房地产前期准备工作详细流程（施工之前）

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。

（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：

规划管理费：0.1~0.25%

档案保证金：5%

建设配套费：5~20元/平方米

绿化费：1元/平方米

人防费：6.5元/平方米

商业网电费：15元/平方米

墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。

（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。

（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。

（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。

（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。

C、抗震审核：0.1元/平方米

D、质量监督：0.25%~0.65%

E、施工许可证

F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准

H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

 

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

  房地产开发流程－－施工之前期准备，招标

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

房地产开发流程www.110.com 2010-07-07 09:31

　　房地产开发流程

　　房地产开发一般指房地产开发企业(即开发商)，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是"指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为"。房地产开发项目有住宅、别墅、、等等、现市场上提到的所谓"商住两用"的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：

　　第一步： 项目决策阶段

　　第二步：前期准备阶段

　　前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

　　一、 获取土地使用权

　　二、 征地拆迁，申办并取得《许可证》

　　三、 规划设计

　　四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

　　五、申办《施工许可证》

　　六、招标

　　第三步：工程建设阶段

　　建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

　　1、施工用水

　　电及通讯线路接通，保证施工需要

　　2、施工场地平整，达到施工条件

　　3、施工通道疏通，满足施工运输条件

　　4、施工图纸及施工资料准备

　　5、施工材料和施工设备的准备

　　6、临时用地或临时占道手续办理

　　7、施工许可批文及办理开工手续

　　8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

　　9、组织图纸会审、设计交底

　　10、编制工程进度计划

　　11、设计、施工、监理单位的协调

　　第四步：项目销售阶段

　　销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

　　一、申办《销售许可证》

　　二、商品房销售及按揭办理

　　一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

　　二、申办建设工程规划验收

　　三、进行，取得《商品房权属证明书》

　　四、物业移交

　　第五步：交付使用阶段

房地产前期开发流程说明

房地产, 流程, 开发 房地产开发的一般业务程序
: |. D( x5 U: E3 n  }房地产开发的一般业务程序分为四个阶段，具体如下：+ D! h7 j5 \  x  Q+ e1 a
1、        投资决策分析阶段；8 O' p2 f- U" I( n
2、        项目前期工作阶段；$ b- Q- ~& R2 c' Z& n  `% {
3、        前期建设阶段；, A6 @0 c) e: y. b# k" s7 r
4、        房屋租售阶段。% U. l( ?$ p# Q3 V
2 C* U* b3 S6 [# S* k( y; a! g
房地产前期开发流程说明# i7 r1 y+ V. i
一、        房地产开发项目开工前准备工作
; U2 [. |( k! N+ N1 j& j1、        领取房地产开发项目手册
: @/ K4 k8 f0 u& R" J2、        项目转入正式计划' \9 U( e" t1 R: R8 @( Q4 G
3、        缴纳煤气（天然气）厂建设费* z+ h: [4 v/ [4 X! [; y7 o, ~" w
4、        缴纳自来水厂建设费: B9 b% P/ g$ n5 m: u* q7 a
5、        缴纳污水处理厂建设费" r) I7 \# B* v. w
6、        缴纳供热厂建设费) l4 [$ I2 t. }8 h5 j* |
7、        缴纳供电贴费及电源建设集资费
" ?: }9 q- U1 z$ s6 j8、        土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
5 W% k' {+ X. D3 B' X+ r  o7 |9、        设计单位出报批图
6 B! ?1 e' Z6 a6 r1 T$ r. ~8 P10、        出施工图3 V' t& @5 x& d  j
11、        编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
, M8 `" q* |3 Q) X* p7 Y  B( Y12、        办理消防审核意见表. Z3 A" F# Q9 E& N
13、        审批人防工程、办理人防许可证, t0 e/ K. l- Z. D
14、        核发建设工程规划许可证
; X, ^9 [8 \6 m' T9 s15、        领取开工审批表，办理开工登记4 {) L* I, m4 O# W; e% l
二、        房地产开发项目的工程建设招投标
. g/ f, b$ q4 R, ^* N16、        办理招标登记、招标申请- w, U. _5 Q- [7 j$ ^) R2 I5 [2 v
17、        招标准备$ W/ L6 Q, P0 w( E" _
18、        招标通告
+ f# M* h! |0 w; h3 M- A+ K19、        编制招标文件并核准
1 Z& b6 |0 j  [6 y! y4 j6 m20、        编制招标工程标底. k, O* k1 N- |, C7 L6 W8 |
21、        标底送审合同预算审查处确认% k* ^/ t  K  R6 K$ u8 B
22、        标底送市招标办核准，正式申请招标/ I9 q5 S: \; G! b- F  Q
23、        投标单位资格审批# \5 W# x! q3 [6 ~0 C$ W2 V
24、        编制投标书并送达
! w" v; ^- u2 g9 i, l25、        召开招标会，勘察现场
9 Z, X) u+ X2 q2 F3 X26、        召开开标会议，进行开标
1 A! Y3 l! T# c# |1 V7 }. G0 q27、        评标、决标
# f( G8 R5 Z, g, F# Y* b28、        发中标通知书9 x3 O6 d+ h% ~( A6 A4 G4 A
29、        签订工程承包合同; _% \2 I- V6 m: q* ^1 Y4 q
30、        工程承包合同的审查

