用地使用权的续期：（1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；（2）其他建设用地使用权的续期应当由使用权人申请，重新签订出让合同。
2、 因公共利益的需要提前收回土地使用权，但是应当给予补充。
3、 其他原因，包括权利人抛弃权利、混同、土地灭失等原因在内。
4、 权利消灭的应当办理注销登记。
第十三章宅基地使用权
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章地役权
第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【讲解】上述条文规定了地役权的概念和法律特征
1、地役权的概念
所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。
其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地，为需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。
2、地役权的法律特征
（1）地役权是使用他人土地的权利
（2）地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利
（3）地役权具有从属性
依据《物权法》第165条与第166条的规定，地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而转让或者与需役地分离而单独作为其他权利（例如抵押权等）的标的；需役地所有权或者使用权发生转移的，地役权随之转移，需役地抵押的地役权一并抵押。
（4）不可分性
依据《物权法》第167条和168条的规定不可分性表现在两个方面：
地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)供役地和需役地的位置；
(三)利用目的和方法；
(四)利用期限；
(五)费用及其支付方式；
(六)解决争议的方法。
第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲解】地役权的设立，对于这个知识点需要掌握下述两个内容：
1、 设立地役权必须采用书面形式订立合同。
2、 地役权虽然是不动产物权，但是登记不是地役权生效的要件而是对抗要件，未经登记只是不能对抗第三人而不是不发生物权变动的效力。依据《物权法》第170条的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
【讲解】这两条规定的是地役权的法律效力，即地役权人和供役地人的权利和义务，依据这两条规定并结合法学理论我们认为双方的权利义务如下：
（一）地役权人的权利与义务
1．地役权人的权利
(1)对供役地的使用权
地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。
(2)为必要的附属行为
地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。
（3）得行使所有权之物上请求权
即可以行使停止侵害、排除防碍、反还所有物等物上请求权。
2．地役权人的义务
（1）损失最小化的义务
地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。
（2）补偿义务
地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。
（3）维护设置的义务
地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。
（4）恢复原状的义务
地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。
（二）供役地所有人的权利和义务
1、权利
（1）设置使用权
供役地所有人有权为了自己的利益使用地役权人所设之设置，其前提是不防碍地役权人的使用并支付适当的使用费。
（2）供役地使用场所与方法的变更请求权
地役权之行使限于供役地之一部分者，所有人认为该部分之使用对其有特殊之不便时，得请求将地役权之行使，迁移于其他适于地役权人利益之处所，迁移之费用应由所有人负担，并须预付。
（3）对价请求权
地役权的设定，如为有偿而有支付对价的约定时，供役地所有人有请求地役权人支付对价。
注意地役权可以有偿设定也可以无偿设定。
2、义务
供役地所有人的义务只有一项就是容忍地役权人对土地的利用。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
【讲解】上述两个条文规定的是地役权的消灭，地役权可以因下列原因而消灭：
1、期限届满。地役权的期限由当事人约定，但是不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限，若超过的则超过的部分无效。
2、供役地所有人解除地役权，供役地所有人在下列情形下可以解除抵押权关系
（1）地役权人滥用地役权
（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
3、地役权与所有人同归一人
4、供役地无法满足需役地的需要或者需役地不再需要供役地的。
5、地役权人可以抛弃地役权。
第四编担 保 物 权
第十五章一 般 规 定
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
【讲解】依据该条规定，《物权法》中关于担保物权的规定并没有完全废止《担保法》中有关担保物权的规定。因此在法律适用时应当将《物权法》和《担保法》的规定相配合，在同一个问题上《物权法》和《担保法》的规定不一致的优先适用物权法的规定，若《物权法》没有规定的则仍然适用《担保法》的规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
