马尔代夫安嘎嘎游记:广州地下商场扎堆开业，商业“掘金”几时？2

广州地下商场扎堆开业，商业“掘金”几时？
2011-9-9中国时尚品牌网
广州是全国零售业中许多新兴业态的发祥地，如便利店、货仓商场、夜市、购物中心等。而随着广州国际化程度的提升以及城区内寸土寸金的土地资源等因素的“倒逼”，广州的商业开始不断埋头“向下”。8月1日广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划才公示不久，商业巨头之间“暗战”广州地下商业的硝烟已经四起。据悉，花城汇、时尚天河等超级地下商场都将赶在“十·一”黄金周前“扎堆式”开业。
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供应过剩部分商家或“出局”
尽管新中轴线下的地下商业棋子还未全面开花，但商家“暗战”的硝烟早已四起。
花城汇一期、时尚天河一期将选在本月底开业，东方宝泰、宏城广场正在加紧步伐规划、招商。紧接着是花城汇二、三期，以及宏城广场、东方宝泰与中信广场之间正在规划的地下商业项目。加上天河又一城，新中轴线地下的“黄金隧道”已经被商业资本全面布局，这场地下商业之战也将随着花城汇一期、时尚天河一期的开业加速推进。
“广州现在很多地上商业都还没有消化完，遭遇招商问题，可想而知，地下商场要招募高档品牌困难更大。”黄文杰对于地下商业的快速推进与扎堆式布局感到担忧。
广州雅卡商业规划运营机构董事长邓国坚在接受媒体采访时认为，根据以往的经验，地下商场适合做主题商业，以中低端为主。然而，中低端品牌的经营能力有限，并不足以支付高额的租金，于是一个招商怪圈便由此产生。
“由于可供选择的业态实在有限，地下商场原本就很难错位经营。”邓国坚表示，而现在，这么大规模的地下物业出现，商家首要考虑的是如何填满商场铺位的问题，商家更不会考虑错位经营，千店一面争夺客户的局面很难避免。
对长远趋势和长期供应而言，地下商业发展前途美好。不过让人担心的是，广州在这么短时期内集中爆发式供应这么大规模的物业，部分商家将可能出现生存问题。
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因先天空间缺陷不能提供舒适购物感
“大品牌都不愿到地下经营。”曾经操盘过流行前线、正佳广场M层的邓国坚表示，其主要的原因在于，地下空间存在很多缺陷。
由于商铺的摆设以及消防的要求，地下商场空间展示不够。“视野和光线不通透，不能让人产生立体感，因此即便地下4米的层高还是让人感觉压抑，面积很大的商铺也很难给人宽敞的感觉。”邓国坚表示，尤其是动线布局，站在这个店铺门口看不到远处有什么店和品牌，消费者抵达其它商铺的动机不大，人流、公共资源很难共享，容易各自为政。同时，受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，因此可供选择的业态有限，不能实现多元化、立体化布局，很容易出现业态的重复和重叠的现象。
记者了解到，针对这一顽疾，去年因增资扩股成为大股东的新鸿基在宏城广场的规划上可谓花尽心思。“设计单位根据宏城广场形状较为方正的特点，在广场中央设计了投影面积三四千平方米的下沉广场，通风采光相当好，在任何一层地下空间都能看到阳光。”有与新鸿基关系密切的人士表示，宏城的衔接通道都不是普通通道，而是将休憩、艺术品展览、绿化融为一体的绿色休憩平台。哪怕只是路过，都会觉得很舒服，不会感觉压抑。
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目标人群不明确，难以吸引高档品牌进驻
“广州的地下商业有三种模式，一种是沿着地铁通道发展起来的；另一种是通过城市人防工程改建的，如流行前线；还有便是有意识、人为开发的地下商业，如东方宝泰和动漫星城。”太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇表示，它们都有一些共同的特点，即依靠地铁而发展，没有地铁就没有生命力。
楚睿商业有限公司董事总经理沈正印也认为，地下商场的发展本身是对土地、空间资源的高效利用，但它更多地要依靠地铁和通道资源。
据悉，广州新中轴商业群从广州塔到火车东站，其间交会纵横了地铁一号线、五号线、三号线、APM线等，而且广州塔、花城汇、宏城广场、东方宝泰等都有出口直接接驳。轨道交通给地下商业项目带来了充足的人流。不过，“单纯的地下商业是借助过道，消费对象较随机，完全依靠人流经过，几乎很难招到高档品牌。”杨军艇表示，这与购物中心负一二层的经营不同，后者地下与地上品牌配置是一个完整的结构，属于目标型消费。
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租金运营压力大
记者了解获悉，除东方宝泰、新一城、宏城广场外，其它几大新中轴地下商场均由广州城投集团旗下新中轴建设有限公司操刀设计建造，采用“建设-经营-转让”的BOT模式。兰桂坊主席盛智文透露，项目开发公司缺乏商业运作经验，硬件不合商业用途，其接盘花城汇后就自掏腰包推翻原有设计对商场重新进行了规划。
地下商场的造价高、成本高，局部地调整和改造都会加重投资者的负担，并将压力转嫁给运营商，令其对经营利润的要求进一步提高。沈正印表示，一般商场开业前期租金在300元/平方米/月以内，但据他所知，目前有地下商场运营商将租金标高至1000元/平方米/月。
【建言】
拓展地下商场关键在聚集人流
无论采取哪种开发模式，经营的关键点都在于“一是如何聚集人流，二是如何将人流变为商流。”黄文杰认为，“过道模式”地下商场的优势在于，一端接驳地铁人流，一端接驳成熟的地面商业项目，地下与地面共享已有的消费人群，大大节省市场培养期，比如流行前线对接中华广场，而且这两个项目现在都归属海印集团掌管，更是便于互补操盘，良性发展。而天河又一城则与天河城、维多利广场、广百中怡店等同时实现无缝对接，资源共享带来的人流量是惊人的。
【他山之石】
香港：典型的地铁购物商圈
地铁交通的便利性大大促进了香港购物中心的发展，基本上地铁通到哪里，购物中心开发就跟到哪里。香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，在香港的40多家购物中心，有28家是建在地铁等轨道交通线路上，占到总数的70%。在打造地下商业方面，拥有丰富的经验，例如为了拥有统一管理权，便于商场经营，香港地下商业基本上都采取“只租不售”，统一了管理权；在招商阶段，会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。