房地产开发前期费用费率及流程

地产景观……………………………… 2010-12-15 11:13:16 阅读9 评论0   字号：大中小 订阅

   房地产开发前期费用费率及流程、规划部门：（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。需提交：（1）规划用地许可证        （2）可行性研究报告        （3）投资计划及立项申请        （4）领取立项批文3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。需提交：（1）用地申请书        （2）计委立项批文        （3）用地总平面图        （4）规划局出具的用地红线图        （5）规划用地许可证        （6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）        （7）签订土地出让合同        （8）交费、领证需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米        （2）地界勘测费        （3）土地过户费        （4）管理及工本费        （5）土地使用税4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳：规划管理费：0.1~0.25%档案保证金：5%建设配套费：5~20元/平方米绿化费：1元/平方米人防费：6.5元/平方米商业网电费：15元/平方米墙改基金：15元/平方米（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。A、报建需提交：（1）工程报建申请表               （2）计委立项批文               （3）建设工规划许可证               （4）资金证明、进账单复印件B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。           （2）发布招标工程信息。           （3）编制招标文件，确定评标办法。           （4）选定投标队伍不少于5家。           （5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。           （6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。           （7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。           （8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。           （9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米D、质量监督：0.25%~0.65%E、施工许可证F、办理安全监督G、核定工程类别和取费标准H、办理开工报告6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。需提交：（1）营业执照        （2）土地使用证        （3）建设工程规划许可证        （4）红线图        （5）开工许可证        （6）施工合同        （7）标准层平面图        （8）预售动态图        （9）物价审批        （10）物业管理内容        （11）拆迁许可证        （12）房屋注销证        （13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%        （14）领证7、供电局：办理施工用电申请8、自来水公司：施工用水申请9、环保局：办理噪音申请10、物价局：销售价格审批注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税                          （2）消防配套费用                          （3）规划管理费                          （4）缓收土地出让金。

工程前期准备工作

(2010-10-08)

 

 

工程的前期主要工作流程：设计招投标、中标办理---勘察招投标与勘察单位的中标办理----施工招标、中标办理----确定监理单位----签订合同----关键人员与技术准备----基础施工现场准备----保障物资材料准备----工程开工

 

 一、关键人员与技术准备

人员与技术准备是项目运营关健

1、人员准备：一般项目工程人员应配备专业要有：工民建专业、给排水与暖通专业、电气专业、造价员和材料员，更大的项目还需配备项目总工程师或技术负责人，资料员等人员。人员的基本条件应具备相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称，

2、技术准备：

技术准备是施工准备的核心。由于任何技术的差错或隐患都可能引起人身安全和质量事故，造成生命、财产和经济的巨大损失。因此必须认真地做好技术准备工作。具体有如下内容:

（一）、熟悉、审查施工图纸和有关的设计资料

(1)熟悉、审查施工图纸的依据

1)建设单位和设计单位提供的初步设计或扩大初步设计(技术设计)、施工图设计、建筑总平面、土方竖向设计和城市规划等资料文件;

2)调查、搜集的原始资料;

3)设计、施工验收规范和有关技术规定;

(2)熟悉、审查设计图纸的目的;

1)为了能够按照设计图纸的要求顺利地进行施工，生产出符合设计要求的最终建筑产品(建筑物或构筑物);

