马铃薯收获机配件图片:房地产开发企业开发成本与期间费用的核算2

    
 第八章　房地产开发企业开发成本与期间费用的核算
第一节　开发成本与期间费用核算的内容及科目设置　　一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容
　　房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。期间费用是指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。
　　在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
　　成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
　　
　　二、开发成本、期间费用核算的科目设置
　　（一）开发成本核算的账户设置
　　1.“开发成本”账户
　　为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
　　该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：
　　开发成本——土地开发
　　开发成本——房屋开发
　　开发成本——配套设施开发
　　开发成本——代建工程开发
　　为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账（三级账），进行明细核算。如：
　　开发成本——土地开发（A土地）
　　　　　　　　　　　　（B土地）
　　开发成本——房屋开发（A房屋）
　　　　　　　　　　　　（B房屋）等
　　开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
　　2.“开发间接费用”账户
　　“开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
　　该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。
　　该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：
　　开发间接费用——甲开发现场
　　　　　　　　——乙开发现场等
　　开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。
　　（二）期间费用核算的账户设置
　　房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。
　　为了核算各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本章第六节“期间费用的核算”。
 第二节　土地开发成本的核算　　一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置
　　（一）土地开发成本计算对象的确定
　　土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。
　　一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。
　　（二）土地开发账户及成本项目的设置
　　土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。
　　为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。
　　该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。
在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：
　　1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。
　　3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。
　　5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
　　土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表8－1、8－2
　　表8－1　　　　　　　　　　土地开发明细账
　　成本核算对象：甲土地　　
年 凭证号 摘要 借 方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费 用  
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　　表8－2　　　　　　　　　　土地开发明细账
　　成本核算对象：乙土地　　
年 凭证号 摘要 借 方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费  
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　　二、土地开发成本的归集和结转
　　企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。
　　其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本——土地开发”账户。
　　如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。
　　但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。
例7－1：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。
　　[答疑编号811080101：针对该题提问]　　发生的经济业务如下：
　　1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。
　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　500000
　　 　　　　　　　　　　　 （乙土地） 　　　　 480000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　980000
　　2.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。
　　[答疑编号811080102：针对该题提问]　　 借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　15000
　　 　　　　　　　　　　　　（乙土地）　　　　　20000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　 　　35000
　　3.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。
　　款未付。
