买房悲催租房纠结 房价下跌的“狼”真来了？

　　房价下跌 狼来了吗

　　策划 | 投资与理财研究院 文 | 本刊记者 孙晓宇

　　9月11日，北京市通州区京贸国际城门前，上演了一场业主大战开发商的闹剧。上百名业主齐聚小区入口，开发商一管理人员欲驾车突出重围，却刮倒一位业主，遭到围堵。双方随

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　　这场闹剧，正是缘起开发商降价。

　　据了解，京贸国际城去年一度售价2.6万元/平方米，去年年底，该楼盘下调价格至1.98万元/平方米，并承诺对前期高于2万元/平方米价格购房的业主实施差额返还。而就在近日，该楼盘再次推出特价房，均价为1.4万-1.5万元/平方米，尽管特价房是2013年入住的期房，但近6000元的降价空间还是触动了老业主的神经。

　　关于房价的话题，早已成为老百姓的“下酒菜”。一次次政策调控之后，都是在对房价下跌的期望中再次失望。房价并没有如预期那样回落，反而变本加厉地疯涨。

　　近来，政府似乎加大了决心，打出政策组合拳，力求打压房价。在限购、限价等多种调控政策下，往年楼市旺销的“金九”却迎来了惨淡开局，主要城市楼市成交量过半下跌，一线城市成交更是无一例外的陷入了“冰点”。中指院公布的9月5日-11日楼市交易数据显示，其监测的35个城市中，19城市楼市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到60.85%。北京、重庆、杭州（不含萧山和余杭）、广州、成都、南京及上海同比下降幅度亦皆超过30%。

　　“狼来了”的故事，在房产市场上不断上演。这一次，狼真的来了吗？如果房价接不住我们这七板斧，那么狼就真的来了。

　　板斧一

　　调控政策念“紧箍咒”

　　近年来，政府不断出台政策，打压房价，尤其是进入2011年以后，更是加大打击力度。有人说，2011年是楼市调控年，这并不为过。1月26日，由温家宝总理亲自确定的“新国八条”剑指楼市，首次将二套房首付比例提至60%，并调高了贷款利率。由此，“楼市调控年”的号角被正式吹响。

　　随后，上海和重庆在全国率先推行房产税，扛起了打压房价的大旗。其他地区也不甘示弱，纷纷出台限购令表决心。

　　7月12日，国务院召开的常务会议指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，并提出了加强和改善房地产市场调控的五点意见，意在巩固“新国八条”的调控成果。同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控方向不动摇，力度不放松，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　7月22日，中共中央政治局会议也指出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划。

　　之后，便是风声鹤唳、草木皆兵的二三线城市限购。浙江省台州市近日出台《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，其最为关键的内容是房产限购措施。该市是新一轮限购政策出台的首发城市，台州限购令标志着限购政策将更大范围覆盖房价上涨过快的城市。

　　此外，有消息称，银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，截至目前已经有包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司，暂停了房地产信托业务。近日又有媒体报道，四大国有银行发文叫停房地产信托业务。这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。一时间，市场上风声四起，“喊停”与“辟谣”交替出现，被誉为房地产最后的“救命稻草”也将被捞起。

　　“紧箍咒”越念越急，这一大板斧着实够房价受的。

　　板斧二

　　保障房担起调价大任

　　这一轮楼市的宏观调控中，保障房的作用越来越受到重视，而逐渐成型的“双轨制”思路中，保障房也开始成为整个住房供应体制中的一大支柱。

　　按照“十二五”规划，我国将新建各类保障性住房3600万套，今年全国保障房供应量是1000万套。截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%，开工率比去年同期明显提高。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，各地区加大了保障性安居工程建设力度，建设进度总体正常。

　　“由于各地对投融资平台运作模式并不陌生，且有些地方早有相关融资计划，不存在操作障碍。而且相关部门会简化审核，优先办理核准保障房融资手续。因此，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大大提速。”业内专家指出。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生预测，未来全国保障房销量占比将达到30%以上，其占部分城市住房销售量的比例或将达50%，保障房的销量将直线上升。这意味着目前商品房的库存量会进一步增加，开发商的销售压力也会加大。