2)为了能够在拟建工程开工之前，便从事建筑施工技术和经营管理的工程技术人员充分地了解和掌握设计图纸的设计意图、结构与构造特点和技术要求;

3)通过审查发现设计图纸中存在的问题和错误，使其改正在施工开始之前，为拟建工程的施工提供一份准确、齐全的设计图纸。

(3)熟悉、审查设计图纸的内容

1)审查拟建工程的地点、建筑总平面图同国家、城市或地区规划是否一致，以及建筑物或构筑物的设计功能和使用要求是否符合卫生、防火及美化城市方面的要求；

2)审查设计图纸是否完整、齐全，以及设计图纸和资料是否符合国家有关工程建设的设计、施工方面的方针和政策;

3)审查设计图纸与说明书在内容上是否一致，以及设计图纸与其各组成部分之间有无矛盾和错误;

4)审查建筑总平面图与其他结构图在几何尺寸、坐标、标高、说明等方面是否一致，技术要求是否正确;

5)审查项目的生产工艺流程和技术要求，掌握配套投产的先后次序和相互关系，以及设备安装图纸与其相配合的土建施工图纸在坐标、标高上是否一致，掌握土建施工质量是否满足设备安装的要求;

6)审查地基处理与基础设计同拟建工程地点的工程水文、地质等条件是否一致，以及建筑物或构筑物与地下建筑物或构筑物、管线之间的关系;

7)明确拟建工程的结构形式和特点，复核主要承重结构的强度、刚度和稳定性是否满足要求，审查设计图纸中的工程复杂、施工难度大和技术要求高的分部分项工程或新结构、新材料、新工艺，检查现有施工技术水平和管理水平能否满足工期和质量要求并采取可行的技术措施加以保证;

8)明确建设期限、分期分批投产或交付使用的顺序和时间，以及工程所用的主要材料、设备的数量、规格、来源和供货日期;明确建设、设计和施工等单位之间的协作、配合关系，以及建设单位可以提供的施工条件。

(4)熟悉、审查设计图纸的程序。熟悉、审查设计图纸的程序通常分为自审阶段、会审阶段和现场签证等三个阶段。

1)设计图纸的自审阶段。施工单位收到拟建工程的设计图纸和有关技术文件后。应尽快地组织有关的工程技术人员熟悉和自审图纸，写出自审图纸的记录。自审图纸的记录应包括对设计图纸的疑问和对设计图纸的有关建议。

2)设计图纸的会审阶段。一般由建设单位主持，由设计单位和施工单位参加，三方进行设计图纸的会审。图纸会审时，首先由设计单位的工程主设人向与会者说明拟建工程的设计依据、意图和功能要求，并对特殊结构、新材料、新工艺和新技术提出设计要求;然后施工单位根据自审记录以及对设计意图的了解，提出对设计图纸的疑问和建议;最后在统一认识的基础上，对所探讨的问题逐一地做好记录，形成"图纸会审纪要"，由建设单位正式行文，参加单位共同会签、盖章，作为与设计文件同时使用的技术文件和指导施工的依据，以及建设单位与施工单位进行工程结算的依据。

3)设计图纸的现场签证阶段。在拟建工程施工的过程中，如果发现施工的条件与设计图纸的条件不符，或者发现图纸中仍然有错误，或者因为材料的规格、质量不能满足设计要求，或者因为施工单位提出了合理化建议，需要对设计图纸进行及时修订时，应遵循技术核定和设计变更的签证制度，进行图纸的施工现场签证。如果设计变更的内容对拟建工程的规模、投资影响较大时，要报请项目的原批准单位批准。在施工现场的图纸修改、技术核定和设计变更资料，都要有正式的文字记录，归入拟建工程施工档案，作为指导施工、竣工验收和工程结算的依据。

（二）、原始资料的调查分析

为了做好施工准备工作，除了要掌握有关拟建工程的书面资料外，还应该进行拟建工程的实地勘测和调查，获得有关数据的第一手资料，这对于拟定一个先进合理、切合实际的施工组织设计是非常必要的，因此应该做好以下几个方面的调查分析:

(1)自然条件的调查分析

建设地区自然条件的调查分析的主要内容有地区水准点和绝对标高等情况;地质构造、土的性质和类别、地基土的承载力、地震级别和裂度等情况河流流量和水质、最高洪水和枯水期的水位等情况;地下水位的高低变化情况，含水层的厚度、流向、流量和水质等情况;气温、雨、雪、风和雷电等情况;土的冻结深度和冬雨季的期限等情况。

气象、地形、地质和水文调查内容表　

 (2) 技术经济条件的调查分析。建设地区技术经济条件的调查分析的主要内容有:地方建筑施工企业的状况；施工现场的动迁状况；当地可利用的地方材料状况；国拨材料供应状况；地方能源和交通运输状况；地方劳动力和技术水平状况；当地生活供应、教育和医疗卫生状况；当地消防、治安状况和参加施工单位的力量状况。
（三）、编制施工图预算和施工预算

(1)编制施工图预算。施工图预算是技术准备工作的主要组成部分之一，这是按照施工图确定的工程量、施工组织设计所拟定的施工方法、建筑工程预算定额及其取费标准，由施工单位编制的确定建筑安装工程造价的经济文件，它是施工企业签订工程承包合同、工程结算、建设银行拨付工程价款、进行成本核算、加强经营管理等方面工作的重要依据。

(2)编制施工预算。施工预算是根据施工图预算、施工图纸、施工组织设计或施工方案、施工定额等文件进行编制的，它直接受施工图预算的控制。它是施工企业内部控制各项成本支出、考核用工、"两算"对比、签发施工任务单、限额领料、基层进行经济核算的依据。

（四）、应编制施工组织设计。

施工组织设计是施工准备工作的重要组成部分，也是指导施工现场全部生产活动的技术经济文件。建筑施工生产活动的全过程是非常复杂的物质财富再创造的过程，为了正确处理人与物、主体与辅助、工艺与设备、专业与协作、供应与消耗、生产与储存、使用与维修以及它们在空间布置、时间排列之间的关系，必须根据拟建工程的规模、结构特点和建设单位的要求，在原始资料调查分析的基础上，编制出一份能切实指导该工程全部施工活动的科学方案 (施工组织设计)。

（五）、购置相关的资料、图集、规范等用工具书。

二、施工现场准备

　1、对宗地现状的了解

　　1）四至范围；
　　  2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较，并考虑土方平衡问题。
　　  3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积。
　　  4）地下情况，做好施工现场的补充勘探。包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。
　　  5）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
　　  6）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求，优先选择具有勘察大师的勘察单位进行，为设计院提供设计依据。

  2、现场开工准备

  1）做好对施工现场控制网测量。按照设计单位提供的建筑总平面图及给定的永久性经纬坐标和水准控制基桩，进行场地施工测量，设置场地永久性经纬坐标桩，水准基桩和建立场地工程测量控制网。做好对现有遗留问题的处理，如清苗、高压线迁移等，同时收集周边路网图纸及各种城市配套资源的接口位置标高等提供设计院。
　2）搞好三通一平工作。做好现场水、电、路、电话通讯网络等准备工作，特别是水、电的引入要考虑临时性和永久性问题。按消防要求，设置足够数量的消火栓。
　3）项目部办公地点的搭建工作。
　4）确定开工顺序、施工和销售一并考虑与准备。

  5）现场设办公室及仓库等临时设施，人员食宿等设施。

  6）施工现场设钢筋成型加工及木工加工制作场地。安装调试施工机具。根据总平面图的规划，在规定的位置放置。

  7）场内主要通道结合工程设计的道路修建临时施工道路，即按设计要求进行道路的基础施工，面层采用100厚C15砼，室外工程施工时再按设计要求的路面完成小区道路的施工。现场沿道路两侧设置排水沟，地面水经排水沟再由沉淀池沉淀后用座泵排入市政下水。

  8）对施工现场进行封闭管理，场地四周设置临时围墙。现场大门处设有宣传栏；现场出入口设值班门卫，并坚持出入制度、场容管理条例、工程简介、安全管理制度，以教育职工树立遵守纪律和维护良好工作秩序的意识。

  9）凡进入现场的材料、设备必须按平面布置图堆放整齐，挂牌标识。施工现场的水准点，轴线控制点等要有醒目的标志并加以保护，任何人不得损坏、移动。根据总平面图的规定的地点储存和堆放。及时提供建筑材料试验申请计划。