【讲解】本条规定了担保物权发生上的从属性。由于担保物权是以担保债权为其目的，所以担保物权具有从属性。担保物权的从属性包括三个方面：
1、发生上的从属性
担保物权的发生以其所担保的主债权的存在为前提，担保物权不能独立发生。担保物权所担保的主债权主要是合同之债但是不以合同之债为必要，其可以是任何种类的债权，包括：合同之债、由侵权行为产生的损害赔偿之债、因无因管理所产生的债权、因不当得利所产生的债权。若没有被担保的主债权原则上担保物权是不能发生的。
担保物权在发生上的从属性有其例外，即最高额抵押权。在最高额抵押的情形，抵押权的发生要比其所担保的主债权的发生在先。
2、转移上的从属性
担保物权移转上的从属性，由包括如下几种情形：首先，担保物权所担保的主债权发生转移的，担保物权也随之发生转移。当然在抵押权需要办理变更登记、在质押和留置需要债权人将标的物移交给新的债权人占有，这是由物权变动的公示原则所决定的。其次，债权人不得将担保物权单独转让给第三人而自己保留主债权。再次，债权人也不得将主债权单独转让给第三人而自己保留担保物权，当然债权人若将主债权单独转让给第三人而同时免除债务人或者第三人的担保责任的是法律所允许的。最后，债权人也不得单独将其债权为其自己对第三人的债务作为质权，或者仅将其担保物权作为其对第三人债务的担保。
3、消灭上的从属性
担保物权所担保的主债权消灭的，担保物权也相应的消灭。引起债权消灭的原因有多种，其中最主要的有五种：清偿、抵销、提存、混同和免除。无论担保物权所担保的主债权基于什么原因消灭的，担保物权都随之而消灭。但是正如发生上的从属性有其例外一样，担保物权消灭上的从属性也具有下列例外情形：
首先，担保物权所担保的主债权若因债务人不履行而消灭后，产生了损害赔偿的责任则担保物权不消灭，担保物权作为该项损害赔偿债权的担保。
其次，担保物权所担保的主债权是合同之债的，因债务人违约债权人解除合同的，担保物权不消灭，其作为债务人损害赔偿之债的担保。
再次，《最高法院关于适用担保法若干问题的解释》第77条的规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。依据该规定，若同一个标的物向两个以上的债权人抵押，顺序的债权人的债权转归作为抵押人的债务人所有时该债权债务因为混同而归于消灭，但是抵押权却不消灭，抵押人对自己的标的物享有抵押权。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
【讲解】本条规定的是担保物权所担保的债权的范围，属于担保物权的效力问题。担保物权担保的范围所解决的问题是：针对担保提供人所提供的标的物处分后所得的价金债权人可以就其债权中的哪些债权可以优先受偿。在意思自治的原则下，担保物权所担保的债权的范围首先取决于当事人来约定的，但是若当事人没有具体约定担保的范围，《物权法》必须通过补充性规范对其加以解决。《物权法》第174条的宗旨即在于当事人只约定了担保的主债权但是并没有约定具体的担保范围时债权人可以行使优先受偿权的界限，即担保物权所担保的主债权本身、因主债权所发生的利息债权、债务人没有按照合同履行合同时根据合同约定的违约金、债务人没有依照债务的宗旨（在合同之债是合同的约定）履行债务时应当承担的损害赔偿金、 实现担保物权的费用（这应当包括当事人协商处分标的物时的变价费用以及协商不成时需要提起诉讼的诉讼成本在内），对于需要由债权人占有标的物的担保物权债权人保管标的物的一切费用都属于担保的范围。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
【讲解】
物上代位性的依据：担保物权支配的是标的物的价值而非标的物的实体，因此标的物的实体本身的灭失并不能影响担保物权的存在。只要标的物的价值没有灭失，担保物权就应当继续存在，而标的物实体灭失后所有人因此获得的损害赔偿金、保险金等正是该标的物价值的体现，因此担保物权的效力直接及于该标的物之上。
依据《物权法》第175条的规定，担保物权之物上代位性适用的情形主要有如下四种情形：
（1）标的物因第三人的原因而毁损或者灭失的，标的物之所有人对于第三人可以请求损害赔偿，此时债权人可以就此损害赔偿金优先受偿。
（2）国家基于公共利益可以对于抵押物进行征收，征收时国家必须对于所有人提供合理的补偿，此时债权人可以就此项征收补偿金优先受偿。
（3）若标的物非由于第三人的原因而毁损灭失，或者虽然由于第三人的原因毁损灭失但是第三人免除赔偿责任时，标的物的所有人就标的物投有保险时所有人获得保险赔偿金的，债权人就该保险赔偿金可以优先受偿。
（4）因拆迁等其他原因标的物灭失后，依据相关法律规定标的物所有人所可获得的补偿金债权人均可就此优先受偿。
与《担保法》仅将物上代位性规定在抵押权部分相比，《物权法》将物上代位性的规范移到担保物权通论部分作为一切担保物权的共同特性，无疑是立法上的进步和明智的选择。该种立法选择即便在比较法上也是比较先进的，例如我国台湾地区之《民法典》即仍然将物上代位性规定在抵押权一节中，而没有将其规定在担保物权的通则中。学说上和司法实践上不得不将该规定进行目的性扩张而适用到动产质权和留置权之上。
第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
【讲解】本条规定了债务承担对于担保物权的影响
第三人为某个债务人对于债权人的债权提供担保的，是基于对特定债务人的信赖而实施的，若债务人将其债务转由第三人承担，担保人并没有承诺对该债务人承担人的债务提供担保，对该债务人也没有任何之信赖，因此在未取得担保人的同意时该担保人不再承担担保责任，这是意思自治原则所决定的。这与债权人转让其债权不影响担保人的担保责任有所不同，后者是由担保的从属性所决定的。
债务承担时若取得担保人的同意的，构成担保合同的变更，符合意思自治原则的要求，因此有效。
由于我国所有担保合同均是书面要式合同，因此担保合同的变更也必须以书面行使进行，故债务承担时担保人同意担保的也应当以“书面”的行使实施，否则不发生法律效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
【讲解】本条规定了共同担保的法律效力
