高速卷帘门 快速玻璃:房地产企业土地增值税风险问题辑录

房地产开发企业受自身经济利益的驱使，在税收活动中存在着一些新情况、新问题，同时一些税收政策不够清晰。此外，房地产开发过程复杂,资金投入与收益间隔长,财务核算和帐务处理涉及的手段和办法多样化。因此，房地产开发企业涉税风险较大，若账务处置不当，极可能遭受税务机关的严查重罚。现对房企现行土地增涉税问题予以归纳和揭示，目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，解项目先期税负风险。

    一、销售收入方面

    1、非直接销售未作视同销售确认收入

   企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，未作视同销售，并确认土地增值税清算收入。

    2、以明显偏低价格销售少计收入

   《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

    3、住宅销售收入未申报纳税

   某项目2008年12月销售收入31200000元,挂预收账款账户，未有纳税申报。

    4、房地产交换不确认收入

   根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收入，申报缴纳土地增值税。

    5、开发产品转作固定资产视同销售确认收入

   将开发的部分房地产转为公司自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移。在计算土地增值税时，确列作收入，并扣除对应的成本和费用。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

    6、出售车库车位不确认收入

   房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将车库、车位的所有权出售或附赠给购房人，取得的收入未并入转让收入，或未按出售的开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

    二、地价成本方面

    7、支付地价费用无合法凭证

   购买土地使用权的成本的真实性，还关系到土地增值税和企业所得税的扣除问题，由于购买土地使用权形式多种多样，应该取得合法真实的发票入帐，在实际业务中，有时因种种的原因，很难取得合法真实的发票，这样很可能被税务机关不按规定取得发票处罚。

    8、股权投资取得土地根据评估价值入账

   通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。

    9、土地款项奖励返还计入扣除项目。

   房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或冲减开发成本。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

    三、开发成本方面

    10、支付拆迁费用未取得合法凭证

   如以村股份公司收款收据或农村合作经济收款收据支付拆迁费用，不属于税收规定的合法有效票据。对确实不能提供合法有效凭证的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁补偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。

    11、项目工程建安成本高于合同标的金额

　  如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门按核定办法扣除开发成本。

    12、开发费用列入开发成本

   购置家私、建身器材、地毯、空调、经营性标准房（会议中心、餐厅）装修、列支房屋维修基金等开发费用，列入开发成本（开发间接费）。由于土地增值税计算过程的特殊性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。在进行会计核算时，如果将其在管理费用中核算，在计算土地增值税时由于管理费用及销售费用的扣除标准是一定的，企业将无法享受其他扣除项目加计扣除20%的好处。而如增设开发间接费用，不仅加大土地增值税的开发成本扣除，也附加增大了加计扣除20%的基数。

    13、公共设施的成本费用一律计入扣除项目

   将小区居委会、会所、停车场(库)、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。应视其产权或转让方式等情况来确定是否扣除：

   （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

   （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

   （三）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

    14、项目工程建安成本偏高

   如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。

    15、虚列公共配套设施支出

   企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。

    16、扩大开发项目成本

   1）虚开材料发票。如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。         

    2）以预算发包价格计入工程成本。   

   3）虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加,便可偷逃25%的企业所得税。     

    17、购房精装分签合同降低增值额

   将毛坯房变为精装修、不少房地产发展商正采取“太极推手”化解增值税压力。目前发展商主要通过增加一些“无形成本”来进行避税，其中，“将毛坯房变为精装修”是最为普遍的方法。发展商把普通公寓变为精装修房，通过与装修公司'联动’，就能恰到好处地增加开发成本、降低账面利润。往往采取通过寻找关联装修公司，或者自行成立装修公司的做法，确保能够签订多家装修订单。

    18、整层车库列入公共配套设施扣除

   企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

    19、公共设施的成本费用全额扣除

   将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

    20、借款利息支出一律计入扣除项目

   某房企公司未取得合法票据，列支非金融机构借款利息479.3万元，支付银行罚息36.6万元，全部列入开发成本-利息支出。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

    四、费用及税金方面

    21、逾期开发缴纳的土地闲置费税前扣除

   房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，既计入开发成本，作为企业所得项目税前扣除，又作为其他房地产开发费用记入土地增值税税前扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），明确土地闲置费不得土地增值税税前扣除。

　　22、印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除

　　在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。印花税应列入公司的管理费用进行扣除，不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。

    23、预提土地增值税税前扣除  

   现行的税收政策中,土地增值税只能在实际缴纳的当期在企业所得税前扣除，预提的土地增值税不能在企业所得税前扣除。

　　24、代收费用计入扣除项目加计扣除

   将代收费用一律计入扣除项目予以扣除，在加计20%扣除时，未从计算的基数中剔除。如果代收费用是计入房价中向购买方-并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;对应的，在计算扣除项目金额时，代收费用能够扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，能够不作为转让房地产的收入。对应地，在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。

     五、其他项目方面

     25、虚构合作开发建房

   《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

   某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另同土地转让方签定合作建房协议。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，有很多地产企业都在采用。

    26、开发项目整体转让

   目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。

    27、拖延清算时间递延纳税

   部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。

    28、增持商业项目自营自用

   众多房地产企业纷纷加大对商业、租赁物业的持有比例，以回避相关风险。将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

    29、利用关联方交易进行利润转移  

   目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。

    30、内部分配、清算注销不预留和缴纳税款

  建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。