　　[答疑编号811080103：针对该题提问]　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　280000
　　 　 　　　　　　　　　　（乙土地）　　　　　200000
　　　　贷：应付账款——C施工企业　　　　　　　 　　480000
　　4.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。
　　[答疑编号811080104：针对该题提问]　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　220000
　　　　贷：应付账款——B建筑公司　　　　　　　　　 220000
　　5.8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。
　　[答疑编号811080105：针对该题提问]　　借：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　　 50000
　　　　　　　　　　　　　　（乙土地）　　　　　　　 30000
　　　　贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　 80000
　　6.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。
　　[答疑编号811080106：针对该题提问]　　借：开发产品——土地（甲土地）　　　　　　 1065000
　　　　贷：开发成本——土地开发（甲土地）　　　　 1065000
　　7.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。
　　[答疑编号811080107：针对该题提问]　　借：开发成本——房屋开发（1号楼）　　　　　 280000
　　　　　　　　　　　　　　（2号楼）　　　　　 450000
　　　　贷：开发成本——土地开发（乙土地）　　　　　730000
　　根据上述分录，登记“开发成本——土地开发”明细账如表8－3、8－4。
　　表8－3　　　　　　　　　土地开发明细账
　　成本核算对象：甲土地　　   
2007年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费  
8 2 1 支付土地征用费 500000 　 　 　 　 　 　
8 4 2 支付可行性研究费 　 15000 　 　 　 　 　
8 15 3 应付基础设施费 　 　 280000 　 　 　 　
8 20 4 应付公共配套设施费 　 　 　 220000 　 　 　
8 31 5 分配开发间接费 　 　 　 　 50000 　 　
8  31 6 结转已完工建设场地实际成本 　 　 　 　 　 1065000 　
　 　 　 本月
合计 500000 15000 280000 220000 50000 1065000 0
　　表8－4　　　　　　　土地开发明细账
　　成本核算对象：乙土地　　
2007年 凭证号 摘要 借 方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费  
8 2 1 支付土地征用费 480000 　 　 　 　 　 　
8 4 2 支付可行性研究费 　 20000 　 　 　 　 　
8 15 3 应付基础设施费 　 　 200000 　 　 　 　
8 31 5 分配开发间接费 　 　 　 　 30000 　 　
8 31 7 结转已完工建设场地实际成本 　 　 　 　 　 730000 　
　 　 　 本月
合计 480000 20000 200000       
第三节　房屋开发成本的核算 　　一、房屋开发成本核算对象及成本项目
　　（一）房地产企业开发建设房屋的类型
　　房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不同可以分为以下四种类型：
　　1.为了销售而开发建设的商品房；
　　2.为了出租经营而开发建设的出租房；
　　3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；
　　4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。
　　以上四类房屋都要确定成本核算对象并计算其实际开发成本。
　　（二）房屋开发成本核算对象的确定
　　房地产开发企业在确定房屋成本核算对象时，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：
　　1.一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。
　　2.同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单位工程，如果由同一单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象。（如由同一建设单位同时建设几栋结构类型相同的住宅楼，可合并成一个成本核算对象）。
　　3.对规模较大、工期较长的单位工程，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。
　　（三）房屋开发成本项目的设置
　　因为，有时候土地开发与房屋开发连续进行，这种情况下，将土地开发成本可直接计入房屋开发成本。所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装工程费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。其明细账格式如表8－5
　　表8－5　　　　　　　房屋开发明细账
　　成本核算对象：甲房屋　　
年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费  
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　　二、房屋开发成本的归集和结转
　　房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。
　　将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：
　　第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。会计分录如下：
　　借：开发成本——房屋开发（某房屋）
　　　　贷：开发成本——土地开发（某土地）
　　如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下：
　　借：开发成本——房屋开发（某房屋）
　　　　贷：开发产品——土地（某土地）
　　第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。现以第二种情况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。
　　例7－2：某企业2007年9月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：