所谓共同担保是指就同一债务人对同一债权人的同一笔债务分别由两个以上的担保人设立两个以上的担保物权来进行担保的情形。其情形可以是：（1）共同抵押，即以两个以上的抵押权担保一项债务；（2）共同质押，即以两个以上的质权担保一项债务；（3）一个以上的抵押权和一个以上的质押共同担保一项债务。根据《物权法》第177条的规定，在共同担保时担保物权的实现应当分别下述情形而处理：
1、两个担保均是由第三人提供的
（1）各个担保人没有与债权人约定各自担保的数额：
①各担保人承担连带责任，即债权人可以选择任何一个担保而实现。担保人内部有约定的按照约定承担责任，没有内部约定的各自平等承担责任。
②债权人放弃其中一个担保的，另一个担保人在所放弃之担保人应当承担的份额内免责。
（2）与债权人有约定担保数额时
①债权人只能按照约定的担保数额要求担保人承担责任。
②债权人放弃其中一个担保的，另一个担保人的担保不受影响，仍然在其应当承担的份额内承担担保责任。
2、其中一个物的担保是由债务人自己提供的
①债权人应当先行使债务人提供的担保，只有在债务人提供的担保不能满足债权时才能再行使第三人提供的担保。
②若债权人放弃债务人所提供的物保的，其他担保人在债权人所放弃的债务人所提供的担保数额内免责。
例如：甲欠乙100万元债务，甲用自己的住房价值80万元提供担保，第三人丙用价值70万元的汽车提供抵押担保，若乙放弃了对甲的80万元担保时，丙即免除80万元的担保责任，只承担20万元的担保责任。
3、债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
(一)主债权消灭；
(二)担保物权实现；
(三)债权人放弃担保物权；
(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百七十八条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
【讲解】本条规定的是担保物权消灭的共同原因
《物权法》第178条规定了引起各种担保物权消灭的共同原因，出现该条规定的原因之一，无论是抵押权还是质权抑或是留置权均归于消灭。该条规定了三种导致担保物权消灭的共同原因，即：债权消灭、抵押权实现和债权人放弃担保物权。
1、主债权消灭
由于担保物权具有从属性所以其所担保的主债权消灭的则担保物权归于消灭。本条所说的主债权消灭首先应当是指的该债权绝对消灭而不是相对消灭；其次本条所指的“主债权”与《物权法》第174条所规定的“主债权”不是同义语，本条所称的主债权应当包括由担保物权所担保的债权的全体，即包括由174条所规定的所有应当由担保物权担保的债权均归于消灭，只要有一项应当由担保物权所担保的债权没有消灭的基于担保物权的不可分性该担保物权均不消灭。由于债权消灭而担保物权归于消灭的，对于抵押权债权人负有与抵押人共同完成涂消登记的义务；对于质权和留置权而言债权人负有返还标的物的义务。
2、担保物权的实现
所谓担保物权的实现是指债权到期后债务人没有履行其债务债权人按照担保合同的约定或者依据担保法规定的条件将标的物进行变价并就该价金优先受偿的程序。此时无论债权人的债权是否全部获得清偿，因为其对标的物的变价处分权能已经实现故而该项担保物权归于消灭，没有能够得到清偿部分的债权只能要求债务人继续清偿。
3、债权人放弃担保物权
对权利进行处分的权能是一切民事财产权的核心，权利人放弃其权利正是行使处分权能的结果。担保物权作为民事财产权的一种权利人当然可以放弃该项权利。担保物权人放弃其权利应当以意思表示的方式实施，其性质上属于有相对人的单方法律行为。债权人放弃其担保物权的，对于抵押权而言债权人应当和抵押人一同办理抵押涂消登记，对于质权和留置权而言债权人应当将标的物反还给所有人以消灭其担保物权。
4、法律规定担保物权息消灭的其他原因。
这些为法律所规定的担保物权消灭的其他原因，具体规定在抵押权、质权、留置权的部分，作为各个具体担保物权消灭的特殊原因而存在，例如留置权人丧失了对标的物的占有而无法恢复的，其留置权即归于消灭等。
第十六章抵押权
第一节一般抵押权
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
【讲解】
根据《物权法》第179条的规定，我们可以将抵押权定义如下：
抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的标的物或者法律许可抵押的其他财产权，在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利。
二、抵押权的法律特征
1、抵押权不移转标的物占有。
标的物仍然由抵押人占有、使用、受益。因此抵押权最能实现抵押人用以融资的目的，及一方面自己占有、使用受益；另一方面又用作担保进行融资，真正做到了物尽其用，所以被作为担保之王。基于物权法定原则，当事人不能创设移转占有的抵押权。
2、抵押权的标的物是主要是债务人或第三人提供担保的不动产。
如上所述，抵押权是不移转标的物之占有的担保物权，而作为绝对权的物权必须要公示，因此抵押权只能通过登记进行公示。以登记作为公示方式的原则上仅限于不动产物权，动产物权变动原则上只能通过交付标的物来进行。因此大陆法系各个国家原则上仅允许在不动产上设立抵押权而不允许在动产上设定抵押权。
我国《物权法》承继了《担保法》的立法模式，为了应对市场融资的需要将抵押权的标的物扩张到动产之上，这一做法无疑扩大了市场主体融资的渠道。但是其必然会产生公示不足的问题，从而一方面对于动产抵押权的债权人无法做到充分的保护，另一方面也无法公平地保护交易第三人的交易安全。
3、抵押权原则上是意定担保物权。
如前所述担保物权依据其发生的根据可以划分为意定担保物权和法定担保物权，意定担保物权需要由担保提供人和债权人订立担保合同达成合意并经过相应的公示才能成立。《物权法》上规定的抵押权是意定担保物权，均须当事人订立抵押合同而设定。但是并非所有的抵押权都是基于当事人的抵押合同而成立的，也存在法定抵押权。实际上《合同法》中所规定的建设工程承包合同承包人就其工程款对于其完成的工程所享有的优先受偿权正是法定抵押权。《海商法》上的船舶优先权也可以看作是法定抵押权。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