10）建设单位已提供施工用电需要的电源、提供施工需要的水源。施工时，从水源至施工现场段的水管均埋设在地面以下，每隔20m左右设一接水口并安装止水阀以备施工接水之用。设置消防，保安措施。

3、施工场外协调
　  1）材料加工和订货。根据各项资源需要量计划，同建材加工和设备制造部门或单位取得联系，签订供货合同，保证按时供应。
　  2）施工机具租赁或订购。对于本单位缺少且需用的施工机具，应根据需要量计划，同有关单位签订租赁合同或订购合同。
　  3）做好分包或劳务安排，签订分包或劳务合同。通过经济效益分析，适合分包或委托劳务而本单位难以承担的专业工程，如大型土石方、结构安装和设备安装工程，应尽早做好分包或劳务安排；采用招标或委托方式，同相应承担单位签订分包或劳务合同，保证合同实施。

三、材料物资机械准备

  1、为了合理控制成本，工程在发包时可能将一些主要材料和市价格波动大的材料由甲方自已供应，在开工前做为甲供部分材料要做好市场调研，选择质优价廉与项目定位相匹配的材料，在开工前要一一落实。另外要分析材料市场价格的走势，在价格进入低谷时可相对多储备一些材料，如以下材料：

  2、要制定完善的材料供应办法和供应程序，特别是在产品的质量、数量、计划单的报送量的审核，采购过程出入库签字办法。

  3、建筑材料，构配件和建筑制品大部分均必须外购，在合同或招标文件中要约定对甲供材料的处置办法，按什么价计入预算、决算时按啥价格扣除，差价部分怎样处理，税金怎样处理，剩余材料怎样处理等等都要约定清楚。

  4、做好主要投入本工程的机械设备的选型及审查工作。选择机械的一般原则：

四、关于施工招标

  1、工程施工招标人是依法提出施工招标项目、进行招标的法人或者其他组织。

  2、依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：

　　（一）招标人已经依法成立；

　　（二）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；

　　（三）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；

　　（四）有相应资金或资金来源已经落实；

　　（五）有招标所需的设计图纸及技术资料。

  3、　工程施工招标分为公开招标和邀请招标。

  4、　依法必须进行施工招标的工程建设项目，按工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，招标人必须在报送的可行性研究报告中将招标范围、招标方式、招标组织形式等有关招标内容报项目审批部门核准。

  5、　国务院发展计划部门确定的国家重点建设项目和各省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点建设项目，以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的工程建设项目，应当公开招标；有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：

　　（一）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；

　　（二）受自然地域环境限制的；

　　（三）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；

　　（四）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；

　　（五）法律、法规规定不宜公开招标的。

　　国家重点建设项目的邀请招标，应当经国务院发展计划部门批准；地方重点建设项目的邀请招标，应当经各省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的并需要审批的工程建设项目的邀请招标，应当经项目审批部门批准，但项目审批部门只审批立项的，由有关行政监督部门批准。

  6、需要审批的工程建设项目，有下列情形之一的，由本办法第5条规定的审批部门批准，可以不进行施工招标：

　　（一）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；

　　（二）属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；

　　（三）施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的；

　　（四）施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；

　　（五）在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的；

　　（六）法律、行政法规规定的其他情形。

　　不需要审批但依法必须招标的工程建设项目，有前款规定情形之一的，可以不进行施工招标。

  7、　采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告，应当在国家指定的报刊和信息网络上发布。

 　　采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

  8、　招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容：

　　（一）招标人的名称和地址；

　　（二）招标项目的内容、规模、资金来源；

　　（三）招标项目的实施地点和工期；

　　（四）获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间；

　　（五）对招标文件或者资格预审文件收取的费用；

　　（六）对招标人的资质等级的要求。

  9、　招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于五个工作日。

　　招标人可以通过信息网络或者其他媒介发布招标文件，通过信息网络或者其他媒介发布的招标文件与书面招标文件具有同等法律效力，但出现不一致时以书面招标文件为准。招标人应当保持书面招标文件原始正本的完好。

　　对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目的。对于所附的设计文件，招标人可以向投标人酌收押金；对于开标后投标人退还设计文件的，招标人应当向投标人退还押金。

　　招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还。招标人在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。