　　1.9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。
　　[答疑编号811080108：针对该题提问]　　会计分录如下：
　　借：开发成本——房屋开发（A公寓）　　　　　300 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　300 000
　　2.9月8日，A公寓领用需要安装设备一台进行安装，实际成本为12万元。分录如下：
　　[答疑编号811080109：针对该题提问]　　借：开发成本——房屋开发（A 公寓）　　　　　120000
　　　　贷：原材料——设备　　　　　　　　　　　　　120000
　　3.9月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，应付A公寓工程进度款30万元（建筑安装费）。做如下会计分录：
　　[答疑编号811080110：针对该题提问]　　借：开发成本——房屋开发（A 公寓）　　　　 300 000
　　　　贷：应付账款——应付工程款（乙单位）　　　300 000
　　4.月末分配开发间接费用，A公寓应分配8000元，1号楼分配12000元。
　　[答疑编号811080111：针对该题提问]　　借：开发成本——房屋开发（A公寓）　　　　　　　8000
　　 　　　　　　　　　　　 （1号楼）　　　　　　 12000
　　　　贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　20000
　　5.月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。
　　[答疑编号811080112：针对该题提问]　　做如下会计分录：
　　借：开发成本——房屋开发（A公寓）　　　　　　90000
　　　　贷：预提费用 ——预提配套设施费　　　　　　　90000
　　 （注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）
　　6.A 公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。
　　[答疑编号811080113：针对该题提问]　　借：投资性房地产——A 公寓 　　　　　　　　818 000
　　　　贷：产品开发——房屋开发（A公寓）　　　　　818 000
　　A公寓开发成本的归集和结转的明细账登记结果见表8－6： 　　
　　表8－6　　　　　　房屋开发明细账
　　成本核算对象：A公寓　　　   年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费  
9 1 　 支付拆迁补偿费及设计费 250000 50000 　 　 　 　 　 　
9 8 　 领用设备进行安装 　 　 　 120000 　 　 　 　
9 12 　 承付工程进度款 　 　 　 300000 　 　 　 　
9 30 　 分配开发间接费 　 　 　 　 　 8000 　 　
9 30 　 预提配套设施费 　 　 　 　 90000 　 　 　
9 30 　 结转完工实际成本 　 　 　 　 　 　 818000 　
　　 　　 　　 本月合计 250000 50000 　 420000 90000 8000 818000 0
　　第四节　配套设施开发成本核算　　一、公共配套设施开发成本核算对象的确定
　　公共配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或对开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。
　　配套设施可以分为两大类：
　　一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，如开发小区内建设的商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等。这类配套设施是房地产开发企业的商品产品。必须确定成本核算对象并独立计算其实际成本。
　　另一类是建成后不能有偿转让的配套设施，如根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民提供居住的给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等。
　　对于后一类配套设施，当配套设施与房屋同步建设时，如果同步建设的房屋只有一个成本核算对象，其发生的公共设施费，应直接计入“开发成本——房屋开发（某房屋）”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。
　　对于不能有偿转让配套设施与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。
　　配套设施开发的成本项目与房屋开发的成本项目是相同的。
　　
　　二、公共配套设施的核算
　　1.账户设置
　　为了专门核算各项配套设施的开发，应在“开发成本明细账”账簿内设置“——配套设施开发”二级账户。该账户借方登记配套设施所发生的各项费用，贷方登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生的成本。
　　为反映各项配套设施的开发成本，应在“——配套设施开发”二级账户下设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不同开发项目的实际开发成本。如：
　　“开发成本——配套设施开发——某设施”
　　2.配套设施开发的会计处理举例
　　【例7－3】某企业2007年10月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，其中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不能有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不同步建设。
　　上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本80万元，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。分配结果　　见表8－7
　　表8－7　　　　　　建设场地成本分配表　　
分配对象 占地面积（平方米） 分配比例
（%） 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 合计
商品房A 1500 25 100 000 37500 62500 200000
商品房B 1800 30 120000 45000 75000 240000
商品房C 1680 28 112000 42000 70000 224000
商店 780 13 52000 19500 32500 104000
锅炉房 180 3 12000 4500 7500 24000
水塔 60 1 4000 1500 2500 8000
合计 6000 100 00000 150000 250000 800000
　　根据上述分配表编制会计分录如下：