(二)建设用地使用权；
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(四)生产设备、原材料、半成品、产品；
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
(六)交通运输工具；
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
(一)土地所有权；
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
(五)依法被查封、扣押、监管的财产；
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
【讲解】这一组法条规定的是抵押财产的范围。重点掌握可以抵押的财产和不可抵押财产的有关规定。要将《物权法》第180－184条的规定和《担保法解释》第47-56的规定，大家要注意司法解释很重要，考点很多。要注意掌握可抵押财产与不可抵押财产是一个问题的两个方面，因此大家无须两个方面均记忆，而是只要记住其中之一即可，我们推荐大家记住哪些财产不可抵押。因为只要该财产不是不可抵押的即为可抵押的。
一、一个财产能够进行抵押若能满足如下条件条件即可用作抵押：
1、该财产是一项独立的财产。也就是说不是其他财产的组成部分，这是由一物一权原则所要求的。
2、该财产必须是流通物，而不能是禁止流通物。因为抵押权人在债权不能实现时必须通过处分抵押物而就其价金优先受偿。例如土地所有权、集体土地使用权作为禁止流通物那么就不可抵押。
3、作为抵押财产来抵押时抵押人必须对该财产享有处分权。若抵押人对该财产没有处分权则不能将该财产用作抵押。
二、关于可抵押的财产说明如下
（1）建设用地使用权。建设用地使用权实际上就是《土地管理法》和《城市房地产管理法》中所规定的国有土地使用权。包括以出让方式取得的建设用地使用权也包括以划拨方式取得的建设用地使用权。《物权法》取消了《担保法》对于划拨土地使用权进行抵押的限制。这是由于《物权法》在建设用地使用权部分相应地取消了以划拨方式取得的建设用地使用权在处分上的限制所决定的。
（2）建筑物和其他附着物的所有权。在我国土地与其上的建筑物、附着物是相互独立的物，而非如同德国那样将建筑物与附着物作为土地的组成部分从而与土地所有权同其命运。由于建筑物和附着物在我国是流通物，而且是作为独立的不动产以登记作为其法定公示方式，因此是可以作为抵押权的标的。但是依据我国现行《物权法》的规定抵押建筑物及附着物的应当一并将土地使用权进行抵押，从而在效果上与采纳房地合一原则的德国立法没有什么不同。
（3）交通运输工具。这里的交通运输工具应当是指机动车辆、船舶以及各种航空器，不包括用畜力和人力牵引的车辆等。交通运输工具虽然是动产，但是在现代社会中对于交通运输已经建立起了完善的登记制度，完全可以通过登记的方式予以公示，同时这些交通运输工具又是典型的流通物，因此是可以作为抵押之标的物的。
（4）关于承包经营权。《物权法》第180条第一款第三项规定了下列承包经营权可以作为抵押权的标的：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权。依据该规定承包经营权进行抵押的条件有二：其一是取得方式上的限制，必须是通过竞争性的缔约方式有偿获得的；其二必须属于四荒地的承包经营权。这样就将作为集体土地使用权之主体的“农地承包经营权”排除在抵押权客体的大门之外。因为承包经营权的主体是耕地的承包经营权，而且也不是通过竞争性方式获得的。笔者认为这一做法是不合适的，其实现在农民也是市场的主体，也需要通过抵押权等方式来进行融资，对于农民而言其最主要的财产无疑是承包的土地经营权，而《物权法》将此排除在抵押权客体的行列之外无疑限制了农民的融资途径。其实承包经营权既然能够自由流通，那么为什么不能抵押呢？抵押无非是附条件的流通而已。因此笔者建议最高人民法院在进行法律适用时对本条进行目的性大解释。
（5）建造中的建筑物、船舶、飞行器。依据传统《物权法》之“一物一权”原则，作为物权的标的物必须是一个独立的物，非独立之物之上不能成立物权，两个标的物之上也不能成立一个物权。建造中的建筑物、船舶、飞行器等还不是一个独立的物因此原则上是不能成为物权的。但是由于建造中的建筑物、船舶、飞行器等正常情形下都会成为独立的标的物，从而也就具有了相应的经济价值，而建造建筑物、船舶、飞行器等又耗资巨大，投资人往往在建造的过程中需要融资，我国法律为了扩大融资的渠道允许将建造中的建筑物、船舶、飞行器进行抵押来进行融资。但是以建造中的建筑物、船舶、飞行器进行抵押必然会产生如下两个方面的问题：其一是如何进行公示，由于标的物还没有建成还没有进行初始登记，抵押登记如何进行？其二是若标的物最终由于资金等方面的原因未能建成如何保护抵押权人的权利？这两个问题的解决还有待于学理和判例来进一步完善。
（6）关于动产。我国《物权法》不像其他国家的《物权法》将抵押权的标的物限制在不动产之上，因此虽然《物权法》没有明确指明所有的动产都可抵押，但是由于法律没有禁止因此所有的动产只要能够符合上述抵押的条件均可进行抵押，至于允许动产进行抵押所产生的问题则属于另一个研究的范畴。
（7）关于集合财产抵押。依据传统物权法一物一权原则，一个物权只能以一个物为客体在两个以上的物之上不能成立一个物权。因此若抵押人将其自己的多项财产为债权人设定抵押进行担保必须针对每一个标的物设立一个抵押权，进行一次登记。依照传统物权法的规定，不但设立抵押权的手续非常繁杂，而且设定了抵押权之后抵押人（通常为债务人）基本上不能处分标的物，从而也就无法进行正常的生产和流通也就无法获得相应的投资回报以偿还债权人的债权，这样不但对债务人非常不利而且对债权人也是不利的。因此我国《物权法》在某种程度上引进了英美法系上的浮动担保制度（floating charge），允许将一系列财产作为一个整体进行抵押，而且允许抵押人为了生产而进行转让标的物。