10、　招标人可以根据招标项目本身的特点和需要，要求潜在投标人或者投标人提供满足其资格要求的文件，对潜在投标人或者投标人进行资格审查；法律、行政法规对潜在投标人或者投标人的资格条件有规定的，依照其规定。

11、　资格审查分为资格预审和资格后审。

　　资格预审，是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。

　　资格后审，是指在开标后对投标人进行的资格审查。

　　进行资格预审的，一般不再进行资格后审，但招标文件另有规定的除外。

12、　采取资格预审的，招标人可以发布资格预审公告。

　　采取资格预审的，招标人应当在资格预审文件中载明资格预审的条件、标准和方法；采取资格后审的，招标人应当在招标文件中载明对投标人资格要求的条件、标准和方法。

　　招标人不得改变载明的资格条件或者以没有载明的资格条件对潜在投标人或者投标人进行资格审查。

13、　经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。

　　经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。

14、　资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件：

　　（一）具有独立订立合同的权利；

　　（二）具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员；

　　（三）没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态；

　　（四）在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；

　　（五）法律、行政法规规定的其他资格条件。

　　资格审查时，招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人，不得对潜在投标人或者投标人实行歧视待遇。任何单位和个人不得以行政手段或者其他不合理方式限制投标人的数量。

15、　招标人符合法律规定的自行招标条件的，可以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜。

16、　招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担招标事宜。招标代理机构可以在其资格等级范围内承担下列招标事宜：

　　（一）拟订招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件；

　　（二）审查投标人资格；

　　（三）编制标底；

　　（四）组织投标人踏勘现场；

　　（五）组织开标、评标，协助招标人定标；

　　（六）草拟合同；

　　（七）招标人委托的其他事项。

　　招标代理机构不得无权代理、越权代理，不得明知委托事项违法而进行代理。 　 招标代理机构不得接受同一招标项目的投标代理和投标咨询业务；未经招标人同意，不得转让招标代理业务。

17、　工程招标代理机构与招标人应当签订书面委托合同，并按双方约定的标准收取代理费；国家对收费标准有规定的，依照其规定。

18、　招标人根据施工招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件一般包括下列内容：

　　（一）投标邀请书；

　　（二）投标人须知；

　　（三）合同主要条款；

　　（四）投标文件格式；

　　（五）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；

　　（六）技术条款；

　　（七）设计图纸；

　　（八）评标标准和方法；

　　（九）投标辅助材料。

　　招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。

19、　招标人可以要求投标人在提交符合招标文件规定要求的投标文件外，提交备选投标方案，但应当在招标文件中做出说明，并提出相应的评审和比较办法。

20、　招标文件规定的各项技术标准应符合国家强制性标准。

　　招标文件中规定的各项技术标准均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者，不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时，则应当在参照后面加上“或相当于”的字样。

21、　施工招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相连、不可分割的单位工程不得分割标段。

　　招标人不得以不合理的标段或工期限制或者排斥潜在投标人或者投标人。

22、　招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。

　　在评标过程中，不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。

21、　招标文件应当规定一个适当的投标有效期，以保证招标人有足够的时间完成评标和与中标人签订合同。投标有效期从投标人提交投标文件截止之日起计算。

　　在原投标有效期结束前，出现特殊情况的，招标人可以书面形式要求所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容，但应当相应延长其投标保证金的有效期；投标人拒绝延长的，其投标失效，但投标人有权收回其投标保证金。因延长投标有效期造成投标人损失的，招标人应当给予补偿，但因不可抗力需要延长投标有效期的除外。

22、　施工招标项目工期超过十二个月的，招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和调整方法。

23、　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。

24、　招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场，向其介绍工程场地和相关环境的有关情况。潜在投标人依据招标人介绍情况作出的判断和决策，由投标人自行负责。

　　招标人不得单独或者分别组织任何一个投标人进行现场踏勘。

25、　对于潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标预备会的方式解答，但需同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的潜在投标人。该解答的内容为招标文件的组成部分。

26、　招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。

　　招标项目编制标底的，应根据批准的初步设计、投资概算，依据有关计价办法，参照有关工程定额，结合市场供求状况，综合考虑投资、工期和质量等方面的因素合理确定。

　　标底由招标人自行编制或委托中介机构编制。一个工程只能编制一个标底。

　　任何单位和个人不得强制招标人编制或报审标底，或干预其确定标底。

　　招标项目可以不设标底，进行无标底招标。