　　[答疑编号811080201：针对该题提问]　　借：开发成本——房屋开发（A）　　　　　　　200 000
　　　　开发成本——房屋开发（B）　　　　　　　240 000
　　　　开发成本——房屋开发（C）　　　　　　　224 000
　　　　开发成本——配套设施开发（商店）　　　　104000
　　　　　　　　——配套设施开发（锅炉房）　　　 24000
　　　　　　　　——配套设施开发（水塔）　　　　　8000
　　　　贷：开发成本——土地开发 　　　　　　　 　　800000
　　根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下表8－8、8－9、8－10。　　
　　表8－8　　　　　　　配套设施开发明细账
　　成本计算对象：商店　　
2003年 
凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿 费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施
费 开发间接费  
10 1 　 期初余额 52000 19500 32500       　 104000
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　　表8－9　　　　　　配套设施开发明细账
　　成本计算对象：锅炉房　　
2003年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿 费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费　 公共配套设施费 开发间接费　  
10 1 　 期初余额 12000 4500 7500   　 　   24000
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　　表8－10　　　　　　配套设施明细账
　　成本计算对象：水塔　　
2003年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程　 公共配套设施费 开发间接费  
10 1 　 期初余额 4000 1500 2500   　 　 　 8000
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　　本月份发生下列经济业务：
　　1.10月3日，锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本80000元，支付安装费5000元，做如下会计分录：
　　[答疑编号811080202：针对该题提问]　　借：开发成本——配套设施开发（锅炉房）　　　　85000
　　　　贷：原材料——设备　　　　　　　　　　　　　　80000
　　　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 5000
　　2.10月15日，企业承付某施工企业工程进度款共计630000元，其中商店530000元，锅炉房100000元。做如下会计分录：
　　[答疑编号811080203：针对该题提问]　　借：开发成本——配套设施开发（商店）　　　　　530000
　　　　　　　　　　　　　　　　（锅炉房）　　　　100000
　　　　贷：应付账款——某施工单位　　　　　　　　　　630000
　　3.10月20日，锅炉房已竣工，将其实际成本209000元按受益对象计划成本进行分配，分配表见表8－11
　　表8－11 　　　　　　　锅炉房成本分配表　　
受益对象 计划成本（元） 分配比例（%） 分配金额（元）
商品房A 10 000 000 25 52 250
商品房B 12 000 000 30 62 700
商品房C 11 000 000 27.50 57 475
商店 7 000 000 17.5 36 575
合计 40 000 000 100 209 000
　　[答疑编号811080204：针对该题提问]　　根据表8－11 编制会计分录如下：
　　借：开发成本——房屋开发（A）　　　　　　　52250
　　　　　　　　——房屋开发（B）　　　　　　　62700
　　　　　　　　——房屋开发（C）　　　　　　　57475
　　　　　　　　——配套设施开发（商店）　　　36575
　　　　贷：开发成本——配套设施开发（锅炉房）　209000
　　4.10月22日商品房A、B已竣工，应结转其实际成本，但水塔尚未开工建设，报经批准按水塔的预算成本100000元分配计入各受益对象。分配结果见表8－12。
　　表8－12　　　　预提水塔工程费用分配表　　
受益对象 计划成本（元） 分配比率（%） 分配金额
商品房A 10 000 000 25 25000
商品房B 12 000 000 30 30000
商品房C 11 000 000 27.50 27500
商店 7 000 000 17.5 17500
合计 40 000 000 100 100 000
　　[答疑编号811080205：针对该题提问]　　根据上述预提水塔工程费用分配表编制如下会计分录：
　　借：开发成本——房屋开发（A） 25000
　　　　　　　　——房屋开发（B） 30000
　　　　　　　　——房屋开发（C） 27500
　　　　　　　　——配套设施开发（商店） 17500
　　　　贷：预提费用——预提配套设施费（水塔）100 000
　　预提水塔建设费后，预提费用明细账见表8－13
　　表8－13　　　　　　预提费用明细账
　　——预提配套设施费（水塔）　　
2003年 凭证号数 摘要 借方 贷方 借或贷 余额
月 日      
10 22 　 预提水塔建设费用 　 100 000 贷 100 000
　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　
　　5.10月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费110000元。做如下会计分录：
　　[答疑编号811080206：针对该题提问]　　借：开发成本——配套设施开发（水塔）　　　110 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　110 000 　　
　　6.10月31日分配开发间接费用，商店应负担1000元，做如下会计分录：
　　[答疑编号811080207：针对该题提问]　　借：开发成本——配套设施开发（商店）　　　　　1000
　　　　贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　　1000
　　7.10月31日，水塔已完工，结转其实际成本118000元。做如下会计分录；
　　[答疑编号811080208：针对该题提问]　　借：预提费用——预提配套设施费（水塔）　　 118 000
　　　　贷：开发成本——配套设施开发（水塔）　 　　118 000
　　结转水塔实际成本后，预提费用（水塔）明细账记录如下表8－14
　　表8－14——预提配套设施费（水塔）　　
2003年 凭证号数 摘要 借方 贷方 借或贷 余额
月 日      
10 22 　 预提水塔建设费用 　 100000 贷 100000