（8）关于房地合一原则
依据《物权法》第181条的规定，在抵押设定上我国采纳房地合一原则，以土地使用权设定抵押权必须将地上建筑物一并抵押，以建筑物进行抵押的则一并将其所占范围内的土地使用权一并抵押，即便当事人没有约定将其一并抵押法律也将其视为一并抵押。这属于强制性规定当事人不能通过约定而加以排除。但是需要注意的是土地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产，处分土地使用权的一并处分该建筑物但是就该建筑物所得的价金部分抵押权人享有优先受偿的权利。
三、关于不可抵押的财产说明如下
1、《担保法解释》第53条：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。《担保法解释》第53条大家要注意是教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施“以外”的财产，而且要注意是为“自身债务”设定抵押。
2、集体所有的土地使用权不可以抵押，但是以下情况可例外对待：①抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以抵押；②乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押,但是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押，但在未来仍不能改变土地使用权的性质。
3．《担保法解释》第48条规定：以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；
4、《担保法解释》第52条规定：当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。但是农作物可以抵押。
5．当抵押权和执行权冲突时，按照先后顺序确定它们之间的效力，抵押在先的，抵押权优于执行权；但是执行在先的，抵押无效。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第二百一十二条 质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人未履行债务时质押财产为债权人所有。
【讲解】这两条是流质禁止条款。
1、 流质禁止条款不但适用于抵押权合同，同时也适用于质权合同。
2、 违反流质禁止条款的法律后果不是抵押合同与质押合同无效，而是该流质条款无效。也就是说当事人约定债务人不能清偿债务时标的物所有权转归债权人所有的约定不发生法律效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
【讲解】上述一组条文规定的是抵押权的公示方式——登记。对此应当说明如下：
1、 以登记作为抵押权生效要件的：只有土地使用权、建筑物和建造中的建筑物等不动产进行抵押的才以登记为抵押权生效的要件。这修改了《担保法》的规定，《担保法》规定交通运输工具和企业的设备及其他动产进行抵押的均以登记为生效要件。
2、 以动产进行抵押的包括交通运输工具、企业的集合财产进行抵押的，登记均为抵押权的对抗要件。也就是未经登记不得对抗善意第三人。
3、 无论是以登记作为抵押权的生效要件还是对抗要件，登记都不是抵押合同的生效要件，抵押合同自成立时生效。
无论是登记作为抵押权的生效要件还是对抗要件，登记和抵押合同约定不一致的均以登记的内容为准。
第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
(一)债务履行期届满，债权未实现；
(二)抵押人被宣告破产或者被撤销；
(三)当事人约定的实现抵押权的情形；
(四)严重影响债权实现的其他情形。
【讲解】浮动抵押（财团抵押）
一、 只有企业可以设定浮动抵押
二、浮动抵押设定后，抵押财产特定前，抵押人为了正常生产营业可以自由处分抵押财产，无须取得抵押权人的同意。无论抵押权是否登记，第三人都能够取得抵押物的所有权，抵押权人即不可再行使抵押权。相反，若抵押人在抵押设定后，抵押财产特定化之前取得的动产自动成为抵押财产。
三、浮动抵押只有抵押财产特定化之后才能予以实现
1、抵押财产确定的情形：
（1）债务履行期届满，债权未受清偿；
（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（3）当事人约定的实现抵押权的情形；
（4）严重影响债权实现的其他情形。
2、抵押财产特定的法律后果
以企业的集合财产进行抵押的，在抵押财产确定之前抵押人可以自由处分标的物，处分以后债权人不得再对标的物行使抵押权。但是抵押财产特定化以后，抵押人就不得处分标的物，除非取得抵押权人的同意，否则处分行为无效。
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
【讲解】这两条规定了抵押人的权利。但是这两条的规定还不全面，应当结合《担保法》、《担保法的司法解释》等相关规定将抵押人的权利总结如下：
1、 抵押人对于标的物仍然有占有、使用和收益的权利。
2、 抵押人可以将标的物出租收取租金。依据《物权法》第191条的规定：（1）抵押权设立前抵押财产已经出租的，抵押不破租赁，租赁的效力高于抵押权的效力，当债务人没有清偿债务时抵押权人处分标的物的，买卖不破租赁。（2）抵押权设定后抵押人仍然可以将标的物出租，若抵押权已经登记的那么该租赁不得影响抵押权，也就是在抵押权实现时若租赁合同的存在影响标的物处分变价的则应当将该租赁除去。如果抵押权没有登记的则因为其不得对抗善意第三人，因此也不得对抗不知情的承租人。
3、 抵押人可以处分抵押物。
（1）抵押人可以在标的物上再次设定抵押权。至于抵押权在实现时的优先顺序则属于另一个法条所解决的问题。
（2）若抵押的标的物是动产的，抵押人还可以将标的物质押给第三人。
（3）抵押人可以在已经抵押的标的物上设立地役权等用益物权，根据物权的优先效力，设立在先的担保物权优先于设立在后的用益物权，但是若抵押权没有登记的则不得对抗善意的用益物权人。
