九乡新闻网鸡粪种植什么最好:部分按份共有人转让房产时登记机构是否要通知其他共有
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/27 17:49:25
部分按份共有人转让房产时登记机构是否要通知其他共有人？
来源： 作者： 日期：2011-01-28
某市房产登记中心询问：《物权法》第九十七条规定，经过占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以处分共有的不动产或者动产。那么，如果部分按份共有人按这一规定转让房产，其余的共有人怎么办，登记机构在办理登记时，是否要通知其他共有人?
金绍达：在《物权法》实施以前，无论是按份共有还是共同共有，凡是对房产整体的处分，都是要求全体共有人同意。而砌权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。这里所说的部分按份共有人处分(包括转让和设定抵押)房产，并不是仅对自己所占份额的处分，而是对房产整体的处分。因此，只要共有人之间没有约定，占三分之二(是产权份额占三分之二而不是共有人的人数占三分之二)以上份额的按份共有人同意就可以处分。
《物权法》的这一规定与我国传统民法的规定不同，和登记机构以往的操作规定也不一致。所以，这一问题实际上关系到占份额三分之二以上的部分按份共有人在房产处分时，是否要顾及其他按份共有人的利益。因而，登记机构会产生是否要通知其他共有人的疑问。
《物权法》立法的目的之一是“发挥物的效用”，使得占份额多数的按份共有人的意志能及时地得以实现。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对第九十七条中这一规定的解释是：传统民法对此的规定“并不能适应新时代对物尽其用的要求 ......因此，我国物权法在对按份共有的共有物处分问题上采用‘多数决’的原则”，由产权份额占三分之二以上的共有人决定。
三分之二以上是否包含三分之二在内?《物权法》没有说明，但是一般来说应当是包括了本数。在前述《中华人民共和国物权法释义》对第九十七条的解释中，所举的例子也是包含了三分之二在内。
对按份共有的共有物在处分时采用“多数决”的方法在学术上是有争议的，原因就是会损害其他共有人的利益。但是，这一规定已经是法律的条文。作为登记机构，所履行的职能是按法定的程序为当事人办理权属登记，而毋须顾及立法的合理与否。
《物权法》实施后，占份额三分之二以上的按份共有人对房产的处分是合法的行为，登记机构没有义务通知其他共有人(在实践中，份额占少数的按份共有人虽然无法阻挡其他共有人对房产的处分，但这种处分如果是出卖房屋，份额占三分之二以上的共有人应当通知其他共有人，否则牵涉到共有人的优先购买权问题)。
对于共有财产的处分，《物权法》同时规定了“共有人之间另有约定的除外”，这种约定可以包括两个方面：一是共有人之间约定处分时必须经过全体共有人同意；二是约定在某种条件下，毋须全体共有人同意就可以处分。如果共有人之间有了这种约定，就应当按照约定。因为房地产是不动产，所以，这种约定的事项，应当由当事人申请，由登记机构在登记簿上予以记载，便于利害关系人通过对登记簿的查阅了解此情况。在拟定中的《房屋登记簿管理试行办法》中，也对此作了相应规定