10 31 　 结转水塔完工实际成本 118000 　 借 18000
　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　
　　8.10月31日将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本（未完工的在建项目有商品房C和商店）。分配结果见8－15　　
　　表8－15　　　　预提水塔成本差额分配表　　　
受益对象 计划成本（元） 分配率 分配金额（元）
商品房C 11 000 000   11000
商店 7 000 000   7000
合计 18 000 000 0.001 18000
　　[答疑编号811080209：针对该题提问]　　分配率＝ 18000÷18 000 000＝0.001
　　根据上述分配表编制如下会计分录：
　　借：开发成本——房屋开发（C）　　　　　　11 000
　　　　开发成本——配套设施开发（商店）　　　7 000
　　　　贷：预提费用——预提配套设施费（水塔）　　18 000
　　将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本，并补提预提费用后。预提配套设施费（水塔）明细账户记录如下表8－16
　　表8－16　　　　　　——预提配套设施费（水塔）　　
2003年 凭证号数 摘要 借方 贷方 借或贷 余额
月 日      
10 22 　 预提水塔建设费用 　 100000 贷 100000
10 31 　 结转水塔完工实际成本 118000 　 借 18000
10 31 　 补提水塔建设费 　 18000 　 　
10 31 　 合计 118000 118000 平 0
　　9.10月31日商店已竣工，结转其实际成本696075元。做如下会计分录：
　　[答疑编号811080210：针对该题提问]　　借：开发产品——配套设施 （商店） 696075
　　　　贷：开发成本——配套设施开发（商店）696075
　　将上述会计分录登记入账后，配套设施——商店、锅炉房、水塔三个明细账户的登记结果见表8－17、8－18、8－19
　　表8－17　　　　　配套设施开发明细账
　　成本计算对象：商店　　
2007年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
　 　   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费　 公共配套设施费 开发间接费　  
10 1 　 期初余额 52000 19500 32500 　 　 　 　 104000
10 15 　 承付工程进度款 　 　 　 530000 　 　 　 　
10 20 　 分配锅炉房建设费用 　 　 　 　 36575 　 　 　
10 22 　 预提水塔建设费用 　 　 　 　 17500 　 　 　
10 31 　 分配开发间接费用 　 　 　 　 　 1000 　 　
10 31 　 分摊水塔预提建设费用差额 　 　 　 　 7000 　 　 　
10 31 　 结转完工实际成本 　 　 　 　 　 　 696075 　
10 31 　 本月合计 52000 19500 32500 530000 61075 1000 696075 0
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　　表8－18　　　　　　　配套设施开发明细账
　　成本计算对象：锅炉房　　
2007年 凭证号 摘要 借方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费　 公共配套设施费 开发间接费　  
10 1 　 期初余额 12000 4500 7500         24000
10 3 　 领用锅炉进行安装 　 　 　 85000 　 　 　 　
10 15 　 承付工程进度款 　 　 　 100000 　 　 　 　
10 20 　 结转完工实际成本 　 　 　 　 　 　 209000 　
　 　 　 本月发生       185000 　   209000 
　 　 　 合计 12000 4500 7500 185000 　 　 209000 0
　　表8－19　　　　　　配套设施明细账
　　成本计算对象：水塔　　
2007年 凭证号 摘要 借方　 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费　 公共配套设施费 开发间接费　  
10 1 　 期初余额 4000 1500 2500 　     　 8000
10 28 　 支付建筑安装费 　 　 　 110000 　 　 　 　
10 31 　 结转完工实际成本 　 　 　 　 　 　 118000 　
10 31 　 本月
合计 4000 1500 2500 110000 　 　 118000 
0
　　第五节　代建工程开发成本的核算　　一、代建工程成本核算对象的确定和成本项目的设置
　　代建工程是指企业接受有关单位的委托，代为建设的工程，或参加委托单位招标，中标后承建的开发建设工程。企业承建的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业开发建设的商品性建设场地和房屋基本相同。因此其核算方法可参见本章第二、第三节的内容。本节主要介绍企业代建的除建设场地、房屋以外的其他工程的核算方法。
　　企业代建的其他工程主要是指各种市政建设工程，如城市道路建设，旅游风景区的建设，城市基础建设等。由于代建工程的种类繁多，内容千差万别，必须根据实际情况来确定代建工程的成本核算对象，一般可按工程合同或委托单位的要求，以施工图预算所列的单位工程作为成本核算对象。
　　代建工程开发的成本项目与一般开发产品的成本项目是相同的。
　　
　　二、代建工程开发成本的归集和结转举例
　　（一）科目设置
　　为了核算各项代建工程，企业要设置“产品开发——代建工程开发（某工程）”明细账户进行核算。
　　该账户借方登记企业发生的各项代建工程费用，贷方登记代建工程竣工后，转入“开发产品——代建工程”账户的代建工程的实际成本。
　　（二）会计处理举例：
　　【例7－4】某企业2007年11月份接受委托兴建风景区，发生如下经济业务。
　　1.11月2日，企业用银行存款支付拆迁补偿费30万元，设计勘察等费用4万元，做如下会计分录：
　　[答疑编号811080211：针对该题提问]　　借：开发成本——代建工程开发（风景区）　　340 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　340 000
　　2.11月15日，企业承付甲施工企业工程进度款40万元。做如下会计分录：
　　[答疑编号811080212：针对该题提问]　　⑴ 承付工程款时：
　　借：开发成本——代建工程开发（风景区　　）400 000
　　　　贷：应付账款——甲施工企业　　　　　　　　400 000
　　 ⑵ 支付工程进度款时：
　　借：应付账款——甲施工企业　　　　　　　　400 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　400 000
　　3.11月20日，支付风景区绿化费2万元，做如下会计分录：