（4）抵押人可以转让抵押物。但是必须符合如下条件：（1）取得抵押权人的同意；（2）应当将转让标的物的价金提前清偿债权或者提存。
若抵押人没有取得抵押权人的同意而转让抵押物的，若抵押权未登记的因为其不得对抗善意第三人若买受人是善意的则取得标的物的所有权。若标的物已经登记的或者虽然未登记但是买受人知道标的物的，则转让合同无效；但是，若买受人代替债务人清偿了债务的，则买卖合同有效，买受人取得标的物的所有权。
第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
【讲解】这两条规定了抵押权人的权利。
一、抵押权人保全抵押权的权利
1．保全的措施主要是一系列的请求权，包括：停止侵害、恢复原状、提供补充担保、损害赔偿等。
2．《物权法》与《担保法》的规定有所不同，《担保法》规定抵押权人可以采取的措施应抵押人减少抵押财产价值的行为是否有过错而有异，《物权法》则不再区别抵押人是否有过错。
3．当抵押人的行为尚未导致财产价值减少的抵押权人所享有的权利是请求抵押人停止侵害行为。若已经导致价值减少的，抵押权人则享有选择权：或者要求恢复标的物的价值；或者要求债务人另行提供价值相当的担保。但是只有抵押人不恢复标的物的价值也不另行提供担保时，抵押权人才能提前要求债务人清偿。
4．当抵押物的价值减少时，抵押权人有权要求提供担保，这是抵押权人的权利，其可以行使，也可以放弃，但如果放弃，则对于减少的部分，不能再要求优先受偿。
5．另外要注意抵押权人的物上代位权。即抵押物灭失、毁损或被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。抵押物的物上代位权不同于抵押权人的保全权，在于前者是在抵押物价值全部丧失的时候实现的，而后者是在抵押物的价值部分丧失的时候实现的。
二、抵押权人处分其抵押权的权利
抵押权人可以处分其抵押权，具体包括下列权能：
1．抛弃其抵押权。抵押权人抛弃抵押权应当以意思表示的方式向抵押人实施，抵押权已经登记的还必须办理注销登记，从注销登记时起抵押权消灭。
2．抵押人可以放弃其抵押权的顺序。抵押权人可以和抵押人协议变更其抵押顺序，若现顺序的抵押权人将其抵押权变更为后顺序的抵押权，由于对其他抵押权人有利而无须取得其他抵押权人的同意，但是若后顺序的抵押权人欲变更为前顺序的抵押权除了要和抵押人达成协议还必须取得后其他抵押权人的同意。已经登记的抵押权，变更抵押顺序的应当进行变更登记。
3．抵押权人可以转让其抵押权。由于抵押权是从权利因此不能单独转让，但是转让债权的抵押权随之转让。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；
(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
【讲解】上述这组法条规定的是抵押权的实现。对此应当掌握的主要知识点如下：
一、 抵押权实现的条件
1、 必须有合法有效的债务存在。
2、 债务必须到了清偿期
3、 必须债务人没有履行债务
4、 债务必须没有超过诉讼时效。特别要注意的是《物权法》在债权的诉讼时效与担保物权的关系上与《最高法院关于担保法司法解释》的规定有所不同，《最高法院司法解释》第12条第2款规定“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”而依据《物权法》第202条规定，主债权过了诉讼时效抵押权人的抵押权也不受人民法院的保护。最高法院司法解释与《物权法》冲突因而不得再适用。
一、 抵押权实现的方式
1、 与债务人达成协议将标的物予以变价。变价的方式包括拍卖、变卖、折价三种方式。
2、 若达不成协议则只能向人民法院起诉，由人民法院来实现拍卖或者变卖标的物。
一、 同一标的上有两个以上抵押权时，各抵押权的优先顺序依据《物权法》第200条处理。
1、抵押权都已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。所谓顺序相同是指两个以上的抵押权是同一天进行登记的。
2、抵押权已登记的先于未登记的受偿。
3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。注意：这与《担保法》的规定不同，《担保法》规定抵押权均未登记的按照抵押合同生效的时间先后来确定抵押权的优先顺序，因为其与《物权法》的规定相冲突所以不再适用。
四、抵押权实现的法律后果
抵押权实现后，抵押权归于消灭，若债权人没有完全通过抵押物的价金完全受偿那么债务人应当继续履行。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
【讲解】本条是关于抵押权对标的物的效力规定，关于抵押权对标的物的效力主要涉及到的有：孳息、从物、添附物三种。《物权法》仅就孳息一项进行了规定。但是《担保法司法解释》对另外两种情形进行了规定，现一并说明如下：
1、关于孳息的收取，大家注意以下几个方面：原则上抵押权人不能收取孳息，只有在特殊情况才可收取孳息，即债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。而且如果是法定孳息，还要通知交纳孳息的当事人。收取的孳息首先充作收取孳息的费用，其次是主债权的利息，再次是主债权。
2、将本条与《物权法》第213条对照来记忆。根据第213条的规定，质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的除外。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。这里大家要注意，对质押来讲，也不是说质权人取得孳息的所有权，只是收取，在清偿时可优先受偿，孳息在优先受偿之前的所有权仍然属于抵押人、质押人。
3、关于从物《担保法司法解释》第63条规定： 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
