地产巨头遭遇资金大考

尹香武说，缺钱是房企的常态，但新情况是上游资金放水量骤减，“现在资金紧缺的状况，比以前加重了30%～40%。”

作者：《瞭望东方周刊》记者 康正 报道

在限贷、限购两条战线同时作战的中国房企，眼看将今年的战事拖到“金九银十”，静待本两月的突击销售和回款纾解“粮草”之困，不料关键时候风云突变，刚刚公布的半年财报，竟曝出106家上市房企负债破万亿，房企资金面已危如累卵。

素来有地产融资风标向意义的绿城集团，则在这个时候扇动蝴蝶翅膀，其于上周四陷入银监会调查传闻后，不但自身股价急泄降至两年多来低位，内地、香港两市中资房企股票也随之跌声一片。公开数据更显示，过去一月中，中国房地产上市企业前50强，市值缩水总计已超1800亿。

与此同时，标普调低了合生创展大中华区信用、债务评级，标普预计“合生创展的再融资风险将在未来12个月内加剧”。房企巨无霸恒大地产，则在9月初被曝“内部认购”，一度被市场解读为“资金短缺”。而龙湖也将适度拿地调整为暂缓拿地，“公司首要任务转变为保证现金流安全。”

绿城风波挑到房企融资神经

在中国地产业界，绿城集团向来是借钱做生意的高手。绿城自登陆H股以来，每年的年度负债率几乎都不低于140%。

9月21日，一则隐蔽信息源的报道见诸媒体，披露中国银监会业已展开对绿城集团信托业务的清查，“银监会要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。”

银监会指名道姓就涉及某一具体公司的信托业务进行调查，实属罕见，而这则消息甫一公布，便迅速在22日股市开盘后显示出爆炸效应。当日绿城最大跌17.35%至4.43港元，收报4.49港元，下挫16.23%。

不但绿城失守，当日在港上市内房股价几显普跌局面。据统计，恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合生创展、合景泰富跌幅均超10%，中国海外、龙湖、华润置地等跌幅近10%。

A股市场上的地产股亦不能独善其身，当日保利地产以6.94%的跌幅领衔，万科、招商地产等地产大盘跌幅均至5%以上，当天地产板块整体跌幅居所有板块首位，达3.93%。

观察绿城资金链，其在信托融资上一直表现激进。绿城与中海信托达成的融资9.92亿元至19.83亿元协议，被业内视为“走险”之举。其协议内容显示，如果绿城发生重大不利事件，将以1元代价向中海信托出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。

绿城在信托业务方面曝出的险情，直击中国房企命门。

据中国信托行业协会披露数据，截至2011年二季度末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元，增幅达到91.9%。这一数据本身即意味着，银行信贷收紧后，信托资金几成房企融资的“救命钱”。

无疑，绿城风波挑到了房企的神经，一旦绿城信托业务被查，信托融资整体收紧，这无异于断了中国房企的“粮道”。

绿城首席财务官冯征随后在媒体指上述报道并不专业，并即时澄清“公司所有金融信托业务均由合作的金融机构依正规手续报批，全部合规合格”。

房企整体债务状况不容乐观

绿城风波之外，中国房企在资金链方面的焦虑，还有更加直观的表述。

9月22日，标准普尔发布消息，称将中资地产商合生创展集团有限公司的评级展望由稳定调整为负面，同时，将合生创展的大中华区信用体系评级和债务评级双双下调。

标普此间对媒体表示，评级调整是因合生创展2011年上半年合同销售额为53.3亿元人民币，远低于拥有类似规模土地储备的竞争对手，而公司销售疲弱的原因是其项目集中于一线城市(如北京、上海和广州)以及高端项目所占比重不断上升，“回收销售款项进程的缓慢进一步削弱了公司的流动性”。

标普分析师符蓓还向媒体解读，调整合生创展的展望，反映了标普认为公司流动性和财务实力可能将在2011～2012年进一步削弱，标普预计合生创展的再融资风险将在未来12个月内加剧。

此前业绩尚好的龙湖地产也不得不忧及资金安全。龙湖地产近期已将下半年的拿地策略做出了相关调整，由之前的适度拿地转变为暂缓拿地，公司的首要任务转变为保证现金流安全。

房企的整体债务状况不容乐观。日前，106家上市公司房地产企业的半年报刚刚披露完毕，据有关媒体统计，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。

国家统计局数据则显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5 .4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。这组数据意味着房企不但手头无钱，也难指望销售回款。

资金链断裂的案例已有上演。据媒体披露，9月7日，南京一家开发企业因项目资金链断裂停工，开发商卷走3000万购房款逃跑。9月初，长沙两家楼盘因资金短缺突然停工。

在地产行业，“缺钱、融资”业似乎已成为行业主流话语。

“缺钱缺得厉害”

9月28日，深圳房地产内参网创始人尹香武告诉本刊记者，从他接触房企的情况看，“缺钱缺得厉害。”

尹认为，地产行业属于资金密集型行业，加上它又是杠杆型的行业，本身也是金融业的一个组成部分，所以，在一定意义上讲，房企缺资金将是一个永恒的状况。要让这个行业出现资金富裕的情况，只有一种可能，那就是销售非常好，同时行业又没有扩张的余地了。但这种情况同时到来的可能性几乎为零。

尹香武说，缺钱是房企的常态，但新情况是上游资金放水量骤减，“现在资金紧缺的状况，比以前加重了30%～40%。”

据尹分析，在目前的资金状况之下，房企通常会采取措施降低销售价格，回流资金。同时，大的企业就会扩张，“比如万科，上月突然之间拿地。因为他手上握有的现金比较多。”

9月27日，继将中国房地产行业展望从稳定调为负面之后，标普公布，最扛不住销售额下降打击的6家开发商：沿海家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团。如果2012年销售额下降10%，这6家企业就会“非常难受”。

标普的压力测试数据显示，多数开发商能够承受2012年销售额下降10%，如果销售额下降30%，纵使一线大型开发商，亦有不少企业将承受严峻的流动性压力。

9月26日，中国指数研究院公布的报告显示，上周被监测的35个城市中，有22个城市楼市成交量同比下降。而在这22个城市中，又有13个城市的成交量跌幅在30%以上。数据显示，深圳同比跌幅最大，达到64.89%；其次是大连，同比跌幅超50%。