　　以北京为例，截至9月16日，北京商品房总库存达到14.2万套，其中期房住宅库存再次回到7万套以上，达到74105套。如果保障房入市，即使其分去三成交易量，也会使住宅库存量变相增长至近20万套，这已经高出2009年初北京商品房14万套的库存高峰，开发商销售压力可想而知。

　　北京万科董事长毛大庆认为，随着保障房大批上市，房地产市场供应结构将发生质的改变。一方面，大量上市的保障房将迅速拉低市场成交均价；另一方面，资金链越来越紧张的开发商也将选择加速降价打折，抓紧销售回款，入袋为安。

　　专家表示，如果各地正在建设的保障房增量能落地并形成有效供应，对高价商品房的压力是巨大的，到时房价将会迎来向下的“拐点”。

　　板斧三

　　“鬼城”暴露供需失衡

　　宏观政策不断紧缩，市场也受此影响，供需失衡，“鬼城”就是最好的佐证。

　　鄂尔多斯的康巴什新区曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”。 据报道，康巴什最初是为100万人居住、生活和娱乐而设计的地方，然而现在却几乎没有人居住，只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者。

　　同样的，郑州的郑东新区也被誉为“鬼城”。2010年年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。 而早在那家美国网站“爆料”之前一个月，河南财经政法大学12名大学生就公布了一份抽样调查报告，郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。

　　在北京、广州等一线城市，同样存在住房空置率超过警戒线的现象。国家电网公司调查显示，2010年，全国600多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。

　　这些已交易但无人居住的房产，正是之前大肆炒作的恶果。随着政策不断推进，房产税如果在全国各地落实，那么这些闲置房产的主人就会出售手中多余房产，导致市场供应量大幅增加，从而降低成交价格。

　　用最简单的方式去思考，如果这些空置房都住满人，那么还会有多少人需要买房子？一旦需求量大幅下降，那房价下跌就指日可待了。

　　板斧四

　　旧房比新房还贵

　　除了供需失衡之外，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市一二手房价倒挂，也成为房地产市场的另一怪相。

　　根据北京中原对最近几个月在京开盘的老项目再上市价格的统计，商品房售价低于同项目在售二手房价格的现象开始变得越来越多。例如，位于东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/平方米。学府树家园的二手房售价为34500元/平方米，而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元/平方米。大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元/平方米，而二手房签约价格则为18500元/平方米。

　　除北京之外，深圳、上海、广州等地的商品房市场，一二手房价倒挂的情况也正在逐渐增加。深圳从5月份实施楼市限价政策以来，一二手房价格倒挂现象就开始日趋明显。6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平方米价格入市，而目前该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平方米；招商雍景湾以3.5万元/平方米的均价开盘，而该片区同等二手房价格目前已经达到5万元/平方米。中原地产根据深圳市规划和国土资源委成交系统数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时已达到高峰。

　　同样，当前上海一二手房价格倒挂现象也有所加剧，其中宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。

　　“一二手房价倒挂现象的扩大，标志着市场整体回调已经露出了征兆。”北京中原市场研究部总监张大伟分析认为。随着调控效果的不断显现，不少业内人士都认为，这种一二手房价倒挂的现象很可能继续蔓延。而随着一手房价格的持续下调，继续维持价格高位的二手房市场很可能进入有价无市的状态。

　　板斧五

　　二三线城市房价透支

　　房地产市场上从来都不缺传说，二三线城市房价就是近来最疯狂的一个。

　　在山东烟台，滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右；今年1月以来，均价连续突破6000元/平方米。

　　福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”；隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。此外，今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。上半年，泉州全市商品住房销售1.8万多套，其中二季度城区的住房交易套数和交易面积，均环比一季度增长了近三成。