4、关于添附物《担保法司法解释》第62条规定：抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二节最高额抵押权
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
【讲解】本条规定了最高额抵押的概念，理解该条主要掌握最高额抵押的法律特征：
1、最高额抵押所担保的债权是未来的债权，因此突破了担保物权发生上的从属性。
2、最高额抵押权所担保的债权是不确定的，只能在未来才能确定。
3、最高额抵押权做担保的债权是一定期限内连续发生的债权。
4、最高额抵押权设有最高数额，若时间发生的债权低于抵押权所设定的最高数额的，实现抵押权时以实际发生的债权为准；若实际发生的债权数额高于最高额抵押权的最高数额的则以此最高数额为准。
【特别提示】与《担保法》规定有所不同《物权法》规定的最高额抵押可以将抵押权设定前已经发生的债权转入最高额抵押担保的范围。
第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
(一)约定的债权确定期间届满；
(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
(三)新的债权不可能发生；
(四)抵押财产被查封、扣押；
(五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
(六)法律规定债权确定的其他情形。
【讲解】上述一组法条是最高额抵押的特殊规定，除了这些特殊规定以外最高额抵押的规定与一般抵押权完全相同。依据《物权法》的规定，最高额抵押权具有下列几方面的特殊性：
1、从属性上的特殊性。（1）最高额抵押权不具有发生上的从属性，先设定最高额抵押权再发生债权；（2）在转让的从属性上，最高额抵押权所担保的主债权部分转让的最高额抵押权不转让，最高额抵押权不再担保该已经转让部分的债权，这与一般抵押权也有所不同。当然这一规定只是任意性规定不具有强制性，若当事人达成合意的也可以担保该已转让部分的债权。
2、最高额抵押所担保的债权是可以由债权人和抵押人达成协议变更的，但是这一变更对其他抵押权权人产生不利影响的，对该其他抵押权人不发生法律效力，即该变更协议是相对无效而不是绝对无效。
3、因为最高额抵押权所担保的债权不确定，所以其在实现抵押权之前必须要予以确定。《物权法》第206条规定的债权确定的情形考生应当予以掌握。
【特别提示】：《担保法》规定最高额抵押权所担保的主债权不得转让，而《物权法》第204条将其废除。
第十七章质权
第一节动 产 质 权
第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
(一)被担保债权的种类和数额；
(二)债务人履行债务的期限；
(三)质押财产的名称、数量、质量、状况；
(四)担保的范围；
(五)质押财产交付的时间。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。
【讲解】质押与质权
1．质押的转移占有性：动产质押的从动产交付时发生法律效力；权利质押的有权利证书的，应当交付证书的占有，这是质押与抵押的主要区别。
2．对动产质权的善意取得的规定：出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
3．关于质物转移的特殊性：
（1）出质人代质权人占有质物的，质权不生效，也就是说在质权的设定上不承认占有改。；
（2）质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。
（3）质押合同中质押的财产约定不明，或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准。
【特别提示】与抵押权合同相同，质押合同也不因未交付标的物而不生效，质押合同的生效依据《合同法》的规定，即自成立时生效，未交付标的物只是质权不生效而已。
第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
【讲解】以上是对质权人权利和义务的规定。依据《物权法》第215－220条的规定质权人的权利和义务可以总结如下：
1．质权人的权利：
①占有或留置质物的权利。
②收取孳息的权利。债权人一律可以收取质物的孳息，用收取的孳息先清偿收取的费用，然后抵充利息和主债权。
③保全质权的权利，包括：限制出质人处分质物、请求出质人提供担保、紧急变价质物、对处分质物的收益进行保全的权利；
④转质的权利。所谓转质就是质权人将质物质押给第三人担保质权人对于该第三人的债务的法律行为。依据《物权法》第218条的规定，应当取得源出资人的同意，否则因此给原出质人造成损害的应当承担损害赔偿责任。
⑤变价质物和优先受偿等的权利。这是所有担保物权最核心的权利，质权也不例外。对于实现质权的方法与抵押权的实现方法相同。
要注意的是，质权人无使用质物的权利，若质权人擅自使用质物的因此该出资人造成损失的应当赔偿。
2．质权人的义务：
①保管质物；由于质权人的过错质物毁损灭失的，质权人应当赔偿。如果质权人不能妥善保管质物，质押人可以要求将质物提存，或者提前履行债务使质物返还。
②在债务人履行债务后返还质物的义务，否则就成为无权占有。
③质权人应当及时行使质权，如果因质权人怠于行使质权而导致质物价值的下跌，损失由质权人自行承担。
第二节权 利 质 权
第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
(一)汇票、支票、本票；
(二)债券、存款单；
(三)仓单、提单；
(四)可以转让的基金份额、股权；
(五)可以转让的***专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
(六)应收账款；
(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
【讲解】注意本条在《担保法》的基础上将权利质权的标的范围进行了扩张，包括了应收帐款与基金份额两项在内。