　　[答疑编号811080213：针对该题提问]　　借：开发成本——代建工程开发（风景区）　　 20 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 　　20 000
　　 4.11月30日，企业分配风景区应负担的开发间接费用3万元。做如下分录：
　　[答疑编号811080214：针对该题提问]　　借：开发成本——代建工程开发（风景区）　　　30 000
　　　　贷：开发间接费用　　　　　　　　　　　　　　30 000
　　 5.11月30日，风景区竣工，结转其实际成本790 000元，做如下会计分录：
　　[答疑编号811080215：针对该题提问]　　借：开发产品——代建工程（风景区）　　　　790 000
　　　　贷：开发成本——代建工程开发（风景区）　　790 000
　　根据上述分录，登记“产品开发——代建工程（风景区）”明细账，见表8－20
　　表8－20　　　　　代建工程开发明细账
　　成本核算对象：风景区　　  
2003年 凭证号 摘要 借 方 贷方 余额
月 日   土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费　  
11 2 　 支付拆迁补偿费、勘察设计费等 300 000 40 000           
11 15 　 支付工程进度款 　 　 　 400000 　 　 　 　
11 20 　 支付绿化费 　 　 20000 　 　 　 　 　
11 30 　 分配开发间接费 　 　 　 　 　 30000 　 　
11 30 　 结转完工实际成本 　 　 　 　 　 　 790 000 　
10 31 　 本月
合计 300 000 40000 20 000 400000 　 30000 790 000 0
 第六节　期间费用的核算　　一、期间费用核算的内容
　　期间费用是指企业在现场发生的消耗以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的“管理费用”、销售部门为开发产品的销售而发生的各项“销售费用”、以及企业为筹集资金发生的“财务费用”。
　　（一）管理费用核算的内容
　　管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。主要包括以下方面的内容：
　　公司经费或企业经费（具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、机物料消耗、以及整个企业的固定资产日常修理费等）、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、排污费、税金（指企业支付的房产税、车船税、土地使用税、印花税）、技术转让费、研究与开发费、无形资产摊销、业务招待费、存货盘亏损失等。
　　（二）销售费用核算的内容
　　销售费用，是指企业在销售开发产品过程中发生的费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费、产品销售过程中的广告费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工薪酬、固定资产折旧费等。
　　（三）财务费用核算的内容
　　财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费等。
　　
　　二、期间费用的账户设置
　　为了核算企业的各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”和“财务费用”三个总账账户进行核算。
　　1.“管理费用”账户
　　该账户用来核算企业发生的各项管理费用，借方登记本期发生的各项管理费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的管理费用，结转后应无余额。
　　该账户应按管理费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
　　2.“销售费用”账户
　　该账户用来核算企业发生的各项销售费用，借方登记本期发生的各项销售费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的销售费用，结转后应无余额。
　　该账户应按销售费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
　　3.“财务费用”账户
　　该账户用来核算企业发生的各项财务费用，借方登记本期发生的各项财务费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的财务费用，结转后应无余额。
　　该账户应按财务费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
　　
　　三、期间费用核算的会计处理举例：
　　【例7－5】某房地产开发企业本月发生以下期间费用：
　　1.企业行政管理部门购买办公用品2000元，已用银行存款支付，做如下会计分录：
　　[答疑编号811080216：针对该题提问]　　借：管理费用——公司经费　　　　　　2000
　　 　 贷：银行存款　　　　　　　　　　　　2000
　　 2.企业接到银行付款通知，本月银行手续费800元，已从存款账户中扣除，作如下会计分录：
　　[答疑编号811080217：针对该题提问]　　借：财务费用——银行手续费　　　　　800
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　800
　　3.企业用银行存款支付咨询费1500元，广告费8000元。作如下会计分录：
　　[答疑编号811080218：针对该题提问]　　借：管理费用——咨询费　　　　　　 1500
　　　　销售费用——广告费　　　　　　8000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　9500
　　 4.企业接到银行通知，本月银行存款利息收入200元，已转入存款账户。做如下会计分录：
　　[答疑编号811080219：针对该题提问]　　借：银行存款　　　　　　　　　　　200
　　　　贷：财务费用——利息收入　　　　　200
　　5.企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬8000元，房屋看护人员薪酬 3000元。作如下会计分录：
　　[答疑编号811080220：针对该题提问]　　借：管理费用——公司经费　　　　8000
　　　　销售费用——产品看护费　　　3000
　　　　贷：应付职工薪酬　　　　　 　　11000
　　6.月末，将本月发生的管理费用、财务费用和销售费用，全部转入“本年利润”账户。作如下会计分录：
　　[答疑编号811080221：针对该题提问]　　借：本年利润　　　　　　　　　 23100
　　　　贷：管理费用　　　　　　　 　　11500
　　 　　　 财务费用　　　　　　　　　　 600
　　　　　　销售费用　　　　　　　　　 11000 上一篇：第七章　房地产开发企业负债的核算
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