　　辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，1-6月间，前4个月涨幅均在两位数之上，有3个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。该市一知名房企负责人告诉《投资与理财》记者，该公司一个楼盘2009年10月开盘，目前已售出八成，七成购房者是一次性付款。

　　中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%，14个城市上半年外地人购房比重超过20%。

　　但一个突出的问题是，大多数二三线城市商品房主要靠本地购买，而连续拉高的房价将使这些城市出现购买力被透支的现象。

　　中原集团主席黎明楷认为，限购令“扩编”等调控政策的深入，初期可能导致二三线城市恐慌性购房的“反冲击”，但政策真正落实后，限购令对楼市的冲击将展现出来，二三线城市投资性投机性购房需求会被抑制，房地产投资属性会被逐渐弱化，二三线城市楼市成交量将持续萎缩。

　　届时，二三线城市房价或将重蹈一线城市房价下跌的覆辙，甚至有过之而无不及。

　　板斧六

　　买房者“再等等看”

　　市场就是有卖有买，无论市场有多少政策规范它，也无论卖的东西有多好，只要买东西的人不掏钱，那就永远达不到平衡。因此，买房者是否出手，也成为左右房价的重要因素之一。

　　“金九银十”的楼市黄金期已经过半，但记者走访发现，房地产交易中心很是冷清，多家售楼处也是门可罗雀。即使是在中秋小长假，也没有出现传统的旺季，成交量环比反而有所下降，特别是二线城市成交量降幅较大。

　　据了解，自限购开始后，消费者的购房热情再度削减，纷纷进入持币观望期。网尚机构对网友的购房意向先后进行过几次调查，据它们披露的数据，最新调查中依旧有44%的网友表示“近期不会买房”，有约33%的网友表示“再等等看”，确定买房的仅有14.98%。

　　黄小姐就是观望者之一，她不知道房价什么时候能降，但愿意等，“就算现在有钱也不出手”。理由很简单，有能力买房的人去年那么狂热，很多人都出手了。现在二套房首付又提高一成，又加利息，有能力买房的人越来越少了，所以成交才下降。“我今年还会去看房，但不会急着出手，现在有钱我愿意拿去买车或者买股票，总之暂时不买房。”

　　据国家统计局数据显示，8月份全国70个大中城市新建商品房住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。

　　对此，山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海认为，国家一系列的严厉房市调控政策已起到明显效果，中国的房市“高烧”已经退去。在限购令“疑云”笼罩之下，中国众多二三线城市的房地产市场态势，已由限购令传出初期的“抢购”转变成浓厚的观望情绪，期待房价的回调。

　　板斧七

　　房子或将不再“被必需”

　　当然，除了持币观望之外，还有一种新现象正在悄悄影响着房产需求量，那就是不必非要自己买房的思想。

　　一面是令人望而生畏的高房价，一面是压在肩头的重担与对父母的愧疚。当下的年轻人，正在改变住房观念，在购房问题上选择退而求其次。

　　“房价那么高，就我个人的经济能力来说肯定买不起新房。我现在的目标是买一套七八十平米的二手房，我每个月都会存500元的购房基金，攒够首付立马买房。希望房价不要再疯涨了，能降更好。”1980年出生的小宋，现在是一名汽车销售人员，迫于经济的重压，他已将购房目标从新房转变为地点稍偏的二手房。这种退而求其次的做法，无疑在购房当中给了经济能力尚弱的年轻人一个强有力的缓冲。

　　在国外，年轻人租房住占据着住房消费的重要比例。在我国，买房从现实意义上来讲，更多地成为一种投资行为，而非消费行为。以租代购也不可否认是年轻人实现“安居乐业”的又一途径，也是调节高房价的一剂良药。

　　面对高房价，其实不单单只有买新房这一条路，买二手房或者租房也不失为一种理性选择。现在，有更多的年轻人勇于面对现实，选择不买房，而更愿做自得其乐的安居客。

　　如果有一天，房子不再那么被需要了，是不是房价就会回归理性了呢？

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