第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十七条以***专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
【讲解】上述条文主要规定了权利质权的生效时间与权利质权的特殊效力
一、 关于权利质权的生效时间
1、以交付权利凭据作为生效时间的情形
以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时发生效力
2、以登记为生效时间的情形
（1）基金份额与股份，注意登记机关有所不同
（2）以知识产权出质的
（3）以应收账款出质的
（4）以其他没有书面凭证的权利出质的
二、关于权利质权特殊效力
1、关于权利质权出质后的处分
（1）未经质权人同意，权利质权生效后，出质人不得转让该项权利，否则无效。
（2）经质权人同意的可以转让，但是应当将获得的对价用来提前清偿债权
2、汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债权或者提存。若主债权先于汇票等到期的，债权人应当行使票据权利，但是应当将所得的金钱或者货物予以提存。
第十八章留置权
第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第二百三十四条 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
【讲解】
1．留置权是一种法定权利，依照法律规定而直接产生，但是，留置权虽然是法定的，但双方当事人可以在合同里面排除留置权的适用。
2．与抵押权相同留置权也具有不可分性和从属性。所谓留置权的不可分性，是指留置权的效力就债权的全部及于留置物的全部。它实际上包含两个方面的含义：其一是留置权所担保的是债权的全部，而非可分割的债权的一部分，其二是留置权人可以对留置物的全部行使权利，而非可分割的留置物的一部分。
3．留置权的成立条件：
①债权人占有债务人的财产，是留置权成立及存续的前提条件。债权人占有债务人的财产应为债务人所有的财产。但是，债权人善意占有债务人提交的他人财产，也可成立留置权。
②债权与留置物的占有须基于同一合同关系产生，债权人的债权与债权人占有的财产须有牵连关系，才能成立留置权。
③债务人的债务须已到履行期，亦即债权已届清偿期，留置权方能成立，而不问债务人是否构成履行义务迟延。
④须无妨碍留置权成立的情形，妨碍留置权成立的情形有以下几项：其一，当事人约定排除留置权的适用。其二，留置财产违反社会公共利益或社会公德。其三，留置财产与债权人所承担的义务相抵触。
第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
【讲解】以上条文是关于留置权实现的规定。对此需要注意的内容有两点：
1、 在没有与债务人约定债务履行的期间的，留置权人应当先定不低于两个月的期间催告债务人，只有经过催告债务人仍然没有履行债务的债权人才可以将标的物予以变价。
2、 留置权因为是法定担保物权因此无论其成立在先还是在后均优先于抵押权和质权。
3、 其他留置权的实现与抵押权完全相同。
第五编占有
第十九章占有
第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
【讲解】
一、掌握上述条文的前提是要掌握占有的分类
1、有权占有与无权占有
（1）有权占有即指有本权的占有。本权即可以是物权如所有权、用益物权等；也可以是债权，如租赁权等。
（2）无权占有是指无本权的占有，如盗窃他人之物而进行的占有等。
2、自主占有与他主占有。
（1）自主占有是指以将物作为自己所有而进行的占有。
（2）他主占有是指不以所有人的意思而进行的占有。
3、直接占有与间接占有
（1）直接占有是指在事实上对物进行控制
（2）间接占有是指基于一定法律关系，对于事实上占有物的人(即直接占有人)有返还请求权，因而间接对物管领的占有。
间接占有是间接占有人与直接占有人间存在特定的法律关系，基于这种法律关系，间接占有人对于直接占有人有返还请求权。例如质权人、承租人、保管人基于质权、租赁、保管法律关系，占有标的物，是直接占有人，而享有返还请求权的出质人、出租人、寄托人为间接占有人。
4、善意占有与恶意占有
（1）善意占有是指占有人不知其无占有的权利而进行的占有
（2）恶意占有是占有人知道其无占有的权利而进行的占有
二、无权占有的法律责任
1、造成标的物损害的应当赔偿损失，但是善意占有人不承担赔偿责任。
2、返还孳息。在善意占有的情形下权利人应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
3、损害赔偿请求权的让与。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
【讲解】
对占有的保护仅基于占有这一事实，而不论占有人的占有为何种占有，即使是恶意的无权占有也受到法律的保护，第三人不得再行侵害。
一、占有人的保护请求权
1、占有物返还请求权。占有人在其占有被侵夺时，有权请求返还其占有物；
2、占有妨害排除请求权。占有人在其占有受到妨害使占有人无法完全支配其占有物时，占有人有权请求排除妨害。
3、妨害预防请求权。即占有人的行为有侵害占有人之占有的危险时占有人有权请求行为人预防该损害的发生。
二、占有人的损害赔偿请求权
占有人的占有受到他人不法侵害而受有损失的可以基于其占有而请求加害人承担损害赔偿责任。
三、占有人的自力救济
除了《物权法》规定的上述公力救济措施之外，《民法通则》上有关自力救济的规定也应当适用于占有人对占有的保护上。
占有人在其占有受到侵害时，如果侵害人没有比占有人更强的权利，则占有人有权依其占有进行自力救济，包括自力防御权和自力取回。前者是指占有人对于侵夺或妨害其占有的行为，可以以自己的力量进行防御和反击；后者是指即占有人对于被他人侵夺的占有物，有权取回。
四、占有人返还原物请求权的除斥期间为1年。
自占有被侵害之日起算，不中止不中断。
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